【精品】項目策劃7篇
項目策劃 篇1
一 ）項目概要
項目名稱：淘寶傘類用品專賣店（C店）
項目背景：將開淘寶商城，考慮到經(jīng)驗不夠充足，故決定先運行C店學(xué)習(xí)經(jīng)驗和流程。 項目規(guī)模：前期投入資金2-3萬元人民幣（包括進(jìn)貨及運營推廣）
項目目的：借助小產(chǎn)品的上線，來培養(yǎng)團(tuán)隊合作和凝聚力，形成整套淘寶規(guī)范銷售流程，讓團(tuán)隊迅速成長和壯大，加強團(tuán)隊對電子商務(wù)的了解。
二 ）行業(yè)及行業(yè)狀況
行 業(yè)：淘寶傘業(yè)
行業(yè)狀況：通過對淘寶主要店鋪進(jìn)行對比分析，經(jīng)營天堂傘的店鋪占據(jù)淘寶傘業(yè)市場大半壁江山，其次是太陽城和紅葉(如圖)，主銷國外的梅花傘在淘寶上也有銷售，走的是中高端路線。各大傘業(yè)廠商中只有天堂傘在淘寶開了一家旗艦專營店，大多都以家居日常生活雜貨店形式售賣。
三）競爭優(yōu)勢和劣勢
優(yōu)勢：資金充足；
劣勢：新店開張，信譽較低，銷量少，商品少，以及缺少運營推廣人才,霍米傘國內(nèi)知名度不高。
四）組織架構(gòu)（目前） 運營策劃：負(fù)責(zé)網(wǎng)店整體設(shè)計，設(shè)定推廣方法及內(nèi)容等等；
美工編輯：負(fù)責(zé)商品上下架，寶貝圖片編輯等等；
倉庫物流：負(fù)責(zé)打單配貨及相關(guān)單據(jù)，庫存同步等等；
五）操作流程
采購 ：前期討論進(jìn)些什么→ 入庫→ 上架→ 售賣 →發(fā)貨→ 物流→（發(fā)票）→售后
六)目前任務(wù)(大概)
店鋪：申請，店鋪名，LOGO，旺旺賬號，上傳寶貝等等。
倉庫：網(wǎng)店管家設(shè)置，針式打印機，快遞單，發(fā)貨單（三層復(fù)寫紙：客戶、對賬、自留），
包裝，計算器。
物流：快遞公司的選用，以及溝通與合作。
項目策劃 篇2
我們公司致力開創(chuàng)健身器材銷售行業(yè)的藍(lán)海，以服務(wù)贏得未來。 創(chuàng)建出獨立的售后服務(wù)體系，讓我們和我們的合作伙伴達(dá)到雙贏我們合我們的合作伙伴合為一體相互依托相互發(fā)展，逐漸成熟，最終站在全行業(yè)的最頂端，成就彼此偉大的事業(yè)。
通過數(shù)據(jù)分析中國具有超過120億美金的健身器材消費市場，但是目前我國的健身器材消費不到20億，市場發(fā)展空間巨大，在健身器材行業(yè)日益發(fā)展成熟的同時，市場上各種各樣的產(chǎn)品層出不窮，銷售模式也各有不同，唯有以網(wǎng)絡(luò)平臺銷售產(chǎn)品的銷售方式最為引人青睞，我們?nèi)绾卧跉埧岬氖袌龈偁幹忻摲f而出？我們?nèi)绾纬蔀橄M者信賴的品牌？唯有將“服務(wù)”做到極致。
目前借助網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行銷售的模式，售后服務(wù)是一個一直無法得到良好解決的問題，許多大型的網(wǎng)商都做過很多的嘗試，都沒有取得很好的效果，所以我們制定了整套的品牌推廣戰(zhàn)略，決勝于千里。 我們品牌推廣的戰(zhàn)略是以服務(wù)為中心，同時附加強大的廣告推廣的支持，開創(chuàng)出一套屬于自己的獨一無二的售后服務(wù)體系，以此為中心來保障和穩(wěn)固我們的客戶以及市場，我們具備強大的生產(chǎn)能力，我們有專業(yè)的銷售、技術(shù)、研發(fā)、質(zhì)量管理的強大團(tuán)隊支撐，再加上靈活、科學(xué)、系統(tǒng)化的運用我們自身創(chuàng)建的體系創(chuàng)造更多的應(yīng)用空間和價值。
我們計劃未來將在全國設(shè)置超過120個售后服務(wù)網(wǎng)點，覆蓋面積到國內(nèi)2、3線城市，設(shè)置超過100人團(tuán)隊的售后服務(wù)中心。 如果按照傳統(tǒng)的模式去建立我們的售后服務(wù)團(tuán)隊，我們將會花費巨大的成本，這樣不光是成本高的無法估計，同時管理起來非常復(fù)雜，所以我們開創(chuàng)了一套全新的建立合管理售后服務(wù)體系的方式。 我們將與全國各地的從事健身器材產(chǎn)品銷售的門店接觸洽談合作，通過到我們?nèi)碌母拍睢?zhǔn)確的職責(zé)劃分、科學(xué)的利益分配、超前的合作拓展，我們合我們的合作伙伴都能夠?qū)崿F(xiàn)最終的雙贏！ 我們跟我們的伙伴之間的合作模式是與實際健身器材銷售門店簽訂商務(wù)合作合同，以我們公司為主導(dǎo)，綜合處理銷售過程當(dāng)中的售后服務(wù)問題，然后由我們的售后服務(wù)中心將信息傳達(dá)至我們的合作網(wǎng)點，最后上門服務(wù)！
職責(zé)劃分
在我們建立我們合作網(wǎng)點的同時我們就必須要清楚并且明確的劃分各自的職責(zé)，然后不予余力的執(zhí)行。
我們公司的主要職責(zé)包括：
1、 銷售：整個品牌戰(zhàn)略的策劃以及推廣；
2、 售后服務(wù)：綜合處理銷售過程當(dāng)中的售后服務(wù)問題；
3、 服務(wù)：為網(wǎng)點服務(wù)，保證網(wǎng)點良好的運營并且為合作伙伴謀取更多更大的利益；處理各地網(wǎng)點的建議，高效率的解決網(wǎng)點在工作當(dāng)中遇到的問題；
4、 資源分配：在與網(wǎng)點建設(shè)好合作關(guān)系以后，合理的分配專門的資源以支持網(wǎng)點的維護(hù)以及良好的運營，創(chuàng)造更多的價值；
5、 商務(wù)拓展：售后服務(wù)網(wǎng)點建立好以后，在銷售我們公司的產(chǎn)品的同時，策劃并合理的運用我們的售后服務(wù)體系，進(jìn)行其他業(yè)務(wù)上的業(yè)務(wù)拓展，為自身以及合作伙伴尋求更多的利益及價值。
售后服務(wù)網(wǎng)點的職責(zé)：
1、 配合：積極的配合我們公司的戰(zhàn)略宣傳策略，做到統(tǒng)
一、專業(yè)，配備相應(yīng)的維修人員；
2、 服務(wù)：為我們公司的客戶做好售后服務(wù)，包括送貨上門、維修等；
3、 效率及服務(wù)質(zhì)量：我們公司綜合售后服務(wù)信息后，傳
達(dá)至售后服務(wù)網(wǎng)點，我們的合作網(wǎng)點應(yīng)當(dāng)積極快速的執(zhí)行我們的售后服務(wù)工作，為客戶解決問題，堅決的保證工作得效率以及服務(wù)的質(zhì)量
利益分配
我們與我們網(wǎng)點的合作伙伴之間，從公司制度安排上市隸屬關(guān)系，我們的網(wǎng)點應(yīng)當(dāng)屬于公司的售后服務(wù)部，但是我們在建立網(wǎng)點的模式上做了全新的考慮,對于網(wǎng)點的利益我們將獨立的計算并且運用。
在合作的過程當(dāng)中，網(wǎng)點每為我們公司處理一起售后服務(wù)案例，我們公司就將支付網(wǎng)點售后服務(wù)的費用，而我們的費用計算模式分為以下幾個部分：
1、 上門安裝：
我們成功實現(xiàn)銷售后，我們會將產(chǎn)品直接發(fā)到我們相應(yīng)的網(wǎng)點，由售后服務(wù)網(wǎng)點接收貨物，并且送貨上門，我們會支付相應(yīng)的費用（ 元）；
備注：這部分利益分配將是服務(wù)網(wǎng)點的凈利潤。
2、 上門維修：
1. 如果我們的產(chǎn)品出現(xiàn)了技術(shù)問題，客戶通過話務(wù)中心如果無法解決，網(wǎng)點負(fù)責(zé)上門維修，我們將會支付相應(yīng)的基礎(chǔ)費用；
2. 如果我們的產(chǎn)品出現(xiàn)配件更換問題，我們將會吧需更換的配件發(fā)至網(wǎng)點，并由網(wǎng)點負(fù)責(zé)上門更換安裝，我們將會支付相應(yīng)的基礎(chǔ)費用；
3、評價獎勵機制：
我們公司將制定相應(yīng)的評價機制，并且制定3檔不同的
項目策劃 篇3
xxxxx公司xxxx公司：
根據(jù)《中華人民共和國審計法》和《xxxxx審計監(jiān)督條例》的規(guī)定，受貴公司工程審計部委托，我公司成立了以xx為主審，xx為成員的審計小組自20xx年x月x日至20xx年x月x3日，對xxxxx公司xxx公司20xx年《xxxxxx研制》科技項目經(jīng)費決算進(jìn)行了審計。此次審計，xxxxx公司xxx公司對所提供的相關(guān)的項目結(jié)算資料及其他證明資料的真實性、完整性負(fù)責(zé)。我公司的責(zé)任是依法獨立實施審計并出具審計報告。審計期間，得到了xxxxx公司xxx公司的支持與配合，審計工作進(jìn)展順利。
一、基本情況
1、項目立項及內(nèi)容。
xxxxx公司xxx公司20xx年《xxxxxxx研制》科技項目，按照《xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx批復(fù)批準(zhǔn)項目立項，科技項目批復(fù)資金93萬元（含稅）。20xx年《xxxxxxxxxxxxx研制》科技項目主要內(nèi)容：
《xxxxxxxxxxxxx研制》科技項目達(dá)到的效果
2、科技項目實施。
中標(biāo)過程
3、項目驗收。
驗收成果，及產(chǎn)生效果
二、審計依據(jù)
1、《中華人民共和國審計法》；
2、《xxxx審計監(jiān)督條例》；
3、《 xxxx科技項目管理辦法》；
4、《xxxxxx技術(shù)開發(fā)費用財務(wù)管理暫行辦法》；
5、科學(xué)技術(shù)項目合同；
6、xxxxx項目驗收意見書；
7、xxxxxxx科技項目經(jīng)費決算報告。
三、決算審計結(jié)果
xxxxx公司xxx公司20xx年《xxxxxxx研制》科技項目批復(fù)資金93萬元（含稅），賬面反映xxxxx公司xxx公司科技項目撥款93萬元，項目決算金額94。92萬元（含稅），項目決算實際發(fā)生費用如下：
1、xxxxxxx有限公司簽訂了《xxxxxxxxxx科學(xué)技術(shù)項目合同》金額為89。9萬元（含稅）。項目決算實際發(fā)生89。9萬元、其中進(jìn)項稅5。09萬元；
2、xxxxxx有限公司，印刷出版費4。2萬元，其中進(jìn)項稅0。62萬元；
3、xxxxx銷商注冊，知識產(chǎn)權(quán)費0。72萬元；
項目截止20xx年12月31日，已付項目研發(fā)款76。94萬元，應(yīng)付賬款17。98萬元。
本科研項目決算94。92萬元，與批復(fù)項目資金93萬元相比，超出1。92萬元。
四、決算審計問題說明
項目批復(fù)資金93萬元（含稅），項目決算實際發(fā)生94。92萬元（含稅），項目決算超批復(fù)額1。92萬元。超出原因：
xxx
xxx
xxx
綜合以上四點所述，項目超批復(fù)額1。92萬元。
五、審計評價
《xxxx研制》科技項目是按照《xxxxxxxx批復(fù)》，經(jīng)過xxxx公司20xx年研究開發(fā)費項目儲備計劃，通過比價采購方式與xxxxxx有限公司簽訂合同并執(zhí)行項目的研發(fā)過程，最后通過項目驗收，實現(xiàn)了項目研發(fā)的要求。整個項目立項批復(fù)完整，研發(fā)過程按照競爭性談判進(jìn)行了技術(shù)經(jīng)濟談判，程序合法，項目驗收合格，合法有效。
經(jīng)對項目決算費用進(jìn)行審計，支出票據(jù)合規(guī)合法，項目超批復(fù)額1。92萬元。
項目策劃 篇4
一、活動名稱
哈爾濱理工大學(xué)榮成學(xué)院第三屆企業(yè)模擬經(jīng)營大賽
二、主辦單位
共青團(tuán)哈爾濱理工大學(xué)榮成學(xué)院委員會 榮成學(xué)院經(jīng)濟管理系
三、承辦單位
榮成學(xué)院企業(yè)模擬協(xié)會
四、活動主題
迎接時代挑戰(zhàn)，實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想
五、活動背景
ERP企業(yè)沙盤模擬大賽是當(dāng)前國際國內(nèi)各高等院校普遍開展的，旨在培養(yǎng)大學(xué)生綜合運用企業(yè)戰(zhàn)略、市場營銷、財務(wù)分析、生產(chǎn)運作、物流管理等各方面知識進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營決策與市場運作的一項實戰(zhàn)性演練，具有極強的對抗性，被譽為培養(yǎng)現(xiàn)代企業(yè)高層經(jīng)營管理人才綜合素質(zhì)的最佳手段。
我院從20xx年開始參加全國性的ERP沙盤模擬大賽，至今已經(jīng)參加過兩屆。在參加的兩屆比賽中都取得了不俗的成績。
此次比賽是我們哈爾濱理工大學(xué)榮成學(xué)院企業(yè)模擬協(xié)會成立以來舉辦的第三次ERP沙盤模擬大賽。經(jīng)過兩年的發(fā)展，我們的協(xié)會更加成熟。為了使更多的同學(xué)了解ERP，學(xué)習(xí)ERP，同時為今年的全國ERP沙盤模擬大賽選拔人才，我們特此舉辦了本屆ERP沙盤模擬大賽，旨在豐富各位經(jīng)管人的生活，培養(yǎng)高素質(zhì)的創(chuàng)業(yè)者，更好的適應(yīng)當(dāng)前這個飛速發(fā)展的信息時代，實現(xiàn)每位創(chuàng)業(yè)者的夢想。
六、活動目標(biāo)及意義
1.為山東省ERP沙盤模擬大賽選拔人才；
2.點燃每個創(chuàng)業(yè)者的激情，通過與當(dāng)今最流行、最重要的企業(yè)管理軟件ERP的親密接觸，掌握其核心思想與技術(shù)，使每位創(chuàng)業(yè)者都能緊隨時代的步伐，實現(xiàn)自己的人生價值；
3.豐富每位經(jīng)管人的生活，通過思維的碰撞，在淡淡的生活中平添青春的精彩； 4.營造濃厚的學(xué)習(xí)氣氛，通過激情的挑戰(zhàn)，展現(xiàn)新時代大學(xué)生的風(fēng)采；
七、參與人員
榮成學(xué)院的在校生
八、活動人力資源需求
1、報名統(tǒng)計：與經(jīng)管系學(xué)生會合作
2、賽前培訓(xùn)：培訓(xùn)人員由企模會指導(dǎo)教師負(fù)責(zé)；
3、賽場布置：企模會負(fù)責(zé)
4、賽前宣傳：需由系學(xué)生會網(wǎng)絡(luò)部制作宣傳視頻、企模會負(fù)責(zé)深入20xx級自習(xí)室宣傳、回收和發(fā)放報名表等工作
九、活動流程
（一）、前期工作
1.報名統(tǒng)計：20xx年10月中旬進(jìn)行報名，參賽選手以組為單位報名，每組5-8人（可跨專業(yè)組隊報名，如有零散人員，協(xié)會負(fù)責(zé)調(diào)整組隊）；參賽學(xué)生每個團(tuán)隊5-8人，各代表CEO（首席執(zhí)行官）、CFO（首席財務(wù)官）、CMO（市場總監(jiān)）、COO（生產(chǎn)總監(jiān)）、以及CPO（采購總監(jiān)）；
2.組織宣傳：自20xx級入學(xué)開始至10月中下旬，海報；網(wǎng)站、視頻宣傳。3.比賽抽簽：第十個教學(xué)周各隊隊長在新教D201進(jìn)行抽簽，并領(lǐng)取比賽所需資料 4.賽前培訓(xùn)：針對報名人員的多少和實際場地限制對報名人員進(jìn)行分批培訓(xùn)。
5.賽場布置：賽前進(jìn)行賽場的布置，協(xié)會負(fù)責(zé)人及學(xué)生會組織人員負(fù)責(zé)賽場的道具布置；
（二）大賽組織工作
1.由企模會指導(dǎo)教師組及協(xié)會負(fù)責(zé)人對參賽人員的賽前培訓(xùn)； 2.比賽使用 用友“創(chuàng)業(yè)者”電子沙盤V4.1競賽專用版；
3.比賽每15組為一個單位，經(jīng)營六年，按最終經(jīng)營的所有者權(quán)益排名。 4.企模會負(fù)責(zé)大賽的裁判工作，經(jīng)管系學(xué)生會協(xié)助現(xiàn)場秩序的維持。 （三）ERP-沙盤模擬大賽
每個小組競賽時間最少為兩天，具體情況視20xx年秋季開學(xué)情況而定。
十、獎項設(shè)置
一等獎 一組榮譽證書每人一份、獎品待定 二等獎 兩組榮譽證書每人一份、獎品待定 三等獎 三組榮譽證書每人一份、獎品待定
優(yōu)秀獎 六組榮譽證書每人一份
十一、物資預(yù)算
二〇一三年十月
項目策劃 篇5
1.計劃概況
我們擬將健身中心設(shè)在北京東城區(qū)，這里的居民收入比全國平均高出2.5倍;這里的工廠、企業(yè)以及其它單位的員工有著組隊進(jìn)行體育活動的傳統(tǒng)。我們健身中心的活動項目都是圍繞著人們的興趣而設(shè)計的，將會超過未來會員的期望。我們所提供的`設(shè)備和經(jīng)驗豐富的經(jīng)營管理人員將使健身中心的服務(wù)超過其他類似的俱樂部。
除了上述健身俱樂部所具備的成功外，更為重要的是，我們有一組經(jīng)驗豐富、富有熱情和生氣并致力于經(jīng)營這個健身中心的管理人員。張大為先生是一位出色的推銷專家，他將出任健身中心的總裁;王麗華女士將出任項目部和公關(guān)部主管;劉國棟先生將主管設(shè)備處并負(fù)責(zé)職員的培訓(xùn)。以上這三位都具有企管碩士學(xué)位并具有多年的這一行業(yè)的經(jīng)營經(jīng)驗。魏麥先生是一位財務(wù)方面的專家，將出任本中心的財務(wù)主管。
健身中心的創(chuàng)建需購置土地5公頃，連同建筑和設(shè)備安裝費用共需投資450萬元。以上提及的幾位主要經(jīng)理人員共投資60萬元，一些外部投資者以獲得40%的股份為條件已承諾投資約190萬元。健身中心還需向有關(guān)機構(gòu)貸款225萬元，擬將建造此中心的土地和造好的房屋作為貸款的抵押，同時將提供40%的付款以確保此項抵押貸款的可靠。我們預(yù)計健身中心第一年的總銷售額將達(dá)180萬元，利稅達(dá)7.5萬元。
2.經(jīng)營管理
經(jīng)理人員介紹
張大為先生，現(xiàn)年40歲，北京大學(xué)企管碩士，中山大學(xué)經(jīng)濟學(xué)學(xué)士。張先生在廣健身俱樂部擔(dān)任副總裁之職多年，從事過健康俱樂部的選址、日常經(jīng)營和活動項目開發(fā)等多方面的工作。在此之前，張先生作廣州家庭健身中心的職員，從事過多年的直接銷售工作。張先生還是一位體育愛好者，他現(xiàn)在仍擔(dān)任中國室內(nèi)運動協(xié)會的理事。
王麗華女士，現(xiàn)年35歲，中國人民大學(xué)企管碩士，北京師蕩大學(xué)教育學(xué)碩士。王女士現(xiàn)任職于四通集團(tuán)公司職工活動部經(jīng)理，對職工活動項目設(shè)計和體育器材有豐富的知識和經(jīng)驗。王女士業(yè)余還兼任東城區(qū)青少年活動協(xié)會的理事會成員。
劉國棟先生，現(xiàn)年38歲，北京師范大學(xué)體育系學(xué)士，現(xiàn)任職于國際海員俱樂部器材管理部，劉先生是北京體育界的活躍人士，同時參加幾個業(yè)余籃球隊和排球隊并兼任教練。
魏麥先生，現(xiàn)年48歲，中國財經(jīng)大學(xué)企業(yè)財務(wù)碩士，具有高級會計師職稱，現(xiàn)任職于全國青少年體育運動協(xié)會的主管會計師。
上述的每一位經(jīng)理人員均在自己的領(lǐng)域之中有多年的工作經(jīng)驗，其中兩位具有管理財務(wù)方面的經(jīng)驗，三位曾經(jīng)有經(jīng)營健身俱樂部方面的經(jīng)驗。這樣的經(jīng)理人員的組合給健身中心提供了一個堅實的基礎(chǔ)，即使萬一有某位經(jīng)理人員因故離任，其他成員可即時填補空白。
上述各位人士雖然目前仍在其他單位擔(dān)任要職，但并沒有與他們的單位簽定任何限制性合同，可以隨時離職而加入健身中心。這四位經(jīng)理人員已簽署的一項合同約定：他們從加入健身中心之日起將至少為本中心服務(wù)五年;如果任何一位將來離開本企業(yè)，那么從離開之日起五年這內(nèi)將不能從事與中心競爭性的業(yè)務(wù)。事實上，這四位原始創(chuàng)始人對創(chuàng)辦本中心投入了大量的人力和資金他們將會致力于辦成一個成功的健身俱樂部。
報酬
四位創(chuàng)始人每年的工資收入定為5萬元，這與目前這個行業(yè)同等職位人員的工資水平相當(dāng)。
創(chuàng)業(yè)所有權(quán)分配
健身中心最初將發(fā)行10萬股普通股票，四位創(chuàng)始人每人投資15萬元，各換取14%即14，000股股票。每一位董事(共4人)將獲得1%(共4000股)的股份。另有三位不參與經(jīng)營的投資者共出資190萬元，將按出資多少分享40%的股份。
經(jīng)理人員的責(zé)任
總裁/推銷部：張大為先生將出任健身中心總裁，他是整個中心的核心。他的主要責(zé)任是領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)理人員，同時還擔(dān)負(fù)訓(xùn)練和指導(dǎo)中心的銷售人員的責(zé)任。
項目設(shè)計/公關(guān)：王麗華女士將出任這方面的主管。王女士將對健康俱樂部行業(yè)的發(fā)展情況以及顧客的需求進(jìn)行持續(xù)的分析，制定出符合市場需求的活動項目，并負(fù)責(zé)中心的廣告和宣傳業(yè)務(wù)。
器材部/人事部：這個部門由劉國棟先生負(fù)責(zé)。劉先生將負(fù)責(zé)中心的器材購置、維護(hù)以及中心的雜務(wù)人員的管理。
財務(wù)/住處系統(tǒng)：這個部門由魏麥先生負(fù)責(zé)。中心的計算機系統(tǒng)以有相應(yīng)的數(shù)據(jù)、文件也由魏先生負(fù)責(zé)管理。
董事會成員
健身中心的經(jīng)理人員意識到自身缺管某些經(jīng)營此中心所必需的專長。為了襝這種缺失，經(jīng)理人員吸收一位律師、一位健美方面的醫(yī)生、一位健美專家和一位體明星加盟董事會。他們將對中心的發(fā)展提供寶貴的經(jīng)驗和技巧。每一位董事會成員將獲得1%的股份作為報酬，如果他們決定離開中心的話，中心的經(jīng)理人員有對他們的股份進(jìn)行收購的第一優(yōu)先權(quán)。
3.市場分析
市場的分布情況
健身行業(yè)的市場分割最重要的形式是其區(qū)域性，80%的會員居住在距中心周圍9公里以內(nèi)，平均車程15分鐘可視確定距離范圍的基準(zhǔn)。健身中心是一個具有獨特體育運動設(shè)施的俱樂部，由于有室內(nèi)滑冰場、排球沙灘以及特殊訓(xùn)練廳，將吸引一些居住較遠(yuǎn)的人們，估計所有會員的工作、居住地不超過13公里。健身中心之所以選址在北京市東城區(qū)，其原因是那里人口增長迅速、家庭收入高以及該地區(qū)人們對體育運動有較大的潛在需求。
人口、年齡、家庭收入和從事管理、專業(yè)技術(shù)工作的人數(shù)是判斷顧客群中最重要的統(tǒng)計變量。東城區(qū)年人口增長率為2.5%，是全國人口增長率的1.5倍，是北京市人口年增長率的1.3倍。大約590，000人口居住在健身中心場址9公里以內(nèi)，據(jù)估計，這個數(shù)字到1995年將超過650，000。分析專家說健身行業(yè)會員的年齡中值是34歲，而東城區(qū)年齡中值為32歲。
根據(jù)中國國家室內(nèi)運動協(xié)會(簡稱室運協(xié))的抽樣調(diào)查，家庭收入是判斷顧客群的另一重要因素，約77%的會員家庭收入超過2.5萬元，而全國家庭收入超過此線的占56%;39%的會員家庭收入超過4.5萬元。從事管理、專業(yè)技術(shù)工作的人員參加健身運動的人數(shù)遠(yuǎn)比其他行業(yè)人員多，而北京市專業(yè)技術(shù)和管理人員比例與全國平均相比多二倍以上。
對比全國平均水準(zhǔn)，東城區(qū)體育運動的潛在市場高于95%。根據(jù)1991年國家統(tǒng)計局對以郵政編碼為區(qū)域范圍的居民各種服務(wù)的潛在需求量進(jìn)行的分析測算，東城區(qū)的需求指數(shù)為132，而全國的需求指數(shù)中值為103。
可行性分析
市場滲透分析是對興建商業(yè)娛樂、健身設(shè)施在一定的市場范圍內(nèi)的整體市場飽和狀態(tài)的預(yù)估方法。它已被公認(rèn)為重要的商業(yè)分析方法。這種方法被房地產(chǎn)評估者、金融機構(gòu)和專業(yè)顧問用于測量市場對新建健身設(shè)施的需求程度。本計劃中的計算結(jié)果是根據(jù)與目標(biāo)市場和設(shè)施建筑面積有關(guān)人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)得來的(請參照附錄有關(guān)計算方法和討論結(jié)果)。
應(yīng)用這套分析方法的結(jié)果表明：東城區(qū)以其現(xiàn)有的人口仍可財建一所7，500平方米的多種體育運動俱樂部。這一市場滲透分析不能用于分析具體項目帶來的利弊，因而需要通過市場研究來進(jìn)一步確定該項目的可行性。我們的研究包括：選址分析，目標(biāo)市場調(diào)查，與一些體育組織、社團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)人、競爭對手的會員和雇員進(jìn)行交談。
4.競爭分析
根據(jù)室運協(xié)的調(diào)查結(jié)果得知，主要的競爭來自6公里以內(nèi)的提供同等設(shè)施條件的俱樂部，主要競爭對手是東城區(qū)中心的中央俱樂部。這個俱樂部建筑面積7，000平方米，設(shè)有舉重室、聯(lián)合健身器材、體操房、奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)游泳池、健美體操房、飲食及營養(yǎng)教學(xué)中心。中央俱樂部的會員有2千人，同時有6個月的排隊名單。它的四周由醫(yī)院環(huán)繞，如果不是建筑中貴的話，擴建是可能的。對比這下，健身中心除了提供給會員個人健身運動項目，還將提供團(tuán)體和家庭集體運動以適應(yīng)市場調(diào)查的結(jié)果。另一個競爭對手是東城俱樂部，位于健身中心西部5公里左右。同中央俱樂部一樣，東城俱樂部也只為成年會員服務(wù)。它擁有800多名會員，建筑面積2，000多平方米，設(shè)施包括舉重室、聯(lián)合健身器材、室內(nèi)網(wǎng)球場、桑娜蒸氣浴室及旋轉(zhuǎn)水按摩浴池。它的主要優(yōu)勢是會費低廉;最大弱點是衛(wèi)生條件不佳，設(shè)備更新不及時。1990年，由于更衣室等衛(wèi)生條件太差而被政府罰款。
一些我們訪問過的東城俱樂部的會員正在積極地尋找其他合適的俱樂部。但由于中央俱樂部一時不能接受新會員，他們的選擇受到限制。80%的被調(diào)查者認(rèn)為清潔的設(shè)施對于行業(yè)是最重要的因素。室運協(xié)的調(diào)查還表明，東城俱樂部每百平方米擁有40名會員，而按一般標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是每百平方米29名會員。我們準(zhǔn)備實施一項預(yù)防性的維護(hù)設(shè)備計劃，該計劃可以保證設(shè)備滿足會員要求，同時將保持一定的設(shè)備長期維護(hù)費用。
東城區(qū)的網(wǎng)球俱樂部擁有8個網(wǎng)球場，其中6個室內(nèi)場地和2個室外場地，它還有旋轉(zhuǎn)水按摩浴池、小賣部等。這個網(wǎng)球俱樂部大概距我們的地址約4公里左右。盡管在我們的調(diào)查中網(wǎng)球被列為第三受歡迎的項目，但進(jìn)一步的調(diào)查表明該地區(qū)已有足夠的網(wǎng)球場，因而健身中心決定目前不提供網(wǎng)球服務(wù)。
次一級的競爭來自15公里范圍內(nèi)提供相似服務(wù)的俱樂部。這些俱樂部包括：北京朝陽區(qū)的朝陽俱樂部、東方俱樂部以及在崇文區(qū)的崇文俱樂部和國際俱樂部等。但這些俱樂部對于東城區(qū)的居民來說距離較遠(yuǎn)，乘車時間都超過20分鐘。
下表顯示我們的競爭地位：
中央俱樂部 東城俱樂部 健身中心
個人活動 有 有 有
團(tuán)隊/協(xié)會活動 有* 無 有
家庭會員 無 無 有
*中央俱樂部的健身房提供籃板供幾個人投籃活動。
5.企業(yè)操作計劃
選擇地點
經(jīng)過全面的分析研究(包括位置的可進(jìn)入性、大小、分區(qū)的限制及東城區(qū)的地價等)，決定將健身中心設(shè)在二環(huán)路與永定大街相交處該地位于一個“白領(lǐng)階級”的公司和高級收入居民區(qū)之間，并正在大力發(fā)展商業(yè)設(shè)施。
我們選了一個街道口作為建設(shè)點，過街行人和四輛容易看到，且出入方便。室運協(xié)認(rèn)為，方便的地理位置是一個體育俱樂部為會員提供的最基本的利益之一，至于俱樂部的大小則由市場的需要而定。
我們所選的地點已被政府劃為工商業(yè)區(qū)，可以立即開始基建工作。場點地價是13萬元/公頃。
器材的配置
健身中心建筑面積7，5000平方米，是市場滲透分析中認(rèn)為該地區(qū)所需要的面積。考慮這個地區(qū)的人口增長，已買下2公頃土地留做備用，同時也避免隨人口增長的土地增值給未來中心擴展增加困難。
北京市新華建筑設(shè)計公司(專長于娛樂設(shè)施的建筑設(shè)計)已完成了符合建筑要求的設(shè)計工作。這家公司曾在設(shè)計方面獲獎，有豐富的設(shè)計經(jīng)驗，能夠保證質(zhì)量。
設(shè)備的維修和建筑設(shè)施的保養(yǎng)對會員很得要。90%以上的被調(diào)查者給予這個方面最高一級考慮。維修費是一項可變開銷，這一行業(yè)的平均維修費在4%-9%。我們強調(diào)預(yù)防性維修，可以使我們的費用支出保持較低水平。
產(chǎn)品和服務(wù)介紹
健身中心將全年開放，每天開放14小時。為滿足喜歡早起鍛煉的會員需要，早晨6點即開始開放。健身中心將是一個室內(nèi)、室外多項體育運動中心，提供以下活動設(shè)施：
滑冰場
籃球場
排球場
小型高爾夫球場
里環(huán)形跑道
游泳池
鍛煉室
市場研究結(jié)果表明，東城區(qū)的居民對建立一個可提供各種團(tuán)體比賽活動的多種體育運動中心是有要求的。僅單一一項聯(lián)賽活動就有64%以上的人參加，50%的人已表示他們有興趣加入本中心，并愿意交墳一定的押金以保證他們的健身中心的會員身份。
進(jìn)一步的調(diào)研證實，我們最主要的競爭對手––––中央俱樂部和東城俱樂部都沒有提供排球、籃球、冰球等團(tuán)體比賽活動設(shè)施項目。中央俱樂部有籃球場地，但是僅為幾個人投籃而設(shè)計的，不能用作團(tuán)體比賽活動。以下我們具體介紹每項設(shè)施的內(nèi)容。
滑冰場
抽樣調(diào)查表明，33%的人認(rèn)為應(yīng)該有滑冰場。朝陽我東方俱樂部的主任說：“我們的滑冰場20%的人是來自東城區(qū)。”這些人的單程路途都地15公里以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了平均的里程。
我們的滑冰場將用于花樣滑冰、冰球，并對公眾開放。評估結(jié)果顯示：80%的營業(yè)時間將用于冰球聯(lián)賽、花樣滑冰訓(xùn)練和滑冰協(xié)會租用。
籃球場
我們的市場調(diào)查顯示：43%的人認(rèn)為籃球是他們參加健身中心的是基本的考慮。中央俱樂部設(shè)有籃球場，但會員名額已滿，還有排隊名單。根據(jù)我們的研究，籃球場能更好地吸引那引起對團(tuán)體比賽感興趣的人們。
排球場
從最近的發(fā)展趨勢來看，利用沙地打排球?qū)⒃絹碓綖槿藗兯矏�，我們的排球場設(shè)計成沙坑場即是為滿足這種要求。當(dāng)然，目前滸的排球聯(lián)賽場地是硬木地板場地，但我們的籃球場可以在需要的時候用作排球場地。
小型高爾夫球場
小型高爾夫球被這個區(qū)域的人產(chǎn)選為首選運動。為了滿足這種要求，我們已設(shè)了一個室內(nèi)18孔小型高爾夫球場。由于有了這個設(shè)施，使得我們不同于那些公園、療養(yǎng)院及室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部。研究表明，這種設(shè)施能吸引那些居住較遠(yuǎn)的人們。
跑道
從市場調(diào)查中得知，30%的會員認(rèn)為跑道的長度是非常重要的，大多數(shù)人希望有1/2公里的田徑跑道。中央俱樂部和東城俱樂部設(shè)有的短跑道被很多人認(rèn)為太短。因而，一些較正規(guī)的田徑比賽將在我們這樣的大田徑場舉行。
鍛煉室
我們將設(shè)兩個鍛煉室，一個出租給健美操運動，一個用于其他類似的運動。50人的健美課程需要大約300平方米的地盤，能夠達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)并出租的地方每月租租金約5000元，我們可以出租一個同樣大小的場地生小時收費30元。我們已預(yù)先出租了一個場地給北京健美培訓(xùn)班，租金每月3千元，合同兩年，并可延期租用三年。由于北京健美培班與健身中心的合同順利進(jìn)行，我們已完成了50%抽樣調(diào)查所提出的對健美運動的市場需求。
游泳池
根據(jù)室運協(xié)的統(tǒng)計，設(shè)有游泳池的多種體育運動俱樂部會員比沒有設(shè)游泳池的多40%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還表明，參加體育鍛煉的人有41%都參加游泳運動，我們的調(diào)查中有26%的人要求設(shè)游泳池。
快餐小吃部
健身中心將設(shè)一個快餐部。中央俱樂部就設(shè)有一個快餐部并積極主動地為會員提供午餐和晚餐。我們市場調(diào)查表明，60%的人希望有快餐部，這樣的快餐部年收入約為60萬元。
6.營銷策略
國家健身運動器材組織的住處與研究主任說，90年代健身及娛樂市場的發(fā)展將對經(jīng)濟產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。他還說，從1990至1992年，參加健身運動的人數(shù)嗇了6.2%，預(yù)計這個增長趨勢仍將持續(xù)。據(jù)權(quán)威估計，娛樂活動一年能產(chǎn)生3500億以上的收入。健身中心已制定出兩個銷售策略以保證市場滲透。
短期策略
直接郵信是我們向東城區(qū)及周圍地區(qū)居民傳遞信息的一種經(jīng)濟有效的方法。很多俱樂部均采用此銷售方法，它已被證明是一種成功的方法。
直接推銷將被用于面向9公里以內(nèi)的組織和單位。為能在這一新興事業(yè)早期以最經(jīng)濟的手段盡可能占領(lǐng)市場，我們將直接與一些大公司取得聯(lián)系。這樣將保證健身中心為它們開展聯(lián)賽及時簽署合同，同時滿足他們的具體要求。
在推銷工作繁忙之時，我們將雇用臨時推銷員，經(jīng)培訓(xùn)后承擔(dān)一些推銷業(yè)務(wù)。全職雇員則負(fù)責(zé)經(jīng)常性的工作，保證不錯過任何銷售機會。
長期策略
當(dāng)健身中心在建設(shè)期間吸收了第一批會員之后，我們將繼續(xù)在地方報紙上登廣告，并將健身中心的新聞發(fā)布信發(fā)給各協(xié)會組織，通過這些組織來建立健身中心的信譽和爭取會員。
直接郵寄也地我們的長期策略之一。我們還將利用打電話的方式與個人聯(lián)系。為了高效率地向我們的目標(biāo)市場傳遞信息我們已經(jīng)同幾個廣播電臺簽定了廣告合同，廣播的廣告費用是每半分鐘500元(黃金時間)。我們還將聯(lián)系不同的協(xié)會組織，把我們的廣告夾在他們的宣傳信件中發(fā)出。
推銷后的工作將由一位正式雇員處理，早晨和晚上將由一名正式推銷員來經(jīng)營。二名臨時雇員協(xié)助處理電話，引導(dǎo)顧客參觀中心，回答各種問題。
對于正式和臨時的推銷員的培訓(xùn)將是一個持續(xù)不斷的工作。這些培訓(xùn)包括：產(chǎn)品知識、經(jīng)營時間、電話交談技巧、了解會員合同以及健身中心的規(guī)章制度。培訓(xùn)的任務(wù)將由總裁來負(fù)責(zé)。
競爭性推銷策略
中央俱樂部最初是采用直接郵信的方法進(jìn)行推銷的，他們也在地方報紙上做廣告，并參與東城區(qū)一些購物中心的健康知識普及及活動，以使顧客對健身運動產(chǎn)生興趣。事實上，中央俱樂部在開放之前已將會員名額售滿足，并保證一個排隊名單。這說明它們的推銷工作是成功的，健身中心將采取類似的方法進(jìn)行開放前宣傳。
為了擴大會員隊伍和增加收入，健身中心將在開放前進(jìn)行吸收會員的促銷活動。我們一次性入會費是每個家庭300元，較中央俱樂部的600元低。雖然東城俱樂部的家庭會費僅為100萬，但它們要求會員簽定三年合同。我們的月費是20元，也較中央俱樂部的45元低。我們的會員在交付入會費和月會費之后，可免貫參加任何由健身中心支持贊助的聯(lián)賽活動，聯(lián)賽期間外可使用游泳池、田徑運動場、排球場及籃球場。
觀眾入場費是每人8元，由于難以估計人數(shù)，不好估計實際收入。因此，這部分收入不有包括在我們的財務(wù)規(guī)劃內(nèi)。
7.職工
健身中心預(yù)計第一年需要6名全職人員，19名半職人員。全職人員包括健身指導(dǎo)、維護(hù)人員、會計師和統(tǒng)計分析。他們的工資根據(jù)不同職位將在每小時8元至14元之間，另加各種福利(如醫(yī)療、人壽保險等)及免費家庭會員證;工作滿足一年以上者，每年可享受兩周假期。半職雇員將由主管人員指導(dǎo)，工資為每小時5元，也可獲得家庭會員證。根據(jù)有關(guān)專家的經(jīng)驗，我們的工資在本地區(qū)是有競爭力的。
管理人員打算對雇員提供比其他俱樂部更廣泛的項目訓(xùn)練和定向訓(xùn)練。本行業(yè)的體育商業(yè)雜志強調(diào)，培養(yǎng)高素質(zhì)的雇員地保持老顧客的途徑之一。我們的雇員還將接受身體鍛煉、緊急救護(hù)和設(shè)備維護(hù)知識等方面的訓(xùn)練。我們的培訓(xùn)計劃比競爭者更為系統(tǒng)和正規(guī)。
我們正在與北京師院一起建立一個招收學(xué)生雇員的計劃，這個計劃將使健身中心保持一批年青、熱情的臨時雇員，這些雇員可以工作二到四年。
一些特殊的服務(wù)項目如個人教練和比賽裁判，將根據(jù)需要臨時簽定合同。這主要是由于中心在開辦初期需求尚不穩(wěn)定，同時也是為了減少對正式雇員的開銷。
8.保險和法律事務(wù)
健身中心的保險是通過中國平安保險公司購買的。資產(chǎn)保險將保險固定資產(chǎn)和私人資產(chǎn)的實際市場價值，商業(yè)意外保險保證賠償由于意外事故而關(guān)門造成的固定現(xiàn)金流入損失。
為了防止意外事故而造成會員傷殘所引起的法律訴訟，我們還購買了一般責(zé)任保險。當(dāng)然，中心管理人同會采取有關(guān)預(yù)防措施，如提供適當(dāng)指導(dǎo)，給予必要的警告，同會員簽署無責(zé)任條款合同等。健身中心還將為四位主管人員購買意外死亡和傷殘保險。
中心的法律事務(wù)將由北京高三律師事務(wù)所負(fù)責(zé)處理，該事務(wù)所有豐富的經(jīng)驗和良好的信譽。
健身中心是在北京市注冊的股份公司，公司及其管理人員沒有任何法律糾紛。中心已得到了在東城區(qū)建筑、經(jīng)營的商業(yè)營業(yè)執(zhí)照。
9.業(yè)務(wù)的季節(jié)性和應(yīng)變計劃
季節(jié)性問題是娛樂樂、健身行來的老問題。多種體育運動俱樂部由于提供了多種類型的設(shè)施，可使季節(jié)性問題減少到最低限度。健身中心已經(jīng)采取措施保證滑冰場和游泳池全年開放。對于季節(jié)性的現(xiàn)金流入下降，將采用收取月計會員和與健美訓(xùn)練班簽定短期合同來解決，這個收入約占年收入的7.2%。在夏季，中心將舉辦聯(lián)賽、醫(yī)療康復(fù)講演及體育講座以提高會員的技術(shù)水平，因此而來的收入將幫助調(diào)節(jié)市場需求，增加俱樂部的全年使用率和利潤率。
應(yīng)變計劃
針對進(jìn)入本地區(qū)的同行業(yè)競爭者：根據(jù)市場滲透分析，本地區(qū)的人口密度已難以支持另一個健身俱樂部;在9公里到15公里范圍內(nèi)再建立綜合性健身俱樂部的可能性不大。建立專業(yè)項目的俱樂部如保齡球俱樂部，不會對我們造成真正的威脅，專業(yè)俱樂部一般吸引更大范圍的會員。假如確有競爭者想進(jìn)入這一地區(qū)，我們將以競爭者難以成功為由要求東城區(qū)政府阻止競爭者的基建。如果此舉不能成功，我們將會通過促銷降價活動來吸引更多的人。
針對體育健身運動的變化趨勢：我們的建筑設(shè)計留有一定的空間以適應(yīng)變化趨勢。我們已作出了可變計劃以使我們能在大眾化的體育項目上較容易較迅速地獲利，我們將觀察全國和本地區(qū)的變化趨勢，及時提供新的服務(wù)項目來保持顧客的興趣。
針對未能招收足夠計劃會員的應(yīng)急：如果我們未能招收足夠數(shù)量的會員，我們將通過降低起始會員費或額外提供一些福利來吸引顧客，也可使用買二送一、團(tuán)體優(yōu)惠的促銷手段，直到收入可抵消短期的虧損。由于我們的主要收入是月費，這種降低起始會員費的促銷不會影響我們的長期收入計劃。
10.財務(wù)狀況
會員預(yù)測
據(jù)室運協(xié)估計，綜合性體育運動俱樂部每100平方米可接29名會員。健身中心擁有7，500平方米，將具有接納217名會員的能力。室運協(xié)的最近一次調(diào)查也表明，一個新建的健身設(shè)施一般需要6至24個月收滿足會員。健身中心的各項計算采取了比較保守的前提，預(yù)計需24個月收滿足。根據(jù)我們所作的市場調(diào)查，估計預(yù)售會員資格可達(dá)總會員的50%。據(jù)室運協(xié)的統(tǒng)計，在考慮了約30%的會員退會率的情況下，五年內(nèi)仍會有平均7%的年增長率。因此我們預(yù)計健身中心的會員情況如下：
上一年會員數(shù) 會員凈增加 總會員數(shù)
第一年 870*
432
1302
第二年 1302
523
1825
第三年 1825
127
1952
第四年 1952
137
20xx
第五年 20xx
146
*第一提的數(shù)據(jù)為預(yù)售會員數(shù)。
會員費的制定
基于9公里到12公里范圍內(nèi)競爭對手的價格數(shù)據(jù)、全國健身行業(yè)的價格數(shù)據(jù)及我們的市場調(diào)查，健身中心的收費選擇了下列價格：
家庭會員費 個人會員費
首次入會費 300元
200元
每月會費 35元
20元
由于我們經(jīng)營的地區(qū)內(nèi)沒有任何健身俱樂部提供協(xié)會比賽服務(wù)，我們只能參考公園區(qū)的價格。按不同類型的比賽，公園區(qū)的價格在250元到375元的范圍多內(nèi)。我們協(xié)商決定對所有類型的比賽都采用一致的收費標(biāo)準(zhǔn)：每個運動隊300元。
財務(wù)收支及資債平衡預(yù)測條件
我們將貸款225萬元用于建房，目前市場的商業(yè)利率為11%。據(jù)與銀行界人士的交談得知，我們需村出總投資的40%。中心管理人員的投資和外界投資者的投資將用作進(jìn)貨、流動資金和開建費用。除此之外，我們還具有以下條件：
(1)會員費的計算將按上節(jié)所述的價格表。在第三年以后，預(yù)計每晚應(yīng)有兩場聯(lián)賽比賽。這種估計是較為保守的，因為中心每晚可容納三個或更多的聯(lián)賽。
(2)對于滑冰場、小型高爾夫球場和游泳池的收入，我們是按本行業(yè)的平均銷售的百分比而估算的。
(3)我們計劃合同出租快餐部的場地，租費為每月4000元。為了吸引租憑者，我們頭二年將保持固定租費，以后每年增加5%。
(4)練習(xí)室將以每小時30元出租，以后租費以5%的年率遞增。
(5)管理費包括經(jīng)理人員的工資、工資稅和福利費用，每個管理人員的年工資為5萬元。
(6)正式雇員的平均每小時工資為10元，臨時雇員為每小時5元。
(7)操作費用預(yù)計為銷售額的87%。
(8)所得稅以利潤的40%計算，每季付一次。
(9)土地費用65萬元，建筑、設(shè)備費用390萬元。按國家有關(guān)規(guī)定，我們彩雙倍下降的方法計算建筑物的折量費用，時間為30年。建筑費用的估算咨詢了建筑設(shè)計公司。
(10)這類綜合性的體育健身中心的應(yīng)收帳目平均為銷售額的11%，存貨應(yīng)為銷售額的2%。
(11)中心的預(yù)交費是各項保險費用。
(12)應(yīng)付款將于30天內(nèi)付清，這樣我們可能得到折價優(yōu)惠。
月收入表和財務(wù)變化的條件
(1)收入將以常值流入，這是由于72%的收入是來自于會員月費和合同租憑費。
(2)經(jīng)營費用以常值按月積累，夏天提供較多的活動費用將由減少的聯(lián)賽費用所抵消。
(3)收支平衡是按下列公式計算：
(實際收入×固定費用)/(實際收入-生產(chǎn)費用)
(4)貸款利息將按月交納。
項目策劃 篇6
一、方案說明
本方案是為 集團(tuán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，解答有關(guān)運營管理方案的建議，旨在為地產(chǎn)項目的運營提供專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的概要性的指導(dǎo)意見。本方案并非基于具體土地、具體團(tuán)隊、具體市場研判的市場報告，也有別于正式的制度設(shè)計。
本方案不是最終運營方案，本方案僅是 集團(tuán)介入房地產(chǎn)運營管理的概要性指導(dǎo)意見。最終運營方案需要在運營團(tuán)隊對具體地產(chǎn)項目進(jìn)行進(jìn)一步的市場考察，并考慮投資者具體的情況之后，才能完成最終市場調(diào)研報告、開發(fā)計劃及其它運營方案等。
二、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營管理趨勢簡判
1、中國房地產(chǎn)開發(fā)管理的發(fā)展趨勢
20xx—20xx年可以說是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個分水嶺。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的企業(yè)重新洗牌期。20xx年—20xx年，一方面是以中國快速城鎮(zhèn)化為核心驅(qū)動力的房地產(chǎn)剛性需求，刺激著中國房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長一段時間的硬性發(fā)展；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)正在新一波經(jīng)濟的調(diào)整中迎來新的高強度的沖擊。各個房地產(chǎn)公司都心理很糾結(jié)地面臨“去、留”、“成長、萎縮”的選擇。
20xx年是房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)峻的調(diào)控中獲得較快發(fā)展的一年。從房價來看，據(jù)中房網(wǎng)全國一手房交易價格指數(shù)顯示，截止到20xx年3月，全國房價已經(jīng)連漲8個月，房價已經(jīng)回到調(diào)控前水平。 限購的一線城市房價回暖力度顯然大于中小城市。去年上半年，多數(shù)房企延續(xù)采用去年的以價換量原則，尤其在5、6月份，由于時逢沖擊半年度業(yè)績的時間點，因此推案量和促銷力度都達(dá)到階段性高點，而進(jìn)入20xx年年之后，由于一線房企業(yè)績完成情況普遍較好，加上對十八大城鎮(zhèn)化建設(shè)的經(jīng)濟刺激政策的期待，量價出現(xiàn)一定程度的上漲。從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績來看，龍頭企業(yè)取得了較快增長。龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢，在調(diào)控中的經(jīng)營策略非常合理，既重視擴張，也注重規(guī)避風(fēng)險，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險。從發(fā)展布局來看，不少全國性企業(yè)已經(jīng)不滿足于國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，開始拓展海外業(yè)務(wù)。綠地、萬科、碧桂園等企業(yè)均提出了海外發(fā)展計劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業(yè)已經(jīng)在海外有項目在建。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來看，為了規(guī)避風(fēng)險，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級開發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)開發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點。
房地產(chǎn)商把產(chǎn)品品質(zhì)、營銷手段都做到位時，市場已開始回歸理性，購買人群的觀望情緒占了主導(dǎo)地位、市場會進(jìn)入相對時間、相對地域的蕭條期。在經(jīng)歷前一階段的暴漲之后，房地產(chǎn)行業(yè)走到了重新洗牌階段，連行業(yè)的龍頭企業(yè)也無法避免。以萬科為例，她的整體營銷思路是在今后，以“合理的價格”、以最快的速度出售現(xiàn)有貨量。萬科作為行業(yè)龍頭雖然在中國地產(chǎn)市場份額并沒有占據(jù)絕對多的權(quán)重，但是它的行為會對整個行業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的導(dǎo)向作用。
房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過暴利時代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。這就是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國”時代的現(xiàn)狀和趨勢！
2、新趨勢對開發(fā)管理模式及管理團(tuán)隊的要求。
如何在項目所在地把地產(chǎn)項目打造成“精致城市宜居社區(qū)”，做“名片”式項目，打造高品位“富人區(qū)”？如何實現(xiàn)““地王”開局，強勢崛起”？如何實現(xiàn)“預(yù)算周期，規(guī)模制勝”？如何適應(yīng)中國下一波城鎮(zhèn)化開發(fā)的熱潮？在房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國”時代的現(xiàn)狀和趨勢下，答案只有一個：只能形成能增強競爭能力的運營機制，才成功運作。目前，大的地產(chǎn)商已形成完整的產(chǎn)業(yè)組合，在成本管理上具有獨特的優(yōu)勢；一些經(jīng)過成功營銷建立了品牌的地產(chǎn)商，已形成氣候、規(guī)模，對新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場營銷構(gòu)成了壓力。新地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項目如果要開發(fā)成功，就必須尋找一個差異化的突破點，那我們拼什么，其實就是拼運營管理，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與洗牌所正在激戰(zhàn)的核心競爭力，加強運營管理是在相對“低迷”時期各個開發(fā)商正在“埋頭苦干”的事情。雖然還有相當(dāng)大一部分地產(chǎn)商仍是“土八路”，但挑戰(zhàn)已經(jīng)來臨：一是房地產(chǎn)市場在調(diào)控形勢下，近幾年銷售面積已接近極致，產(chǎn)量放大，競爭加劇，正在超越房地產(chǎn)市場走向成熟的階段，原來的土法上馬，一塊地皮建房子賣就是房地產(chǎn)的日子已經(jīng)告別，地產(chǎn)行業(yè)的市場化、規(guī)范化時代已悄然來臨；二是全國商品房均價正在跨越6000元/平米的門檻，客戶消費心理也正在走向理性化，對地產(chǎn)的規(guī)劃、質(zhì)量、配套、性價比、投資潛力甚至地產(chǎn)商品牌、信譽、團(tuán)隊的資質(zhì)及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地產(chǎn)企業(yè)新項目本身的成功開發(fā)需要開發(fā)團(tuán)隊具有極強的市場營銷能力、資本運作能力、工程管理能力、成本控制能力、內(nèi)部控制及團(tuán)隊整合能力，也就是各類資源整合能力，這需要各方面的專業(yè)團(tuán)隊、職業(yè)團(tuán)隊，并在高效、可控的管理模式下運作才能完成。
總之，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，過去那種依賴高地價、高房價的粗放式贏利模式將難以持續(xù)，目前的各種環(huán)境也決定了新入門的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取。新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目開發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊運作。
三、集團(tuán)地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理的目標(biāo)
基于股東的投資目標(biāo)，并為達(dá)成股東投資目標(biāo)；建議開始介入的地產(chǎn)項目運營管理的目標(biāo)可明確為以下幾點：
第一，構(gòu)建在項目所在地突出的房地產(chǎn)項目運營能力，保證本地產(chǎn)項目運營可控、高效；構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式，明確“責(zé)、權(quán)、利”，真正將個人利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤，杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為集團(tuán)公司房地產(chǎn)項目開發(fā)管理探索一條可行的模式。
第二，打造一支“精干、高效”的專業(yè)化操作的職業(yè)團(tuán)隊，專業(yè)團(tuán)隊職業(yè)操作，同時實現(xiàn)投資股東與運營團(tuán)隊的“雙贏”，為項目的成功開發(fā)及股東其他項目的開發(fā)培養(yǎng)人才。
第三，初步樹立集團(tuán)地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力，為集團(tuán)地產(chǎn)在區(qū)域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎(chǔ)。
第四，確保盈利，將本項目打造成當(dāng)?shù)貥?biāo)桿“精品”樓盤，為公司取得最大的社會效益和經(jīng)濟效益，或者說爭取項目利益最大化。這是項目運營管理的最終目標(biāo)。
四、運營管理的基本思路
在“新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目開發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊運作�！边@一中國房地產(chǎn)開發(fā)運營管理趨勢下，為達(dá)成前述的運營管理目標(biāo)，無論是是現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)，還是即將邁入這個行業(yè)的新企業(yè)，如果想在中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得一條可持續(xù)發(fā)展的模式，企業(yè)必須走市場化道路，管理要在規(guī)范化的基礎(chǔ)上追求精細(xì)化，團(tuán)隊也必須是專業(yè)化、職業(yè)。
項目策劃 篇7
摘要：隨著當(dāng)今市場經(jīng)濟的發(fā)展與進(jìn)步，我國建筑行業(yè)發(fā)展日漸激烈，為了在市場競爭中取得優(yōu)勢，經(jīng)營、財務(wù)人員在成本上的控制與項目上的規(guī)劃上逐漸加強控制。項目成本控制是建筑中的重要管理工作，同時也是控制工作的基本策劃與實施。在項目前期策劃過程中的成本控制還存在很多的問題需要完善、改進(jìn)，其中主要包含項目管理不到位、考核的辦法不夠嚴(yán)謹(jǐn)、管理人員工作素質(zhì)低下等。文章主要針對前期策劃中成本控制建議進(jìn)行研究與分析，并且根據(jù)實際的情況提出相關(guān)的參考意見。
關(guān)鍵詞：項目工程;前期策劃;成本控制;建議研究
科學(xué)技術(shù)發(fā)展以及社會經(jīng)濟的進(jìn)步，施工企業(yè)在市場競爭的條件下出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，針對這樣的問題，各企業(yè)需要不斷加強對成本控制管理體系的建設(shè)與完善。特別是對項目工程成本控制管理更是需要馬上開始診斷與改善。項目成本控制管理中存在很多的問題，比如成本的控制與考核不符合規(guī)定、成本控制盈虧控制不當(dāng)、合同意識缺乏、以及管理部門或是相關(guān)的工作人員對工作不夠重視等，企業(yè)在項目建設(shè)過程中一定要及時發(fā)現(xiàn)問題，建立專門的管理系統(tǒng)，盡量減少成本控制中的偏差，保證項目按預(yù)期目標(biāo)成本完成。
一、項目經(jīng)濟策劃的重要性
項目經(jīng)濟策劃的主要任務(wù)是：按照項目的基本建設(shè)功能逐漸確定項目建設(shè)的整體功能、規(guī)模以及建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)等。在經(jīng)濟策劃的同時還要明確項目建設(shè)的整體投資建設(shè)目標(biāo)以及融資方案等，掌握這些數(shù)據(jù)信息對項目經(jīng)濟性、可行性的分析。經(jīng)濟策劃主要是對項目總投資目標(biāo)的確定，投資方案的制定以及可行性分析，其中主要包括對項目的建設(shè)面積仔細(xì)評估;對投資的結(jié)構(gòu)詳細(xì)分解;及時估算與制定明細(xì)表;將融資的組織以及融資的策劃方案等制定;對開發(fā)項目策劃等方面與建設(shè)模式進(jìn)行安排;及時統(tǒng)計財務(wù)建設(shè)目標(biāo)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù);做出明確的收支預(yù)測;對投資的盈利能力以及虧損現(xiàn)象評估，制定明確清晰的財務(wù)分析指標(biāo);及時對財務(wù)的清償能力進(jìn)行分析與探討，做出財務(wù)報告的評價[1]。其中很多內(nèi)容是項目建設(shè)重要的條件與指標(biāo)，在項目建設(shè)的過程中經(jīng)濟策劃占有重要的預(yù)測能力，同時也是項目建設(shè)重要的保障。對項目建設(shè)來講其主要建設(shè)的動力以及建設(shè)的方案都需要完善的經(jīng)濟策劃，并且是項目建設(shè)中不可或缺的一項。經(jīng)濟策劃從根本上決定項目建設(shè)需要的人力、物力財力，是項目建設(shè)重要的保障。
二、前期策劃中的成本控制概述
�。ㄒ唬┏杀究刂频幕緝�(nèi)容
前期預(yù)測中最重要的一項就是成本的控制。項目建設(shè)中成本控制主要包含對項目建設(shè)的事前控制、事中控制與事后控制，其中事前與事中控制主要是在項目建設(shè)施工的過程中開始控制，將項目建設(shè)的成本控制在預(yù)定范圍內(nèi)，合理掌握施工中的施工速度，控制施工資源的消耗與資金的使用，盡量節(jié)省施工資源浪費[2]。事后控制主要是詳細(xì)完善施工的每個環(huán)節(jié)，及時對成本預(yù)算制定與審核，若是在控制中出現(xiàn)問題及時解決。
（二）成本核算與項目建設(shè)的作用
根據(jù)相關(guān)的調(diào)查資料顯示，在成本預(yù)算以及項目實施過程中，施工的材料以及施工工藝的在實際操作中較預(yù)算會出現(xiàn)誤差。因為項目的整體施工資金成本并不是固定的，而是根據(jù)市場的建筑成本不斷發(fā)生變化，成本控制中對項目建設(shè)施工材料的控制非常重視，經(jīng)常將項目施工建設(shè)材料與市場的價格對比，根據(jù)市場上的價格變動與施工項目需要的具體材料，制定合理的施工建設(shè)項目，逐漸降低施工使用的成本。在項目建設(shè)過程中，施工土地價格是資金數(shù)量施工最龐大的一項，土地施工的用途以及功能等對施工項目起到?jīng)Q定性作用，同時也是影響項目施工建設(shè)效益重要的因素。在項目建設(shè)的過程中一定要對土地準(zhǔn)確的定位，明確土地的市場形勢以及價格等，掌握相關(guān)的數(shù)據(jù)在對其開始具體的分析與方案制定。在制定項目土地工程建設(shè)方案的同時還要考慮到土地使用的合理性與土地自身的物理屬性、土地使用期間的文化特點等[3]。詳細(xì)了解了周圍的基礎(chǔ)設(shè)施之后再對發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測，將這些詳細(xì)的研究與計算之后才能投入項目的建設(shè)與施工，這些也是成本控制最基本的內(nèi)容。
其中成本策劃主要包含對項目整體建設(shè)規(guī)劃。將項目建設(shè)中的各項資產(chǎn)投入成本計算，需要使用的材料資金等也要詳細(xì)的策劃與制定。成本策劃不只是對施工項目利潤與投資方面，更是對項目資產(chǎn)與收益的整體進(jìn)行策劃，這樣才能更好的保證項目在市場競爭中的地位。在項目的投標(biāo)與招標(biāo)方面也需要成本策劃，這樣能夠減少不合理的施工成本，防止施工建設(shè)受到資金方面的困擾。
三、工程施工項目成本的管理與盈虧方面的控制問題與改善措施
（一）項目建設(shè)工程前期的成本控制職責(zé)不清
在項目施工建設(shè)的過程中很多的工作人員對自身的職責(zé)并不清晰，并且工作經(jīng)驗上存在一定的欠缺，成本管理能力上也存在一些不足，導(dǎo)致項目在建設(shè)期間成本的預(yù)測與規(guī)劃出現(xiàn)分工不當(dāng)、責(zé)任不明確現(xiàn)象發(fā)生，若是項目建設(shè)的前期預(yù)測工作不能做好，在后期的建設(shè)方面會出現(xiàn)層出不窮的問題。
改善措施：建立嚴(yán)格的成本控制管理體系，項目建設(shè)施工的過程中需要施工人員明確自身責(zé)任，提高技術(shù)專業(yè)性。經(jīng)濟預(yù)測對項目建設(shè)的影響非常重要，在進(jìn)行科學(xué)管理控制期間一定要掌握經(jīng)濟預(yù)測的基礎(chǔ)，為了更好的嚴(yán)格控制項目在前期預(yù)測與控制方面的成本，我們將前期的控制建設(shè)分為三個主要階段：決策階段、建筑設(shè)計階段、招標(biāo)階段。這三個階段在項目建設(shè)中都是最基本的項目，同時也是經(jīng)濟決策中重要的影響因素。在建立嚴(yán)格的成本控制管理體系的基礎(chǔ)上對建筑施工的工作人員以及職責(zé)方面進(jìn)行完善，保證建筑施工的改善有章可循、有紀(jì)可守。
�。ǘ┏杀究刂迫藛T缺少現(xiàn)場分析能力與考察能力
很多的項目建筑施工中，成本控制人員基本不去工地實地考察，并且缺少一定的現(xiàn)場施工成本控制能力與分析考察能力，不能準(zhǔn)確的掌握建筑施工需要的資金成本與材料成本，導(dǎo)致建筑施工過程中出現(xiàn)嚴(yán)重的施工建筑浪費，并且在建筑施工中沒有對施工中的各項費用與支出等合理的控制，出現(xiàn)很多資金浪費現(xiàn)象發(fā)生，最后沒有清晰的發(fā)票、收據(jù)等進(jìn)行對照[4]。在資金的管理制度上存在很多缺陷，沒有及時進(jìn)行成本預(yù)算與控制，對于實際的成本預(yù)算之間沒有對比，各個部門在管理過程中態(tài)度散漫，沒有盡到自身的職責(zé)。
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