最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告3000字16篇

　　在當(dāng)下社會，報(bào)告的使用頻率呈上升趨勢，寫報(bào)告的時(shí)候要注意內(nèi)容的完整。那么報(bào)告應(yīng)該怎么寫才合適呢？下面是小編收集整理的最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告3000字，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 1

　　一、走訪時(shí)間

　　20xx年7月30日。

　　二、走訪地點(diǎn)

　　泰安市第二污水處理廠，該廠位于王家店村附近，地處京滬鐵路以東，南環(huán)路以北，滂河的西南岸。

　　三、走訪對象

　　泰安市第二污水處理廠管理人員。

　　四、走訪目的

　　1、了解企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及前景展望、用人要求、企業(yè)中各層次員工待遇及職業(yè)發(fā)展軌跡，優(yōu)秀員工職業(yè)發(fā)展案例，以及企業(yè)發(fā)展面臨問題及建議等。

　　2、通過走訪泰安市第二污水處理廠，鞏固和強(qiáng)化所學(xué)的專業(yè)知識，深入理解和掌握污水處理的工藝的流程、特點(diǎn)等。

　　3、能結(jié)合實(shí)際，運(yùn)用掌握的知識解決實(shí)際中存在的問題，并更加深入地掌握水污染控制工程工藝在實(shí)際生產(chǎn)中的運(yùn)用，融會貫通。

　　4、培養(yǎng)自己理論聯(lián)系實(shí)際，綜合利用所學(xué)理論知識解決實(shí)際問題的能力，全面提高自己的綜合素質(zhì)，為將來的工作奠定良好的基礎(chǔ)。

　　5、通過深入企業(yè)進(jìn)行走訪調(diào)研，積極與企業(yè)進(jìn)行溝通交流，了解我們環(huán)境工程專業(yè)的就業(yè)形勢，并虛心聽取企業(yè)對我們青島農(nóng)業(yè)大學(xué)和環(huán)境工程專業(yè)的意見和建議，以便更好地提升自己。

　　五、走訪前準(zhǔn)備

　　走訪前我詳細(xì)上網(wǎng)搜查了泰安市第二污水處理廠的相關(guān)資料，并與污水處理廠的相關(guān)管理人員積極取得聯(lián)系，擬提出了關(guān)于污水處理廠運(yùn)行管理和工藝等方面的問題。我力爭做到帶著目的、帶著問題、帶著任務(wù)去泰安市第二污水處理廠進(jìn)行深入的走訪調(diào)研。

　　六、走訪企業(yè)簡介

　　泰安市第二污水處理廠是國家“南水北調(diào)”東線工程的配套項(xiàng)目，是山東省重點(diǎn)工程，也是泰安市委、市政府圍繞建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市目標(biāo)，為治理污染，保護(hù)環(huán)境，改善人民群眾生活質(zhì)量而實(shí)施的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。

　　第二污水處理廠工程占地159畝，建設(shè)規(guī)模為日處理污水8萬噸，其中2萬噸經(jīng)深度處理后，可回用于工業(yè)或市政景觀。其全年處理污水1800萬噸。工程采用具有除磷脫氮功能的氧化溝處理工藝，廠區(qū)工程主要包括污水處理工程、回用水工程及附屬建筑。廠外工程包括配套污水管網(wǎng)85公里。該項(xiàng)目被國家發(fā)改委列入“三河三湖”水污染治理項(xiàng)目之一，下?lián)軐？罱o予扶持，工程總投資14560萬元。其中，污水處理廠區(qū)工程投資為9372萬元，配套管網(wǎng)投資5188萬元，工程于2003年4月正式開工，于2005年11月27日竣工投入使用。

　　泰安市第二污水處理廠為國有企業(yè)。注冊資本432萬美元，資產(chǎn)總額947萬美元，負(fù)債總額523萬美元；占地面積80畝，建筑面積10809平方米；員工人數(shù)163人，其中技術(shù)管理人員62人。主要產(chǎn)品規(guī)模：日處理污水5萬噸。產(chǎn)品質(zhì)量生產(chǎn)技術(shù)居國內(nèi)先進(jìn)水平。

　　該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）為5.51%，大于本行業(yè)基準(zhǔn)收益率4%，投資回收期14.66年（包括建設(shè)期），低于基準(zhǔn)回收期。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)可大大改善城市環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)水體，具有良好的.環(huán)境效益和社會效益。

　　建設(shè)第二污水處理廠是泰安市委、市政府根據(jù)城市發(fā)展需要，為治理污染，保護(hù)環(huán)境，改善人民群眾生活質(zhì)量作出的重大決策。第二污水處理廠的建成投產(chǎn)，將使城市生態(tài)環(huán)境大大改善，并進(jìn)一步緩解城市供水不足的矛盾，對促進(jìn)泰安市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。

　　七、走訪過程

　　20xx年7月30日，我早晨8點(diǎn)就準(zhǔn)時(shí)到達(dá)泰安市第二污水處理廠，并與之前聯(lián)系好的泰安市第二污水處理廠管理人員取得聯(lián)系，在其帶領(lǐng)下，我詳細(xì)參觀了該廠。在此期間，管理人員耐心的向我講解了該污水處理廠運(yùn)行情況、污水處理廠主要構(gòu)筑物及工藝流程等，讓我了解和掌握了污水處理廠的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、工藝流程、設(shè)計(jì)理念、主要設(shè)計(jì)參數(shù)、各構(gòu)筑物選型依據(jù)及其優(yōu)缺點(diǎn)和運(yùn)行中存在的問題及改進(jìn)措施。在參觀過程中，我認(rèn)真觀察，仔細(xì)聆聽，積極思考，及時(shí)提問問題請他幫忙解答。理論聯(lián)系實(shí)際，受益匪淺。

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　　調(diào)節(jié)溢流堰的高度改變溝渠內(nèi)水深，進(jìn)而改變曝氣裝置的淹沒深度，使其充氧量適應(yīng)運(yùn)行的需要。淹沒深度的變化對曝氣設(shè)備的推動力也會產(chǎn)生影響，從而可以對進(jìn)水流速起到一定的調(diào)節(jié)作用；其二是通過直接調(diào)節(jié)曝氣器的轉(zhuǎn)速：由于機(jī)電設(shè)備和自控技術(shù)的發(fā)展，目前氧化溝內(nèi)的曝氣器的轉(zhuǎn)速時(shí)可以調(diào)節(jié)的，從而可以調(diào)節(jié)曝氣強(qiáng)度的推動力。

　　（二）簡化了預(yù)處理和污泥處理

　　氧化溝的水力停留時(shí)間和污泥齡都比一般生物處理法長，懸浮裝有機(jī)物與溶解性有機(jī)物同時(shí)得到較徹底的穩(wěn)定，故氧化溝可以不設(shè)初沉池。由于氧化溝工藝污泥齡長，負(fù)荷低，排出的剩余污泥已得到高度穩(wěn)定，剩余污泥量也較少。因此不再需要厭氧消化，而只需進(jìn)行濃縮和脫水。

　　八、走訪體會

　　“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行�！彪m然我只在泰安市第二污水處理廠進(jìn)行了短短一天的走訪調(diào)研，但我卻學(xué)到了很多知識。非常感謝泰安市第二污水處理廠給我提供這樣珍貴的走訪調(diào)研機(jī)會。這是我們大學(xué)生涯里精彩的一章。

　　這次走訪調(diào)研是對我們所學(xué)理論知識的一次全面的升華，是一次將理論和實(shí)踐相結(jié)合的機(jī)會，通過這次走訪調(diào)研我對自己所學(xué)理論知識有了更深刻的理解，使我感覺到自己所學(xué)的強(qiáng)弱所在，了解到理論和實(shí)際生產(chǎn)中的差距，同時(shí)對我國現(xiàn)代污水處理技術(shù)、監(jiān)測技術(shù)有了一定的了解。這不僅為自己的畢業(yè)環(huán)節(jié)提供了珍貴的資料參考，同時(shí)也為自己以后走上工作崗位打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此次走訪調(diào)研使我進(jìn)一步了解了污水處理的工藝流程，讓我更加深刻地認(rèn)識到了污水處理的重大意義，增強(qiáng)了節(jié)約用水和環(huán)境保護(hù)的意識。

　　環(huán)境是人類生存與發(fā)展的基本前提，而人類的生產(chǎn)、生活活動對環(huán)境造成的影響是無所不在的。作為一個(gè)未來環(huán)境工作者，我深刻體會到自己所背負(fù)的任務(wù)有多么艱巨。這次走訪調(diào)研不僅強(qiáng)化了我的專業(yè)知識，還提高了我的綜合職業(yè)能力、獨(dú)立思考能力、實(shí)踐技能、愛崗敬業(yè)的品質(zhì)，從而為今后能承擔(dān)技術(shù)工作、生產(chǎn)工作和管理工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　在深入企業(yè)的走訪調(diào)研過程中，通過與泰安市第二污水處理廠管理人員的溝通交流，我認(rèn)識到：我們環(huán)境工程專業(yè)是一個(gè)非常有前途的專業(yè)，很多企業(yè)都需要我們環(huán)境工程的專業(yè)人才來治理環(huán)境污染問題。

　　專業(yè)畢業(yè)生的一個(gè)很好的就業(yè)場所。泰安市第二污水處理廠非常歡迎我們青島農(nóng)業(yè)大學(xué)的畢業(yè)生到其工廠就業(yè)。同時(shí)，他還就我們學(xué)校的課程體系提出了一些意見和建議，例如：多鼓勵(lì)學(xué)生積極到與自己專業(yè)相關(guān)的企業(yè)等進(jìn)行參觀實(shí)習(xí)；要求學(xué)生打好堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)；培養(yǎng)學(xué)生吃苦耐勞的精神等。在參觀的最后，我熱情邀請?zhí)┌彩械诙�污水處理廠到我們青島農(nóng)業(yè)大學(xué)進(jìn)行宣講及招聘工作等，該廠表示非常樂意接受我們學(xué)校的畢業(yè)生。

　　“艱辛知人生，實(shí)踐長才干”。 在深入企業(yè)的走訪調(diào)研中，我學(xué)會了如何與人進(jìn)行有效的溝通，如何將所學(xué)的理論知識學(xué)以致用，如何分析解決問題。同時(shí)，我了解了社會，開闊了視野，增長了才干，并認(rèn)清了自己的位置，發(fā)現(xiàn)了自己的不足，對自身價(jià)值能夠進(jìn)行客觀評價(jià)。這在無形中使我對自己有一個(gè)正確的定位，增強(qiáng)了我努力學(xué)習(xí)的信心和毅力。我會更加努力的學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識，早日成為國家的棟梁之才，回報(bào)社會。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 2

　　一、企業(yè)參觀與調(diào)研的意義

　　在進(jìn)行了三年的大學(xué)學(xué)習(xí)生活后，我通過對物流基礎(chǔ)的學(xué)習(xí)，可以說所有的有關(guān)物流的專業(yè)基礎(chǔ)知識、基本理論、基本方法和結(jié)構(gòu)體系，都基本掌握了，但這些只是紙上談兵，并未將這些理論性極強(qiáng)的東西與實(shí)際運(yùn)用聯(lián)系起來。如果沒有企業(yè)參觀與調(diào)研，直接讓我進(jìn)行基本工作，我想我一定無從下手。因?yàn)槲覍ξ锪餍袠I(yè)的實(shí)際操作一竅不通。自認(rèn)為平時(shí)對物流知識還了解的我們，只能成為一些只會紙上談兵的學(xué)者，而并不能成為一個(gè)物流行業(yè)的佼佼者。

　　于是在堅(jiān)信“實(shí)踐才是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”下，我認(rèn)為只有把從書本上學(xué)到的理論知識應(yīng)用到實(shí)際的物流實(shí)務(wù)操作中去，才能真正掌握這門知識。才能把自己打造成一個(gè)能為物流行業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的物流行業(yè)工作者。

　　而對于大學(xué)生來說，企業(yè)參觀與調(diào)研的意義是重大的，它使我們在實(shí)踐中了解社會的需求、在實(shí)踐中鞏固自己的知識；企業(yè)參觀與調(diào)研又是對每一個(gè)大學(xué)生專業(yè)知識與素養(yǎng)的一種檢驗(yàn)，它能讓我們學(xué)到了很多平時(shí)在課堂上根本就學(xué)不到的知識實(shí)際操作的知識，既開闊了我們的視野，又增長了我們見識，為我們將來走向社會打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也是我們走向工作崗位的第一步。

　　二、企業(yè)參觀與調(diào)研的內(nèi)容

　�。ㄒ唬┥晖�快遞物流有限公司

　　申通快遞的創(chuàng)始地是在上海，擁有247個(gè)獨(dú)立的城市營業(yè)所，179個(gè)營業(yè)廳，1220個(gè)操作點(diǎn)，快遞初創(chuàng)于1993年，是一家以經(jīng)營快遞為主的國內(nèi)合資（民營）企業(yè)�；�本覆蓋到全國地市級以上城市和發(fā)達(dá)地區(qū)地市縣級以上城市，尤其是在江浙滬地區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)了派送無盲區(qū)。

　　公司奉行“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、開拓、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，“快速、準(zhǔn)確、安全、周到、”的服務(wù)方針公司經(jīng)營十余年來，已深得廣大客戶的信任和支持。而這次我們參觀的申通快遞物流有限公司就是屬于其中的一個(gè)城市營業(yè)所。

　　申通快遞是我們專業(yè)參觀調(diào)研的第一家物流公司，同學(xué)們都很興奮。我們在坐了很長時(shí)間的車后，終于到達(dá)了目的地。在休息室，公司負(fù)責(zé)人給我們講解了一些注意事項(xiàng)和參觀安排，接著便開始了這次的參觀。在公司經(jīng)理的帶領(lǐng)下，我們參觀了公司部分工作環(huán)境，看到了物流工作的第一現(xiàn)場。

　　從開始的揀貨到最后的發(fā)貨，一系列的流程我們都有了了解：大件物品和小件物品通過不同的傳送帶進(jìn)入不同的分揀區(qū)域，不同區(qū)域的物品分揀好后放在不同的規(guī)定區(qū)域，方便裝貨。因?yàn)槲覀兪窍挛缛�參觀的，所以有部分機(jī)械已經(jīng)停止運(yùn)作了，我們觀察到了一部分的工作人員工作內(nèi)容，收獲了很多。同時(shí)經(jīng)理也向講述了他們在工作中遇到的'問題，如傳送帶是循環(huán)的，分揀的工人在分揀的過程中是按照序號分揀快遞的，一旦有遺漏，就必須重新循環(huán)一次，就造成了時(shí)間上和勞力上的浪費(fèi)。

　　結(jié)束參觀后，申通快遞的負(fù)責(zé)人又給我們做了一個(gè)簡短的報(bào)告會，講了物流行業(yè)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，也給我們這些即將畢業(yè)的學(xué)生關(guān)于就業(yè)提出了一些建議，讓人受益匪淺。

　�。ǘ�）合肥寶供物流有限公司

　　寶供物流企業(yè)集團(tuán)有限公司（P.G.LOGISTICS GROUP CO， LTD）創(chuàng)建于1994年，總部設(shè)在廣州，是國內(nèi)第一家經(jīng)國家工商總局批準(zhǔn)以物流名稱注冊的企業(yè)集團(tuán)，是中國最早運(yùn)用現(xiàn)代物流理念為客戶提供物流一體化服務(wù)的專業(yè)公司，也是目前我國最具規(guī)模、最具影響力、最領(lǐng)先的第三方物流企業(yè)。

　　當(dāng)前，公司已在全國65個(gè)城市設(shè)有7個(gè)分公司、8個(gè)子公司和50多個(gè)辦事處，形成了一個(gè)覆蓋全國并開始向美國、澳大利亞、泰國、香港等地延伸的國際化物流運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)，與國內(nèi)外近百家著名企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟（其中包括寶潔、飛利浦、聯(lián)合利華、安利、通用電器、松下、三星、東芝、LG、殼牌、豐田汽車、雀巢、卡夫等52家世界500強(qiáng)企業(yè)），為他們提供商品以及原輔材料、零部件的采購、儲存、分銷、加工、包裝、配送、信息處理、信息服務(wù)、系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)等供應(yīng)鏈一體化的綜合物流服務(wù)。合肥寶供物流有限公司位于安徽省合肥市新站區(qū)汴河路南現(xiàn)代物流園區(qū)。

　　我們首先是到達(dá)了四樓的會議室，由專人給我們講了公司概況和工作流程。我們了解到此分公司主要工作區(qū)域分為立體倉倉庫和平倉倉庫，分別占地1000多m^2和一萬畝。公司職員還給我講了公司關(guān)于質(zhì)量管理，安全管理和設(shè)備管理方面的舉措。老師還邀請到了在這里工作的一個(gè)學(xué)姐過來，給我們講了關(guān)于就業(yè)方面的事情，也解答了我們的一些疑惑。因?yàn)槲覀儗�業(yè)人數(shù)有點(diǎn)多，所以我們只參觀了立體倉倉庫，在公司職員的帶領(lǐng)下，我們參觀了該公司為聯(lián)合利華保管提供的商品，了解了立體倉倉庫的運(yùn)作流程和注意事項(xiàng)，學(xué)習(xí)了很多書本上學(xué)習(xí)不到的知識。

　�。ㄈ�）安徽安泰物流有限責(zé)任公司

　　安徽安泰物流有限責(zé)任公司（簡稱“安泰物流”）其承擔(dān)了安徽煙草工業(yè)原輔材料、成品的倉儲、養(yǎng)護(hù)、配送到調(diào)撥運(yùn)輸?shù)任锪鳂I(yè)務(wù)。通過近幾年的物流實(shí)踐，安徽煙草工業(yè)現(xiàn)代物流已基本形成了較為完善的現(xiàn)代物流體系。

　　安徽煙草開展現(xiàn)代物流始于2001年底，由當(dāng)時(shí)的省局公司對全省的煙草物流實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃。按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，安泰物流實(shí)行集團(tuán)化運(yùn)作，下轄5個(gè)煙廠物流公司，6大區(qū)域配送中心，17個(gè)地市物流公司（卷煙配送中心），形成一個(gè)遍布全省的物流配送網(wǎng)絡(luò)。

　　組建安泰物流的目的，就是為了進(jìn)一步提高安徽煙草生產(chǎn)經(jīng)營管理水平，加強(qiáng)對行業(yè)物流的集中管理，以優(yōu)化的業(yè)務(wù)流程為主線，推行“電子商務(wù)+現(xiàn)代物流”的業(yè)務(wù)新模式，實(shí)施專業(yè)化、獨(dú)立化的物流運(yùn)作管理，營造集商流、物流、資金流和信息流于一體的現(xiàn)代化物流服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)整體業(yè)務(wù)流程的高效率、低成本運(yùn)行。

　　圍繞黃山卷煙總廠統(tǒng)一管理、集中采購、多點(diǎn)生產(chǎn)、專業(yè)營銷的生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)際，主要物流業(yè)務(wù)包括：煙葉、卷煙材料和五金配件等采購供應(yīng)物流；廠內(nèi)原輔材料、配件配送、條煙裝箱收集和原料物資及卷煙的倉儲保管等生產(chǎn)物流；卷煙調(diào)撥銷售物流等三個(gè)主要環(huán)節(jié)。

　　安泰物流是我們參觀的三個(gè)企業(yè)中自動化程度最高的，它的系統(tǒng)和體制也是最完善的。它分為三條大的傳送帶系統(tǒng)同時(shí)進(jìn)行工作，除了一開始的貨單輸入和最后的裝貨，中間的過程都是自動化，無工作人員。

　　我們還發(fā)現(xiàn)了一條小的傳送帶系統(tǒng)，專門負(fù)責(zé)特殊煙的分揀，其他標(biāo)準(zhǔn)化的煙都是由大的傳送帶系統(tǒng)負(fù)責(zé)。分揀好的煙草都必須按照區(qū)域擺放，等待車輛裝貨。

　　三、總結(jié)

　　在老師的帶領(lǐng)下，我們一共參觀并調(diào)研了三家物流公司，分別是申通快遞物流有限公司，合肥寶供物流有限公司以及安徽安泰物流有限公司。這幾次的參觀調(diào)研使我們能夠在一線觀察學(xué)習(xí)物流工作的操作流程和知識，能夠了解物流現(xiàn)狀。

　　現(xiàn)在的物流企業(yè)依然會有一些問題和缺點(diǎn)需要去完善，例如在申通物流參觀時(shí)，經(jīng)理向我們講述的那個(gè)問題，這些都需要我們這些有可能在物流行業(yè)工作的人去解決，基礎(chǔ)知識的學(xué)習(xí)必不可少的。

　　大學(xué)三年的學(xué)習(xí)中，我們一直都為了考試而學(xué)習(xí)，因?yàn)榕d趣去學(xué)習(xí)物流相關(guān)知識的很少。老師在課堂上教授的知識過于枯燥，學(xué)生往往不能長時(shí)間去記憶和理解，失去了學(xué)習(xí)的興趣。而企業(yè)參觀調(diào)研是一種實(shí)踐活動，能使課堂上枯燥無味的物流相關(guān)知識具象化，能夠使我們更加簡單深刻的記住這些知識，對于將要畢業(yè)想要就業(yè)的學(xué)生來說是一項(xiàng)很好地社會實(shí)踐活動，為以后的工作打下一定的基礎(chǔ)。

　　通過這幾次的企業(yè)參觀和調(diào)研，我也對物流企業(yè)的工作流程有了了解，平常一些在課堂上很死板的知識一下子鮮活起來，更加容易理解記住了。必須承認(rèn)的是未來物流在社會中會越來越重要，需要的物流人才也會越來越多，物流的發(fā)展前景是很好的，只要你努力在這個(gè)行業(yè)堅(jiān)持下去，你一定會成功的。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 3

　　一、困難企業(yè)基本情況

　　受國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣的影響，我區(qū)規(guī)模工業(yè)企業(yè)也受到嚴(yán)重影響，很多企業(yè)出現(xiàn)開工不足、利潤下降甚至虧損，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營面臨極大困難，從六月數(shù)據(jù)看，利潤總額虧損企業(yè)7戶，虧損面12.28%；主營收入出現(xiàn)下降的9戶，占轄區(qū)規(guī)模工業(yè)15.79%。主要表現(xiàn)在：

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)品價(jià)格大幅下跌致使企業(yè)停產(chǎn)。典型的是規(guī)模企業(yè)中的骨干企業(yè)長毅漿粨，公司產(chǎn)品主要是紡織業(yè)上游的原料棉漿粨生產(chǎn)，2011年主營收入79626萬元、2012年主營收入82739萬元。由于國際經(jīng)濟(jì)的不景氣，對出口紡織業(yè)造成嚴(yán)重沖擊，產(chǎn)品市場縮小，而國內(nèi)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，使得棉漿粨價(jià)格大幅下跌，從2011年最高接近25000元/噸，下跌到現(xiàn)在不到10000元/噸，全行業(yè)陷入全面虧損局面，生產(chǎn)越多，虧損越大，企業(yè)被迫全面停產(chǎn)。今年以來僅靠代線業(yè)生成部分產(chǎn)品，1-6月產(chǎn)值僅8023萬元。

　�。ǘ�）市場訂單萎縮致使企業(yè)虧損。主要存在于酒類產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，如思瑞包裝、麗晶包裝、佳陽包裝等企業(yè)，生產(chǎn)業(yè)務(wù)主要圍繞五糧液集團(tuán)酒類包裝進(jìn)行經(jīng)營，產(chǎn)品市場單一、客戶單一，由于五糧液集團(tuán)受國家宏觀環(huán)境影響，銷量減少，包裝訂單也急劇減少，致使這些企業(yè)沒有訂單和市場，只有停產(chǎn)或半停產(chǎn)，生產(chǎn)經(jīng)營困難。20xx年6月分別完成銷售收入13200萬元、5202萬元、500萬元，同比增長分別3.57%、15.87%、25%。

　　（三）企業(yè)搬遷影響企業(yè)生產(chǎn)。由于部分工業(yè)企業(yè)處于城市規(guī)劃區(qū)，即將搬遷，新廠區(qū)還在建設(shè)，舊廠區(qū)不能正常生產(chǎn)，使得企業(yè)生產(chǎn)處于下滑階段，如處于三江口拆遷區(qū)域的怡源慶公司、處于西郊二二四拆遷區(qū)域的昌明機(jī)械、匯寶食品等。

　�。ㄋ模┬袠I(yè)不景氣影響企業(yè)生產(chǎn)。

　　二、20xx年退出規(guī)模企業(yè)情況及具有升規(guī)潛力企業(yè)

　�。ㄒ唬�20xx年退出規(guī)模企業(yè)情況。20xx年退出企業(yè)共5戶，其中江南香料更名為石平香料、日報(bào)社印刷廠是經(jīng)營困難退出、賽倫格是企業(yè)搬遷縣退出、四方射釘企業(yè)搬遷羅龍產(chǎn)業(yè)園退出、中核建中南方公司是企業(yè)合并報(bào)表退出。

　�。ǘ�）具有升規(guī)潛力企業(yè)情況。20xx年具有升規(guī)潛力工業(yè)企業(yè)17戶，由于企業(yè)規(guī)模較小，市場單一，受宏觀大環(huán)境影響較小，生產(chǎn)經(jīng)營基本處于正常狀態(tài)。

　　三、20xx年下半年預(yù)測

　　在國際經(jīng)濟(jì)形勢及國家宏觀調(diào)控大背景環(huán)境下，預(yù)計(jì)下半年大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)根本改變的可能不大，一些產(chǎn)能過剩的行業(yè)，如化纖紡織、業(yè)等，仍將處于很困難的階段，而五糧液集團(tuán)等酒類生產(chǎn)行業(yè)骨干企業(yè)，由于下半年旺季到來，市場產(chǎn)能淘汰進(jìn)入尾聲，加上自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整體現(xiàn)成效，預(yù)計(jì)下半年會好于上半年，從而會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的.包裝行業(yè)等好轉(zhuǎn)。轄區(qū)整體工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)該好于上半年。

　　四、工作措施

　　（一）營造良好氛圍。充分認(rèn)識幫扶困難企業(yè)工作對于我區(qū)穩(wěn)增長、促就業(yè)、保穩(wěn)定的重要意義，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，從全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大局出發(fā)，采取有效措施，積極引導(dǎo)和幫助企業(yè)化解生存和發(fā)展壓力，增強(qiáng)發(fā)展信心。廣泛運(yùn)用新聞媒體加強(qiáng)宣傳，深入挖掘我區(qū)企業(yè)在積極應(yīng)對嚴(yán)峻形勢、加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級方面的先進(jìn)做法與成功經(jīng)驗(yàn)，充分調(diào)動企業(yè)家的積極性，發(fā)揮企業(yè)的主體作用，切實(shí)在全區(qū)上下營造政企聯(lián)動、共渡時(shí)艱，迎難而上、逆勢有為的濃厚氛圍。

　　（二）開展企業(yè)培育幫扶。一是幫扶企業(yè)拓展市場。指導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)變思想，優(yōu)化營銷策略，努力開拓新的市場。積極搭建產(chǎn)銷對接平臺，支持企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)模式，擴(kuò)大銷售，減少產(chǎn)成品庫存，降低企業(yè)資金壓力。二是指導(dǎo)企業(yè)實(shí)施技術(shù)改造。在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過技術(shù)改造，提高產(chǎn)業(yè)工藝和技術(shù)含量，增加產(chǎn)品類別，擴(kuò)大產(chǎn)品市場占有率，提高市場競爭力。三是鼓勵(lì)企業(yè)開展員工培訓(xùn)。以穩(wěn)崗為中心，鼓勵(lì)企業(yè)利用停產(chǎn)、半停產(chǎn)和調(diào)整的間歇期，開展輪崗、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)，做到不裁員或少裁員。針對生產(chǎn)經(jīng)營困難的企業(yè)，加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營者和企業(yè)員工的法制宣傳教育，督促企業(yè)經(jīng)營者履行社會責(zé)任，妥善處理下崗員工。四是加強(qiáng)企業(yè)政策咨詢。將中央、省、市、區(qū)政府近期出臺的扶持企業(yè)發(fā)展政策信息匯編成冊，編印成扶持企業(yè)相關(guān)政策信息匯編下發(fā)各企業(yè)。同時(shí)，組織專人到企業(yè)進(jìn)行政策宣講，努力為企業(yè)應(yīng)對經(jīng)營困難提供信息支持。

　�。ㄈ�）積極幫助企業(yè)融資。針對企業(yè)資金緊張的問題，積極協(xié)助企業(yè)申請政府扶持資金，主動與市、區(qū)有關(guān)部門協(xié)調(diào)，跟蹤資金落實(shí)情況。召開銀企座談會，搭建平臺，為銀企合作穿針引線。積極向金融機(jī)構(gòu)推薦信譽(yù)好、技術(shù)領(lǐng)先、發(fā)展前景好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項(xiàng)目，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為有資金需求的企業(yè)提供資金貸款，以解決企業(yè)融資困難。

　　（四）進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。會同區(qū)監(jiān)察局，堅(jiān)決制止亂收費(fèi)、亂攤派、亂罰款等損害企業(yè)利益的行為發(fā)生。按照有利于企業(yè)發(fā)展，方便企業(yè)辦事的原則，把握政策，改變執(zhí)法檢查方式，簡化辦事程序，精簡企業(yè)參加的各種會議，清理涉及企業(yè)的評比達(dá)標(biāo)表彰項(xiàng)目。提供上門服務(wù)，以盡力降低企業(yè)經(jīng)營成本。

　�。ㄎ澹┒酱倏⒐ろ�(xiàng)目盡快產(chǎn)能達(dá)標(biāo)。2012年底我區(qū)竣工項(xiàng)目18個(gè)，區(qū)級財(cái)政資金補(bǔ)貼178萬元。今年上半年竣工項(xiàng)目9個(gè)。我們將切實(shí)加強(qiáng)政策服務(wù)和要素保障，力爭27個(gè)項(xiàng)目新增主營業(yè)務(wù)收入10億元以上。同時(shí)，加快在建項(xiàng)目敘府酒業(yè)“李莊遷建工程”、岷江集團(tuán)“新增年產(chǎn)60臺（套）pvc單元化成套節(jié)能設(shè)備技改”等5個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，力爭提前竣工投產(chǎn)。

　�。�六）切實(shí)抓好企業(yè)協(xié)調(diào)服務(wù)工作。切實(shí)抓好煤、電、油、運(yùn)和重要原材料等要素保障工作，將生產(chǎn)要素向重點(diǎn)企業(yè)傾斜，確保企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營。做好要素保障的應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)需求變化預(yù)測；加強(qiáng)與市上相關(guān)部門的匯報(bào)、銜接，加大要素供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)爭取力度；強(qiáng)化安全生產(chǎn)，切實(shí)加大對企業(yè)周邊環(huán)境的整治力度，維護(hù)企業(yè)正常生產(chǎn)秩序。

　　五、需要解決的困難和問題

　�。ㄒ唬┒酱傥寮Z液千億技改工程加快推進(jìn)。據(jù)了解，五糧液千億技改工程目前已停工緩建，建議市政府督促五糧液集團(tuán)加快方案論證，盡快推進(jìn)該項(xiàng)目建設(shè)，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　（二）督促絲麗雅超細(xì)竹碳纖維項(xiàng)目盡快入庫。據(jù)了解，絲麗雅集團(tuán)總投資7.8億元超細(xì)竹碳纖維項(xiàng)目今年6月已備案，請督促絲麗雅集團(tuán)此項(xiàng)目盡快入庫，開工建設(shè)。

　�。ㄈ�）請求同意我區(qū)規(guī)劃建設(shè)宋家產(chǎn)業(yè)園。在新一輪城市總規(guī)修編中已經(jīng)明確，李莊不再發(fā)展工業(yè)，鹽坪壩產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積僅2平方公里，已使用1.14平方公里，象鼻產(chǎn)業(yè)園作為北部新城的組成部分，且以物流為主，我區(qū)工業(yè)發(fā)展的空間嚴(yán)重不足。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，我區(qū)于4月19日向市政府請示，請求同意規(guī)劃開發(fā)宋家產(chǎn)業(yè)園。（詳見《市區(qū)人民政府關(guān)于規(guī)劃開發(fā)宋家產(chǎn)業(yè)園的請示》）。5月24日我區(qū)根據(jù)市級相關(guān)部門提出的修改意見，完善方案后再次向政府提出了請示�，F(xiàn)請市經(jīng)信委支持我區(qū)提議，協(xié)調(diào)市級相關(guān)部門，促成市政府同意我區(qū)規(guī)劃開發(fā)宋家產(chǎn)業(yè)園。

　�。ㄋ模┢髽I(yè)個(gè)數(shù)考核糾正。由于我區(qū)20xx年規(guī)模以上企業(yè)中石平香料系江南香料更名，在上半年市統(tǒng)計(jì)局月度通報(bào)中，兩個(gè)企業(yè)同時(shí)存在，企業(yè)總戶數(shù)58戶。市政府在下達(dá)工業(yè)目標(biāo)時(shí)按照規(guī)上企業(yè)總戶數(shù)58戶，凈增8戶下達(dá)我區(qū)。但6月市統(tǒng)計(jì)局通報(bào)已剔除江南香料，總戶數(shù)更改為57戶，致使我區(qū)規(guī)上企業(yè)總戶數(shù)、凈增戶數(shù)指標(biāo)全年完成困難。建議在年度指標(biāo)考核時(shí)充分考慮此因素。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 4

　　為了解我市企業(yè)在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升后所遇到的用工問題，進(jìn)一步促進(jìn)就業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)。我們在全市范圍內(nèi)組織開展了關(guān)于企業(yè)用工情況的調(diào)研，分別從8個(gè)縣區(qū)中各選取2個(gè)對本縣區(qū)有代表性的企業(yè)走訪調(diào)查，此次調(diào)查共涉及16家企業(yè)，其中國有企業(yè)6家、私營10家。被調(diào)研企業(yè)覆蓋到的行業(yè)有采礦業(yè)、制造業(yè)、電力、燃?xì)饧八�的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、建筑業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等企業(yè)用工主要行業(yè)，就企業(yè)用工現(xiàn)狀、是否存在招工難問題和成因等幾方面內(nèi)容開展調(diào)研。

　　一、企業(yè)的用工現(xiàn)狀

　　金融危機(jī)給我市不同企業(yè)帶來不同影響，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的情況下，預(yù)計(jì)20XX年春季會增加52個(gè)技術(shù)性工作崗位，同比增長4.5%。

　　我市以電廠、自來水公司為主的國有企業(yè)，在用工上受金融危機(jī)影響較小，用工情況穩(wěn)定，在受訪的國有企業(yè)中，末與末單位從業(yè)人員基本無變化。在是否存在招工難方面，由于我市國有企業(yè)大多屬于壟斷行業(yè)，待遇好、福利高，對普通工人很有吸引力，企業(yè)在招工用工上有很大的挑選余地。

　　而私營企業(yè)在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的情況下，企業(yè)用工波動較大，且依據(jù)行業(yè)的不同而體現(xiàn)出不同程度的招工難問題。被調(diào)查的10家私營企業(yè)，末單位從業(yè)人員為2111人，較末單位從業(yè)人員增加13.43%，預(yù)計(jì)20XX年春季會新增250個(gè)新增崗位，同比增長11.84%。新增崗位主要集中在建筑領(lǐng)域和技術(shù)性崗位上，而目前我市勞務(wù)市場以普工和年紀(jì)偏大的下崗職工為主，因?yàn)槟挲g結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位而出現(xiàn)勞務(wù)輸出地的招工難現(xiàn)象。

　　采礦業(yè)受金融危機(jī)的影響較大，目前企業(yè)用工人數(shù)較上年有所減少，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升后有望增加。以亨通礦業(yè)為例，三季度時(shí)，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入為5234萬元，單位從業(yè)人員為98人，受金融危機(jī)影響鋅價(jià)的持續(xù)走低，市場的不景氣和新《勞動法》的實(shí)施使企業(yè)用工成本增加，農(nóng)民工工資浮動較大；生產(chǎn)時(shí)間相應(yīng)減少、銷售下降，在企業(yè)生產(chǎn)不飽和的情況下，用工的數(shù)量迅速萎縮，底單位從業(yè)人員減少為56人，在隨著國家儲備政策、貼息政策的相繼出臺和經(jīng)濟(jì)形勢的逐步好轉(zhuǎn)，企業(yè)從二季度起逐漸出現(xiàn)回暖跡象，企業(yè)從業(yè)人員基本穩(wěn)定在85人。

　　制造業(yè)技術(shù)人員緊缺。調(diào)查的天成絲業(yè)、昊華公司、旬陽煙廠、開源建材等企業(yè)，雖然也受經(jīng)濟(jì)形勢的影響，有的企業(yè)處于減產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，但是與采礦業(yè)相比受國際價(jià)格因素影響較小，由于生產(chǎn)原料屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售市場也是周邊地區(qū)，加之企業(yè)采取多種措施，使職工隊(duì)伍相對穩(wěn)定，但是由于這些企業(yè)產(chǎn)品技術(shù)含量相對較高，要求職工具備一定的職業(yè)素質(zhì)，造成企業(yè)對技術(shù)性崗位相對緊缺。

　　住宿餐飲業(yè)和建筑業(yè)出現(xiàn)用工短缺。受我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和高速路建設(shè)的影響，我市住宿餐飲業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展迅速，不同程度出現(xiàn)用工短缺，尤其缺乏年輕的務(wù)工者。

　　預(yù)計(jì)，私營企業(yè)隨經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)20XX年春季用工有望增加，但是招工難問題尚待解決。

　　二、企業(yè)用工短缺的成因

　　通過對企業(yè)的調(diào)查走訪，可以看出，隨著市場經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，人力資源的供需矛盾凸顯，企業(yè)招工難與求職者就業(yè)難問題同時(shí)顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)：

　　一是招用的青壯年勞動力短缺，目前我市勞務(wù)市場上求職的工人多數(shù)年齡在35歲以上。而用工最為短缺的建筑業(yè)、住宿餐飲業(yè)由于行業(yè)特點(diǎn)，希望招聘18-30歲之間的青年務(wù)工者。這樣造成供需方年齡結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位。

　　二是工資待遇同求職者愿望有差距。一方面企業(yè)受金融危機(jī)的影響，利潤空間有限，愿意支付的用工成本相對較低，而另一方面隨著生活費(fèi)用的上漲，求職者的預(yù)期薪金增加，兩者的矛盾導(dǎo)致就業(yè)意向難以達(dá)成。

　　三是工作強(qiáng)度大的企業(yè)招工難。工作強(qiáng)度大的企業(yè)與被聘人員之間的雙向選擇，一般年青人傾向于到發(fā)達(dá)地區(qū)做能夠獲得高收入的工作，而不愿到經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)薪水不高而工作強(qiáng)度大的企業(yè)里謀職。就拿興科房建公司來說，聘用小工每天工資由過去的30、40元漲到60元，技工工資達(dá)到每天100元水平，但仍然會出現(xiàn)招工緊張的現(xiàn)象。

　　四是法律意識淡漠，給用工單位帶來隱患。新《勞動法》的頒布，更加體現(xiàn)了以人為本的理念，更加健全、完善了社會保障體系，也依法約束了用人單位。但在具體操作過程中又曝露出一些不盡完善的地方。比如，企業(yè)招用的一些簡單勞力，月工資幾百元，但與企業(yè)簽訂合同后，企業(yè)就要依照《勞動法》給工人購買養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、大病等險(xiǎn)種，除企業(yè)按規(guī)定予繳納外，個(gè)人繳納部分要按照社會平均工資水平的比例繳納，而社會平均工資水平又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其基本工資，也就是說工人要從本來就很低的薪水中拿出不少錢來購買保險(xiǎn)，這樣就會導(dǎo)致很多工人不愿意企業(yè)給買保險(xiǎn)，也會使用人單位不知如何是好。

　　五是當(dāng)?shù)厍舐氄哒�體上文化、技術(shù)水平不高，缺乏必要的系統(tǒng)的職業(yè)技能培訓(xùn)。據(jù)了解，在我市農(nóng)村富余勞力中，初中以下文化程度的占絕大多數(shù)；高中、大中專以上文化程度的'只是少部分；有初級以上技能的更是少之又少；下崗失業(yè)人員中普工占了絕大部份。

　　六是人才的培養(yǎng)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)的用工需求。培訓(xùn)與中小企業(yè)的用工需要缺乏必要的銜接，學(xué)校培育的普通人才企業(yè)用不上，企業(yè)需要的專業(yè)人員學(xué)校未培養(yǎng)，造成中小企業(yè)招工難，特別是招技術(shù)工人難。

　　三、多種措施解決招工難、就業(yè)難的矛盾

　　招工難、就業(yè)難的問題看似一種悖論，但是卻又是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問題，一方面企業(yè)招不到可用之人，另一方面剩余勞動力閑置造成失業(yè)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定有著極大地危害。要解決這個(gè)發(fā)展中的難題，必須采取多種措施從就業(yè)環(huán)境、優(yōu)惠政策、加強(qiáng)培訓(xùn)幾個(gè)方面加以解決。

　　1、改善就業(yè)環(huán)境。

　　一是建立勞動力市場大系統(tǒng)，使信息能在企業(yè)、培訓(xùn)學(xué)校、求職者三方自由流通，提高培訓(xùn)教學(xué)針對性、減少企業(yè)招聘成本、縮短勞動者待工時(shí)間。

　　二是加大宣傳力度，改善就業(yè)觀念。通過宣傳典型的方式，激勵(lì)求職者愛崗敬業(yè)。工會、共青團(tuán)、婦聯(lián)、勞動社會保障局等有關(guān)部門應(yīng)積極宣揚(yáng)在我市境內(nèi)私企、外企中誠實(shí)勞動、愛崗敬業(yè)的職工群體，彰顯他們的先進(jìn)事跡。在評選各類勞動模范、優(yōu)秀青年、三八紅旗手等榮譽(yù)稱號時(shí)，有意向私企、外企的第一線勞動職工傾斜，引導(dǎo)勞動力受聘于民營企業(yè)，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。

　　2、繼續(xù)提供優(yōu)惠政策。

　　一是政府對企業(yè)實(shí)施相關(guān)優(yōu)惠政策，如減少困難企業(yè)保險(xiǎn)上繳比例，增加輪崗補(bǔ)貼、特殊技術(shù)崗位補(bǔ)貼等方式，減少企業(yè)用工成本，幫助企業(yè)吸引和留住高技術(shù)人才、在保障勞動者權(quán)益同時(shí)減輕勞動者保險(xiǎn)費(fèi)用負(fù)擔(dān)。

　　二是政府對務(wù)工人員提供便利服務(wù)政策，解決子女入學(xué)問題、廉租房問題、醫(yī)療衛(wèi)生等涉及生產(chǎn)生活的問題。

　　3、加大職業(yè)教育培訓(xùn)。

　　一是加強(qiáng)校企聯(lián)合辦學(xué)，培訓(xùn)人才。學(xué)生在校經(jīng)過一段時(shí)間的理論基礎(chǔ)學(xué)習(xí)后，可安排到企業(yè)頂崗實(shí)習(xí)，企業(yè)根據(jù)學(xué)員工作績效發(fā)給一定勞動報(bào)酬。經(jīng)過實(shí)踐，使學(xué)生在中專職高畢業(yè)前就成為熟練工人。畢業(yè)后招工入廠就能成為企業(yè)技術(shù)骨干，又可獲得較高的工資收入。

　　二是開展靈活辦學(xué)，將長期培訓(xùn)與短期培訓(xùn)結(jié)合起來，將日間學(xué)習(xí)和夜校、節(jié)假日學(xué)習(xí)結(jié)合起來。不僅要有長期的專業(yè)知識的培訓(xùn)，更要有短期的實(shí)用技術(shù)的培訓(xùn)；培訓(xùn)時(shí)間不僅局限于白天的日常教學(xué)，還可以有針性的開展夜校和周末學(xué)習(xí)班，提高教學(xué)的靈活性。

　　三是加大對創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)，企業(yè)需要具有高技術(shù)有創(chuàng)造力的人才來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)在教學(xué)中注重啟發(fā)教育、通過創(chuàng)新比賽等方式激勵(lì)學(xué)員動手動腦，積極思考，為技術(shù)創(chuàng)新培養(yǎng)人才。

　　四是將就業(yè)宣傳工作前移。提早動員鼓勵(lì)一批初中畢業(yè)生，報(bào)考職業(yè)學(xué)校，學(xué)一技之長，為將來走出社會打下良好的就業(yè)基礎(chǔ)。

　　4、增強(qiáng)法律意識。

　　企業(yè)和務(wù)工者都應(yīng)增加法律意識，企業(yè)應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行《勞動法》與員工簽訂勞動合同，參照地區(qū)行業(yè)平均勞動工資標(biāo)準(zhǔn)確定工資額，適當(dāng)提高員工工資福利待遇，節(jié)假日、平時(shí)加班等超時(shí)勞動應(yīng)按勞動法的有關(guān)規(guī)定支付相關(guān)的勞動報(bào)酬，依法為全部員工繳納養(yǎng)老、工傷、醫(yī)療等社會保障費(fèi)用，維護(hù)勞動者的合法權(quán)益。勞動者本身也應(yīng)提高法律意識，意識到各種保險(xiǎn)的繳納是為保護(hù)自身的合法權(quán)益，應(yīng)主動用法律來保護(hù)自己，而不能只看到眼前利益，拒絕企業(yè)給辦理相關(guān)保險(xiǎn)。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 5

　　根據(jù)供銷社關(guān)于開展全社有企業(yè)調(diào)研的通知精神，我社高度重視，并對縣供銷社社有企業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了認(rèn)真總結(jié)和分析，現(xiàn)將我社社有企業(yè)發(fā)展情況報(bào)告如下：

　　一、當(dāng)前社有企業(yè)基本情況

　　縣供銷社社有企業(yè)共1家。2013年經(jīng)縣政府批準(zhǔn)同意由供銷社全額出資成立縣貿(mào)易有限責(zé)任公司，該公司注冊資金70萬元，主要經(jīng)營范圍：邊銷茶批發(fā)、煙花爆竹、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、中藥材收購、野生菌收購、廢舊物品回收、干雜果品、日用百貨、花茶、煙草專賣等。目前，該公司目前由供銷社職工經(jīng)營管理。

　　二、理順聯(lián)合社與社有企業(yè)關(guān)系情況

　　按照中央、省、關(guān)于供銷合作社社有企業(yè)改革的有關(guān)要求和安排部署，縣供銷社堅(jiān)持為農(nóng)服務(wù)宗旨，以增強(qiáng)活力與強(qiáng)化監(jiān)管相結(jié)合，明確聯(lián)合社與社有企業(yè)各自職責(zé)定位，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合社機(jī)關(guān)和社有企業(yè)各司其職、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮好聯(lián)合社在把握社有企業(yè)為農(nóng)服務(wù)方向、社有資產(chǎn)監(jiān)管、促進(jìn)社有資產(chǎn)保值增值方面的監(jiān)督職能作用，推動社有企業(yè)提升為農(nóng)服務(wù)能力，加快建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度，推進(jìn)資源整合、業(yè)務(wù)拓展、產(chǎn)業(yè)升級和品牌培育，推進(jìn)社有企業(yè)改革發(fā)展，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實(shí)現(xiàn)企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)。

　　（一）明確聯(lián)合社職責(zé)定位，科學(xué)界定聯(lián)合社與社有企業(yè)的權(quán)責(zé)邊界�？h聯(lián)社是本級社有資產(chǎn)的所有權(quán)代表和管理者，完善社有資產(chǎn)管理辦法，搭建社有資產(chǎn)經(jīng)營管理平臺，落實(shí)社有資產(chǎn)出資人代表職責(zé)，探索對社有企業(yè)的多種管理方式。尊重社有企業(yè)的市場主體地位，讓企業(yè)面向市場自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我約束、自我發(fā)展。

　�。ǘ�）完善組織架構(gòu)，搭建起縣本級的“聯(lián)合社+社有企業(yè)的組織架構(gòu)。建立完善社有資本監(jiān)督管理制度體系。構(gòu)建多方參與的監(jiān)督機(jī)制，完善縣本級社有資產(chǎn)管理辦法，建立企業(yè)“三重一大”制度，加強(qiáng)對本級社有企業(yè)資產(chǎn)監(jiān)督管理。

　�。ㄈ�）做實(shí)做強(qiáng)社有企業(yè)方向發(fā)展。社有企業(yè)要實(shí)現(xiàn)授權(quán)范圍內(nèi)的社有資產(chǎn)的優(yōu)化配置和高效運(yùn)營，優(yōu)化社有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)社有企業(yè)提質(zhì)增效。通過資本整合、企業(yè)合作、注冊品牌等方式廣泛開展聯(lián)合與合作，加大為農(nóng)服務(wù)領(lǐng)域的投資力度。

　�。ㄋ模┛h本級企業(yè)實(shí)行經(jīng)營管理預(yù)算制度。聯(lián)合社機(jī)關(guān)采取以管資本為主的方式加強(qiáng)對社有資產(chǎn)的監(jiān)管，履行出資人職責(zé)，規(guī)范資本收益和使用管理。

　　（五）逐步建立職業(yè)經(jīng)理人制度。通過公開選拔、個(gè)別引進(jìn)、高薪聘任等形式，加快推進(jìn)企業(yè)管理人員的職業(yè)化、市場化、專業(yè)化，建立留住優(yōu)秀人才的長效機(jī)制，積極探索實(shí)行股權(quán)期權(quán)等中長期激勵(lì)制度。

　　三、社有企業(yè)改革發(fā)展的主要做法

　　近年來，縣供銷社緊緊抓住供銷綜合改革機(jī)遇、按照“因地制宜、尋找突破、發(fā)展特色、壯大自己”的思路，進(jìn)一步創(chuàng)新經(jīng)營機(jī)制，改進(jìn)服務(wù)方式，把社屬公司建成了布局合理、產(chǎn)權(quán)清晰、功能鍵全、運(yùn)作規(guī)范的新型企業(yè)。

　�。ㄒ唬�構(gòu)架為農(nóng)服務(wù)體系，初步形成“上下貫通、雙線運(yùn)行”的經(jīng)營管理模式。結(jié)合實(shí)際，以縣--中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)--集中村為主線，對已建成的農(nóng)資經(jīng)營服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)6個(gè)和再生資源回收網(wǎng)點(diǎn)11個(gè)，在運(yùn)行和管理機(jī)制上，積極在縣城建設(shè)有一定規(guī)模、設(shè)備較為齊備的再生資源回收站為主體、帶動基層再生資源回收點(diǎn)開展經(jīng)營和回收服務(wù)，探索出一條由聯(lián)合社+基層社之間的行業(yè)指導(dǎo)管理和由“貿(mào)易公司+基層服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)或再生資源回收站點(diǎn)”完成經(jīng)營服務(wù)職能的“上下貫通、雙線運(yùn)行”的經(jīng)營管理模式。

　�。ǘ�）以項(xiàng)目建設(shè)為引領(lǐng)，推動農(nóng)特產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)發(fā)展。積極爭取浙江援建資金240萬元，建成高原生態(tài)野生菌供銷一體化項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，至少帶動1500戶農(nóng)牧民參與到該產(chǎn)業(yè)中來，實(shí)現(xiàn)公司+基地+農(nóng)戶和收購、加工、銷售一體化的經(jīng)營模式，有利于帶動農(nóng)牧民采集、銷售、務(wù)工等增收，具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

　　（三）多措并舉，打造“壤巴拉”品牌。按照《食品安全法》的要求，依托縣貿(mào)易有限責(zé)任公司，正在申請辦理將已注冊的qs質(zhì)量安全生產(chǎn)許可向食品安全生產(chǎn)許可sc轉(zhuǎn)換過度。

　　籌措資金6萬余元，注冊了食用菌類“壤巴拉”商標(biāo)2類、申請并受理保護(hù)9類，圖形商標(biāo)保護(hù)5類，申請?jiān)O(shè)計(jì)著作權(quán)1個(gè)；申請注冊中英文網(wǎng)絡(luò)域名4個(gè)，壤巴拉手機(jī)域名1個(gè)。爭取并獲得第一批“凈土”商標(biāo)授權(quán)。

　　四、存在的問題和困難

　　近年來，我社盡管在社有企業(yè)改革發(fā)展上做了一定的工作，也取得了一定成效，但一些深層次的問題和困難還依然存在，主要表現(xiàn)在：

　　（一）社有企業(yè)規(guī)模偏小，缺乏市場競爭力。社有企業(yè)經(jīng)營規(guī)模偏小、帶動能力不強(qiáng)、抗御市場風(fēng)險(xiǎn)能力低，而且經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)營模式單一，經(jīng)營方式落后，扭虧增盈的根基不穩(wěn)固，發(fā)展后勁不足。

　�。ǘ�）社有企業(yè)機(jī)制還比較落后。社有企業(yè)經(jīng)營觀念沒有從根本上轉(zhuǎn)變，發(fā)展思路不廣，依然保持傳統(tǒng)經(jīng)營理念和固守傳統(tǒng)的經(jīng)營方式。

　�。ㄈ�）資金投入不足，企業(yè)融資困難。社有企業(yè)由于自身資本積累速度慢、能力弱，且流動資金季節(jié)性需求突出，企業(yè)資金投入不足和融資困難的問題，一定程度上制約了社有企業(yè)發(fā)展。

　�。ㄋ模┤狈�專門管理人才。目前供銷社干部職工隊(duì)伍的`狀況與新時(shí)期發(fā)展社有企業(yè)的要求不相適應(yīng)，缺乏專門管理社有企業(yè)人才，成為社有企業(yè)改革發(fā)展的一大“瓶頸”。

　　五、下一步打算和對策建議

　　供銷合作社是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在脫貧攻堅(jiān)進(jìn)程中，也應(yīng)該擔(dān)負(fù)起一定的任務(wù)和使命，我們也要有決心和信心，不斷更新觀念，努力克服困難，推進(jìn)社有企業(yè)的改革發(fā)展。

　　（一）堅(jiān)持體制創(chuàng)新，推進(jìn)社有企業(yè)改革。要以“建立科學(xué)的決策機(jī)制，高效的經(jīng)營機(jī)制，開放的用人機(jī)制，靈活的分配機(jī)制，有效的激勵(lì)機(jī)制”為目標(biāo)，采取合作制、股份制、股份合作制等多種形式，實(shí)現(xiàn)社有企業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化。積極實(shí)施開放辦企業(yè)，民主辦企業(yè)，廣泛吸納承認(rèn)公司章程的社會經(jīng)濟(jì)組織等加入企業(yè)，請賢才、引能人，讓社有企業(yè)真正活起來，真正發(fā)展起來。

　�。ǘ�）利用農(nóng)村合作組織平臺，切實(shí)做好服務(wù)工作。要聯(lián)合一切愿意加盟供銷社的經(jīng)商大戶和自然人，互利互惠，結(jié)成為農(nóng)服務(wù)的聯(lián)合體，形成開放式的經(jīng)營服務(wù)氛圍。利用專業(yè)合作社、村級綜合服務(wù)社等平臺，將社有企業(yè)的服務(wù)陣地前移，網(wǎng)點(diǎn)下伸，拉長服務(wù)鏈條，在完善物資供應(yīng)功能的同時(shí)，強(qiáng)化產(chǎn)品銷售服務(wù)，通過產(chǎn)品包裝注冊，打造社有企業(yè)品牌，積極創(chuàng)造條件，培育龍頭企業(yè)。

　�。ㄈ�）引進(jìn)現(xiàn)代流通模式，改造社有企業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)。要圍繞日用消費(fèi)品、農(nóng)資商品兩大重點(diǎn)以基層供銷社和村級綜合服務(wù)站為末端，建設(shè)村級店、農(nóng)家店，積極發(fā)展連鎖網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)大銷售誠信服務(wù)，為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活提供服務(wù)。

　　（四）堅(jiān)持以人為本，強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)。加強(qiáng)培養(yǎng)和造就一支務(wù)實(shí)能干，吃苦耐勞，敢于奉獻(xiàn)的團(tuán)隊(duì)。要打破供銷社過去用人上種種條條框框的限制，打破身份、資歷限制，樹立開放意識，面向社會，公開招聘經(jīng)營管理能人，使供銷隊(duì)伍有一個(gè)大的提升。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 6

　　針對目前企業(yè)所得稅減免稅管理中存在的跟蹤問效和使用監(jiān)督不到位、管理粗放等問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范新形勢下企業(yè)所得稅管理，不斷提高所得稅管理質(zhì)量和效率，充分發(fā)揮所得稅宏觀調(diào)控職能作用，按照上級要求，結(jié)合我地企業(yè)所得稅管理實(shí)際，我局對享受企業(yè)所得稅減免稅政策的某一露天銅礦企業(yè)開展減免企業(yè)所得稅的跟蹤問效調(diào)查工作，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對在新稅法框架下進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)所得稅管理工作提出建議�，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　企業(yè)所得稅是一個(gè)具有較強(qiáng)的調(diào)節(jié)功能的稅種，國家通過所得稅政策參與企業(yè)的利潤分配，以調(diào)節(jié)企業(yè)的利潤水平，實(shí)現(xiàn)其調(diào)節(jié)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的職能。稅收優(yōu)惠是發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的重要手段之一，它通過國家對所得稅的轉(zhuǎn)讓，給企業(yè)以更多的留利，來促進(jìn)企業(yè)稅后收益的提高。20xx年，我局對某露天銅礦企業(yè)審批各項(xiàng)稅收優(yōu)惠萬元。其中：減免所得稅審批金額萬元；技術(shù)改造國產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅，審批金額萬元；正常損失的報(bào)批減免萬元。

　　二、執(zhí)行稅收優(yōu)惠政策的措施

　　在堅(jiān)持聚財(cái)為國、執(zhí)法為民的宗旨，堅(jiān)持組織收入原則，嚴(yán)格按政策辦事，堅(jiān)決防止和抵制違反政策的做法基礎(chǔ)上，一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立了專門的審批領(lǐng)導(dǎo)小組；二是加強(qiáng)宣傳，采取形式多樣的宣傳方法，不僅僅通過媒體進(jìn)行宣傳，而且開展送政策到企業(yè)等活動。三是加強(qiáng)服務(wù)，開展一站式服務(wù)，只要企業(yè)提出申請，在最短的時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)優(yōu)惠政策的審核、上報(bào)、備案等各項(xiàng)工作。四是加強(qiáng)跟蹤問效，對享受企業(yè)所得稅減免稅政策的企業(yè)開展減免企業(yè)所得稅的跟蹤問效工作，改變重審批、輕管理的狀況，全面掌握所得稅減免稅款所帶來的經(jīng)濟(jì)和社會效益，積極適應(yīng)所得稅科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求。通過廣泛的宣傳和深入細(xì)致的服務(wù)工作，稅收優(yōu)惠工作取得了很好的成果，對于穩(wěn)定社會秩序、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用。

　　三、目前政策的執(zhí)行過程中存在的一些問題

　　（一）免稅、減稅期限長，造成稅收收入和稅收管理漏洞。銅礦開采企業(yè)屬于利潤水平較高行業(yè)的企業(yè)，由于盈利空間較大，有充足的貨幣資金用于繳稅，很少有資金困難的問題。企業(yè)在享受企業(yè)所得稅免稅、減稅賺足收益后，或者幾年后資源枯竭、利潤水平下降、出現(xiàn)更賺錢的行業(yè)，投資者們會運(yùn)用稅收籌劃，注銷或解散原有企業(yè)，換個(gè)地方再新辦其他企業(yè)，用以繼續(xù)享受另一新辦企業(yè)的所得稅優(yōu)惠，從而造成稅收的流失。從近些年企業(yè)的壽命周期觀察來看，許多中、小企業(yè)的存在時(shí)間在十年左右，有些企業(yè)的壽命則更短。企業(yè)在三、五年內(nèi)正是企業(yè)的利潤高增長期，在這個(gè)階段使企業(yè)享受較長期限的企業(yè)所得稅免稅、減稅優(yōu)惠，不利于稅收收入的增長，投資人會更熱衷于稅收優(yōu)惠的籌劃，其結(jié)果是企業(yè)所得稅納稅人的總數(shù)增加較快，而入庫企業(yè)所得稅增加緩慢，形成企業(yè)所得稅收入流失的漏洞。

　�。ǘ�）銅礦開采行業(yè)的普遍優(yōu)惠，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡。投資人投資辦企業(yè)最關(guān)心的是投資的回報(bào)，投資決策的關(guān)鍵因素是稅后利潤的高低，投資人對經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否平衡并無熱情。經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合平衡確實(shí)不是投資人的事，而是國家經(jīng)濟(jì)管理部門的事情。發(fā)揮稅收優(yōu)惠政策的'作用，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果稅收優(yōu)惠政策是針對某些行業(yè)或某些企業(yè)的，則會促進(jìn)該行業(yè)該某企業(yè)的發(fā)展；如果稅收優(yōu)惠政策是普遍性的，將促進(jìn)各行業(yè)的發(fā)展，特別是促進(jìn)利潤水平高的行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展。在投資者追逐利潤最大化的同時(shí)，使利潤水平高的行業(yè)或企業(yè)，發(fā)展更快；使利潤水平越低的行業(yè)或企業(yè)，發(fā)展會更緩慢。這種稅收優(yōu)惠，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，勢必造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。銅礦開采企業(yè)的發(fā)展，大量的增加了增值稅、礦產(chǎn)資源稅等稅收，改變了多年的經(jīng)濟(jì)落后的面貌。享受企業(yè)所得稅免稅優(yōu)惠的，絕大部分是這些企業(yè)。由于投資人看好當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)資源，更認(rèn)準(zhǔn)企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，從而加大了資金投入，加快了礦產(chǎn)資源的開采步伐，使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長有了較大的跨越，但也使祖祖輩輩留下的礦產(chǎn)資源遭到了前所未有的破壞。現(xiàn)行企業(yè)所得稅對企業(yè)實(shí)行普遍優(yōu)惠的政策，無疑鼓勵(lì)了投資者向采礦業(yè)的大力投入，加快了礦產(chǎn)資源的開采速度，加劇了礦產(chǎn)資源遭受破壞的進(jìn)程，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的不合理、不平衡的發(fā)展。

　�。ㄈ�）縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級政府領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識不到位，阻止優(yōu)惠政策的執(zhí)行。近年來，銅礦開采企業(yè)稅收收入的大幅度增長，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）領(lǐng)導(dǎo)都為此而興奮，且成績大多歸功于縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級領(lǐng)導(dǎo)的對外招商引資的不懈努力和大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的結(jié)果。他們并不認(rèn)同企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策促進(jìn)投資者投資的作用，并不領(lǐng)情稅務(wù)機(jī)關(guān)落實(shí)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策所做的工作。恰恰相反，認(rèn)為上級不應(yīng)該出臺這樣的減免企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該執(zhí)行這樣的減免稅政策，減免企業(yè)所得稅減少了財(cái)政收入，直接影響了他們的政績。因此，有的縣政府領(lǐng)導(dǎo)找縣國稅局長，給國稅局長開會，以不行文的形式明確指示減免企業(yè)所得稅要經(jīng)過縣政府同意，否則不得減免。縣國稅局執(zhí)行稅收規(guī)定勢必得罪當(dāng)?shù)卣�府領(lǐng)導(dǎo)，如果執(zhí)行縣政府的規(guī)定則違反稅收政策，致使其陷入兩難境地。

　　四、改進(jìn)意見和建議

　　（一）改變普遍減免銅礦開采企業(yè)所得稅的政策，明確個(gè)別企業(yè)不予減、免企業(yè)所得稅。目前，資源開采行業(yè)較高的利潤水平刺激著投資者向該行業(yè)的大量投資，造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的不合理配置，礦產(chǎn)資源的掠奪性開采造成地方資源的破壞和浪費(fèi)，大量的礦山尾礦又造成環(huán)境的嚴(yán)重污染和破壞，以至于當(dāng)?shù)厝罕妼�這類企業(yè)的不滿，對稅務(wù)機(jī)關(guān)為這些企業(yè)減免企業(yè)所得稅不理解。從稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的角度，解決這一問題的關(guān)鍵是改變普遍減免銅礦開采企業(yè)所得稅制度。對于生產(chǎn)加工過程產(chǎn)生大量廢水、廢渣、廢氣等對環(huán)境造成污染、破壞的企業(yè)，規(guī)定不得減免企業(yè)所得稅。這樣一來，既緩解了當(dāng)?shù)厝罕娕c稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾，又使企業(yè)所得稅減免稅優(yōu)惠政策更加理性化、更加科學(xué)化的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)合理的、可持續(xù)的發(fā)展，更好的發(fā)揮企業(yè)所得稅減免稅調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要作用。通過企業(yè)所得稅的減免稅優(yōu)惠對需要扶持、鼓勵(lì)、發(fā)展的企業(yè)給予免稅、減稅照顧，促使其加速發(fā)展；對國家限制發(fā)展的企業(yè)不予減免稅，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。

　�。ǘ�）合理確定減免稅期限。企業(yè)減免稅期限的長短決定投資人投資企業(yè)積極性的大小。減免稅期限越長，減免稅額越多，投資人從投資辦企業(yè)中獲得的利益就越多，吸收的投資也越多，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展得就越快；減免稅期限越短，減免稅額就越少，對投資人投資辦企業(yè)的吸引力也越小，企業(yè)數(shù)量少規(guī)模小則經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然緩慢。因此，應(yīng)合理確定企業(yè)所得稅減免稅優(yōu)惠期限。在享受減免稅期間內(nèi)，企業(yè)年收入利潤率在30%以下的，實(shí)行免稅，年收入利潤率在30%以上的可考慮按一定的比例減稅，不實(shí)行全免。這樣做既促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，又增加了企業(yè)所得稅收入，同時(shí)也有利于納稅人提高和增強(qiáng)納稅意識，促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)潛心研究企業(yè)所得稅的管理。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)企業(yè)減免所得稅的管理。在確定對企業(yè)定期減免企業(yè)所得稅的基礎(chǔ)上，按《企業(yè)所得稅減免稅管理辦法》規(guī)定的程序進(jìn)行審批。為了防止企業(yè)在稅收征收管理范圍方面的爭議，要正確落實(shí)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。對于能夠確定為定期全額免征的，應(yīng)于符合條件時(shí)一次審批到截止日期；審批之前有應(yīng)納稅所得額的預(yù)繳入庫；審批后退庫。對于不能確定為定期全額減免稅的，分年度審批；各年度實(shí)現(xiàn)的所得稅預(yù)繳入庫，批準(zhǔn)減免稅后將已預(yù)繳的所得稅退庫。

　　為防止投資人策劃利用企業(yè)避稅，鼓勵(lì)企業(yè)持續(xù)、長期經(jīng)營，應(yīng)定期對享受減免企業(yè)所得稅的企業(yè)進(jìn)行跟蹤問效，通過對有關(guān)數(shù)據(jù)、資料的歸集和有關(guān)指標(biāo)的分析，了解和掌握已減免的企業(yè)所得稅稅款的用途、去向及所發(fā)揮的作用，促進(jìn)企業(yè)在減免稅期間及時(shí)、準(zhǔn)確的進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅申報(bào)，準(zhǔn)確確定所得稅稅基，保護(hù)國家利益和納稅人合法權(quán)益。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 7

　　近年來，隨著國有企業(yè)改制的不斷深入，地方國有企業(yè)審計(jì)國有企業(yè)審計(jì)對象大幅度減少，企業(yè)審計(jì)逐漸呈現(xiàn)出淡化趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，當(dāng)前企業(yè)審計(jì)正面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，強(qiáng)化企業(yè)審計(jì)職能既是審計(jì)機(jī)關(guān)的法定責(zé)任，也是審計(jì)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)自身職能轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)需要。在此我擬就地方審計(jì)機(jī)關(guān)企業(yè)審計(jì)的現(xiàn)狀作些初步分析，并對如何加強(qiáng)企業(yè)審計(jì)作些理性思考。

　　一、當(dāng)前企業(yè)審計(jì)面臨的現(xiàn)狀與難點(diǎn)

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻變化。我市為適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展而相繼組建了一些國有控股公司，這些公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)包括：負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)“兩基一支”等社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸領(lǐng)域項(xiàng)目的融資、投資、建設(shè)監(jiān)管、運(yùn)營監(jiān)管、投資回收和相關(guān)債務(wù)清償；負(fù)責(zé)城市可經(jīng)營性資產(chǎn)的經(jīng)營和資本運(yùn)作；它們在全市國有資本中所占比重較大，且在地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用，企業(yè)運(yùn)行所依托的法律環(huán)境較為復(fù)雜，且要求的計(jì)算機(jī)業(yè)務(wù)水平較高，如果審計(jì)人員沒有一定的專業(yè)水準(zhǔn)，不懂電算化和業(yè)務(wù)系統(tǒng)審計(jì)，審計(jì)工作將難以有效開展。在評價(jià)其經(jīng)濟(jì)行為的目標(biāo)性和效率性時(shí)，也有諸如經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等因素需要綜合考量。這對于審計(jì)人員的專業(yè)水準(zhǔn)提出了很高的要求。

　�。ǘ�）企業(yè)審計(jì)力量大幅削弱。一方面，隨著審計(jì)工作重點(diǎn)逐步由企業(yè)審計(jì)向財(cái)政審計(jì)、固定資產(chǎn)投資審計(jì)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)等方面轉(zhuǎn)移，審計(jì)機(jī)關(guān)投入企業(yè)審計(jì)的力量已逐步減少。業(yè)務(wù)量的大幅減少導(dǎo)致平時(shí)缺少練兵，而方方面面的工作考核又更多傾向信息化和宏觀性，導(dǎo)致新進(jìn)局人員往往對企業(yè)審計(jì)技能的積累重視不夠，業(yè)務(wù)能力有待提升。另一方面由于企業(yè)的成本費(fèi)用核算相對要復(fù)雜些，愿意認(rèn)真學(xué)習(xí)、鉆研企業(yè)審計(jì)知識的人員也較少。企業(yè)審計(jì)業(yè)務(wù)人員少，不利于今后企業(yè)審計(jì)工作的開展和形勢發(fā)展的需要。

　　二、深化企業(yè)審計(jì)的幾點(diǎn)思考

　　當(dāng)前地方審計(jì)機(jī)關(guān)企業(yè)審計(jì)面臨困難的原因是多方面的，既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因也有體制機(jī)制因素，但是我們在實(shí)際工作還是要調(diào)整思路、主動出擊。我們認(rèn)為現(xiàn)階段企業(yè)審計(jì)可在以下幾個(gè)方面加以探索：

　　（一）把握全局，突出重點(diǎn)

　　李金華同志指出，企業(yè)審計(jì)應(yīng)堅(jiān)持“把握全局、突出重點(diǎn)、重在整改、提高效益”的要求。為此，我們首先要全面了解掌握審計(jì)機(jī)關(guān)管轄范圍內(nèi)國有企業(yè)的總體情況，了解管轄范圍有哪些國有企業(yè)，它們的規(guī)模特點(diǎn)、效益等情況，建立起審計(jì)對象信息庫，收集有關(guān)的報(bào)表資料，并對這些審計(jì)對象進(jìn)行動態(tài)分析，在此基礎(chǔ)上確定哪些企業(yè)屬于審計(jì)監(jiān)督的重點(diǎn)對象。其次，在對一個(gè)具體的'企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，先必須對這個(gè)企業(yè)的總體情況有一個(gè)基本的把握，要詳細(xì)了解被審計(jì)企業(yè)總體的機(jī)構(gòu)設(shè)置、資產(chǎn)構(gòu)成、工作流程、資金的主要流向、內(nèi)部控制等情況，不僅審核財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，更注重對非財(cái)務(wù)資料的審計(jì)，向管理、制度、決策等領(lǐng)域延伸審計(jì)觸角加強(qiáng)綜合分析，挖掘?qū)徲?jì)深度。在全面掌握企業(yè)總體情況的基礎(chǔ)上，確定審計(jì)的重點(diǎn)、關(guān)鍵點(diǎn)，對占比較大的資產(chǎn)、負(fù)債和損益項(xiàng)目作重點(diǎn)分析，弄清楚以下幾點(diǎn)：

　　1.企業(yè)至審計(jì)日凈資產(chǎn)狀況及其構(gòu)成，即企業(yè)有多少“家底”；

　　2.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是否合理，并對企業(yè)資產(chǎn)的流動性及長短期償債能力作出評價(jià)；

　　3.企業(yè)收入構(gòu)成及比重，重點(diǎn)是盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力分析；

　　4.企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程和財(cái)務(wù)流程，查明是否存在重大違規(guī)事項(xiàng)或不規(guī)范的財(cái)務(wù)處理。并且對重大的經(jīng)營事項(xiàng)追根究底，做到有放矢，切中要害。

　�。ǘ�）積極探索，提升效益

　　在新時(shí)期,企業(yè)審計(jì)應(yīng)注意將財(cái)務(wù)收支審計(jì)與績效審計(jì)有機(jī)結(jié)合起來，站在更高層次上，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)和戰(zhàn)略，從經(jīng)營機(jī)制、管理方式、治理結(jié)構(gòu)、投資狀況、內(nèi)部控制、信息系統(tǒng)等方面，全面、系統(tǒng)地檢查和評價(jià)企業(yè)的經(jīng)營管理活動的效率及效益性。企業(yè)創(chuàng)造效益包括創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會效益兩方面。在考核經(jīng)濟(jì)效益方面，一是確定已實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營成果水平，主要是確定所實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入、營業(yè)利潤、利潤總額、上繳利稅總額、資金利潤率等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)水平；

　　二是審查計(jì)劃目標(biāo)的完成情況，主要是將被審計(jì)單位實(shí)際數(shù)與計(jì)劃數(shù)、目標(biāo)數(shù)相比較，確定完成程度；

　　三是與相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行比較，進(jìn)而總結(jié)其成績并揭示其存在的差距。通過與被審計(jì)單位不同歷史時(shí)期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較，或者與其它單位、同行業(yè)先進(jìn)水平等進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)存在的差距與不足，為進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益明確方向。

　　社會效益可通過以下幾方面綜合考量：

　　一是是否促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會的發(fā)展；

　　二是是否提供更多的就業(yè)機(jī)會或者有效地幫助人民就業(yè)、創(chuàng)業(yè)；

　　三是是否遵守國家法律法規(guī)，維護(hù)并執(zhí)行地方政策條例，在承擔(dān)基礎(chǔ)建設(shè)，改善投資環(huán)境，提高國家和地方實(shí)力或影響方面有哪些貢獻(xiàn)。也可參照國資部門確定的指標(biāo)，與企業(yè)達(dá)成情況做對比。

　　并且在審計(jì)中重點(diǎn)查找企業(yè)經(jīng)營管理中存在的突出隱患，以及由此導(dǎo)致的國有資產(chǎn)流失等重大違法違規(guī)問題和影響企業(yè)經(jīng)營績效的問題，深入分析產(chǎn)生問題的原因，提出加強(qiáng)管理、提高效益的建議。

　　（三）更新觀念，提高素質(zhì)

　　新形勢的發(fā)展對企業(yè)審計(jì)人員提出了更高的要求。無論是效益審計(jì)、財(cái)務(wù)收支審計(jì)還是計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)，最終都是由人來實(shí)現(xiàn)的。現(xiàn)在的國有企業(yè)，經(jīng)營規(guī)模、范圍更大，管理理念更加先進(jìn)，企業(yè)管理人員也比以前層次更高，有關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則變化很大。企業(yè)審計(jì)人員如果不與之相適應(yīng)，不熟悉國家的宏觀政策法規(guī)，不掌握新的會計(jì)準(zhǔn)則制度，不了解企業(yè)發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境，是很難發(fā)現(xiàn)問題并提出有針對性的審計(jì)建議；與以前的企業(yè)審計(jì)相比，現(xiàn)在的企業(yè)審計(jì)更應(yīng)當(dāng)側(cè)重于為宏觀管理服務(wù)。這就要求審計(jì)人員，不僅要會查賬，還要會綜合分析、總結(jié)，增強(qiáng)透過現(xiàn)象看本質(zhì)的能力；熟練地運(yùn)用計(jì)算機(jī)已不再是審計(jì)人員的特長，而是審計(jì)人員必須掌握的基本技能，“不懂計(jì)算機(jī)就會失去審計(jì)人員的資格”正慢慢地由危機(jī)變成現(xiàn)實(shí)。面對新的形勢，審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)該重視對審計(jì)人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)審計(jì)人員的綜合素質(zhì)，優(yōu)化企業(yè)審計(jì)人員的專業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，企業(yè)審計(jì)人員自身也要有緊迫感，自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取，了解和掌握現(xiàn)代審計(jì)的技術(shù)和方法，熟悉相關(guān)的業(yè)務(wù)和政策，努力提高自身的整體素質(zhì)，適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。

　　（四）結(jié)合內(nèi)審，促進(jìn)發(fā)展。地方審計(jì)機(jī)關(guān)企業(yè)審計(jì)在關(guān)注企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的同時(shí)，更應(yīng)關(guān)注企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，促進(jìn)企業(yè)建立科學(xué)管理制度，強(qiáng)化內(nèi)部免疫系統(tǒng)功能，幫助企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力。所以必須與加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)審指導(dǎo)工作相結(jié)合。地方審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)加大對內(nèi)審人員的培訓(xùn)和管理，不斷提升內(nèi)審人員的專業(yè)素養(yǎng)，幫助企業(yè)建章立制、規(guī)范財(cái)務(wù)管理，引導(dǎo)企業(yè)將內(nèi)部審計(jì)工作重點(diǎn)從財(cái)務(wù)收支層面延伸到業(yè)務(wù)管理層面上，為企業(yè)經(jīng)營決策服務(wù)，從而進(jìn)一步提高了國有資本的運(yùn)行效率。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 8

　　民族文化是衡量一個(gè)民族是否有發(fā)展?jié)摿Φ囊粋�(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而企業(yè)文化則是衡量一個(gè)企業(yè)是否有競爭力的一個(gè)標(biāo)尺。中國自加入世貿(mào)組織以來，各個(gè)領(lǐng)域的競爭已經(jīng)開展，我國的金融領(lǐng)域也正逐步對外開放，作為在激烈的競爭環(huán)境下謀求發(fā)展的農(nóng)村信用社來說，在競爭中求發(fā)展，在發(fā)展中樹形象，在形象上抓內(nèi)控，在內(nèi)控下建和諧是目前發(fā)展的方向，而怎樣創(chuàng)建和諧發(fā)展的信用社，企業(yè)文化的完善不得不提上日程。

　　一、企業(yè)文化對農(nóng)村信用社的重要性

　　農(nóng)村信用社企業(yè)文化是農(nóng)村信用社發(fā)展過程中形成的，根植于全體員工思想中相對穩(wěn)定的價(jià)值觀、理念、宗旨、規(guī)范等。它決定著農(nóng)村信用社的思維方式、價(jià)值取向、行為特征和企業(yè)特色。對于農(nóng)村信用社的發(fā)展來說，企業(yè)文化可能不是最直接的因素，但卻是信用社持久發(fā)展的決定因素。農(nóng)村信用社作為一個(gè)金融企業(yè)，要想在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代把握住發(fā)展機(jī)遇，把自己做大、做強(qiáng)，在日益激烈的金融競爭環(huán)境中立于不敗之地，必須重視企業(yè)文化建設(shè)，建立自己相應(yīng)的企業(yè)文化體系。

　　二、農(nóng)村信用社企業(yè)文化的構(gòu)成

　　農(nóng)村信用社的企業(yè)文化大致由以下幾方面的內(nèi)容構(gòu)成：一是企業(yè)信譽(yù)。作為經(jīng)營貨幣的特殊企業(yè)，其信用和聲譽(yù)是極為重要的。二是服務(wù)質(zhì)量。農(nóng)村信用社工作的出發(fā)點(diǎn)是服務(wù)“三農(nóng)”，支持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以我們必須樹立“服務(wù)第一”的思想，花大力氣搞好“優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)建設(shè)”。三是企業(yè)道德。農(nóng)村信用社企業(yè)道德必須有廣泛的群眾基礎(chǔ)。只有在員工不斷提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，才能形成大家能夠共同遵守的行為準(zhǔn)則，才能保證企業(yè)行為的端正。四是企業(yè)精神。農(nóng)村信用社企業(yè)文化的核心內(nèi)容是企業(yè)精神，企業(yè)精神作為一種精神存在，雖然是無形的，卻在農(nóng)村信用社的經(jīng)營管理和員工意識中得到具體的、有形的體現(xiàn)。五是企業(yè)目標(biāo)。農(nóng)村信用社的目標(biāo)是農(nóng)村信用社企業(yè)文化追求的動力源。六是企業(yè)規(guī)范。如果說前五項(xiàng)內(nèi)容是農(nóng)村信用社企業(yè)文化中的“軟件”，那么，企業(yè)規(guī)范就是農(nóng)村信用社企業(yè)文化的“硬件”部份。農(nóng)村信用社規(guī)范主要是指農(nóng)村信用社的規(guī)章制度，組織機(jī)構(gòu)以及工作、管理程序和標(biāo)準(zhǔn)等用文字表達(dá)的內(nèi)容，它是農(nóng)村信用社在一定時(shí)間內(nèi)的“定格”，并為維護(hù)相應(yīng)的企業(yè)文化軟件服務(wù)。七是企業(yè)環(huán)境。在當(dāng)前深化農(nóng)村信用社改革的過程中，在外部為農(nóng)村信用社創(chuàng)造一個(gè)寬松的'經(jīng)營環(huán)境，在內(nèi)部給職工創(chuàng)造一個(gè)良好的心理環(huán)境和工作環(huán)境及人際關(guān)系，是一項(xiàng)極為重要的工作。這種企業(yè)環(huán)境的創(chuàng)造也體現(xiàn)出農(nóng)村信用社整個(gè)企業(yè)文化建設(shè)的水平和成效。

　　三、農(nóng)村信用社企業(yè)文化的現(xiàn)狀

　　（一）文化理念不夠明確。文化理念是員工應(yīng)該遵循的價(jià)值觀念和行動規(guī)范，一般包括信合精神、形象標(biāo)語、座右銘、員工手冊、社歌、宣傳冊等內(nèi)容，可以用凝煉的語言、生動的形象進(jìn)行準(zhǔn)確表達(dá)。由于農(nóng)村信用社長期以來體制不清、產(chǎn)權(quán)不明、行政分割，缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，導(dǎo)致在文化理念的表達(dá)上含糊不清，不能給客戶留下深刻的印象。問到文化理念，信合員工也一時(shí)難以回答。

　　(二）缺乏現(xiàn)代經(jīng)營理念。企業(yè)文化源于企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動，同時(shí)又促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。而大多數(shù)農(nóng)村信用社的領(lǐng)導(dǎo)、員工對這種辯證關(guān)系認(rèn)識不深，造成只重視信用社的業(yè)務(wù)經(jīng)營，而忽視企業(yè)文化建設(shè)。當(dāng)前農(nóng)村信用社的一些干部缺乏現(xiàn)代金融管理知識，缺乏管理現(xiàn)代企業(yè)理念，求于安穩(wěn)，滿足現(xiàn)狀，缺乏把農(nóng)村信用社做大做強(qiáng)做優(yōu)的意識。

　　(三）缺乏共同參與意識。企業(yè)文化是全體員工在實(shí)踐中共同創(chuàng)造的，因此，農(nóng)村信用社企業(yè)文化建設(shè)的主體是農(nóng)村信用社的每一個(gè)員工。員工是企業(yè)發(fā)展的源泉，是農(nóng)村信用社最大的內(nèi)在資源。但由于長期以來受事業(yè)單位管理體制的影響，員工隊(duì)伍管理松散，工作主動性不強(qiáng)，集體意識淡化，參與活動積極性不高，加上對企業(yè)文化認(rèn)識不足，缺乏主動參與意識。

　　四、提高信用社企業(yè)文化途徑的思考

　　農(nóng)村信用社在目前必須要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，從各方面進(jìn)行認(rèn)真的統(tǒng)一和規(guī)劃，使農(nóng)村信用社的企業(yè)文化建設(shè)有一個(gè)新的突破和提高。

　�。ㄒ唬┰谒枷肷霞訌�(qiáng)對農(nóng)村信用社企業(yè)文化建設(shè)的認(rèn)識和理解。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)村信用社作為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體，必須重視自身的企業(yè)文化建設(shè)，要以戰(zhàn)略的眼光，時(shí)代的意識，認(rèn)真抓好農(nóng)村信用社的企業(yè)文化建設(shè)。首先企業(yè)精神的建設(shè)要納入農(nóng)村信用社發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)之中，列為企業(yè)經(jīng)營管理非抓不可的一件大事，同時(shí)要借助各種宣傳媒體，切實(shí)加強(qiáng)對農(nóng)村信用社企業(yè)文化的宣傳，使管理者和員工明白什么是企業(yè)文化，明確企業(yè)文化的作用，努力培育強(qiáng)化自己的企業(yè)精神。其次制訂創(chuàng)建企業(yè)文化規(guī)劃，引起廣大職工對本單位企業(yè)文化建設(shè)的關(guān)注。

　�。ǘ�）各級農(nóng)村信用社領(lǐng)導(dǎo)必須成為推動企業(yè)文化建設(shè)的中堅(jiān)力量。農(nóng)村信用社企業(yè)文化在很大程度上取決于領(lǐng)導(dǎo)者的決心和行動。領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該帶頭學(xué)習(xí)企業(yè)文化知識,對企業(yè)文化的內(nèi)涵要有深刻的認(rèn)識,對建設(shè)本企業(yè)文化有獨(dú)到的見解,對本農(nóng)村信用社發(fā)展有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思考。要親自參與文化理念的總結(jié)提煉,指導(dǎo)各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì),提出具有個(gè)性化的觀點(diǎn),突出強(qiáng)調(diào)獨(dú)具個(gè)性和前瞻性的管理意識,通過長遠(yuǎn)目光、人格魅力和管理藝術(shù),感染和影響職工發(fā)揮最大的潛力,推動企業(yè)科學(xué)和可持續(xù)發(fā)展。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)職工的道德教育，造就一支訓(xùn)練有素的職工隊(duì)伍。加強(qiáng)職工職業(yè)道德建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是信用社企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。信用社職工職業(yè)道德的形成要經(jīng)過職業(yè)道德教育，形成職業(yè)道德觀念，再上升至職業(yè)道德信念，從而養(yǎng)成講職業(yè)道德的習(xí)慣，這樣會使農(nóng)村信用社的企業(yè)精神更顯閃光點(diǎn)，文明服務(wù)更扎實(shí)，企業(yè)文化內(nèi)含更豐富。農(nóng)村信用社的發(fā)展必須要全體員工來關(guān)心，要自上而下，同心同德，群策群力，共同奮斗，這就要求員工必須要有“主人翁”意識，不能把自己當(dāng)成局外人，對信用社漠不關(guān)心。

　�。ㄋ模┰鰪�(qiáng)“客戶觀念”，提高服務(wù)質(zhì)量。要通過企業(yè)文化建設(shè)，真正樹立起“客戶至上，客戶第一”的觀念，真正樹立起“高效地、最優(yōu)地滿足客戶的需求”的觀念；真正樹立起“不斷創(chuàng)造新的需求，尋求新的客戶”的觀念。離開“客戶觀念”談“企業(yè)精神”和“主人翁意識”不是真正的企業(yè)文化。這種客戶觀念不僅要體現(xiàn)在組織目標(biāo)和經(jīng)營方針中，體現(xiàn)在金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，更要體現(xiàn)在服務(wù)上，甚至體現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)上。真正把“客戶滿意程度”作為評價(jià)我們工作好壞的標(biāo)尺。

　　（五）強(qiáng)化以人為本的管理思想，讓職工人盡其才。企業(yè)文化建設(shè)如何體現(xiàn)個(gè)性化和人性化，是關(guān)系到企業(yè)文化能否被員工認(rèn)同并自覺接受的關(guān)鍵。企業(yè)文化以人為中心，要培養(yǎng)起職工自覺獻(xiàn)身于農(nóng)村信合事業(yè)的責(zé)任意識、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則，并使之被廣大職工接受和認(rèn)同，造成一種內(nèi)部的動力機(jī)制。因此，在企業(yè)文化設(shè)計(jì)中，必須以人為本，讓職工真正感受到企業(yè)文化的吸引并積極融入這種文化。

　�。�六）加強(qiáng)多層次、多渠道的宣傳工作，推動企業(yè)文化建設(shè)的社會認(rèn)同和接納。農(nóng)村信用社向社會展示自己的企業(yè)精神和建設(shè)自己的企業(yè)文化，不是孤立地進(jìn)行的，是要通過社會服務(wù)來實(shí)施完善。因此，農(nóng)村信用社要重視做好自身的企業(yè)精神和企業(yè)文化的宣傳工作，要采取多種形式，多層次、多渠道地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)自身環(huán)境文化氣氛。通過宣傳，讓社會、企業(yè)和客戶了解、關(guān)心，并參與評議，不斷改進(jìn)、充實(shí)、提高，讓社會不斷認(rèn)同和接納信用社的企業(yè)精神和文化。只有這樣才能真正形成自身特色的企業(yè)文化。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 9

　　近年來隨著房地產(chǎn)市場富強(qiáng)進(jìn)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深化基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面綻開了調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研狀況報(bào)告如下：

　　一、我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

　�、逍�區(qū)物業(yè)管理的基本狀況

　　物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過實(shí)行物業(yè)公司申報(bào)考核機(jī)制、建立專項(xiàng)修理基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。

　　目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個(gè)，有28個(gè)小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。

　　我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)掩蓋率達(dá)100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。

　�、孀≌�小區(qū)的特點(diǎn)

　　1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。

　　2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的緣由和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時(shí)間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個(gè)別小區(qū)還是放開式的，給物業(yè)管理工作帶來肯定難度。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺了許多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理方法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素養(yǎng)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

　　2、費(fèi)率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98％，而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用，造成收費(fèi)難的緣由是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受力量有限。三是業(yè)主反映的問題得不到準(zhǔn)時(shí)解決，引發(fā)居民不滿心情而影響交費(fèi)。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費(fèi)高的與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值，不愿主動交費(fèi)。

　　3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)辦法愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的緣由是：一是大多數(shù)業(yè)主熟悉不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時(shí)沒有特地的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費(fèi)率低等緣由，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的'`現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟識，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參加意識不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會，其成員組成簡單、人員良莠不齊，缺乏“有力量、出名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最終不了了之，形同虛設(shè)。

　　4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，有時(shí)各種沖突交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，簡單造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

　　5、無物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存許多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)峻等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣闊業(yè)主反映劇烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

　　三、看法和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下看法與建議：

　　1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，仔細(xì)落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上削減物業(yè)管理沖突糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的看法和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，削減人員的流淌性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和沖突糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，樂觀探究行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參加、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)修理資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項(xiàng)修理基金的足額歸集和合理使用。

　　2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時(shí)制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求廣闊。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 10

　　根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本情況

　　城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家。總建筑面積約23萬平方米，市場內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街；彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場；舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市；龍井居委會1家，是天柱山菜市場；天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。

　　二、現(xiàn)行管理模式

　　我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設(shè)投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場；一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負(fù)責(zé)天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個(gè)市場管理人員工資及日常維護(hù)費(fèi)用均從市場攤位和門面租賃費(fèi)用上列支。二是由開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。

　　三、存在的主要問題

　　集貿(mào)市場是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個(gè)方面：

　　(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

　　(二)開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。

　　金源菜市臨街門面經(jīng)營早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄，商戶、消費(fèi)者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結(jié)，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費(fèi)難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時(shí)安排的人員履行職責(zé)不到位，城市文明創(chuàng)建時(shí)，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。

　　(三)少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

　　金源菜市場內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的.攤位費(fèi)收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集貿(mào)市場是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

　　(一)實(shí)行分類管理。

　　根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員，加強(qiáng)對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時(shí)間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

　　(二)集貿(mào)市場實(shí)施物業(yè)管理主要措施。

　　結(jié)合各市場現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行：

　　1、對正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經(jīng)營秩序，確保市場環(huán)境整潔；

　　2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經(jīng)營有序，由縣商務(wù)局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時(shí)派員清掃；

　　3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實(shí)施。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 11

　　為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項(xiàng)工作列入常委會20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅小區(qū)的基本情況

　　根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┳≌�性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個(gè)，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

　　（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

　　（三）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個(gè)，21-50戶的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶的有5個(gè)，500戶以上的2個(gè)。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況

　　目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生，目前都還沒有步入工作的正軌。

　　（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況

　　調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料，對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

　　二、存在的主要問題

　　調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問題主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、工程建設(shè)的遺留問題

　　小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的.問題

　　一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專項(xiàng)維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時(shí)候就會放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　3、專項(xiàng)維修基金收繳不到位

　　調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房價(jià)2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項(xiàng)維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

　　通過當(dāng)工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范

　　部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報(bào)酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料，對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

　　6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作機(jī)制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識模糊，不能正確處理維權(quán)意識與責(zé)任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰�物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認(rèn)識，不愿意參加業(yè)主委員會，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

　　三、意見和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：

　　1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

　　工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。

　　2、加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

　　一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

　　3、要強(qiáng)化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

　　一是要主動介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級收費(fèi)機(jī)制沒有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照，無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。

　　二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

　　首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

　　5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動，強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。

　　6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

　　調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍�手先行對幾個(gè)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 12

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)沖突集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價(jià)部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭、合理收費(fèi)，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本狀況

　　我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的進(jìn)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題�？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。全部小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，進(jìn)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未削減物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來，據(jù)統(tǒng)計(jì)，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上，已經(jīng)是特別不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致很多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，很多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

　　3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：

　　一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有看法而拒絕繳費(fèi)。

　　二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。

　　三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口。

　　四是由于業(yè)主自身的緣由，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費(fèi)不準(zhǔn)時(shí)等。

　　五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi)，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應(yīng)了許多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

　　六是有的`業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特殊是對停車收費(fèi)及車庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖�沖突大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶�拒繳水、電費(fèi)。

　　七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透亮、不合理，亂收費(fèi)、高收費(fèi)，因而拒絕交費(fèi)，此類問題很有普遍性。

　　八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、修理不準(zhǔn)時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等狀況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿足，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

　　九是當(dāng)物價(jià)部門依據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等狀況，對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費(fèi)而無法服務(wù)，業(yè)主埋怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì)，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透亮、違反規(guī)定亂收費(fèi)，始終位居各類價(jià)格舉報(bào)問題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種沖突會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)全部小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有肯定的隨便性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對此業(yè)辦法見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

　　6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待轉(zhuǎn)變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個(gè)過程。二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)厲 性，而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行修理養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公正的。長此進(jìn)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的看法和建議

　　1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓舞有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上賜予扶持和優(yōu)待。

　　2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅(jiān)決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序。要深化社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對修理不準(zhǔn)時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)厲 查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開頭，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)接受，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí)，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效修理養(yǎng)護(hù)。

　　4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快討論制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯修理、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、貯存間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向進(jìn)展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)沖突凸現(xiàn)，商品房沖突相對平穩(wěn)的特點(diǎn)，實(shí)行分類指導(dǎo)方法，做到公開合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型�一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　5、應(yīng)制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共修理基金的`時(shí)候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實(shí)際上，假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的修理費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進(jìn)入修理期，當(dāng)房屋需修理，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共修理基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力，通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡潔措施或程序。

　　7、妥當(dāng)協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不供應(yīng)垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未供應(yīng)相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)擔(dān)當(dāng)3元/月的垃圾處理費(fèi)。

　　8、加大宣揚(yáng)力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要留意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣揚(yáng)和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”，有效避開收費(fèi)難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償供應(yīng)向有償型的商品供應(yīng)方面轉(zhuǎn)化。

　　9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推動物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

　　10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營力量，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通溝通，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成詳細(xì)的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養(yǎng)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)當(dāng)注意個(gè)人素養(yǎng)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

　　11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調(diào)處新機(jī)制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參與社區(qū)居委會舉辦的各項(xiàng)活動，同時(shí)，邀請社區(qū)居委會參與業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和準(zhǔn)時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的大事。

　　12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充看法》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度，以便價(jià)格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。《江西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理進(jìn)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)樂觀協(xié)作，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價(jià)方式上汲取其他城市的閱歷，實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務(wù)。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 13

　　物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶，做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

　　一、我縣物業(yè)管理基本狀況

　　近年來，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場化運(yùn)作機(jī)制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

　�。ㄒ唬┓�(wěn)中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

　　我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來，我縣物業(yè)管理從無到有，從小到大，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區(qū)17個(gè)，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%，從業(yè)人員達(dá) 1000多人，服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。

　�。ǘ�）多措并舉，我縣物業(yè)管理逐步完善。

　　縣物業(yè)管理辦公室成立以來，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn)，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德；二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野，找準(zhǔn)了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市場準(zhǔn)入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測評細(xì)則》，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，將測評結(jié)果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。

　　（三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

　　一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動。

　　二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

　　我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：

　�。ㄒ唬┬�區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū)，盡管通過了竣工驗(yàn)收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

　�。ǘ�）物業(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費(fèi)輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實(shí)力不強(qiáng)，難以適應(yīng)市場化、專業(yè)化、社會化的需求。

　�。ㄈ�）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒有普遍形成一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念，對市場化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi)，有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清，業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立，有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的`權(quán)利和義務(wù)沒有明確，造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行，權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán)。

　　（五）物業(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門，委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理，但該機(jī)構(gòu)面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心，亟待全面加強(qiáng)。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府及相關(guān)部門不能及時(shí)調(diào)處，導(dǎo)致矛盾升級擴(kuò)大。

　　三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的.幾點(diǎn)建議

　　（一）加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區(qū)環(huán)境的重要性，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時(shí)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ǘ�）部門聯(lián)動，建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始，規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到圖紙與建設(shè)一致，嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度，房產(chǎn)部門要參與綜合驗(yàn)收。政府相關(guān)部門應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制，未通過綜合驗(yàn)收的物業(yè)，不能投放市場。四是物價(jià)部門要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級測評制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。對無正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)，要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

　�。ㄈ�）積極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司重組兼并，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營之路。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)保障，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當(dāng)事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動，建議盡快出臺我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個(gè)規(guī)范性文件。

　　（五）理順體制，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費(fèi)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會加強(qiáng)對居住小區(qū)的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能，建立起對業(yè)主委員會的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制�？h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置，增加人員編制，明確其職能職責(zé)，加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時(shí)介入、引導(dǎo)，共同協(xié)調(diào)處理。堅(jiān)持屬地管理原則，業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 14

　　近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū)。在xxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個(gè)區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無到有，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展，管理對象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場、超市、辦公樓等各類領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題，亟需采取有效對策來加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現(xiàn)狀

　　截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬平方米。

　　二、小區(qū)管理存在的問題

　　通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：

　　(一)準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　　(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；除此以外，對出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無抓手，收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺，收費(fèi)難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗(yàn)，對水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。

　　(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時(shí)間長達(dá)幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪。

　　(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個(gè)階層，社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問，聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開業(yè)主大會。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會為主的`“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。基層管理應(yīng)適應(yīng)形勢發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。

　　(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合，針對城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

　　(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　　(三)加強(qiáng)對物業(yè)公司人員的`培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

　　(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問題，必須解決好以下三個(gè)問題：一是標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門應(yīng)對此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難�？梢詫�這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎補(bǔ)。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

　　(五)強(qiáng)化對業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。

　　(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì)，集中整治。其中：對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理；對基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛�本服�?wù)，由業(yè)主委員會自治管理；對單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 15

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊(duì)伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò)”的模式，落實(shí)屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

　　（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè)，物業(yè)管理面積約2000萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的`服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問題

　　由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動后，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu)，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。

　　二是業(yè)主委員會運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會成員從相關(guān)活動中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時(shí)召開，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個(gè)部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護(hù)開發(fā)商的利益，又要維護(hù)業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí)，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

　　三、幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┘哟笈嘤�(xùn)力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動承擔(dān)責(zé)任，加大對這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，使全社會都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的`社會責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識，自覺做到相互理解、相互支持。

　�。ǘ�）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制，使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護(hù)業(yè)主利益。

　�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱�屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎補(bǔ)資金，鼓勵(lì)該類企業(yè)做大做強(qiáng)，在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。

　　最新企業(yè)調(diào)研報(bào)告 16

　　為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會議協(xié)商參考。

　　一、發(fā)展現(xiàn)狀

　　近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

　　1、健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關(guān)工作的順利開展。

　　2、強(qiáng)化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對市場主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場準(zhǔn)入制度；建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評價(jià)成果的運(yùn)用。

　　3、提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬達(dá)等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn)、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

　　4、加強(qiáng)了對物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3%—5%配建，最低不得少于500；業(yè)主公共活動用房按照3%—5%配建，最低不得少于1000。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

　　二、主要問題

　　雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1、車輛停放無序。

　　由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位（庫）已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因?yàn)樗�人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

　　2、違法建設(shè)不止。

　　部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀；有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。

　　3、物業(yè)費(fèi)用難收。

　　目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5—0.8元/平米，高層住宅為1.0—1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。

　　4、各類亂象頻發(fā)。

　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言；芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí)，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財(cái)物事件；金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件；荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。

　　5、行政執(zhí)法缺位。

　　政府有關(guān)職能部門管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安；城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止；消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

　　6、公共服務(wù)缺失。

　　敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因?yàn)槿肆�和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對，其主要原因：

　　1、對物業(yè)管理認(rèn)識有差距，重視不夠�，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認(rèn)識不夠到位，尤其是區(qū)縣（市）、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當(dāng)保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3、部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范，有的'甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來阻力。

　　4、物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

　　四、幾點(diǎn)建議

　　調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴(kuò)散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度；其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù)；第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。

　　1、強(qiáng)化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級財(cái)政要保障各級物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎勵(lì)，積極引導(dǎo)社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當(dāng)獎勵(lì)，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　2、明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣（市）政府（管委會），尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。

　　3、分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心（登記注冊）進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會進(jìn)行自治，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

　　4、創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。

　　5、倡導(dǎo)誠信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識。強(qiáng)化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé)。

　　6、突破難點(diǎn)，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級財(cái)政配套資金，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位（線）劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

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