【精品】項(xiàng)目策劃7篇
項(xiàng)目策劃 篇1
一 ）項(xiàng)目概要
項(xiàng)目名稱(chēng)：淘寶傘類(lèi)用品專(zhuān)賣(mài)店（C店）
項(xiàng)目背景：將開(kāi)淘寶商城，考慮到經(jīng)驗(yàn)不夠充足，故決定先運(yùn)行C店學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)和流程。 項(xiàng)目規(guī)模：前期投入資金2-3萬(wàn)元人民幣（包括進(jìn)貨及運(yùn)營(yíng)推廣）
項(xiàng)目目的：借助小產(chǎn)品的上線(xiàn)，來(lái)培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)合作和凝聚力，形成整套淘寶規(guī)范銷(xiāo)售流程，讓團(tuán)隊(duì)迅速成長(zhǎng)和壯大，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)對(duì)電子商務(wù)的了解。
二 ）行業(yè)及行業(yè)狀況
行 業(yè)：淘寶傘業(yè)
行業(yè)狀況：通過(guò)對(duì)淘寶主要店鋪進(jìn)行對(duì)比分析，經(jīng)營(yíng)天堂傘的店鋪占據(jù)淘寶傘業(yè)市場(chǎng)大半壁江山，其次是太陽(yáng)城和紅葉(如圖)，主銷(xiāo)國(guó)外的梅花傘在淘寶上也有銷(xiāo)售，走的是中高端路線(xiàn)。各大傘業(yè)廠(chǎng)商中只有天堂傘在淘寶開(kāi)了一家旗艦專(zhuān)營(yíng)店，大多都以家居日常生活雜貨店形式售賣(mài)。
三）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)
優(yōu)勢(shì)：資金充足；
劣勢(shì)：新店開(kāi)張，信譽(yù)較低，銷(xiāo)量少，商品少，以及缺少運(yùn)營(yíng)推廣人才,霍米傘國(guó)內(nèi)知名度不高。
四）組織架構(gòu)（目前） 運(yùn)營(yíng)策劃：負(fù)責(zé)網(wǎng)店整體設(shè)計(jì)，設(shè)定推廣方法及內(nèi)容等等；
美工編輯：負(fù)責(zé)商品上下架，寶貝圖片編輯等等；
倉(cāng)庫(kù)物流：負(fù)責(zé)打單配貨及相關(guān)單據(jù)，庫(kù)存同步等等；
五）操作流程
采購(gòu) ：前期討論進(jìn)些什么→ 入庫(kù)→ 上架→ 售賣(mài) →發(fā)貨→ 物流→（發(fā)票）→售后
六)目前任務(wù)(大概)
店鋪：申請(qǐng)，店鋪名，LOGO，旺旺賬號(hào)，上傳寶貝等等。
倉(cāng)庫(kù)：網(wǎng)店管家設(shè)置，針式打印機(jī)，快遞單，發(fā)貨單（三層復(fù)寫(xiě)紙：客戶(hù)、對(duì)賬、自留），
包裝，計(jì)算器。
物流：快遞公司的選用，以及溝通與合作。
項(xiàng)目策劃 篇2
我們公司致力開(kāi)創(chuàng)健身器材銷(xiāo)售行業(yè)的藍(lán)海，以服務(wù)贏得未來(lái)。 創(chuàng)建出獨(dú)立的售后服務(wù)體系，讓我們和我們的合作伙伴達(dá)到雙贏我們合我們的合作伙伴合為一體相互依托相互發(fā)展，逐漸成熟，最終站在全行業(yè)的最頂端，成就彼此偉大的事業(yè)。
通過(guò)數(shù)據(jù)分析中國(guó)具有超過(guò)120億美金的健身器材消費(fèi)市場(chǎng)，但是目前我國(guó)的健身器材消費(fèi)不到20億，市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，在健身器材行業(yè)日益發(fā)展成熟的同時(shí)，市場(chǎng)上各種各樣的產(chǎn)品層出不窮，銷(xiāo)售模式也各有不同，唯有以網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)銷(xiāo)售產(chǎn)品的銷(xiāo)售方式最為引人青睞，我們?nèi)绾卧跉埧岬氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？我們?nèi)绾纬蔀橄M(fèi)者信賴(lài)的品牌？唯有將“服務(wù)”做到極致。
目前借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行銷(xiāo)售的模式，售后服務(wù)是一個(gè)一直無(wú)法得到良好解決的問(wèn)題，許多大型的網(wǎng)商都做過(guò)很多的嘗試，都沒(méi)有取得很好的效果，所以我們制定了整套的品牌推廣戰(zhàn)略，決勝于千里。 我們品牌推廣的戰(zhàn)略是以服務(wù)為中心，同時(shí)附加強(qiáng)大的廣告推廣的支持，開(kāi)創(chuàng)出一套屬于自己的獨(dú)一無(wú)二的售后服務(wù)體系，以此為中心來(lái)保障和穩(wěn)固我們的客戶(hù)以及市場(chǎng)，我們具備強(qiáng)大的生產(chǎn)能力，我們有專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售、技術(shù)、研發(fā)、質(zhì)量管理的強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)支撐，再加上靈活、科學(xué)、系統(tǒng)化的運(yùn)用我們自身創(chuàng)建的體系創(chuàng)造更多的應(yīng)用空間和價(jià)值。
我們計(jì)劃未來(lái)將在全國(guó)設(shè)置超過(guò)120個(gè)售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，覆蓋面積到國(guó)內(nèi)2、3線(xiàn)城市，設(shè)置超過(guò)100人團(tuán)隊(duì)的售后服務(wù)中心。 如果按照傳統(tǒng)的模式去建立我們的售后服務(wù)團(tuán)隊(duì)，我們將會(huì)花費(fèi)巨大的成本，這樣不光是成本高的無(wú)法估計(jì)，同時(shí)管理起來(lái)非常復(fù)雜，所以我們開(kāi)創(chuàng)了一套全新的建立合管理售后服務(wù)體系的方式。 我們將與全國(guó)各地的從事健身器材產(chǎn)品銷(xiāo)售的門(mén)店接觸洽談合作，通過(guò)到我們?nèi)碌母拍�、�?zhǔn)確的職責(zé)劃分、科學(xué)的利益分配、超前的合作拓展，我們合我們的合作伙伴都能夠?qū)崿F(xiàn)最終的雙贏！ 我們跟我們的伙伴之間的合作模式是與實(shí)際健身器材銷(xiāo)售門(mén)店簽訂商務(wù)合作合同，以我們公司為主導(dǎo)，綜合處理銷(xiāo)售過(guò)程當(dāng)中的售后服務(wù)問(wèn)題，然后由我們的售后服務(wù)中心將信息傳達(dá)至我們的合作網(wǎng)點(diǎn)，最后上門(mén)服務(wù)！
職責(zé)劃分
在我們建立我們合作網(wǎng)點(diǎn)的同時(shí)我們就必須要清楚并且明確的劃分各自的職責(zé)，然后不予余力的執(zhí)行。
我們公司的主要職責(zé)包括：
1、 銷(xiāo)售：整個(gè)品牌戰(zhàn)略的策劃以及推廣；
2、 售后服務(wù)：綜合處理銷(xiāo)售過(guò)程當(dāng)中的售后服務(wù)問(wèn)題；
3、 服務(wù)：為網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)，保證網(wǎng)點(diǎn)良好的運(yùn)營(yíng)并且為合作伙伴謀取更多更大的利益；處理各地網(wǎng)點(diǎn)的建議，高效率的解決網(wǎng)點(diǎn)在工作當(dāng)中遇到的問(wèn)題；
4、 資源分配：在與網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)好合作關(guān)系以后，合理的分配專(zhuān)門(mén)的資源以支持網(wǎng)點(diǎn)的維護(hù)以及良好的運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值；
5、 商務(wù)拓展：售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建立好以后，在銷(xiāo)售我們公司的產(chǎn)品的同時(shí)，策劃并合理的運(yùn)用我們的售后服務(wù)體系，進(jìn)行其他業(yè)務(wù)上的業(yè)務(wù)拓展，為自身以及合作伙伴尋求更多的利益及價(jià)值。
售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的職責(zé)：
1、 配合：積極的配合我們公司的戰(zhàn)略宣傳策略，做到統(tǒng)
一、專(zhuān)業(yè)，配備相應(yīng)的維修人員；
2、 服務(wù)：為我們公司的客戶(hù)做好售后服務(wù)，包括送貨上門(mén)、維修等；
3、 效率及服務(wù)質(zhì)量：我們公司綜合售后服務(wù)信息后，傳
達(dá)至售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，我們的合作網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)積極快速的執(zhí)行我們的售后服務(wù)工作，為客戶(hù)解決問(wèn)題，堅(jiān)決的保證工作得效率以及服務(wù)的質(zhì)量
利益分配
我們與我們網(wǎng)點(diǎn)的合作伙伴之間，從公司制度安排上市隸屬關(guān)系，我們的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)屬于公司的售后服務(wù)部，但是我們?cè)诮⒕W(wǎng)點(diǎn)的模式上做了全新的考慮,對(duì)于網(wǎng)點(diǎn)的利益我們將獨(dú)立的計(jì)算并且運(yùn)用。
在合作的過(guò)程當(dāng)中，網(wǎng)點(diǎn)每為我們公司處理一起售后服務(wù)案例，我們公司就將支付網(wǎng)點(diǎn)售后服務(wù)的費(fèi)用，而我們的費(fèi)用計(jì)算模式分為以下幾個(gè)部分：
1、 上門(mén)安裝：
我們成功實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，我們會(huì)將產(chǎn)品直接發(fā)到我們相應(yīng)的網(wǎng)點(diǎn)，由售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)接收貨物，并且送貨上門(mén)，我們會(huì)支付相應(yīng)的費(fèi)用（ 元）；
備注：這部分利益分配將是服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的凈利潤(rùn)。
2、 上門(mén)維修：
1. 如果我們的產(chǎn)品出現(xiàn)了技術(shù)問(wèn)題，客戶(hù)通過(guò)話(huà)務(wù)中心如果無(wú)法解決，網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)上門(mén)維修，我們將會(huì)支付相應(yīng)的基礎(chǔ)費(fèi)用；
2. 如果我們的產(chǎn)品出現(xiàn)配件更換問(wèn)題，我們將會(huì)吧需更換的配件發(fā)至網(wǎng)點(diǎn)，并由網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)上門(mén)更換安裝，我們將會(huì)支付相應(yīng)的基礎(chǔ)費(fèi)用；
3、評(píng)價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：
我們公司將制定相應(yīng)的評(píng)價(jià)機(jī)制，并且制定3檔不同的
項(xiàng)目策劃 篇3
xxxxx公司xxxx公司：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》和《xxxxx審計(jì)監(jiān)督條例》的規(guī)定，受貴公司工程審計(jì)部委托，我公司成立了以xx為主審，xx為成員的審計(jì)小組自20xx年x月x日至20xx年x月x3日，對(duì)xxxxx公司xxx公司20xx年《xxxxxx研制》科技項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)決算進(jìn)行了審計(jì)。此次審計(jì)，xxxxx公司xxx公司對(duì)所提供的相關(guān)的項(xiàng)目結(jié)算資料及其他證明資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。我公司的責(zé)任是依法獨(dú)立實(shí)施審計(jì)并出具審計(jì)報(bào)告。審計(jì)期間，得到了xxxxx公司xxx公司的支持與配合，審計(jì)工作進(jìn)展順利。
一、基本情況
1、項(xiàng)目立項(xiàng)及內(nèi)容。
xxxxx公司xxx公司20xx年《xxxxxxx研制》科技項(xiàng)目，按照《xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx批復(fù)批準(zhǔn)項(xiàng)目立項(xiàng)，科技項(xiàng)目批復(fù)資金93萬(wàn)元（含稅）。20xx年《xxxxxxxxxxxxx研制》科技項(xiàng)目主要內(nèi)容：
《xxxxxxxxxxxxx研制》科技項(xiàng)目達(dá)到的效果
2、科技項(xiàng)目實(shí)施。
中標(biāo)過(guò)程
3、項(xiàng)目驗(yàn)收。
驗(yàn)收成果，及產(chǎn)生效果
二、審計(jì)依據(jù)
1、《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》；
2、《xxxx審計(jì)監(jiān)督條例》；
3、《 xxxx科技項(xiàng)目管理辦法》；
4、《xxxxxx技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用財(cái)務(wù)管理暫行辦法》；
5、科學(xué)技術(shù)項(xiàng)目合同；
6、xxxxx項(xiàng)目驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)；
7、xxxxxxx科技項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)決算報(bào)告。
三、決算審計(jì)結(jié)果
xxxxx公司xxx公司20xx年《xxxxxxx研制》科技項(xiàng)目批復(fù)資金93萬(wàn)元（含稅），賬面反映xxxxx公司xxx公司科技項(xiàng)目撥款93萬(wàn)元，項(xiàng)目決算金額94。92萬(wàn)元（含稅），項(xiàng)目決算實(shí)際發(fā)生費(fèi)用如下：
1、xxxxxxx有限公司簽訂了《xxxxxxxxxx科學(xué)技術(shù)項(xiàng)目合同》金額為89。9萬(wàn)元（含稅）。項(xiàng)目決算實(shí)際發(fā)生89。9萬(wàn)元、其中進(jìn)項(xiàng)稅5。09萬(wàn)元；
2、xxxxxx有限公司，印刷出版費(fèi)4。2萬(wàn)元，其中進(jìn)項(xiàng)稅0。62萬(wàn)元；
3、xxxxx銷(xiāo)商注冊(cè)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)費(fèi)0。72萬(wàn)元；
項(xiàng)目截止20xx年12月31日，已付項(xiàng)目研發(fā)款76。94萬(wàn)元，應(yīng)付賬款17。98萬(wàn)元。
本科研項(xiàng)目決算94。92萬(wàn)元，與批復(fù)項(xiàng)目資金93萬(wàn)元相比，超出1。92萬(wàn)元。
四、決算審計(jì)問(wèn)題說(shuō)明
項(xiàng)目批復(fù)資金93萬(wàn)元（含稅），項(xiàng)目決算實(shí)際發(fā)生94。92萬(wàn)元（含稅），項(xiàng)目決算超批復(fù)額1。92萬(wàn)元。超出原因：
xxx
xxx
xxx
綜合以上四點(diǎn)所述，項(xiàng)目超批復(fù)額1。92萬(wàn)元。
五、審計(jì)評(píng)價(jià)
《xxxx研制》科技項(xiàng)目是按照《xxxxxxxx批復(fù)》，經(jīng)過(guò)xxxx公司20xx年研究開(kāi)發(fā)費(fèi)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備計(jì)劃，通過(guò)比價(jià)采購(gòu)方式與xxxxxx有限公司簽訂合同并執(zhí)行項(xiàng)目的研發(fā)過(guò)程，最后通過(guò)項(xiàng)目驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目研發(fā)的要求。整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)完整，研發(fā)過(guò)程按照競(jìng)爭(zhēng)性談判進(jìn)行了技術(shù)經(jīng)濟(jì)談判，程序合法，項(xiàng)目驗(yàn)收合格，合法有效。
經(jīng)對(duì)項(xiàng)目決算費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)，支出票據(jù)合規(guī)合法，項(xiàng)目超批復(fù)額1。92萬(wàn)元。
項(xiàng)目策劃 篇4
一、活動(dòng)名稱(chēng)
哈爾濱理工大學(xué)榮成學(xué)院第三屆企業(yè)模擬經(jīng)營(yíng)大賽
二、主辦單位
共青團(tuán)哈爾濱理工大學(xué)榮成學(xué)院委員會(huì) 榮成學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系
三、承辦單位
榮成學(xué)院企業(yè)模擬協(xié)會(huì)
四、活動(dòng)主題
迎接時(shí)代挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想
五、活動(dòng)背景
ERP企業(yè)沙盤(pán)模擬大賽是當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)各高等院校普遍開(kāi)展的，旨在培養(yǎng)大學(xué)生綜合運(yùn)用企業(yè)戰(zhàn)略、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)分析、生產(chǎn)運(yùn)作、物流管理等各方面知識(shí)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策與市場(chǎng)運(yùn)作的一項(xiàng)實(shí)戰(zhàn)性演練，具有極強(qiáng)的對(duì)抗性，被譽(yù)為培養(yǎng)現(xiàn)代企業(yè)高層經(jīng)營(yíng)管理人才綜合素質(zhì)的最佳手段。
我院從20xx年開(kāi)始參加全國(guó)性的ERP沙盤(pán)模擬大賽，至今已經(jīng)參加過(guò)兩屆。在參加的兩屆比賽中都取得了不俗的成績(jī)。
此次比賽是我們哈爾濱理工大學(xué)榮成學(xué)院企業(yè)模擬協(xié)會(huì)成立以來(lái)舉辦的第三次ERP沙盤(pán)模擬大賽。經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)展，我們的協(xié)會(huì)更加成熟。為了使更多的同學(xué)了解ERP，學(xué)習(xí)ERP，同時(shí)為今年的全國(guó)ERP沙盤(pán)模擬大賽選拔人才，我們特此舉辦了本屆ERP沙盤(pán)模擬大賽，旨在豐富各位經(jīng)管人的生活，培養(yǎng)高素質(zhì)的創(chuàng)業(yè)者，更好的適應(yīng)當(dāng)前這個(gè)飛速發(fā)展的信息時(shí)代，實(shí)現(xiàn)每位創(chuàng)業(yè)者的夢(mèng)想。
六、活動(dòng)目標(biāo)及意義
1.為山東省ERP沙盤(pán)模擬大賽選拔人才；
2.點(diǎn)燃每個(gè)創(chuàng)業(yè)者的激情，通過(guò)與當(dāng)今最流行、最重要的企業(yè)管理軟件ERP的親密接觸，掌握其核心思想與技術(shù)，使每位創(chuàng)業(yè)者都能緊隨時(shí)代的步伐，實(shí)現(xiàn)自己的人生價(jià)值；
3.豐富每位經(jīng)管人的生活，通過(guò)思維的碰撞，在淡淡的生活中平添青春的精彩； 4.營(yíng)造濃厚的學(xué)習(xí)氣氛，通過(guò)激情的挑戰(zhàn)，展現(xiàn)新時(shí)代大學(xué)生的風(fēng)采；
七、參與人員
榮成學(xué)院的在校生
八、活動(dòng)人力資源需求
1、報(bào)名統(tǒng)計(jì)：與經(jīng)管系學(xué)生會(huì)合作
2、賽前培訓(xùn)：培訓(xùn)人員由企模會(huì)指導(dǎo)教師負(fù)責(zé)；
3、賽場(chǎng)布置：企模會(huì)負(fù)責(zé)
4、賽前宣傳：需由系學(xué)生會(huì)網(wǎng)絡(luò)部制作宣傳視頻、企模會(huì)負(fù)責(zé)深入20xx級(jí)自習(xí)室宣傳、回收和發(fā)放報(bào)名表等工作
九、活動(dòng)流程
（一）、前期工作
1.報(bào)名統(tǒng)計(jì)：20xx年10月中旬進(jìn)行報(bào)名，參賽選手以組為單位報(bào)名，每組5-8人（可跨專(zhuān)業(yè)組隊(duì)報(bào)名，如有零散人員，協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)調(diào)整組隊(duì)）；參賽學(xué)生每個(gè)團(tuán)隊(duì)5-8人，各代表CEO（首席執(zhí)行官）、CFO（首席財(cái)務(wù)官）、CMO（市場(chǎng)總監(jiān)）、COO（生產(chǎn)總監(jiān)）、以及CPO（采購(gòu)總監(jiān)）；
2.組織宣傳：自20xx級(jí)入學(xué)開(kāi)始至10月中下旬，海報(bào)；網(wǎng)站、視頻宣傳。3.比賽抽簽：第十個(gè)教學(xué)周各隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)在新教D201進(jìn)行抽簽，并領(lǐng)取比賽所需資料 4.賽前培訓(xùn)：針對(duì)報(bào)名人員的多少和實(shí)際場(chǎng)地限制對(duì)報(bào)名人員進(jìn)行分批培訓(xùn)。
5.賽場(chǎng)布置：賽前進(jìn)行賽場(chǎng)的布置，協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人及學(xué)生會(huì)組織人員負(fù)責(zé)賽場(chǎng)的道具布置；
（二）大賽組織工作
1.由企模會(huì)指導(dǎo)教師組及協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人對(duì)參賽人員的賽前培訓(xùn)； 2.比賽使用 用友“創(chuàng)業(yè)者”電子沙盤(pán)V4.1競(jìng)賽專(zhuān)用版；
3.比賽每15組為一個(gè)單位，經(jīng)營(yíng)六年，按最終經(jīng)營(yíng)的所有者權(quán)益排名。 4.企模會(huì)負(fù)責(zé)大賽的裁判工作，經(jīng)管系學(xué)生會(huì)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)秩序的維持。 （三）ERP-沙盤(pán)模擬大賽
每個(gè)小組競(jìng)賽時(shí)間最少為兩天，具體情況視20xx年秋季開(kāi)學(xué)情況而定。
十、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置
一等獎(jiǎng) 一組榮譽(yù)證書(shū)每人一份、獎(jiǎng)品待定 二等獎(jiǎng) 兩組榮譽(yù)證書(shū)每人一份、獎(jiǎng)品待定 三等獎(jiǎng) 三組榮譽(yù)證書(shū)每人一份、獎(jiǎng)品待定
優(yōu)秀獎(jiǎng) 六組榮譽(yù)證書(shū)每人一份
十一、物資預(yù)算
二〇一三年十月
項(xiàng)目策劃 篇5
1.計(jì)劃概況
我們擬將健身中心設(shè)在北京東城區(qū)，這里的居民收入比全國(guó)平均高出2.5倍;這里的工廠(chǎng)、企業(yè)以及其它單位的員工有著組隊(duì)進(jìn)行體育活動(dòng)的傳統(tǒng)。我們健身中心的活動(dòng)項(xiàng)目都是圍繞著人們的興趣而設(shè)計(jì)的，將會(huì)超過(guò)未來(lái)會(huì)員的期望。我們所提供的`設(shè)備和經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)管理人員將使健身中心的服務(wù)超過(guò)其他類(lèi)似的俱樂(lè)部。
除了上述健身俱樂(lè)部所具備的成功外，更為重要的是，我們有一組經(jīng)驗(yàn)豐富、富有熱情和生氣并致力于經(jīng)營(yíng)這個(gè)健身中心的管理人員。張大為先生是一位出色的推銷(xiāo)專(zhuān)家，他將出任健身中心的總裁;王麗華女士將出任項(xiàng)目部和公關(guān)部主管;劉國(guó)棟先生將主管設(shè)備處并負(fù)責(zé)職員的培訓(xùn)。以上這三位都具有企管碩士學(xué)位并具有多年的這一行業(yè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。魏麥先生是一位財(cái)務(wù)方面的專(zhuān)家，將出任本中心的財(cái)務(wù)主管。
健身中心的創(chuàng)建需購(gòu)置土地5公頃，連同建筑和設(shè)備安裝費(fèi)用共需投資450萬(wàn)元。以上提及的幾位主要經(jīng)理人員共投資60萬(wàn)元，一些外部投資者以獲得40%的股份為條件已承諾投資約190萬(wàn)元。健身中心還需向有關(guān)機(jī)構(gòu)貸款225萬(wàn)元，擬將建造此中心的土地和造好的房屋作為貸款的抵押，同時(shí)將提供40%的付款以確保此項(xiàng)抵押貸款的可靠。我們預(yù)計(jì)健身中心第一年的總銷(xiāo)售額將達(dá)180萬(wàn)元，利稅達(dá)7.5萬(wàn)元。
2.經(jīng)營(yíng)管理
經(jīng)理人員介紹
張大為先生，現(xiàn)年40歲，北京大學(xué)企管碩士，中山大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士。張先生在廣健身俱樂(lè)部擔(dān)任副總裁之職多年，從事過(guò)健康俱樂(lè)部的選址、日常經(jīng)營(yíng)和活動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等多方面的工作。在此之前，張先生作廣州家庭健身中心的職員，從事過(guò)多年的直接銷(xiāo)售工作。張先生還是一位體育愛(ài)好者，他現(xiàn)在仍擔(dān)任中國(guó)室內(nèi)運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)的理事。
王麗華女士，現(xiàn)年35歲，中國(guó)人民大學(xué)企管碩士，北京師蕩大學(xué)教育學(xué)碩士。王女士現(xiàn)任職于四通集團(tuán)公司職工活動(dòng)部經(jīng)理，對(duì)職工活動(dòng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和體育器材有豐富的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。王女士業(yè)余還兼任東城區(qū)青少年活動(dòng)協(xié)會(huì)的理事會(huì)成員。
劉國(guó)棟先生，現(xiàn)年38歲，北京師范大學(xué)體育系學(xué)士，現(xiàn)任職于國(guó)際海員俱樂(lè)部器材管理部，劉先生是北京體育界的活躍人士，同時(shí)參加幾個(gè)業(yè)余籃球隊(duì)和排球隊(duì)并兼任教練。
魏麥先生，現(xiàn)年48歲，中國(guó)財(cái)經(jīng)大學(xué)企業(yè)財(cái)務(wù)碩士，具有高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱(chēng)，現(xiàn)任職于全國(guó)青少年體育運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)的主管會(huì)計(jì)師。
上述的每一位經(jīng)理人員均在自己的領(lǐng)域之中有多年的工作經(jīng)驗(yàn)，其中兩位具有管理財(cái)務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，三位曾經(jīng)有經(jīng)營(yíng)健身俱樂(lè)部方面的經(jīng)驗(yàn)。這樣的經(jīng)理人員的組合給健身中心提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，即使萬(wàn)一有某位經(jīng)理人員因故離任，其他成員可即時(shí)填補(bǔ)空白。
上述各位人士雖然目前仍在其他單位擔(dān)任要職，但并沒(méi)有與他們的單位簽定任何限制性合同，可以隨時(shí)離職而加入健身中心。這四位經(jīng)理人員已簽署的一項(xiàng)合同約定：他們從加入健身中心之日起將至少為本中心服務(wù)五年;如果任何一位將來(lái)離開(kāi)本企業(yè)，那么從離開(kāi)之日起五年這內(nèi)將不能從事與中心競(jìng)爭(zhēng)性的業(yè)務(wù)。事實(shí)上，這四位原始創(chuàng)始人對(duì)創(chuàng)辦本中心投入了大量的人力和資金他們將會(huì)致力于辦成一個(gè)成功的健身俱樂(lè)部。
報(bào)酬
四位創(chuàng)始人每年的工資收入定為5萬(wàn)元，這與目前這個(gè)行業(yè)同等職位人員的工資水平相當(dāng)。
創(chuàng)業(yè)所有權(quán)分配
健身中心最初將發(fā)行10萬(wàn)股普通股票，四位創(chuàng)始人每人投資15萬(wàn)元，各換取14%即14，000股股票。每一位董事(共4人)將獲得1%(共4000股)的股份。另有三位不參與經(jīng)營(yíng)的投資者共出資190萬(wàn)元，將按出資多少分享40%的股份。
經(jīng)理人員的責(zé)任
總裁/推銷(xiāo)部：張大為先生將出任健身中心總裁，他是整個(gè)中心的核心。他的主要責(zé)任是領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)理人員，同時(shí)還擔(dān)負(fù)訓(xùn)練和指導(dǎo)中心的銷(xiāo)售人員的責(zé)任。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)/公關(guān)：王麗華女士將出任這方面的主管。王女士將對(duì)健康俱樂(lè)部行業(yè)的發(fā)展情況以及顧客的需求進(jìn)行持續(xù)的分析，制定出符合市場(chǎng)需求的活動(dòng)項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)中心的廣告和宣傳業(yè)務(wù)。
器材部/人事部：這個(gè)部門(mén)由劉國(guó)棟先生負(fù)責(zé)。劉先生將負(fù)責(zé)中心的器材購(gòu)置、維護(hù)以及中心的雜務(wù)人員的管理。
財(cái)務(wù)/住處系統(tǒng)：這個(gè)部門(mén)由魏麥先生負(fù)責(zé)。中心的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)以有相應(yīng)的數(shù)據(jù)、文件也由魏先生負(fù)責(zé)管理。
董事會(huì)成員
健身中心的經(jīng)理人員意識(shí)到自身缺管某些經(jīng)營(yíng)此中心所必需的專(zhuān)長(zhǎng)。為了襝這種缺失，經(jīng)理人員吸收一位律師、一位健美方面的醫(yī)生、一位健美專(zhuān)家和一位體明星加盟董事會(huì)。他們將對(duì)中心的發(fā)展提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)和技巧。每一位董事會(huì)成員將獲得1%的股份作為報(bào)酬，如果他們決定離開(kāi)中心的話(huà)，中心的經(jīng)理人員有對(duì)他們的股份進(jìn)行收購(gòu)的第一優(yōu)先權(quán)。
3.市場(chǎng)分析
市場(chǎng)的分布情況
健身行業(yè)的市場(chǎng)分割最重要的形式是其區(qū)域性，80%的會(huì)員居住在距中心周?chē)?公里以?xún)?nèi)，平均車(chē)程15分鐘可視確定距離范圍的基準(zhǔn)。健身中心是一個(gè)具有獨(dú)特體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施的俱樂(lè)部，由于有室內(nèi)滑冰場(chǎng)、排球沙灘以及特殊訓(xùn)練廳，將吸引一些居住較遠(yuǎn)的人們，估計(jì)所有會(huì)員的工作、居住地不超過(guò)13公里。健身中心之所以選址在北京市東城區(qū)，其原因是那里人口增長(zhǎng)迅速、家庭收入高以及該地區(qū)人們對(duì)體育運(yùn)動(dòng)有較大的潛在需求。
人口、年齡、家庭收入和從事管理、專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作的人數(shù)是判斷顧客群中最重要的統(tǒng)計(jì)變量。東城區(qū)年人口增長(zhǎng)率為2.5%，是全國(guó)人口增長(zhǎng)率的1.5倍，是北京市人口年增長(zhǎng)率的1.3倍。大約590，000人口居住在健身中心場(chǎng)址9公里以?xún)?nèi)，據(jù)估計(jì)，這個(gè)數(shù)字到1995年將超過(guò)650，000。分析專(zhuān)家說(shuō)健身行業(yè)會(huì)員的年齡中值是34歲，而東城區(qū)年齡中值為32歲。
根據(jù)中國(guó)國(guó)家室內(nèi)運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)(簡(jiǎn)稱(chēng)室運(yùn)協(xié))的抽樣調(diào)查，家庭收入是判斷顧客群的另一重要因素，約77%的會(huì)員家庭收入超過(guò)2.5萬(wàn)元，而全國(guó)家庭收入超過(guò)此線(xiàn)的占56%;39%的會(huì)員家庭收入超過(guò)4.5萬(wàn)元。從事管理、專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作的人員參加健身運(yùn)動(dòng)的人數(shù)遠(yuǎn)比其他行業(yè)人員多，而北京市專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理人員比例與全國(guó)平均相比多二倍以上。
對(duì)比全國(guó)平均水準(zhǔn)，東城區(qū)體育運(yùn)動(dòng)的潛在市場(chǎng)高于95%。根據(jù)1991年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)以郵政編碼為區(qū)域范圍的居民各種服務(wù)的潛在需求量進(jìn)行的分析測(cè)算，東城區(qū)的需求指數(shù)為132，而全國(guó)的需求指數(shù)中值為103。
可行性分析
市場(chǎng)滲透分析是對(duì)興建商業(yè)娛樂(lè)、健身設(shè)施在一定的市場(chǎng)范圍內(nèi)的整體市場(chǎng)飽和狀態(tài)的預(yù)估方法。它已被公認(rèn)為重要的商業(yè)分析方法。這種方法被房地產(chǎn)評(píng)估者、金融機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)用于測(cè)量市場(chǎng)對(duì)新建健身設(shè)施的需求程度。本計(jì)劃中的計(jì)算結(jié)果是根據(jù)與目標(biāo)市場(chǎng)和設(shè)施建筑面積有關(guān)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得來(lái)的(請(qǐng)參照附錄有關(guān)計(jì)算方法和討論結(jié)果)。
應(yīng)用這套分析方法的結(jié)果表明：東城區(qū)以其現(xiàn)有的人口仍可財(cái)建一所7，500平方米的多種體育運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部。這一市場(chǎng)滲透分析不能用于分析具體項(xiàng)目帶來(lái)的利弊，因而需要通過(guò)市場(chǎng)研究來(lái)進(jìn)一步確定該項(xiàng)目的可行性。我們的研究包括：選址分析，目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查，與一些體育組織、社團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的會(huì)員和雇員進(jìn)行交談。
4.競(jìng)爭(zhēng)分析
根據(jù)室運(yùn)協(xié)的調(diào)查結(jié)果得知，主要的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自6公里以?xún)?nèi)的提供同等設(shè)施條件的俱樂(lè)部，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是東城區(qū)中心的中央俱樂(lè)部。這個(gè)俱樂(lè)部建筑面積7，000平方米，設(shè)有舉重室、聯(lián)合健身器材、體操房、奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)游泳池、健美體操房、飲食及營(yíng)養(yǎng)教學(xué)中心。中央俱樂(lè)部的會(huì)員有2千人，同時(shí)有6個(gè)月的排隊(duì)名單。它的四周由醫(yī)院環(huán)繞，如果不是建筑中貴的話(huà)，擴(kuò)建是可能的。對(duì)比這下，健身中心除了提供給會(huì)員個(gè)人健身運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，還將提供團(tuán)體和家庭集體運(yùn)動(dòng)以適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果。另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是東城俱樂(lè)部，位于健身中心西部5公里左右。同中央俱樂(lè)部一樣，東城俱樂(lè)部也只為成年會(huì)員服務(wù)。它擁有800多名會(huì)員，建筑面積2，000多平方米，設(shè)施包括舉重室、聯(lián)合健身器材、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、桑娜蒸氣浴室及旋轉(zhuǎn)水按摩浴池。它的主要優(yōu)勢(shì)是會(huì)費(fèi)低廉;最大弱點(diǎn)是衛(wèi)生條件不佳，設(shè)備更新不及時(shí)。1990年，由于更衣室等衛(wèi)生條件太差而被政府罰款。
一些我們?cè)L問(wèn)過(guò)的東城俱樂(lè)部的會(huì)員正在積極地尋找其他合適的俱樂(lè)部。但由于中央俱樂(lè)部一時(shí)不能接受新會(huì)員，他們的選擇受到限制。80%的被調(diào)查者認(rèn)為清潔的設(shè)施對(duì)于行業(yè)是最重要的因素。室運(yùn)協(xié)的調(diào)查還表明，東城俱樂(lè)部每百平方米擁有40名會(huì)員，而按一般標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是每百平方米29名會(huì)員。我們準(zhǔn)備實(shí)施一項(xiàng)預(yù)防性的維護(hù)設(shè)備計(jì)劃，該計(jì)劃可以保證設(shè)備滿(mǎn)足會(huì)員要求，同時(shí)將保持一定的設(shè)備長(zhǎng)期維護(hù)費(fèi)用。
東城區(qū)的網(wǎng)球俱樂(lè)部擁有8個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)，其中6個(gè)室內(nèi)場(chǎng)地和2個(gè)室外場(chǎng)地，它還有旋轉(zhuǎn)水按摩浴池、小賣(mài)部等。這個(gè)網(wǎng)球俱樂(lè)部大概距我們的地址約4公里左右。盡管在我們的調(diào)查中網(wǎng)球被列為第三受歡迎的項(xiàng)目，但進(jìn)一步的調(diào)查表明該地區(qū)已有足夠的網(wǎng)球場(chǎng)，因而健身中心決定目前不提供網(wǎng)球服務(wù)。
次一級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自15公里范圍內(nèi)提供相似服務(wù)的俱樂(lè)部。這些俱樂(lè)部包括：北京朝陽(yáng)區(qū)的朝陽(yáng)俱樂(lè)部、東方俱樂(lè)部以及在崇文區(qū)的崇文俱樂(lè)部和國(guó)際俱樂(lè)部等。但這些俱樂(lè)部對(duì)于東城區(qū)的居民來(lái)說(shuō)距離較遠(yuǎn)，乘車(chē)時(shí)間都超過(guò)20分鐘。
下表顯示我們的競(jìng)爭(zhēng)地位：
中央俱樂(lè)部 東城俱樂(lè)部 健身中心
個(gè)人活動(dòng) 有 有 有
團(tuán)隊(duì)/協(xié)會(huì)活動(dòng) 有* 無(wú) 有
家庭會(huì)員 無(wú) 無(wú) 有
*中央俱樂(lè)部的健身房提供籃板供幾個(gè)人投籃活動(dòng)。
5.企業(yè)操作計(jì)劃
選擇地點(diǎn)
經(jīng)過(guò)全面的分析研究(包括位置的可進(jìn)入性、大小、分區(qū)的限制及東城區(qū)的地價(jià)等)，決定將健身中心設(shè)在二環(huán)路與永定大街相交處該地位于一個(gè)“白領(lǐng)階級(jí)”的公司和高級(jí)收入居民區(qū)之間，并正在大力發(fā)展商業(yè)設(shè)施。
我們選了一個(gè)街道口作為建設(shè)點(diǎn)，過(guò)街行人和四輛容易看到，且出入方便。室運(yùn)協(xié)認(rèn)為，方便的地理位置是一個(gè)體育俱樂(lè)部為會(huì)員提供的最基本的利益之一，至于俱樂(lè)部的大小則由市場(chǎng)的需要而定。
我們所選的地點(diǎn)已被政府劃為工商業(yè)區(qū)，可以立即開(kāi)始基建工作。場(chǎng)點(diǎn)地價(jià)是13萬(wàn)元/公頃。
器材的配置
健身中心建筑面積7，5000平方米，是市場(chǎng)滲透分析中認(rèn)為該地區(qū)所需要的面積�？紤]這個(gè)地區(qū)的人口增長(zhǎng)，已買(mǎi)下2公頃土地留做備用，同時(shí)也避免隨人口增長(zhǎng)的土地增值給未來(lái)中心擴(kuò)展增加困難。
北京市新華建筑設(shè)計(jì)公司(專(zhuān)長(zhǎng)于娛樂(lè)設(shè)施的建筑設(shè)計(jì))已完成了符合建筑要求的設(shè)計(jì)工作。這家公司曾在設(shè)計(jì)方面獲獎(jiǎng)，有豐富的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證質(zhì)量。
設(shè)備的維修和建筑設(shè)施的保養(yǎng)對(duì)會(huì)員很得要。90%以上的被調(diào)查者給予這個(gè)方面最高一級(jí)考慮。維修費(fèi)是一項(xiàng)可變開(kāi)銷(xiāo)，這一行業(yè)的平均維修費(fèi)在4%-9%。我們強(qiáng)調(diào)預(yù)防性維修，可以使我們的費(fèi)用支出保持較低水平。
產(chǎn)品和服務(wù)介紹
健身中心將全年開(kāi)放，每天開(kāi)放14小時(shí)。為滿(mǎn)足喜歡早起鍛煉的會(huì)員需要，早晨6點(diǎn)即開(kāi)始開(kāi)放。健身中心將是一個(gè)室內(nèi)、室外多項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)中心，提供以下活動(dòng)設(shè)施：
滑冰場(chǎng)
籃球場(chǎng)
排球場(chǎng)
小型高爾夫球場(chǎng)
里環(huán)形跑道
游泳池
鍛煉室
市場(chǎng)研究結(jié)果表明，東城區(qū)的居民對(duì)建立一個(gè)可提供各種團(tuán)體比賽活動(dòng)的多種體育運(yùn)動(dòng)中心是有要求的。僅單一一項(xiàng)聯(lián)賽活動(dòng)就有64%以上的人參加，50%的人已表示他們有興趣加入本中心，并愿意交墳一定的押金以保證他們的健身中心的會(huì)員身份。
進(jìn)一步的調(diào)研證實(shí)，我們最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手––––中央俱樂(lè)部和東城俱樂(lè)部都沒(méi)有提供排球、籃球、冰球等團(tuán)體比賽活動(dòng)設(shè)施項(xiàng)目。中央俱樂(lè)部有籃球場(chǎng)地，但是僅為幾個(gè)人投籃而設(shè)計(jì)的，不能用作團(tuán)體比賽活動(dòng)。以下我們具體介紹每項(xiàng)設(shè)施的內(nèi)容。
滑冰場(chǎng)
抽樣調(diào)查表明，33%的人認(rèn)為應(yīng)該有滑冰場(chǎng)。朝陽(yáng)我東方俱樂(lè)部的主任說(shuō)：“我們的滑冰場(chǎng)20%的人是來(lái)自東城區(qū)�！边@些人的單程路途都地15公里以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了平均的里程。
我們的滑冰場(chǎng)將用于花樣滑冰、冰球，并對(duì)公眾開(kāi)放。評(píng)估結(jié)果顯示：80%的營(yíng)業(yè)時(shí)間將用于冰球聯(lián)賽、花樣滑冰訓(xùn)練和滑冰協(xié)會(huì)租用。
籃球場(chǎng)
我們的市場(chǎng)調(diào)查顯示：43%的人認(rèn)為籃球是他們參加健身中心的是基本的考慮。中央俱樂(lè)部設(shè)有籃球場(chǎng)，但會(huì)員名額已滿(mǎn)，還有排隊(duì)名單。根據(jù)我們的研究，籃球場(chǎng)能更好地吸引那引起對(duì)團(tuán)體比賽感興趣的人們。
排球場(chǎng)
從最近的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，利用沙地打排球?qū)⒃絹?lái)越為人們所喜愛(ài)，我們的排球場(chǎng)設(shè)計(jì)成沙坑場(chǎng)即是為滿(mǎn)足這種要求。當(dāng)然，目前滸的排球聯(lián)賽場(chǎng)地是硬木地板場(chǎng)地，但我們的籃球場(chǎng)可以在需要的時(shí)候用作排球場(chǎng)地。
小型高爾夫球場(chǎng)
小型高爾夫球被這個(gè)區(qū)域的人產(chǎn)選為首選運(yùn)動(dòng)。為了滿(mǎn)足這種要求，我們已設(shè)了一個(gè)室內(nèi)18孔小型高爾夫球場(chǎng)。由于有了這個(gè)設(shè)施，使得我們不同于那些公園、療養(yǎng)院及室內(nèi)網(wǎng)球俱樂(lè)部。研究表明，這種設(shè)施能吸引那些居住較遠(yuǎn)的人們。
跑道
從市場(chǎng)調(diào)查中得知，30%的會(huì)員認(rèn)為跑道的長(zhǎng)度是非常重要的，大多數(shù)人希望有1/2公里的田徑跑道。中央俱樂(lè)部和東城俱樂(lè)部設(shè)有的短跑道被很多人認(rèn)為太短。因而，一些較正規(guī)的田徑比賽將在我們這樣的大田徑場(chǎng)舉行。
鍛煉室
我們將設(shè)兩個(gè)鍛煉室，一個(gè)出租給健美操運(yùn)動(dòng)，一個(gè)用于其他類(lèi)似的運(yùn)動(dòng)。50人的健美課程需要大約300平方米的地盤(pán)，能夠達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)并出租的地方每月租租金約5000元，我們可以出租一個(gè)同樣大小的場(chǎng)地生小時(shí)收費(fèi)30元。我們已預(yù)先出租了一個(gè)場(chǎng)地給北京健美培訓(xùn)班，租金每月3千元，合同兩年，并可延期租用三年。由于北京健美培班與健身中心的合同順利進(jìn)行，我們已完成了50%抽樣調(diào)查所提出的對(duì)健美運(yùn)動(dòng)的市場(chǎng)需求。
游泳池
根據(jù)室運(yùn)協(xié)的統(tǒng)計(jì)，設(shè)有游泳池的多種體育運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部會(huì)員比沒(méi)有設(shè)游泳池的多40%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還表明，參加體育鍛煉的人有41%都參加游泳運(yùn)動(dòng)，我們的調(diào)查中有26%的人要求設(shè)游泳池。
快餐小吃部
健身中心將設(shè)一個(gè)快餐部。中央俱樂(lè)部就設(shè)有一個(gè)快餐部并積極主動(dòng)地為會(huì)員提供午餐和晚餐。我們市場(chǎng)調(diào)查表明，60%的人希望有快餐部，這樣的快餐部年收入約為60萬(wàn)元。
6.營(yíng)銷(xiāo)策略
國(guó)家健身運(yùn)動(dòng)器材組織的住處與研究主任說(shuō)，90年代健身及娛樂(lè)市場(chǎng)的發(fā)展將對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。他還說(shuō)，從1990至1992年，參加健身運(yùn)動(dòng)的人數(shù)嗇了6.2%，預(yù)計(jì)這個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將持續(xù)。據(jù)權(quán)威估計(jì)，娛樂(lè)活動(dòng)一年能產(chǎn)生3500億以上的收入。健身中心已制定出兩個(gè)銷(xiāo)售策略以保證市場(chǎng)滲透。
短期策略
直接郵信是我們向東城區(qū)及周?chē)貐^(qū)居民傳遞信息的一種經(jīng)濟(jì)有效的方法。很多俱樂(lè)部均采用此銷(xiāo)售方法，它已被證明是一種成功的方法。
直接推銷(xiāo)將被用于面向9公里以?xún)?nèi)的組織和單位。為能在這一新興事業(yè)早期以最經(jīng)濟(jì)的手段盡可能占領(lǐng)市場(chǎng)，我們將直接與一些大公司取得聯(lián)系。這樣將保證健身中心為它們開(kāi)展聯(lián)賽及時(shí)簽署合同，同時(shí)滿(mǎn)足他們的具體要求。
在推銷(xiāo)工作繁忙之時(shí)，我們將雇用臨時(shí)推銷(xiāo)員，經(jīng)培訓(xùn)后承擔(dān)一些推銷(xiāo)業(yè)務(wù)。全職雇員則負(fù)責(zé)經(jīng)常性的工作，保證不錯(cuò)過(guò)任何銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。
長(zhǎng)期策略
當(dāng)健身中心在建設(shè)期間吸收了第一批會(huì)員之后，我們將繼續(xù)在地方報(bào)紙上登廣告，并將健身中心的新聞發(fā)布信發(fā)給各協(xié)會(huì)組織，通過(guò)這些組織來(lái)建立健身中心的信譽(yù)和爭(zhēng)取會(huì)員。
直接郵寄也地我們的長(zhǎng)期策略之一。我們還將利用打電話(huà)的方式與個(gè)人聯(lián)系。為了高效率地向我們的目標(biāo)市場(chǎng)傳遞信息我們已經(jīng)同幾個(gè)廣播電臺(tái)簽定了廣告合同，廣播的廣告費(fèi)用是每半分鐘500元(黃金時(shí)間)。我們還將聯(lián)系不同的協(xié)會(huì)組織，把我們的廣告夾在他們的宣傳信件中發(fā)出。
推銷(xiāo)后的工作將由一位正式雇員處理，早晨和晚上將由一名正式推銷(xiāo)員來(lái)經(jīng)營(yíng)。二名臨時(shí)雇員協(xié)助處理電話(huà)，引導(dǎo)顧客參觀中心，回答各種問(wèn)題。
對(duì)于正式和臨時(shí)的推銷(xiāo)員的培訓(xùn)將是一個(gè)持續(xù)不斷的工作。這些培訓(xùn)包括：產(chǎn)品知識(shí)、經(jīng)營(yíng)時(shí)間、電話(huà)交談技巧、了解會(huì)員合同以及健身中心的規(guī)章制度。培訓(xùn)的任務(wù)將由總裁來(lái)負(fù)責(zé)。
競(jìng)爭(zhēng)性推銷(xiāo)策略
中央俱樂(lè)部最初是采用直接郵信的方法進(jìn)行推銷(xiāo)的，他們也在地方報(bào)紙上做廣告，并參與東城區(qū)一些購(gòu)物中心的健康知識(shí)普及及活動(dòng)，以使顧客對(duì)健身運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生興趣。事實(shí)上，中央俱樂(lè)部在開(kāi)放之前已將會(huì)員名額售滿(mǎn)足，并保證一個(gè)排隊(duì)名單。這說(shuō)明它們的推銷(xiāo)工作是成功的，健身中心將采取類(lèi)似的方法進(jìn)行開(kāi)放前宣傳。
為了擴(kuò)大會(huì)員隊(duì)伍和增加收入，健身中心將在開(kāi)放前進(jìn)行吸收會(huì)員的促銷(xiāo)活動(dòng)。我們一次性入會(huì)費(fèi)是每個(gè)家庭300元，較中央俱樂(lè)部的600元低。雖然東城俱樂(lè)部的家庭會(huì)費(fèi)僅為100萬(wàn)，但它們要求會(huì)員簽定三年合同。我們的月費(fèi)是20元，也較中央俱樂(lè)部的45元低。我們的會(huì)員在交付入會(huì)費(fèi)和月會(huì)費(fèi)之后，可免貫參加任何由健身中心支持贊助的聯(lián)賽活動(dòng)，聯(lián)賽期間外可使用游泳池、田徑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、排球場(chǎng)及籃球場(chǎng)。
觀眾入場(chǎng)費(fèi)是每人8元，由于難以估計(jì)人數(shù)，不好估計(jì)實(shí)際收入。因此，這部分收入不有包括在我們的財(cái)務(wù)規(guī)劃內(nèi)。
7.職工
健身中心預(yù)計(jì)第一年需要6名全職人員，19名半職人員。全職人員包括健身指導(dǎo)、維護(hù)人員、會(huì)計(jì)師和統(tǒng)計(jì)分析。他們的工資根據(jù)不同職位將在每小時(shí)8元至14元之間，另加各種福利(如醫(yī)療、人壽保險(xiǎn)等)及免費(fèi)家庭會(huì)員證;工作滿(mǎn)足一年以上者，每年可享受兩周假期。半職雇員將由主管人員指導(dǎo)，工資為每小時(shí)5元，也可獲得家庭會(huì)員證。根據(jù)有關(guān)專(zhuān)家的經(jīng)驗(yàn)，我們的工資在本地區(qū)是有競(jìng)爭(zhēng)力的。
管理人員打算對(duì)雇員提供比其他俱樂(lè)部更廣泛的項(xiàng)目訓(xùn)練和定向訓(xùn)練。本行業(yè)的體育商業(yè)雜志強(qiáng)調(diào)，培養(yǎng)高素質(zhì)的雇員地保持老顧客的途徑之一。我們的雇員還將接受身體鍛煉、緊急救護(hù)和設(shè)備維護(hù)知識(shí)等方面的訓(xùn)練。我們的培訓(xùn)計(jì)劃比競(jìng)爭(zhēng)者更為系統(tǒng)和正規(guī)。
我們正在與北京師院一起建立一個(gè)招收學(xué)生雇員的計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃將使健身中心保持一批年青、熱情的臨時(shí)雇員，這些雇員可以工作二到四年。
一些特殊的服務(wù)項(xiàng)目如個(gè)人教練和比賽裁判，將根據(jù)需要臨時(shí)簽定合同。這主要是由于中心在開(kāi)辦初期需求尚不穩(wěn)定，同時(shí)也是為了減少對(duì)正式雇員的開(kāi)銷(xiāo)。
8.保險(xiǎn)和法律事務(wù)
健身中心的保險(xiǎn)是通過(guò)中國(guó)平安保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的。資產(chǎn)保險(xiǎn)將保險(xiǎn)固定資產(chǎn)和私人資產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，商業(yè)意外保險(xiǎn)保證賠償由于意外事故而關(guān)門(mén)造成的固定現(xiàn)金流入損失。
為了防止意外事故而造成會(huì)員傷殘所引起的法律訴訟，我們還購(gòu)買(mǎi)了一般責(zé)任保險(xiǎn)。當(dāng)然，中心管理人同會(huì)采取有關(guān)預(yù)防措施，如提供適當(dāng)指導(dǎo)，給予必要的警告，同會(huì)員簽署無(wú)責(zé)任條款合同等。健身中心還將為四位主管人員購(gòu)買(mǎi)意外死亡和傷殘保險(xiǎn)。
中心的法律事務(wù)將由北京高三律師事務(wù)所負(fù)責(zé)處理，該事務(wù)所有豐富的經(jīng)驗(yàn)和良好的信譽(yù)。
健身中心是在北京市注冊(cè)的股份公司，公司及其管理人員沒(méi)有任何法律糾紛。中心已得到了在東城區(qū)建筑、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
9.業(yè)務(wù)的季節(jié)性和應(yīng)變計(jì)劃
季節(jié)性問(wèn)題是娛樂(lè)樂(lè)、健身行來(lái)的老問(wèn)題。多種體育運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部由于提供了多種類(lèi)型的設(shè)施，可使季節(jié)性問(wèn)題減少到最低限度。健身中心已經(jīng)采取措施保證滑冰場(chǎng)和游泳池全年開(kāi)放。對(duì)于季節(jié)性的現(xiàn)金流入下降，將采用收取月計(jì)會(huì)員和與健美訓(xùn)練班簽定短期合同來(lái)解決，這個(gè)收入約占年收入的7.2%。在夏季，中心將舉辦聯(lián)賽、醫(yī)療康復(fù)講演及體育講座以提高會(huì)員的技術(shù)水平，因此而來(lái)的收入將幫助調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求，增加俱樂(lè)部的全年使用率和利潤(rùn)率。
應(yīng)變計(jì)劃
針對(duì)進(jìn)入本地區(qū)的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者：根據(jù)市場(chǎng)滲透分析，本地區(qū)的人口密度已難以支持另一個(gè)健身俱樂(lè)部;在9公里到15公里范圍內(nèi)再建立綜合性健身俱樂(lè)部的可能性不大。建立專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目的俱樂(lè)部如保齡球俱樂(lè)部，不會(huì)對(duì)我們?cè)斐烧嬲耐{，專(zhuān)業(yè)俱樂(lè)部一般吸引更大范圍的會(huì)員。假如確有競(jìng)爭(zhēng)者想進(jìn)入這一地區(qū)，我們將以競(jìng)爭(zhēng)者難以成功為由要求東城區(qū)政府阻止競(jìng)爭(zhēng)者的基建。如果此舉不能成功，我們將會(huì)通過(guò)促銷(xiāo)降價(jià)活動(dòng)來(lái)吸引更多的人。
針對(duì)體育健身運(yùn)動(dòng)的變化趨勢(shì)：我們的建筑設(shè)計(jì)留有一定的空間以適應(yīng)變化趨勢(shì)。我們已作出了可變計(jì)劃以使我們能在大眾化的體育項(xiàng)目上較容易較迅速地獲利，我們將觀察全國(guó)和本地區(qū)的變化趨勢(shì)，及時(shí)提供新的服務(wù)項(xiàng)目來(lái)保持顧客的興趣。
針對(duì)未能招收足夠計(jì)劃會(huì)員的應(yīng)急：如果我們未能招收足夠數(shù)量的會(huì)員，我們將通過(guò)降低起始會(huì)員費(fèi)或額外提供一些福利來(lái)吸引顧客，也可使用買(mǎi)二送一、團(tuán)體優(yōu)惠的促銷(xiāo)手段，直到收入可抵消短期的虧損。由于我們的主要收入是月費(fèi)，這種降低起始會(huì)員費(fèi)的促銷(xiāo)不會(huì)影響我們的長(zhǎng)期收入計(jì)劃。
10.財(cái)務(wù)狀況
會(huì)員預(yù)測(cè)
據(jù)室運(yùn)協(xié)估計(jì)，綜合性體育運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部每100平方米可接29名會(huì)員。健身中心擁有7，500平方米，將具有接納217名會(huì)員的能力。室運(yùn)協(xié)的最近一次調(diào)查也表明，一個(gè)新建的健身設(shè)施一般需要6至24個(gè)月收滿(mǎn)足會(huì)員。健身中心的各項(xiàng)計(jì)算采取了比較保守的前提，預(yù)計(jì)需24個(gè)月收滿(mǎn)足。根據(jù)我們所作的市場(chǎng)調(diào)查，估計(jì)預(yù)售會(huì)員資格可達(dá)總會(huì)員的50%。據(jù)室運(yùn)協(xié)的統(tǒng)計(jì)，在考慮了約30%的會(huì)員退會(huì)率的情況下，五年內(nèi)仍會(huì)有平均7%的年增長(zhǎng)率。因此我們預(yù)計(jì)健身中心的會(huì)員情況如下：
上一年會(huì)員數(shù) 會(huì)員凈增加 總會(huì)員數(shù)
第一年 870*
432
1302
第二年 1302
523
1825
第三年 1825
127
1952
第四年 1952
137
20xx
第五年 20xx
146
*第一提的數(shù)據(jù)為預(yù)售會(huì)員數(shù)。
會(huì)員費(fèi)的制定
基于9公里到12公里范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格數(shù)據(jù)、全國(guó)健身行業(yè)的價(jià)格數(shù)據(jù)及我們的市場(chǎng)調(diào)查，健身中心的收費(fèi)選擇了下列價(jià)格：
家庭會(huì)員費(fèi) 個(gè)人會(huì)員費(fèi)
首次入會(huì)費(fèi) 300元
200元
每月會(huì)費(fèi) 35元
20元
由于我們經(jīng)營(yíng)的地區(qū)內(nèi)沒(méi)有任何健身俱樂(lè)部提供協(xié)會(huì)比賽服務(wù)，我們只能參考公園區(qū)的價(jià)格。按不同類(lèi)型的比賽，公園區(qū)的價(jià)格在250元到375元的范圍多內(nèi)。我們協(xié)商決定對(duì)所有類(lèi)型的比賽都采用一致的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：每個(gè)運(yùn)動(dòng)隊(duì)300元。
財(cái)務(wù)收支及資債平衡預(yù)測(cè)條件
我們將貸款225萬(wàn)元用于建房，目前市場(chǎng)的商業(yè)利率為11%。據(jù)與銀行界人士的交談得知，我們需村出總投資的40%。中心管理人員的投資和外界投資者的投資將用作進(jìn)貨、流動(dòng)資金和開(kāi)建費(fèi)用。除此之外，我們還具有以下條件：
(1)會(huì)員費(fèi)的計(jì)算將按上節(jié)所述的價(jià)格表。在第三年以后，預(yù)計(jì)每晚應(yīng)有兩場(chǎng)聯(lián)賽比賽。這種估計(jì)是較為保守的，因?yàn)橹行拿客砜扇菁{三個(gè)或更多的聯(lián)賽。
(2)對(duì)于滑冰場(chǎng)、小型高爾夫球場(chǎng)和游泳池的收入，我們是按本行業(yè)的平均銷(xiāo)售的百分比而估算的。
(3)我們計(jì)劃合同出租快餐部的場(chǎng)地，租費(fèi)為每月4000元。為了吸引租憑者，我們頭二年將保持固定租費(fèi)，以后每年增加5%。
(4)練習(xí)室將以每小時(shí)30元出租，以后租費(fèi)以5%的年率遞增。
(5)管理費(fèi)包括經(jīng)理人員的工資、工資稅和福利費(fèi)用，每個(gè)管理人員的年工資為5萬(wàn)元。
(6)正式雇員的平均每小時(shí)工資為10元，臨時(shí)雇員為每小時(shí)5元。
(7)操作費(fèi)用預(yù)計(jì)為銷(xiāo)售額的87%。
(8)所得稅以利潤(rùn)的40%計(jì)算，每季付一次。
(9)土地費(fèi)用65萬(wàn)元，建筑、設(shè)備費(fèi)用390萬(wàn)元。按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，我們彩雙倍下降的方法計(jì)算建筑物的折量費(fèi)用，時(shí)間為30年。建筑費(fèi)用的估算咨詢(xún)了建筑設(shè)計(jì)公司。
(10)這類(lèi)綜合性的體育健身中心的應(yīng)收帳目平均為銷(xiāo)售額的11%，存貨應(yīng)為銷(xiāo)售額的2%。
(11)中心的預(yù)交費(fèi)是各項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用。
(12)應(yīng)付款將于30天內(nèi)付清，這樣我們可能得到折價(jià)優(yōu)惠。
月收入表和財(cái)務(wù)變化的條件
(1)收入將以常值流入，這是由于72%的收入是來(lái)自于會(huì)員月費(fèi)和合同租憑費(fèi)。
(2)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以常值按月積累，夏天提供較多的活動(dòng)費(fèi)用將由減少的聯(lián)賽費(fèi)用所抵消。
(3)收支平衡是按下列公式計(jì)算：
(實(shí)際收入×固定費(fèi)用)/(實(shí)際收入-生產(chǎn)費(fèi)用)
(4)貸款利息將按月交納。
項(xiàng)目策劃 篇6
一、方案說(shuō)明
本方案是為 集團(tuán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，解答有關(guān)運(yùn)營(yíng)管理方案的建議，旨在為地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的概要性的指導(dǎo)意見(jiàn)。本方案并非基于具體土地、具體團(tuán)隊(duì)、具體市場(chǎng)研判的市場(chǎng)報(bào)告，也有別于正式的制度設(shè)計(jì)。
本方案不是最終運(yùn)營(yíng)方案，本方案僅是 集團(tuán)介入房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的概要性指導(dǎo)意見(jiàn)。最終運(yùn)營(yíng)方案需要在運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)具體地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)考察，并考慮投資者具體的情況之后，才能完成最終市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、開(kāi)發(fā)計(jì)劃及其它運(yùn)營(yíng)方案等。
二、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)簡(jiǎn)判
1、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的發(fā)展趨勢(shì)
20xx—20xx年可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)分水嶺。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的企業(yè)重新洗牌期。20xx年—20xx年，一方面是以中國(guó)快速城鎮(zhèn)化為核心驅(qū)動(dòng)力的房地產(chǎn)剛性需求，刺激著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的硬性發(fā)展；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)正在新一波經(jīng)濟(jì)的調(diào)整中迎來(lái)新的高強(qiáng)度的沖擊。各個(gè)房地產(chǎn)公司都心理很糾結(jié)地面臨“去、留”、“成長(zhǎng)、萎縮”的選擇。
20xx年是房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)峻的調(diào)控中獲得較快發(fā)展的一年。從房?jī)r(jià)來(lái)看，據(jù)中房網(wǎng)全國(guó)一手房交易價(jià)格指數(shù)顯示，截止到20xx年3月，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到調(diào)控前水平。 限購(gòu)的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)回暖力度顯然大于中小城市。去年上半年，多數(shù)房企延續(xù)采用去年的以?xún)r(jià)換量原則，尤其在5、6月份，由于時(shí)逢沖擊半年度業(yè)績(jī)的時(shí)間點(diǎn)，因此推案量和促銷(xiāo)力度都達(dá)到階段性高點(diǎn)，而進(jìn)入20xx年年之后，由于一線(xiàn)房企業(yè)績(jī)完成情況普遍較好，加上對(duì)十八大城鎮(zhèn)化建設(shè)的經(jīng)濟(jì)刺激政策的期待，量?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲。從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)來(lái)看，龍頭企業(yè)取得了較快增長(zhǎng)。龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊(duì)建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢(shì)，在調(diào)控中的經(jīng)營(yíng)策略非常合理，既重視擴(kuò)張，也注重規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展布局來(lái)看，不少全國(guó)性企業(yè)已經(jīng)不滿(mǎn)足于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)始拓展海外業(yè)務(wù)。綠地、萬(wàn)科、碧桂園等企業(yè)均提出了海外發(fā)展計(jì)劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業(yè)已經(jīng)在海外有項(xiàng)目在建。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來(lái)企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級(jí)開(kāi)發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。
房地產(chǎn)商把產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)手段都做到位時(shí)，市場(chǎng)已開(kāi)始回歸理性，購(gòu)買(mǎi)人群的觀望情緒占了主導(dǎo)地位、市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入相對(duì)時(shí)間、相對(duì)地域的蕭條期。在經(jīng)歷前一階段的暴漲之后，房地產(chǎn)行業(yè)走到了重新洗牌階段，連行業(yè)的龍頭企業(yè)也無(wú)法避免。以萬(wàn)科為例，她的整體營(yíng)銷(xiāo)思路是在今后，以“合理的價(jià)格”、以最快的速度出售現(xiàn)有貨量。萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭雖然在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)份額并沒(méi)有占據(jù)絕對(duì)多的權(quán)重，但是它的行為會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的導(dǎo)向作用。
房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過(guò)暴利時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。這就是目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代的現(xiàn)狀和趨勢(shì)！
2、新趨勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)管理模式及管理團(tuán)隊(duì)的要求。
如何在項(xiàng)目所在地把地產(chǎn)項(xiàng)目打造成“精致城市宜居社區(qū)”，做“名片”式項(xiàng)目，打造高品位“富人區(qū)”？如何實(shí)現(xiàn)““地王”開(kāi)局，強(qiáng)勢(shì)崛起”？如何實(shí)現(xiàn)“預(yù)算周期，規(guī)模制勝”？如何適應(yīng)中國(guó)下一波城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)的熱潮？在房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代的現(xiàn)狀和趨勢(shì)下，答案只有一個(gè)：只能形成能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，才成功運(yùn)作。目前，大的地產(chǎn)商已形成完整的產(chǎn)業(yè)組合，在成本管理上具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)；一些經(jīng)過(guò)成功營(yíng)銷(xiāo)建立了品牌的地產(chǎn)商，已形成氣候、規(guī)模，對(duì)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)成了壓力。新地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要開(kāi)發(fā)成功，就必須尋找一個(gè)差異化的突破點(diǎn)，那我們拼什么，其實(shí)就是拼運(yùn)營(yíng)管理，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與洗牌所正在激戰(zhàn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理是在相對(duì)“低迷”時(shí)期各個(gè)開(kāi)發(fā)商正在“埋頭苦干”的事情。雖然還有相當(dāng)大一部分地產(chǎn)商仍是“土八路”，但挑戰(zhàn)已經(jīng)來(lái)臨：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控形勢(shì)下，近幾年銷(xiāo)售面積已接近極致，產(chǎn)量放大，競(jìng)爭(zhēng)加劇，正在超越房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的階段，原來(lái)的土法上馬，一塊地皮建房子賣(mài)就是房地產(chǎn)的日子已經(jīng)告別，地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化、規(guī)范化時(shí)代已悄然來(lái)臨；二是全國(guó)商品房均價(jià)正在跨越6000元/平米的門(mén)檻，客戶(hù)消費(fèi)心理也正在走向理性化，對(duì)地產(chǎn)的規(guī)劃、質(zhì)量、配套、性?xún)r(jià)比、投資潛力甚至地產(chǎn)商品牌、信譽(yù)、團(tuán)隊(duì)的資質(zhì)及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目本身的成功開(kāi)發(fā)需要開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)具有極強(qiáng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力、資本運(yùn)作能力、工程管理能力、成本控制能力、內(nèi)部控制及團(tuán)隊(duì)整合能力，也就是各類(lèi)資源整合能力，這需要各方面的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、職業(yè)團(tuán)隊(duì)，并在高效、可控的管理模式下運(yùn)作才能完成。
總之，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，過(guò)去那種依賴(lài)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的粗放式贏利模式將難以持續(xù)，目前的各種環(huán)境也決定了新入門(mén)的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價(jià)格的快速上漲中獲取高利潤(rùn)的的模式已不可取。新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。
三、集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)
基于股東的投資目標(biāo)，并為達(dá)成股東投資目標(biāo)；建議開(kāi)始介入的地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)可明確為以下幾點(diǎn)：
第一，構(gòu)建在項(xiàng)目所在地突出的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，保證本地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可控、高效；構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式，明確“責(zé)、權(quán)、利”，真正將個(gè)人利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤，杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為集團(tuán)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理探索一條可行的模式。
第二，打造一支“精干、高效”的專(zhuān)業(yè)化操作的職業(yè)團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)職業(yè)操作，同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資股東與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的“雙贏”，為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及股東其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)培養(yǎng)人才。
第三，初步樹(shù)立集團(tuán)地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力，為集團(tuán)地產(chǎn)在區(qū)域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎(chǔ)。
第四，確保盈利，將本項(xiàng)目打造成當(dāng)?shù)貥?biāo)桿“精品”樓盤(pán)，為公司取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，或者說(shuō)爭(zhēng)取項(xiàng)目利益最大化。這是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的最終目標(biāo)。
四、運(yùn)營(yíng)管理的基本思路
在“新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作�！边@一中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)下，為達(dá)成前述的運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)，無(wú)論是是現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)，還是即將邁入這個(gè)行業(yè)的新企業(yè)，如果想在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)獲得一條可持續(xù)發(fā)展的模式，企業(yè)必須走市場(chǎng)化道路，管理要在規(guī)范化的基礎(chǔ)上追求精細(xì)化，團(tuán)隊(duì)也必須是專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)。
項(xiàng)目策劃 篇7
摘要：隨著當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步，我國(guó)建筑行業(yè)發(fā)展日漸激烈，為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)人員在成本上的控制與項(xiàng)目上的規(guī)劃上逐漸加強(qiáng)控制。項(xiàng)目成本控制是建筑中的重要管理工作，同時(shí)也是控制工作的基本策劃與實(shí)施。在項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中的成本控制還存在很多的問(wèn)題需要完善、改進(jìn)，其中主要包含項(xiàng)目管理不到位、考核的辦法不夠嚴(yán)謹(jǐn)、管理人員工作素質(zhì)低下等。文章主要針對(duì)前期策劃中成本控制建議進(jìn)行研究與分析，并且根據(jù)實(shí)際的情況提出相關(guān)的參考意見(jiàn)。
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目工程;前期策劃;成本控制;建議研究
科學(xué)技術(shù)發(fā)展以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，施工企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，針對(duì)這樣的問(wèn)題，各企業(yè)需要不斷加強(qiáng)對(duì)成本控制管理體系的建設(shè)與完善。特別是對(duì)項(xiàng)目工程成本控制管理更是需要馬上開(kāi)始診斷與改善。項(xiàng)目成本控制管理中存在很多的問(wèn)題，比如成本的控制與考核不符合規(guī)定、成本控制盈虧控制不當(dāng)、合同意識(shí)缺乏、以及管理部門(mén)或是相關(guān)的工作人員對(duì)工作不夠重視等，企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中一定要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，建立專(zhuān)門(mén)的管理系統(tǒng)，盡量減少成本控制中的偏差，保證項(xiàng)目按預(yù)期目標(biāo)成本完成。
一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)策劃的重要性
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)策劃的主要任務(wù)是：按照項(xiàng)目的基本建設(shè)功能逐漸確定項(xiàng)目建設(shè)的整體功能、規(guī)模以及建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)等。在經(jīng)濟(jì)策劃的同時(shí)還要明確項(xiàng)目建設(shè)的整體投資建設(shè)目標(biāo)以及融資方案等，掌握這些數(shù)據(jù)信息對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性、可行性的分析。經(jīng)濟(jì)策劃主要是對(duì)項(xiàng)目總投資目標(biāo)的確定，投資方案的制定以及可行性分析，其中主要包括對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)面積仔細(xì)評(píng)估;對(duì)投資的結(jié)構(gòu)詳細(xì)分解;及時(shí)估算與制定明細(xì)表;將融資的組織以及融資的策劃方案等制定;對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等方面與建設(shè)模式進(jìn)行安排;及時(shí)統(tǒng)計(jì)財(cái)務(wù)建設(shè)目標(biāo)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù);做出明確的收支預(yù)測(cè);對(duì)投資的盈利能力以及虧損現(xiàn)象評(píng)估，制定明確清晰的財(cái)務(wù)分析指標(biāo);及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)的清償能力進(jìn)行分析與探討，做出財(cái)務(wù)報(bào)告的評(píng)價(jià)[1]。其中很多內(nèi)容是項(xiàng)目建設(shè)重要的條件與指標(biāo)，在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中經(jīng)濟(jì)策劃占有重要的預(yù)測(cè)能力，同時(shí)也是項(xiàng)目建設(shè)重要的保障。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)來(lái)講其主要建設(shè)的動(dòng)力以及建設(shè)的方案都需要完善的經(jīng)濟(jì)策劃，并且是項(xiàng)目建設(shè)中不可或缺的一項(xiàng)。經(jīng)濟(jì)策劃從根本上決定項(xiàng)目建設(shè)需要的人力、物力財(cái)力，是項(xiàng)目建設(shè)重要的保障。
二、前期策劃中的成本控制概述
（一）成本控制的基本內(nèi)容
前期預(yù)測(cè)中最重要的一項(xiàng)就是成本的控制。項(xiàng)目建設(shè)中成本控制主要包含對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的事前控制、事中控制與事后控制，其中事前與事中控制主要是在項(xiàng)目建設(shè)施工的過(guò)程中開(kāi)始控制，將項(xiàng)目建設(shè)的成本控制在預(yù)定范圍內(nèi)，合理掌握施工中的施工速度，控制施工資源的消耗與資金的使用，盡量節(jié)省施工資源浪費(fèi)[2]。事后控制主要是詳細(xì)完善施工的每個(gè)環(huán)節(jié)，及時(shí)對(duì)成本預(yù)算制定與審核，若是在控制中出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。
�。ǘ┏杀竞怂闩c項(xiàng)目建設(shè)的作用
根據(jù)相關(guān)的調(diào)查資料顯示，在成本預(yù)算以及項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，施工的材料以及施工工藝的在實(shí)際操作中較預(yù)算會(huì)出現(xiàn)誤差。因?yàn)轫?xiàng)目的整體施工資金成本并不是固定的，而是根據(jù)市場(chǎng)的建筑成本不斷發(fā)生變化，成本控制中對(duì)項(xiàng)目建設(shè)施工材料的控制非常重視，經(jīng)常將項(xiàng)目施工建設(shè)材料與市場(chǎng)的價(jià)格對(duì)比，根據(jù)市場(chǎng)上的價(jià)格變動(dòng)與施工項(xiàng)目需要的具體材料，制定合理的施工建設(shè)項(xiàng)目，逐漸降低施工使用的成本。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工土地價(jià)格是資金數(shù)量施工最龐大的一項(xiàng)，土地施工的用途以及功能等對(duì)施工項(xiàng)目起到?jīng)Q定性作用，同時(shí)也是影響項(xiàng)目施工建設(shè)效益重要的因素。在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中一定要對(duì)土地準(zhǔn)確的定位，明確土地的市場(chǎng)形勢(shì)以及價(jià)格等，掌握相關(guān)的數(shù)據(jù)在對(duì)其開(kāi)始具體的分析與方案制定。在制定項(xiàng)目土地工程建設(shè)方案的同時(shí)還要考慮到土地使用的合理性與土地自身的物理屬性、土地使用期間的文化特點(diǎn)等[3]。詳細(xì)了解了周?chē)幕A(chǔ)設(shè)施之后再對(duì)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，將這些詳細(xì)的研究與計(jì)算之后才能投入項(xiàng)目的建設(shè)與施工，這些也是成本控制最基本的內(nèi)容。
其中成本策劃主要包含對(duì)項(xiàng)目整體建設(shè)規(guī)劃。將項(xiàng)目建設(shè)中的各項(xiàng)資產(chǎn)投入成本計(jì)算，需要使用的材料資金等也要詳細(xì)的策劃與制定。成本策劃不只是對(duì)施工項(xiàng)目利潤(rùn)與投資方面，更是對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)與收益的整體進(jìn)行策劃，這樣才能更好的保證項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位。在項(xiàng)目的投標(biāo)與招標(biāo)方面也需要成本策劃，這樣能夠減少不合理的施工成本，防止施工建設(shè)受到資金方面的困擾。
三、工程施工項(xiàng)目成本的管理與盈虧方面的控制問(wèn)題與改善措施
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目建設(shè)工程前期的成本控制職責(zé)不清
在項(xiàng)目施工建設(shè)的過(guò)程中很多的工作人員對(duì)自身的職責(zé)并不清晰，并且工作經(jīng)驗(yàn)上存在一定的欠缺，成本管理能力上也存在一些不足，導(dǎo)致項(xiàng)目在建設(shè)期間成本的預(yù)測(cè)與規(guī)劃出現(xiàn)分工不當(dāng)、責(zé)任不明確現(xiàn)象發(fā)生，若是項(xiàng)目建設(shè)的前期預(yù)測(cè)工作不能做好，在后期的建設(shè)方面會(huì)出現(xiàn)層出不窮的問(wèn)題。
改善措施：建立嚴(yán)格的成本控制管理體系，項(xiàng)目建設(shè)施工的過(guò)程中需要施工人員明確自身責(zé)任，提高技術(shù)專(zhuān)業(yè)性。經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響非常重要，在進(jìn)行科學(xué)管理控制期間一定要掌握經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，為了更好的嚴(yán)格控制項(xiàng)目在前期預(yù)測(cè)與控制方面的成本，我們將前期的控制建設(shè)分為三個(gè)主要階段：決策階段、建筑設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段。這三個(gè)階段在項(xiàng)目建設(shè)中都是最基本的項(xiàng)目，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)決策中重要的影響因素。在建立嚴(yán)格的成本控制管理體系的基礎(chǔ)上對(duì)建筑施工的工作人員以及職責(zé)方面進(jìn)行完善，保證建筑施工的改善有章可循、有紀(jì)可守。
（二）成本控制人員缺少現(xiàn)場(chǎng)分析能力與考察能力
很多的項(xiàng)目建筑施工中，成本控制人員基本不去工地實(shí)地考察，并且缺少一定的現(xiàn)場(chǎng)施工成本控制能力與分析考察能力，不能準(zhǔn)確的掌握建筑施工需要的資金成本與材料成本，導(dǎo)致建筑施工過(guò)程中出現(xiàn)嚴(yán)重的施工建筑浪費(fèi)，并且在建筑施工中沒(méi)有對(duì)施工中的各項(xiàng)費(fèi)用與支出等合理的控制，出現(xiàn)很多資金浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生，最后沒(méi)有清晰的發(fā)票、收據(jù)等進(jìn)行對(duì)照[4]。在資金的管理制度上存在很多缺陷，沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行成本預(yù)算與控制，對(duì)于實(shí)際的成本預(yù)算之間沒(méi)有對(duì)比，各個(gè)部門(mén)在管理過(guò)程中態(tài)度散漫，沒(méi)有盡到自身的職責(zé)。
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