最新物業(yè)的管理方案范文
為了確保事情或工作得以順利進(jìn)行,常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案,方案指的是為某一次行動(dòng)所制定的計(jì)劃類(lèi)文書(shū)。我們應(yīng)該怎么制定方案呢?下面是小編收集整理的最新物業(yè)的管理方案范文,歡迎大家分享。
物業(yè)的管理方案1
一、 項(xiàng)目分析
根據(jù)所提示數(shù)字,管理面積約為14.5萬(wàn)平方米,其中,高層建筑約占總數(shù)的50%,其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備,其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬(wàn)平米,綠化面積約1.7萬(wàn)平米,地下車(chē)庫(kù)約2.9萬(wàn)平米,其中涵蓋25部電梯、217個(gè)車(chē)庫(kù)、264個(gè)車(chē)位等。
二、主要管理方案內(nèi)容
根據(jù)上述數(shù)字顯示,做出對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理方案如下:
1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置
根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn),本著“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu),管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)客服部)、維修部、安防部、環(huán)境部等四個(gè)職能部門(mén),共需配置約39人。每個(gè)部室分別設(shè)立一個(gè)主管,協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)工作。并制定個(gè)部門(mén)主管及員工的崗位責(zé)任書(shū)(附后),在公司檢查時(shí),可依照崗位責(zé)任書(shū)內(nèi)容進(jìn)行對(duì)員工的BI行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。
至于服務(wù)人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求,如客服部的維修處理及時(shí)率、回訪率,維修部的維修及時(shí)率、設(shè)備設(shè)施完好率,安防部對(duì)項(xiàng)目的巡查頻次以及環(huán)境部對(duì)園區(qū)的打掃頻次和標(biāo)準(zhǔn),則依照公司所提供
的服務(wù)等級(jí)為準(zhǔn)。
1.1 客服部
根據(jù)管理面積和國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),客服部安排5名管理人員。其中包括:
客服主管一名,主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部的日常管理工作,檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況,處理客戶的投訴和下屬員工的績(jī)效評(píng)定及培訓(xùn),并參與小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。
接待員1名,負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話的接聽(tīng)、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊(cè)的管理、更新工作。
收費(fèi)員(財(cái)務(wù))1名,負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收取,并控制有償服務(wù)費(fèi)的收繳和管理工作,對(duì)所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后,交總公司財(cái)務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺(tái)賬的管理工作。(如有水電表查抄工作,可委托維修部門(mén)協(xié)助完成)
庫(kù)房管理員1名,負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資的采購(gòu)報(bào)表,出入庫(kù)管理和辦公設(shè)備的管理工作。
行政文員1名,負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常文件的打印、申報(bào)以及對(duì)外相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)工作。
四名員工相輔相成,協(xié)作溝通,在完成本職工作的前提下,分別分配相應(yīng)的收費(fèi)任務(wù),以便收費(fèi)工作更順利的開(kāi)展。各項(xiàng)工作做到日產(chǎn)日清、及時(shí)記錄、及時(shí)回訪,并生成電子文檔,以便日后查找。
1.2 維修部
根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),維修部共設(shè)維修人員6-8名(如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名,24小時(shí)輪流值班,并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作),其中設(shè):
主管1名,主要負(fù)責(zé)管理本部門(mén)員工處理本部門(mén)日常報(bào)修、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名(如電梯維保由專(zhuān)業(yè)維修公司分包,則可省去該職務(wù)人員),分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)范圍,分別對(duì)5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能,例如單元對(duì)講系統(tǒng)維修、土建維修、門(mén)窗維修等,使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績(jī)效考核制制定,以激勵(lì)員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班,負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報(bào)修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作,做好值班記錄。
負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作,每年的4月和10月對(duì)小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施(如:配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等)進(jìn)行常規(guī)性檢查,確保設(shè)備設(shè)施的完好運(yùn)行(春秋季設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定)。
負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間,社區(qū)文化活動(dòng)的協(xié)助實(shí)施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。
1.3 安防部
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,安防部設(shè)安防人員13名,以8小時(shí)三班倒
的制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時(shí)安全防范工作。其中包擴(kuò):
安防部主管1名,主要負(fù)責(zé)管理本部門(mén)員工,處理本部門(mén)日常事務(wù),并負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工的BI行為規(guī)范和工作的檢查,下屬員工的培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。
門(mén)崗3名,主要負(fù)責(zé)小區(qū)車(chē)輛及人員的出入管理和外來(lái)人員的檢查工作,對(duì)出入小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行檢查登記,如有物品出入時(shí),應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名,分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車(chē)庫(kù)區(qū)的安全防范和車(chē)輛疏導(dǎo)工作。
電子監(jiān)控室3人,以8小時(shí)3班倒制度負(fù)責(zé)24小時(shí)電子監(jiān)控系統(tǒng)的`監(jiān)視,協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作,力爭(zhēng)在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)安全隱患,以便及時(shí)排除。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門(mén)員工的工作監(jiān)督。
1.4 環(huán)境部
根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名,負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作,其中包括:
環(huán)境主管1名,主要負(fù)責(zé)管理本部門(mén)員工處理本部門(mén)日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。
室內(nèi)保潔員5名,9棟高層安排3名,6棟多層安排2名,負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名,負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作,包括
項(xiàng)目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作。
綠化工3名,負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的花草樹(shù)木養(yǎng)護(hù)、修補(bǔ)、澆水、防寒等工作。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級(jí)而定。
三、其他管理方案
1、常見(jiàn)突發(fā)事件的處理
1.1 火災(zāi)突發(fā)事件處理
1.2 水浸突發(fā)事件處理
1.3 電梯困人突發(fā)事件處理
1.4 未知停電事件處理
1.5 暴力突發(fā)事件處理
1.6 盜竊以及其他犯罪活動(dòng)處理
以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程,防范于未然,確保項(xiàng)目的公共安全。
2、社區(qū)文化的開(kāi)展
服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況,以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向,開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng),營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳,有必要的情況下可開(kāi)展相應(yīng)的公益娛樂(lè)活動(dòng),例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會(huì)、組織社區(qū)老年或兒童出行等,以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系,促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。
物業(yè)的管理方案2
為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時(shí)間,依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。
一、前期物業(yè)管理方案之高層負(fù)責(zé)人職責(zé)。
1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識(shí)。
2、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。
3、負(fù)責(zé)防盜門(mén)、防火門(mén)、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作。
4、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理,保證特殊狀況的快速使用,領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對(duì)電梯使用管理,負(fù)責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護(hù)工作。對(duì)屋面進(jìn)行管理,除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要,嚴(yán)禁上人。
負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境(衛(wèi)生)及各類(lèi)裝飾裝修材料出售的管理,廣告張貼、懸掛要有序,出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類(lèi)投訴,并與開(kāi)發(fā)公司等相關(guān)單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預(yù)案,發(fā)生突發(fā)事件時(shí)要及時(shí)啟動(dòng)預(yù)案,防止重大事故發(fā)生,協(xié)助處理各類(lèi)突發(fā)事件。
二、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標(biāo)準(zhǔn):
1、每一天定時(shí)檢查電梯的運(yùn)行狀況,并做好記錄。裝修期間每小時(shí)記錄一次(正常使用后,每2小時(shí)記錄一次),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還,借出要簽字,做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為,透過(guò)對(duì)講系統(tǒng)及時(shí)記錄并制止,并進(jìn)行勸說(shuō)。
4、如遇突發(fā)緊急事件,及時(shí)告知領(lǐng)導(dǎo),并采取力所能及的措施。(如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等)
5、如遇業(yè)主搬運(yùn)物品,告知業(yè)主注意事項(xiàng),監(jiān)督業(yè)主對(duì)樓道單元門(mén)、電梯的使用狀況,直到搬運(yùn)結(jié)束,如有損壞及時(shí)告知管理員。
6、每一天對(duì)樓道消防防盜門(mén)、樓道消防箱、安全出口燈,消防報(bào)警器進(jìn)行檢查,并做好記錄。時(shí)間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),處理問(wèn)題要注重語(yǔ)氣和態(tài)度,無(wú)法處理時(shí)及時(shí)告知管理員。
物業(yè)的管理方案3
一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析:
1、物業(yè)地域范圍開(kāi)闊,封閉性交強(qiáng)
2、購(gòu)置物業(yè)人員層次較高,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶群體,其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高,并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力;
3、購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜,有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì)所類(lèi)要求等;
4、物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
二、根據(jù)以上分析,對(duì)XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下:
1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi),即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因?yàn),河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作,其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同,分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容:
1、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚(yú)類(lèi)加強(qiáng)河道景觀效果;
2、對(duì)市政道路的保潔;
3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時(shí),如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉)?
4、24小時(shí)水電維修;
5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn);
6、對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);
7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);
8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;
9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠;
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理;
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系:
1、管家的服務(wù),是指由管家負(fù)責(zé),帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù),針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),應(yīng)理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù),隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出,由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題;任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負(fù)責(zé),避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率,同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內(nèi)容:
A、業(yè)主訂購(gòu)報(bào)刊的派送(報(bào)紙需經(jīng)過(guò)熨燙,免費(fèi))?
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)
代收洗、補(bǔ)、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購(gòu)日常生活用品
車(chē)輛清洗服務(wù)
家庭看護(hù)管理
寵物看護(hù)管理
C、為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)
五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理:
1、保衛(wèi)部門(mén)日常工作內(nèi)容:
24小時(shí)固定安全崗位的值勤
24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視
車(chē)輛停放的安全管理
特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導(dǎo)管理
2、保衛(wèi)部門(mén)的設(shè)施設(shè)備:
中央控制室
與中控室連接的門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)
停車(chē)管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車(chē)位需要管理)
安防器材(對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等)
3、保衛(wèi)部門(mén)提供的委托性特約服務(wù):
禮儀性保衛(wèi)
短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi))
。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目)
六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,除提供一般保衛(wèi)方式外,還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系,保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展,將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下:
1、遇有突發(fā)事件,業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警(或直接找物業(yè)管家);
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場(chǎng),控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展;
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況;
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警(110、119、120、999等)
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