小區(qū)的管理方案(精選6篇)
為了確保事情或工作安全順利進行,往往需要預先制定好方案,方案是從目的、要求、方式、方法、進度等方面進行安排的書面計劃。那么方案應該怎么制定才合適呢?以下是小編為大家整理的小區(qū)的管理方案(精選6篇),歡迎閱讀,希望大家能夠喜歡。
小區(qū)的管理方案1
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,努力提高物業(yè)管理水平,根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī),結合我市物業(yè)管理工作實際,特制定本方案:
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據,以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨,進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
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1、有效解決開發(fā)遺留問題,年底前整改率達到90%;對存在工程質量問題的房屋要及時維修,維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%;20xx年新進入市場的樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果,進行清理整頓,進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章,結合我市物業(yè)管理實際情況,通過調研,同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗,盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任,按照規(guī)劃設計和施工標準,對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,建委、規(guī)劃、房產等相關部門,按照各部門職責,落實到責任單位,做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),逐個建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修,年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人,維修及時率確保在90%以上。同時,有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導,全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境,促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》,及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,建筑面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時簽訂《(前期)物業(yè)服務合同》和《業(yè)主(臨時)公約》,對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級,承接物業(yè)管理項目。同時,加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入、退出機制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況,對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經理,實行實名誠信考評制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據情節(jié)的嚴重程度,扣除相應的分數(shù),年終進行綜合考評,考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,報房產行政主管部門,并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務,提高管理服務水平。同時,加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,與建設部培訓中心聯(lián)合,繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓,達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經理以及項目經理(物業(yè)管理處主任)進行培訓,在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書》的基礎上,市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度,經過實務操作培訓,考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》,不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件,結合我市實際,爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》,明確各部門職責,充分調動街道、社區(qū)的積極性,依據《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會,使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會,在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,促進業(yè)主自律和民主決策,切實維護自身的合法權益。
。ㄋ模┙⑹、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,爭取年底前物業(yè)化率達到100%;對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),要確定管理單位,實行專項服務,待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
。ㄎ澹┎扇《喾N形式,加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件,引起社會各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導全社會樹立正確的消費觀念,促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處,市政府成立領導小組。
組長:邢凱
副組長:王鐵
成員單位:市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領導小組辦公室設在市房產局,負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構,抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則,市領導小組全面負責此項工作的.監(jiān)督、指導;市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施;各相關部門按照職責分工,密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工,落實責任,相互配合,加強檢查驗收,切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督,并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時,要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施,以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收,不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū),不能予以驗收,并限期整改;三是對開發(fā)建設遺留問題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達到合格標準。
市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體,要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關部門,加大管理力度,認真組織整改,使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,為確保完成本方案確定的工作內容,今年要分三個階段進行實施。
。ㄒ唬┡挪殡A段(20xx年5月10日至5月31日)
由市領導小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合,各區(qū)政府組織實施,對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網式排查,并進行登記造冊,建立管理檔案。
。ǘ┱耐晟齐A段(20xx年6月1日至10月31日)
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析,查找根源,制定相應的整改措施,報市領導小組審查,審查合格后,方可按責任分工認真組織整改。
(三)驗收階段(20xx年11月1日至11月15日)
領導小組成員單位按照工作內容和標準,集中時間,認真組織,對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核,確保達標。
六、保障措施
(一)提高認識,明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓,實行“一把手”負責制,層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任,切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
。ǘ┟芮信浜,抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,密切配合,針對物業(yè)管理存在的問題,制定切實可行的整改措施,認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的,有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,確保全部達標。
(三)加強宣傳,營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務,進一步增強參與意識和維權意識,樹立正確的消費觀念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
。ㄋ模⿵娀芾,鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,分工負責,強化管理。特別是對存在問題進行整改后,要進一步明確管理單位和管理責任,避免類似問題的再次發(fā)生,切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
小區(qū)的管理方案2
下面還專門為大家介紹住宅小區(qū)停車場管理方案:
一、日常管理要點
1、制定完善的停車場管理制度,并遵照執(zhí)行。
2、定期檢查停車場配置足夠的消防栓等滅火器械,并可通過防火卷簾將整個車場分割成若干個防火區(qū)域;車管員對易燃易爆物品、煙火等涉及安全的一切事項嚴格把關,提高警惕性,杜絕隱患。
3、私家車位設立明顯識別標示,車管員不讓其他車輛擠占私家車位;對于一些禁止停車的場所,設置顯著的禁停標志,對違禁的車輛實施處罰。
4、對于臨時泊車卡、月?ㄅc私家車位卡采用不同顏色印制,便于識別管理,在車卡背面注明有關事項如:不賠償損失、車輛應自辦保險等,盡量避免事后糾紛。
5、車場配置顯著的出入口指示、限高標志、禁鳴標識、限速標志、車場管理須知、收費標準等。
6、車管員對每輛進入車場車輛作適當檢查,注意車輛是否有被撞、被刮等跡象做好現(xiàn)場記錄由車主簽字確認,在此減少不必要的糾紛;主動禮貌提醒車主不要將貴重物品留在車內,同時阻止閑雜人員進入車場。
7、停車場將安排專職車管員對停車場實施巡查管理,并引導車輛停放,提供問詢服務。
8、對車場出入口附近的路面實施人車分流,確保區(qū)內人員進出及活動的安全;對于易產生交通瓶頸、造成堵塞的地段及時進行有效疏導。
9、在停車管理員手中將備一份月保車主基本檔案,以便車輛發(fā)生危險情況或緊急疏散時使用;車管員巡查中若發(fā)現(xiàn)停放車輛有異常情況(自燃等)要立刻采取措施實施補救,若車輛之間發(fā)生交通事故,要盡快處理,以不妨礙車輛通行為準則,并好事件報告。
10、對于長期亂停亂放、耍賴不交車輛保管費的車輛,車場管理部按規(guī)定給予發(fā)函提醒,再實施鎖車處理,或將其強拖走交由交警部門進行處罰。
二、月保、臨保、IC卡辦理
停車場的出入口勻使用IC卡智能系統(tǒng)。有月保車輛需求的業(yè)主/租戶首先到服務中心填寫月保車輛申請,按收費標準交納月保費用,由管理中心工作人員按技術要求將IC卡一卡通輸入停車場月保通行指令,此時業(yè)主可享用IC卡一卡通的全程服務。若到月底未重新辦理月保交費,IC卡一卡通將終止停車場通行服務。
臨保車輛是用入停車場自動取卡,出車場時讀卡交費。車輛臨保的業(yè)主,不享受一卡通全程服務。其他外來人員使用的臨時停車IC卡不具備從停車場進入樓層的功能。凡業(yè)主的大堂門IC卡皆具備從停車場進入樓層之功能。
三、負一層管理建議
負一層為住宅、商業(yè)公寓合用之地,按發(fā)展場出入口不字的要求,負一層將按照住宅109個車位,商業(yè)、公寓100個車位的劃分明確區(qū)域,設置明確的行駛、停放指引牌,各行其線共享其路,并在負一層車場管理人員的配置上比負二層多設一人。
四、停車場環(huán)境管理
停車場將定期開啟風機換氣,保證空氣流通。每日清潔人員將對車場實施保潔作業(yè),定期對地面進行沖洗、管網實施擦抹。巡查人在其巡查過程中將隨時注意地面衛(wèi)生情況,并對大件垃圾立刻實施清理。
五、停車場物業(yè)管理費用收取
停車場的物業(yè)管理費用,我公司將按照行業(yè)規(guī)定對每一月保車位收取管理費100元,對每一臨保車位收取管理費150元,空置車位另行商定。
六、停車場物業(yè)管理費收取的用途
停車場的物業(yè)管理費的收取費用,主要用在支付停車場管理人員的工資、福利,停車場設備、設施的養(yǎng)護維修,停車場用水、用電費用以及其它不可預見的費用。
七、停車場標識:
市場各區(qū)域豎立停車場標識
八、停車場管理規(guī)定須懸掛公示
小區(qū)的管理方案3
隨著汽車的普及,私家車數(shù)量劇增,小區(qū)停車場配套設施不足,尤其是對于一些老舊小區(qū),由于建設之初缺乏必要的停車位規(guī)劃,導致居住小區(qū)停車難現(xiàn)象突出。
小區(qū)停車現(xiàn)狀:
1、車多位少導致停車難,出現(xiàn)亂停亂放現(xiàn)象。
2、業(yè)主上下班時間集中,進出車效率低下,出入口通行緩慢。
3、小區(qū)物業(yè)管理跟不上,出現(xiàn)停車糾紛。
影響
1、小區(qū)車輛亂停亂放,影響小區(qū)形象和環(huán)境,有些還會損害小區(qū)綠化。
2、小區(qū)出入口通行緩慢,影響門口道路通行,從而易引發(fā)交通擁堵。
3、小區(qū)物業(yè)對于停車位大多是只收費不管理,停車場車輛出現(xiàn)事故問題無人問責。
解決方案
1、建設立體車庫,增加停車位
立體車庫具有占地少、車輛排列緊湊的優(yōu)點,可利用小區(qū)的空地,進行建設。在對綠化影響最小的前提下,滿足更多的停車需求。
2、安裝智能管理系統(tǒng),提高出入口車輛進出效率
目前最先進的車牌識別系統(tǒng),進出場不需要停車刷卡,而是通過出入口的車輛識別來判斷車輛進出場的權限,實現(xiàn)不停車進出,快速通行的目的。
3、引入專業(yè)管理團隊進行停車場管理
專業(yè)的事情交由專業(yè)的團隊做,停車場管理直接影響到小區(qū)的環(huán)境和業(yè)主的關系,聘用外部管理人員可以嚴格執(zhí)行管理制度,保障停車場及業(yè)主車輛安全。
小區(qū)的管理方案4
為做好香格里拉小區(qū)車輛管理工作,為廣大居民營造一個安全、文明、舒適的生活環(huán)境,為了做好車位安排工作,在廣泛征求業(yè)主意見的基礎上,經馮莊社區(qū)、香格里拉小區(qū)業(yè)主委員會、麗嘉物業(yè)管理有限公司共同商議,確定香格里拉小區(qū)車輛管理方案如下:
一、車位確定的方法
1)地面車位不對外開放,已報名業(yè)主經物業(yè)公司審核,業(yè)主委員會監(jiān)督方可參加搖號,東區(qū)27個車位,西區(qū)42個車位進行搖號,西區(qū)預留3個做為臨時停車位,供來訪車輛使用。
2)公開透明操作,社區(qū)指導、業(yè)主委員會監(jiān)督、物業(yè)公司執(zhí)行。
3)車位申請登記時,需提供房產證或承租合同、業(yè)主身份證復印件及車輛行駛證復印件。
4)車位按搖號前后順序安排車位,按戶為計算單位,選定后,車主需要繳納一年的停車服務費,欠繳物業(yè)費的業(yè)主請結清費用并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂停車服務協(xié)議后方可取得使用權。
二、車輛日常管理
1、取得車位使用權的業(yè)主車輛進出一律刷卡通行,外來車輛進入小區(qū),須經門崗登記,接受秩序維護員的指揮和安排。并按市物價局、市房管局相關文件規(guī)定繳納臨時停車費,營運車輛進入小區(qū)必須經門崗登記和同意,并不得在小區(qū)內滯留。
2、進入小區(qū)的車輛,應服從秩序維護員的指揮和安排,不得在小區(qū)支干道、車行道、消防通道隨意停放車輛,不得跨騎路牙輾壓綠化草地、損壞路牌、各類標識及其他公用設備,如有損壞應照價賠償;造成嚴重事故的,將追究其經濟和法律責任。
3、車輛進入小區(qū)禁止鳴笛,應減速慢行,避免發(fā)生意外
4、車輛停放后,車主應隨身攜帶好貴重物品,鎖好車輛車門,設置好防盜系統(tǒng)。
5、車輛帶貨出門,必須有相應證明,屬貴重物品,大件物品或搬家時必須由業(yè)主到管理處填寫物品出門單,領取放行條,經門崗查驗后方可離區(qū)。
三、附則
1、對于違章停放的車輛,物管處有權聯(lián)系相關職能部門協(xié)助處理,清理費用由車主承擔。
2、本規(guī)定只適用于車輛進入小區(qū)后行駛、停放的秩序維護,不承擔車輛等其他義務,如發(fā)生意外由公安部門處理。
3、當?shù)孛媾R時停車位飽和時,其余車輛不得進入小區(qū),自行在小區(qū)外尋找停車位。
小區(qū)的管理方案5
為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后,各項工作能夠穩(wěn)妥有序的開展,達到《物業(yè)服務合同》約定的服務標準,管理處(籌)根據物業(yè)公司與甲方的合作意向,以《物業(yè)服務合同》(草稿)和《物業(yè)管理方案》(草案)為基礎,重點從清潔、保安、設備、綠化等綜合服務和日常管理方面做好各項籌備工作,具體從以下幾個方面開展:
一、基本籌備工作
基本籌備工作主要指管理處開辦計劃,通過購買、調配管理處日常運作所需的設備、用具等,使管理處具備辦公和為甲方提供服務的硬件環(huán)境。具體包括以下內容:
。1)辦公設備的配置(辦公桌、椅、電腦、打印機、復印機、傳真機、文件柜等);
(2)日常辦公用具的準備(辦公用品采購、公章雕刻等);
。3)管理處工作人員的服裝制作(含胸卡等);
。4)護衛(wèi)、清潔等臨時工作人員的住宿(包括宿舍、床架、床上用品等,如有需要,還應考慮以上人員的伙食,如煤氣灶、煤氣罐等);
。5)維修保養(yǎng)工具的配置。
說明:管理處(籌)應結合甲方及自身的實際情況,對以上計劃進行合理調整。
二、制度建立工作
健全的制度是管理處規(guī)范運作的基礎。管理處在接管期間應高度重視各項制度的健全工作,以公司管理部制定的《物業(yè)管理服務標準規(guī)范文本》為指導,盡快完善管理處的各項規(guī)章制度。在制度未出臺之前,管理處可采取召開專題會議、形成會議紀要的方法來臨時規(guī)范各項工作,一旦時機成熟,就應形成制度。具體實施包括以下幾個方面:
1、管理處各崗位的崗位職責。包括:主任崗位職責、副主任崗位職責、各部門負責人崗位職責和各基層崗位的崗位職責等。
2、管理處日常管理制度。包括:公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、財務管理、考勤管理、值班管理、收費管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。
3、管理處清潔工作手冊。包括:管理處清潔質量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標準、各崗位清潔工作程序等。
4、管理處保安工作手冊。包括:管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設置、各崗位工作標準、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員來訪接待管理規(guī)定、人員來訪接待流程圖、車輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、保安隊隊列訓練內容及標準、文明執(zhí)勤用語等。
5、管理處設備管理工作手冊。包括:管理處設備管理規(guī)定、設備臺帳、各設備的操作規(guī)程、各設備的保養(yǎng)維修計劃、各設備的維修保養(yǎng)運行記錄、各設備故障緊急處理措施等。
6、管理處綠化管理工作手冊。包括:管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺帳、各植物的習性及養(yǎng)護方法、各植物的養(yǎng)護計劃、各植物的養(yǎng)護記錄等。
7、管理處緊急情況應急處理程序。包括:常用電話號碼、火災應急處理程序、治安緊急情況應急處理程序、停電應急處理程序、停水應急處理程序、水浸應急處理程序、液化石油氣泄漏應急處理程序、新風機防毒應急處理程序、電梯停梯困人應急處理程序、臺風應急處理程序、盜警應急處理程序、急救應急處理程序、其他應急處理程序等。
說明:管理處應根據各綜合服務的外包/內管情況對各綜合服務的工作手冊進行相應調整。
三、員工崗前培訓
管理處要針對各崗位的特點,對管理處員工(包括正式工、外聘工、臨時工)的工作能力進行評估,有針對性的開展崗前培訓,主要有以下幾個方面:
1、管理處全體員工:物業(yè)公司發(fā)展史、質量方針、質量目標、小區(qū)基本情況、小區(qū)內設備(供水、供電、排水、消防、運載、弱電等)情況、甲方基本情況、物業(yè)管理各綜合服務的標準及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語等;
2、清潔工:清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標準、清潔工作程序;
3、保安員:各崗位工作標準、各崗位工作程序及相關的管理規(guī)定學習、監(jiān)控及消防系統(tǒng)操作培訓等;
4、綠化工:綠化養(yǎng)護方法、綠化工作標準、綠化工作程序等;
說明:崗前培訓的具體內容應根據實際情況進行調整。
四、綜合服務實施的準備工作
1、清潔準備工作
。1)外包:如清潔外包,管理處則只需按照《合同》約定的清潔衛(wèi)生范圍和標準,明確各崗位的范圍及職責,制定清潔月度工作計劃和完善相應的監(jiān)管措施即可。
。2)自管:如清潔工作由管理處自己負責,除明確各清潔崗位的范圍及職責、制定清潔月度工作計劃和完善相應的監(jiān)管措施以外,還需要進行相應的機械設備和清潔物料準備、每月清潔物料消耗測算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓等。
2、保安準備工作(由于物業(yè)公司接管小區(qū)均自建護衛(wèi)隊,故不列出外包工作內容)
(1)自衛(wèi)警械、對講機等裝備的購買或調配;
(2)保安崗位設置、排班等;
。3)明確巡檢時間、巡檢頻度、巡檢路線及相應的巡檢簽卡的設立;
。4)強化隊列訓練(重點突出崗位形象訓練);
(5)崗前培訓。
3、綠化準備工作
(1)建立區(qū)內綠化植物臺帳;
。2)綠化崗位設置、排班等;
。3)按照綠化工作標準和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務;
。4)崗前培訓。
4、設備準備工作
。1)根據甲方提供的物業(yè)資料(如甲方未能提供資料,則需要工程技術人員進行現(xiàn)場查看了解),對區(qū)內的供電、供水(水池)、排水、弱電、運載、新風、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機器設備、線路和管渠走向進行實地對照,并建立相應的設備臺帳和設備卡片;
。2)根據各設備的運行、使用狀況,制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計劃;
。3)根據各設備的情況,做好設備運行、維修、保養(yǎng)記錄;
。4)崗前培訓。
5、停車場及整改建議
。1)停車場管理。熟悉區(qū)內車輛的號牌、車型、車主姓名及單位,對停車場周邊的安全隱患進行重點防范,并及時進行整改。
。2)整改建議。對建筑主體及附屬設備存在的缺陷或不完善的地方,提出整改建議。
五、其他準備工作
1、辦公區(qū)
辦公區(qū)除了要做好以上四項基本的準備工作以外,還須重點做好與甲方職能部門的溝通工作,對甲方負責后勤工作的重點科室、重點人員進行了解、熟悉,根據甲方的實際情況建立適當?shù)臏贤ㄇ,確保雙方能夠及時溝通,使信息及時反饋,為雙方進一步的合作打下基礎。
2、生活區(qū)
生活區(qū)除了做好以上四項基本的準備工作之外,還要重點做好住戶檔案的建立工作,在資料的收集過程中應做到盡可能詳細。
小區(qū)的管理方案6
為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作,改善人居環(huán)境,爭創(chuàng)人民滿意城市,特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據,在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上,按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則,和“三先三后”的工作思路,深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系,有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點,以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標,包括以下幾個方面:
。ㄒ唬┕仓刃蚬芾怼<訌妼爡^(qū)內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規(guī)范管理。
。ǘ┕箔h(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(維護作業(yè)標段以外)公共場所、道路的清掃保潔,空中垃圾和樓道堆物清理,居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內公共秩序的同時,搞好轄區(qū)內的治安巡查。
。ㄋ模┕迷O施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
。ㄎ澹┕簿G化維護。做好轄區(qū)內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
。┢渌。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務項目。
三、基本原則
(一)居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分,要參照《物業(yè)管理條例》,在居民自治與政府引導的基礎上,充分聽取居民意見,透過無償或低償服務以及非贏利性經營,優(yōu)化整合資源配置,逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系,創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制,力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用,根據各個社區(qū)的實際狀況,制定包括費用收取和服務項目在內的社區(qū)物業(yè)服務章程,并按章程具體實施,不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間,可采用多種模式進行分類分層次管理。
。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程,透過推行社區(qū)物業(yè)化服務,建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務體系,在凈化市容的同時,努力擴大社區(qū)就業(yè),提高服務水平,提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的xx個社區(qū)(小區(qū))是:xx小區(qū)。
五、工作思路
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中,確定“三先三后”的工作思路。
。ㄒ唬┫日魏蠊芾。按照“整治在先,管理長效”的原則,對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治,再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
。ǘ┫刃麄骱髮嵤。透過廣泛深入的宣傳動員,加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解,取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持,為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
。ㄈ┫确⻊蘸笫召M。根據社區(qū)居民中失地農民、破產企業(yè)下崗職工較多,人均收入較低的現(xiàn)狀,實行“先服務后收費”低償服務原則,先帶給優(yōu)質的服務,讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處,再收取必須的服務費,保證物業(yè)服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
組長:xx。
副組長:xx。
辦公室主任:xx。
辦公室副主任:xx。
成員單位:區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。
七、職責分工
區(qū)政府辦:負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;
區(qū)綜治辦:負責指導和支持做好治安防控工作;
區(qū)發(fā)改局:負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準;
區(qū)財政局:負責社區(qū)物業(yè)服務的經費統(tǒng)籌工作;
區(qū)城管局:負責牽頭組織協(xié)調和監(jiān)督考核工作;
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局:負責行業(yè)指導工作;
區(qū)工商分局:負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質審批帶給支持;
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司:在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合;
各街道辦事處:組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
八、方法步驟
。ㄒ唬蕚潆A段。
1、xx月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)全面調查摸底,確定推行物業(yè)服務的社區(qū)(小區(qū))名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協(xié)調會,專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
。ǘ⿲嵤╇A段。
1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū),由街道統(tǒng)一組織,重點拆除違法建筑,改善治安,交通現(xiàn)狀,整治老舊建筑的外墻,整修圍墻,道路、綠地、路燈、供排水等設施,改善社區(qū)基本狀況,強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理,辦好四件實事,重點解決路燈不亮,下水不通,路面不平,環(huán)境不潔的問題,為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀,學習其他單位經驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
。ㄈ┛己蓑炇针A段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、xx月份由區(qū)城管局牽頭,組織相關部門進行驗收,將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據,社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準,對社區(qū)居民上門問卷調查,滿意度未到達xx%以上的社區(qū)一律要求“補課”,不予驗收,扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
。ㄒ唬└叨戎匾暎浞终J清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處。
推行社區(qū)物業(yè)服務,是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程,是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會,專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想,充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措,是提高社區(qū)居民群眾生活質量的重要途徑,是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段,也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
(二)充分準備,為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務,完成任務指標,作為今年一項重要工作去抓,要明確職責和標準,要克服一切畏難情緒,不等不靠,充分發(fā)揮主觀能動性,把此項工作抓緊抓實,抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳,努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作,最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案,落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案,細化工作職責,要把職責落實到具體事、具體人身上,要有具體要求和質量標準。
。ㄈ┤χС郑瑸轫樌麑嵤┥鐓^(qū)物業(yè)化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作,確定專責。二是經費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)(小區(qū))明確經費xx萬元,區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元,作為啟動經費,保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行,驗收合格后,全部經費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理,自覺繳納相應費用,并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制,牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作,給予足夠的支持。
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