【精選】地產(chǎn)策劃四篇

地產(chǎn)策劃 篇1

　　在不同的房地產(chǎn)公司,對(duì)于房地產(chǎn)策劃師的定義和崗位職責(zé)都有所不同,具體要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際要求確定。一般情況下，房地產(chǎn)策劃師的工作職責(zé)都包括以下內(nèi)容：

　　1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃；

　　2.整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；

　　3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的.產(chǎn)品營銷工作；

　　4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營和物業(yè)管理工作；

　　5.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研及策劃，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。

地產(chǎn)策劃 篇2

　　一。項(xiàng)目簡介：

　　1.總建筑面積：

　　2.住宅面積：

　　3.商鋪面積：

　　4.建筑密度：

　　5.綠地面積：

　　6.綠地率：

　　7.容積率：

　　8.總戶數(shù)：

　　9.占地面積：

　　10.可銷售的停車位數(shù)量：

　　二。市場(chǎng)定位：

　　1.自住型消費(fèi)群（比例%）

　�。�1）。年齡結(jié)構(gòu)：

　�。�2）。購買用途：自行長期居住

　�。�3）。購買狀況：一、二次置業(yè)

　�。�4）。自住戶習(xí)慣：對(duì)戶型設(shè)計(jì)和交通狀況有較高要求，喜歡小區(qū)環(huán)境為林木類生活環(huán)境。

　　（5）。注重條件重要性排序：價(jià)格水平，戶型設(shè)計(jì)，配套設(shè)施及場(chǎng)所，物業(yè)管理，居住氛圍。

　　2.投資型消費(fèi)群體（比例%）

　　（1）。年齡結(jié)構(gòu)：

　�。�2）。購買用途：

　　（3）。購買狀況：多次置業(yè)

　�。�4）。投資者習(xí)慣：注重位置，周邊配套及發(fā)展?fàn)顩r。

　�。�5）。注重條件重要性排序：投資總額，升值潛力，收益的穩(wěn)定性。

　　三。宣傳：

　　1.報(bào)紙：采用夾報(bào)彩頁形式成本相對(duì)較低，但宣傳效果較弱于報(bào)紙版面。

　　2.公交站臺(tái)：大城市多數(shù)銷售成功的樓盤項(xiàng)目都借助了這一宣傳形式，它的效果覆蓋面大，持續(xù)周期長，能夠使客戶腦中產(chǎn)生深刻印象，吸引客戶上門咨詢，也能做到人們相互的口碑宣傳，拓寬項(xiàng)目的影響力。

　　3.工地圍墻宣傳：主要以樓盤工地圍墻作為畫面的載體，不僅美化公司周邊環(huán)境，而且也能吸引路人的注意。建議愛琴海項(xiàng)目工地圍墻宣傳設(shè)計(jì)布圍，加強(qiáng)LOGO、色彩、文案的視覺沖擊，突出愛琴海國際公館整體特點(diǎn)。

　　4.總站車輛的移動(dòng)電視宣傳，主要宣傳對(duì)象是油田各廠區(qū)工人以及每天來往市區(qū)的乘客。

　　5.宣傳彩頁模式：主要突出項(xiàng)目的名稱、項(xiàng)目標(biāo)志、主題語、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色和輔助圖形加以表現(xiàn)形式形成獨(dú)立的視圖藝術(shù)效果，達(dá)到加深印象和形象的目的。

　　6.售樓中心宣傳效果：展示中心字體與背景墻面色彩一致，不能起到強(qiáng)化視覺效果。建議改成藍(lán)色字體，突出愛琴海國際公館標(biāo)示效果。展廳內(nèi)模型以及展板上的.資料擺放，突出情景與細(xì)節(jié)。

　　四。銷售策略：

　　1.傳統(tǒng)銷售模式，既坐銷形式。通過的宣傳吸引客戶電話來訪、上門來訪，置業(yè)顧問應(yīng)認(rèn)真對(duì)待每一位來現(xiàn)場(chǎng)的客戶，為其介紹項(xiàng)目的基本信息情況并突出項(xiàng)目賣點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目同類產(chǎn)品進(jìn)行舉例對(duì)，通過專業(yè)的講解促使客戶購買。針對(duì)投資的客戶應(yīng)引導(dǎo)其進(jìn)行投資分析，為客戶分析投資前景，本區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)、回報(bào)率，消除客戶的疑慮，建立信任關(guān)系促成最終成交。

　　2.好鄰居模式，通過已購買客戶途徑促使新客戶購房，既老客戶每介紹一位新客戶購房，既給予老客戶已購房款的反點(diǎn)優(yōu)惠，老客戶多介紹則多優(yōu)惠。

　　3.買房中獎(jiǎng)品，通過宣傳買房中大獎(jiǎng)的促銷活動(dòng)，吸引客戶上門看房并最終促成購買。獎(jiǎng)品制定需要能吸引客戶眼球，提高其購買欲望）

　�。ㄎ�。具體工作實(shí)施及要求：

　　1.市場(chǎng)調(diào)查及研究：

　　1）派出調(diào)研人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和問卷訪問。

　　2）調(diào)查同類型市場(chǎng)，進(jìn)行同類項(xiàng)目比較分析。

　　3）數(shù)據(jù)匯編整理，分析、撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。

　　2.市場(chǎng)定位：

　　1）項(xiàng)目概況書，由公司提供。

　　2）產(chǎn)品定位：建筑、配套、結(jié)構(gòu)、戶型、綠化、道路、商鋪等。

　　3）產(chǎn)品文化定位：產(chǎn)品品質(zhì)，建筑風(fēng)格。

　　4）市場(chǎng)目標(biāo)定位：客戶群定位。

　　5）價(jià)格定位：成本因素，市場(chǎng)因素，環(huán)境因素。

　　3.銷售關(guān)系準(zhǔn)備及建立：

　　1）銷售面積確定

　　2）按揭銀行洽談

　　3）選定公司：實(shí)施策劃思路，表現(xiàn)樓盤賣點(diǎn)。

　　4）選定宣傳媒體

　　4.售樓資料：

　　1）售樓書

　　2）買賣合同

　　3）價(jià)格表

　　4）銷售流程及買房須知

　　5）買房認(rèn)購書

　　6）投資置業(yè)指南

　　7）物業(yè)管理六。

　　銷售團(tuán)隊(duì)：

　　對(duì)于受聘人員能力要求：限女性，形象氣質(zhì)佳，口齒伶俐，反應(yīng)迅速，思路清晰；愿意接受挑戰(zhàn)，具有出色的溝通，領(lǐng)悟，執(zhí)行能力，具有親和力及獨(dú)立的工作創(chuàng)新意識(shí)，團(tuán)隊(duì)感強(qiáng)。另外還要有上進(jìn)心！能吃苦！

地產(chǎn)策劃 篇3

　　摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)也得以高速發(fā)展。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告發(fā)揮了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)劃的可行性研究是項(xiàng)目開發(fā)研判階段的一個(gè)重要工作，它能夠保證房地產(chǎn)投資以較小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可行性研究對(duì)投資方有著重要意義。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險(xiǎn)控制

　　1 項(xiàng)目可行性研究的重要性

　　項(xiàng)目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：

　　1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求預(yù)期明確

　　項(xiàng)目可行性研究主要包括對(duì)行業(yè)資料的分析匯總、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究和對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的預(yù)期，從而對(duì)房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。

　　1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)

　　“實(shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實(shí)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會(huì)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估和評(píng)判。

　　1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的可靠性特征

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求區(qū)別對(duì)待具體的案例并給予具有針對(duì)性的、明確的、可實(shí)現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達(dá)到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。

　　1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的科學(xué)性特征

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律，對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期和盈利情況進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項(xiàng)目能否開展的重要評(píng)判依據(jù)。

　　2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的步驟和注意事項(xiàng)

　�。�1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進(jìn)行設(shè)計(jì)和組織。要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究團(tuán)隊(duì)，討論房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的可行性研究方案，并劃撥這個(gè)決策團(tuán)隊(duì)需要的設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)。

　�。�2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。

　　（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個(gè)階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開發(fā)方案草稿。

　　（4）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案進(jìn)行論證，運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財(cái)務(wù)情況、自然環(huán)境、社會(huì)國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。

　�。�5）匯總房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案并形成報(bào)告，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的整個(gè)周期，內(nèi)容要詳實(shí)。按照?qǐng)?bào)告篇幅的大小可將報(bào)告分為如下幾種：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可能研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目概述可行性研究報(bào)告和房地產(chǎn)項(xiàng)目全面可行性研究報(bào)告。這三種報(bào)告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實(shí)、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報(bào)告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析和項(xiàng)目重要性、必要性分析。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性的研究中也有一些普遍問題的'存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。

　�。�1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場(chǎng)不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對(duì)建設(shè)方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。

　�。�2）立場(chǎng)不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實(shí)數(shù)據(jù)說話，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對(duì)多個(gè)方案選優(yōu)的目的。

　�。�3）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的核心內(nèi)容，是決策階段項(xiàng)目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因?yàn)檫@樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性的人員為了達(dá)到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益，人為的對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項(xiàng)目回收期等數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實(shí)。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。

　�。�4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費(fèi)用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場(chǎng)勘查不認(rèn)真，個(gè)別技術(shù)人員責(zé)任心問題，技術(shù)不扎實(shí)，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。

　　針對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：

　�。�1）可行性研究工作的理論與實(shí)踐結(jié)合。可行性研究工作是要求長期耐心細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計(jì)算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟(jì)效益核算與宏觀經(jīng)濟(jì)效益核算相結(jié)合，動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。

　�。�2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)系統(tǒng)是可行性報(bào)告的重要組成部分，它主要包括評(píng)價(jià)規(guī)劃、市場(chǎng)前瞻、設(shè)計(jì)草案、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期等。

　　（3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義[M].清華大學(xué)出版社，20xx.

　　[2]錢瑛瑛.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].同濟(jì)大學(xué)出版社，20xx.

地產(chǎn)策劃 篇4

　　市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好。

　　第二章：產(chǎn)品研究及分析

　　專家普遍認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步走出了概念競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，伴隨著市場(chǎng)成熟的腳步，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果。

　　一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析

　　本案位于朝陽區(qū)工體東路8號(hào)、10號(hào)院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長線與朝外大街之內(nèi)，距東二環(huán)1.7公里、距東三環(huán)0.8公里；項(xiàng)目地塊西隔工體東路為工人體育場(chǎng)游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項(xiàng)目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項(xiàng)目；規(guī)劃總建筑面積8.12萬平方米，建筑密度31%，容積率5.37。

　　從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規(guī)劃方案難度較大。針對(duì)本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮，對(duì)該規(guī)劃項(xiàng)目作如下分析：

　　1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析

　�。�1）、地處東二、三環(huán)之間，是公認(rèn)的的高地價(jià)區(qū)位，土地使用權(quán)的獲取來之不易，絕對(duì)區(qū)位上乘。

　�。�2）、位于三大商務(wù)、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚，同時(shí)可分流四大核心區(qū)域的客戶，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費(fèi)能力。

　�。�3）、緊鄰工人體育場(chǎng)館和富國海底世界兩個(gè)具有代表性的消費(fèi)場(chǎng)所；綜合考慮，有一定的投資空間，經(jīng)概念提升、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場(chǎng)。

　�。�4）、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全，特別是商業(yè)配套、健身、餐飲、娛樂場(chǎng)所多，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，對(duì)客戶心理影響會(huì)較大。

　�。�5）、與本區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，周邊現(xiàn)狀綠化較好、樹齡長、污染小且與大型公園相隔不遠(yuǎn)，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項(xiàng)目；

　　2、項(xiàng)目劣勢(shì)

　　（1）、相對(duì)區(qū)位一般，東離國貿(mào)商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務(wù)氣氛不濃。

　�。�2）、四鄰小環(huán)境較差，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質(zhì)不高，文化氣息不夠理想，對(duì)業(yè)主的日后生活會(huì)有一定的影響，不適宜建高尚純居住區(qū)。

　　（3）、項(xiàng)目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴(yán)重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，會(huì)給銷售帶來較大壓力，特別是進(jìn)入后期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會(huì)越來越差。

　�。�4）、項(xiàng)目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。

　　（5）、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例，不利于銷售利潤的實(shí)現(xiàn)及項(xiàng)目檔次的提升，并且與項(xiàng)目整體定位于高檔相矛盾；且部分戶型套內(nèi)面積分配相對(duì)不合理，即相對(duì)于套內(nèi)戶型總面積，次臥、廚房的面積過小不符合目標(biāo)客戶的舒適生活習(xí)慣；

　�。�6）、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多，與區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本案建筑規(guī)模、工期及入住時(shí)間存在較大劣勢(shì)，地下車位數(shù)量也不足，客戶容易被分流。

　　二、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位

　　通過產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢(shì)，不菲的地價(jià)決定了它只能做中高檔產(chǎn)品，

　　為了挖出其潛質(zhì)來我們必須對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分，而只有對(duì)目標(biāo)客戶的需求做細(xì)致研究，才能有針對(duì)性地做產(chǎn)品細(xì)分。

　　1、產(chǎn)品規(guī)劃研究

　　從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規(guī)則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價(jià)格的提升及銷售利潤的實(shí)現(xiàn)。很難想象出，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假如僅從本項(xiàng)目目前的戶型面積設(shè)計(jì)及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點(diǎn)又恰恰是為本項(xiàng)目不可逾越的障礙；另外，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實(shí)。

　　2、目標(biāo)客戶研究

　�。�1）、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。

　�。�2）、向往便利的運(yùn)動(dòng)、健康，追求時(shí)尚，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運(yùn)動(dòng)員）。

　�。�3）、中小規(guī)模個(gè)體經(jīng)貿(mào)公司，業(yè)務(wù)便利，商住兩用的需求者。

　�。�4）、看準(zhǔn)獨(dú)特的位置、商機(jī)和產(chǎn)品的個(gè)性，用于投資的成功人士。

　　理由是：

　�。�1）、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。

　�。�2）、工體、海底世界對(duì)一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的`魅力，有一些運(yùn)動(dòng)員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

　�。�3）、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個(gè)體經(jīng)營者居家辦（4）、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。

　�。�5）、居家辦公和投資型客戶對(duì)戶型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項(xiàng)目東西向房屋過多的劣勢(shì)，推出板式辦公樓的優(yōu)勢(shì)。

　　3、項(xiàng)目定位

　　商住兩用+投資概念

　　4、建筑規(guī)劃的調(diào)整

　　（1）、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計(jì)。

　�。�2）、把兩個(gè)樓座的銜接處設(shè)計(jì)成投資或商業(yè)用房戶型，面積不宜大，拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改。

　　（3）、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu)，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。

　�。�4）、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。

　�。�5）、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出、夸張的表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應(yīng)冷暖色對(duì)比較為明顯，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡。

　�。�6）、在陽臺(tái)和窗體的表現(xiàn)上，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié)，局部采用變化，力求新穎、實(shí)用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺；另外，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料、新工藝的運(yùn)用，盡量避免市場(chǎng)上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病，尋求獨(dú)到將是我產(chǎn)品設(shè)計(jì)的第一原則。

　　第三章：項(xiàng)目營銷總體戰(zhàn)略構(gòu)想

　　營銷，從本質(zhì)上講，是產(chǎn)品個(gè)性化的最大張揚(yáng)。

　　實(shí)踐證明，抓住產(chǎn)品獨(dú)有的特征，進(jìn)行最強(qiáng)有力的差異性宣傳，是實(shí)現(xiàn)銷售利潤最大化的根本法寶。

　　該項(xiàng)目獨(dú)有的特征是：

　　1、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場(chǎng)——工人體育場(chǎng)，這是一個(gè)市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂、大型演出于一體的場(chǎng)館；此外，還有一個(gè)綜合性的室內(nèi)工人體育館。

　　2、緊鄰生活在北京這樣一個(gè)內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個(gè)海洋生活縮影的水晶宮——富國海底世界。這兩個(gè)所在是全北京崇尚健康生活，維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。

　　緊緊抓住這一其他項(xiàng)目所不及的差異性特征，喊出“運(yùn)動(dòng)就在家門口，健康生活每一天”的響亮口號(hào)，進(jìn)行主題概念的演繹升華，提出“泛會(huì)所”的概念：“成人會(huì)所在工體，兒童會(huì)所在海底”，把“足球運(yùn)動(dòng)與國安主場(chǎng)”的熱點(diǎn)以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動(dòng)結(jié)合起來進(jìn)行操作，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響度和美譽(yù)度；通過金牌的物業(yè)管理服務(wù)，把健康居住和家居辦公、投資理財(cái)有機(jī)結(jié)合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。不足400套住房在1000多萬人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問題。

　　總之，“運(yùn)動(dòng)·健康”是該項(xiàng)目唯一可以在最短時(shí)間內(nèi)形成影響力的著眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)，也是最容易演繹的時(shí)代話題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實(shí)惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一。

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