(推薦)房產策劃5篇
房產策劃 篇1
一、活動主題：
1 浪漫七夕，相邀美麗
2 浪漫滿屋，幸福七夕
二、活動背景
每年農歷七月初七這一天是我國漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié)。因為此日活動的主要參與者是少女，而節(jié)日活動的內容又是以乞巧為主，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”、“女兒節(jié)”。七夕節(jié)是我國傳統(tǒng)節(jié)日中最具浪漫色彩的一個節(jié)日，也是過去姑娘們最為重視的日子。
人們傳說在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會時的脈脈情話。女孩們在這個充滿浪漫氣息的晚上，對著天空的朗朗明月，擺上時令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配。
三、活動目的
1營造浪漫的節(jié)日氣氛，增加客戶對企業(yè)的認同;
2真誠回饋客戶，同時挖掘潛在客戶，提升顧客的品牌忠誠度;
3 提升XX地產的知名度，營造良好的企業(yè)形象;
4 與威海美容機構合作，讓新老客戶享受浪漫的同時，體驗健康美麗;
四、 活動亮點
1 七夕佳節(jié)，節(jié)日購房大優(yōu)惠;
2 搭建鮮花拱門，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣，地毯兩側有落地鮮花，讓前來參與活動的新老顧客感受“鵲橋幽會”的浪漫氛圍;
3 與威海美容機構-伊麗莎白美容機構合作，為到場的講授美麗健康的秘訣;
4 活動簽到時，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花，及由伊麗莎白美容機構提供的美容體驗券一張;
5 現場好禮送不停，凡參與活動的每對情侶、夫妻，將獲得一張抽獎券，有機會抽取大獎;
6 現場精彩互動小游戲，為現場情侶、夫妻提供一次愛的體驗，見證愛的默契;
7 小提琴暖場，營造溫馨浪漫氛圍;
五、活動要素
活動時間：20xx年8月9日
活動地點：XX地產售樓部
邀約人數：100人左右
邀約對象：(情侶、夫妻)老客戶、潛在客戶、伊麗莎白VIP客戶等
活動形式：健康美麗養(yǎng)生座談會+現場互動+節(jié)日優(yōu)惠促銷
六、活動流程
房產七夕活動策劃方案
一、活動目的：
1. 利用節(jié)日期間提升項目上客率，增強現場人氣;
2. 適時推出優(yōu)惠活動，從而達到促進銷售的效果;
3. 維護老客戶關系，樹立項目良好口碑，最終達到通過口碑傳播促進項目銷售的目的;
4. 解決銷售上前期積累的少量1#、3#、5#號樓的意向客戶(這部分客戶有購房需求，但遲遲有沒下定) ;
5. 增加微信的關注量，為后期的微信營銷做積累;
6. 推廣項目的知名度，為金九銀十做準備，每周一個暖場活動，持續(xù)性，為后期推送正價房源做基礎鋪墊;
二、活動主題：“浪漫滿屋，幸福七夕，情定融匯·麗景灣”房地產七夕活動方案三、活動時間：20xx年8月20日——9月3日
四、優(yōu)惠模式：(2#號樓的周年慶特價房不參與任何優(yōu)惠)
1. 活動期間購房購房送裝修基金(7777元)，并可以沖抵首付款;
2. 七夕當天購房的年輕情侶(包括已婚)，可享受浪漫麗景灣大禮包一套，包括高檔的婚紗攝影(3000元)一套、雙人浪漫蜜月旅行(3000元)、高檔床上用品三件套(3000元);(僅限七夕節(jié)當天)
3. 七夕當天到訪的'年輕情侶(包括已婚)可獲贈玫瑰花一束;(僅限七夕節(jié)當天)
4. 七夕當天的到訪客戶均可參與現場活動，可獲贈精美禮品;
五、活動項目：(到訪客戶均需掃二維碼發(fā)送朋友圈參與)
1. 七夕節(jié)節(jié)點，推出七套浪漫婚房即可享受當日所有的活動及優(yōu)惠;
2. 外場活動：(有節(jié)日特點，引人眼球，送愛送祝福)
雇年輕人舉著二維碼牌在縣城大街上派送單朵玫瑰花，掃二維碼發(fā)朋友圈者均可領取;(最好是請活動公司出人配合)
3. 現場活動：(有節(jié)日氛圍，年輕人喜歡的)插花;現場免費教授玫瑰插花，送給親密愛人。(請活動公司舉辦)
六、現場包裝(簡單，又能體現節(jié)日氛圍)
1、門口彩虹門
2、門口“氣球”粘門框
3、接待前臺、談判桌擺放玫瑰花
七、告知方式：
1. 售樓員電話告知(針對前期積累意向客戶);
2. 網絡宣傳(微信、貼吧和論壇);
3. 電視字幕;
4. 外場活動;
八、要點補充：
1. 當日來訪效果預估：以風箏節(jié)活動對比。邀約老客戶參與，15組以上;派送玫瑰等推廣帶來客戶10組以上;自然來訪預計3組以上;
2. 以伊川樓盤成交情況來看，七夕當日成交套數不是主要的目的，項目的知名度推廣以及對推出正價房源的切入點為活動的要點，對金九銀十的鋪墊意義更為巨大。
3. 活動支出預估：10000元插花3000元;大街派送人員10名20xx元;物品費用3500元;
滾動字幕：你敢愛，我敢送，到訪送驚喜。有了家，有了房，不用喜鵲來幫忙，七套特惠浪漫婚房，情定融匯·麗景灣，共筑愛的鵲橋，相約七夕：濱河大道與景藝路交叉口麗景灣銷售中心，牽線：XXXXX
房產策劃 篇2
我于XX年8月30日進入公司，在營銷策劃部從事文案工作。在營銷策劃部經理紀、主管的領導和幫助下，我對公司各項規(guī)章制度和辦事流程有了清楚地了解，也從部門領導和其他同事身上學到了很多新的知識，我的工作能力也由此得到很大提高。
進入公司一個多月時間里，我主要負責公司文案撰寫和與武漢青銅騎士廣告公司的日常聯(lián)絡工作。在公司各部門領導的正確指導和各部門同事的密切配合下，我能按時優(yōu)質完成領導布置的各項工作，同時積極督促武漢青銅騎士廣告公司按時完成各項設計文稿和圖片，保證了公司各項宣傳推廣活動的順利進行。
除了公司的日常工作，我參與了9月10日“教師節(jié)感恩嘉年華”和10月2日——4日的`XX年“家在武漢”洪山廣場房展會等兩次大型公司活動。在活動的前期準備和后期展示期間，我充分發(fā)揮主觀能動性，積極提供有效建議和意見，主動按時優(yōu)質完成公司和部門領導安排的各項工作，為活動的順利進行作出了自己的貢獻。
面對即將開展的美加·湖濱新城二期工程，公司前期必將開展各項大型戶外推廣活動，同時也會積極參加各類房地產交易會，以提升品牌形象，促進樓盤銷售。通過前期參與的各項大型活動，我覺得公司在大型展示活動上應做好相關準備和考察工作，具體建議如下：
1、公司在繼續(xù)刊登報版廣告，樹立樓盤和公司形象的同時，可以積極參與目前舉辦的各類室內外房展會，以促進一期剩余樓盤銷售和二期樓盤預售。
2、如參加室外房展會，事先應仔細觀察布展場地。特別要注意天氣情況和風口位置，布展時應避開風口，以免吹壞噴繪。天氣如有變化，也應提前做好防雨用具等準備工作。
3、參展展架外形應事先做出效果圖，如有可能可請搭展公司事先設計展架外形，以便公司參考，確定最佳外形。再由廣告公司根據展架外形需要，設計相應噴繪圖案。
4、參展所需相關布展裝備，如遮陽傘、足夠數量的桌椅板凳、各種類型的房模、整體規(guī)劃模型和音響設備、宣傳片都應提前備齊，以便現場布展。
5、目前市民大多愛貪小便宜，通過登記發(fā)送小禮品，可迅速積聚人氣，并獲得大量顧客信息，以便日后銷售需要。如有可能，公司可事先準備帶有公司或樓盤標志的免費小禮品若干，以便當天在現場發(fā)放。
6、免費看房專車發(fā)車至少應安排兩輛車，而且班次應該盡可能密集，只要有市民需要看房，就應馬上發(fā)車。到現場后車輛應迅速返回，不要長久停留一處。
房產策劃 篇3
�、俾殑彰Q：策劃助理
②直接上級：策劃部經理
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◆負責有關市場策劃方案、廣告策劃案的撰寫。
◆負責監(jiān)督有關租售計劃的實施和總結分析。
◆搜集有關鋪位、寫字樓招租、房地產銷售市場信息，并分類整理成檔。
◆協(xié)助經理制定本部門的.月、季、年度的工作計劃和總結分析。
◆負責相關市場推廣資金計劃，監(jiān)督并作總結分析。
◆負責監(jiān)督、指導策劃文案的工作。
◆完成經理交待的臨時任務。
房產策劃 篇4
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場分析
一、婁底市房地產市產基本狀況
(一)20xx年以來房地產開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產企業(yè)的開發(fā)產生不利的影響。
二是房地產企業(yè)素質良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%;開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%;開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發(fā)企業(yè)主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產開發(fā)企業(yè)信貸政策調整，房地產貸款由開發(fā)性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發(fā)展，從而影響整個房地產業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產業(yè)具有巨大的現實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業(yè)支撐，首先需要房地產業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的`住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業(yè)特別是商業(yè)地產的發(fā)展。
三、婁底市同類產品調查統(tǒng)計
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈�，F將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢�？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農貿綜合市場為主。
城西農貿綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農貿綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經營規(guī)模大型化、經營手段現代化、經營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
國貿商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
四、消費者分析
根據《婁底房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區(qū)地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協(xié)調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網球場、圖書館、棋*室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等);
b、物業(yè)公司應與小區(qū)內住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
第二節(jié) “站前廣場”項目分析
一、 項目優(yōu)勢分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。
2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿城為主，該地區(qū)已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業(yè)寫字樓更少。
二、 項目劣勢分析
1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成�，F在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三、競爭對手分析
第三節(jié) 推廣策略界定
一、目標消費群界定
從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發(fā)，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：
1 目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經濟能力較強的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
房產策劃 篇5
一、前言
二、物業(yè)概述
三、目標購房群
四、營銷阻礙及對策
五、形象定位
六、廣告宣傳
七、費用預算
八、專業(yè)精神和職業(yè)水準將為您帶來不一樣的效果
前言
一、太原樓市分析
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項目物業(yè)概述（略）
三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足
優(yōu)勢：
1、位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
2、區(qū)內康體、娛樂、休閑設施一應俱全
室外設施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊
3、小戶型
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
1、環(huán)境建設缺乏吸引性景觀
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣；不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
2、物業(yè)管理缺乏特色服務
物業(yè)管理方面未能根據目標購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務，使花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
四、目標購房群
1、年齡在——歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人
家庭構成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在——歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時尚、享受在北城工作的'管理者或小私營業(yè)主
家庭構成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項目物業(yè)營銷阻礙及對策
阻礙：
1、花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
2、區(qū)內商鋪經營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策：
1、把區(qū)內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
2、商鋪經營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內人氣，促進商鋪的經營和銷售；
二、根據區(qū)內居民的職業(yè)特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
——花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生
花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特別服務
享受都市繁華
享受至尊榮譽
七、兩點整體建議
1、建廣場和寓意噴泉
針對花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建廣場和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。
試想：當夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠遠的看到廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
如此一來，一方面能夠增加花園的吸引性，提高花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內居民的榮譽感。
2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務
花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故花園在物業(yè)管理方面可以根據居民的實際需要提供xx送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強花園對目標購房群的吸引力。
八、廣告宣傳
花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：
1、盡竭傳達花園的優(yōu)勢與賣點；
2、盡快樹立起花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；
3、直接促進花園的銷售。
基于以上三個目的和太原房地產市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。
在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達花園的優(yōu)勢與賣點；
在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現場直接促進樓盤的銷售。
廣告切入期（——個月）
1、報紙軟文章
主題：輝煌人生，超凡享受
——記“我”為什么選擇花園
主題：事業(yè)生活輕松把握
——記花園特別的家政服務
2、系列報紙硬廣告
主題：輝煌人生，超凡享受
——這里離購物休閑廣場只有分鐘
主題：輝煌人生，超凡享受
——家里面的娛樂休閑
主題：輝煌人生，超凡享受
——廣場就是我們家的后花園
3、網絡宣傳同樣突出相應的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風險，同時保證廣告的宣傳效果。
廣告發(fā)展期（一個月）
4、報紙
從各個側面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。
5、電視
配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設計、工程質量、開發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發(fā)商的良好口碑。
6、電臺
通過電臺配合搜房網的購房者俱樂部活動和配合項目的形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。
7、單張
通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。
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