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房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
隨著社會(huì)不斷地進(jìn)步,我們使用報(bào)告的情況越來(lái)越多,報(bào)告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。我們應(yīng)當(dāng)如何寫報(bào)告呢?下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1
xxxxxxxxx:
承蒙委托,對(duì)位于的**房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的,遵循評(píng)估原則,按照評(píng)估工作程序,利用科學(xué)的評(píng)估方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算,并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素,確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的評(píng)估結(jié)果如下:
一、評(píng)估對(duì)象
評(píng)估對(duì)象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲,評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓,證載用途為商品房,本次評(píng)估評(píng)估對(duì)象1個(gè),實(shí)例2個(gè)。
在評(píng)估時(shí)點(diǎn),評(píng)估對(duì)象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。
二、評(píng)估時(shí)點(diǎn)
20xx年1月1日
三、估評(píng)目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。
四、評(píng)估結(jié)果
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的,遵循評(píng)估原則,按照評(píng)估工作程序,利用科學(xué)的評(píng)估方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的.基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算,并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素,確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的價(jià)值結(jié)果為:
房產(chǎn)租金:光華陽(yáng)光水城—人民幣895元整
華宇西城麗景—人民幣1048元整
俊峰龍鳳云洲—人民幣1081元整
大寫:光華陽(yáng)光水城—人民幣捌佰玖拾伍圓整
華宇西城麗景—人民幣壹仟零肆拾捌圓整
俊峰龍鳳云洲—人民幣壹千零捌拾壹圓整
我們鄭重聲明:
1、我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受到本評(píng)估報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 50291—1999)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析,形成意見(jiàn)和結(jié)論,撰寫本評(píng)估報(bào)告。
5、評(píng)估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢(mèng)娜、王屹鳳已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,對(duì)其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評(píng)估,但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。
6、本報(bào)告評(píng)估結(jié)果僅作為委托方在本次評(píng)估目的下使用,不得做其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供,也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。
姓名簽字
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2
一、 委估項(xiàng)目
***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目
二、 委托方
名稱:***公司
地址:***
三、 估價(jià)方
名稱:***房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
地址:***
證書號(hào):*** 資質(zhì)等級(jí):***
法定代表人:***
四、估價(jià)對(duì)象概況
估價(jià)對(duì)象位于***,其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司,建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢,1-5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于20xx年,于20xx年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號(hào)碼為***。
副樓一幢,1-3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于20xx年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號(hào)碼為***。
五、估價(jià)目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20xx年8月15日
七、價(jià)值定義
采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
八、估價(jià)原則
本次評(píng)估在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀、科學(xué)原則的前提下,還應(yīng)依據(jù)如下原則:
1. 合法原則,以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則,以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則,要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的`客觀合理價(jià)格。
九、估價(jià)依據(jù)
1. 委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2. 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
3. 國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。
4. 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、估價(jià)方法
估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn),同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少,無(wú)法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性,因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。
十一、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,采用科學(xué)的方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密、細(xì)致的測(cè)算,確定該估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整(¥2265.34萬(wàn)元)。
十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下,將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價(jià)對(duì)象的通用性一般,具有可分割使用性,整體價(jià)值大,變現(xiàn)所需時(shí)間長(zhǎng),在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí),最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格范圍為:估價(jià)結(jié)果±10%,變現(xiàn)時(shí)涉及以下稅費(fèi):
、僦薪榉⻊(wù)費(fèi):5%--6%
、谄醵悾4%
、蹱I(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:5.5%
、芩枚悾20%
、葸^(guò)戶手續(xù)費(fèi):2%左右
、抻』ǘ悾0.5‰
、咂渌M(fèi)用
十三、估價(jià)人員
*** 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)號(hào):***
*** 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)號(hào):***
十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間
20xxx年8月12日—***
十五、估價(jià)報(bào)告有效期限
本估價(jià)報(bào)告有效期為自報(bào)告出具之日起壹年,即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3
評(píng)估聲明
一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中,遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,恪守了獨(dú)立、客觀和公正的原則。
根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中掌握的事實(shí),評(píng)估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是客觀、真實(shí)的。
我們的分析、判斷和推論,以及出具的評(píng)估報(bào)告遵循了資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。
二、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象無(wú)利益關(guān)系,與相關(guān)當(dāng)事方無(wú)利益關(guān)系,對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。
三、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查;我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注,對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn),但無(wú)法對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證;我們已提請(qǐng)企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求,并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了披露。
四、我們具備評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。
五、我們對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見(jiàn),是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù),不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
我們不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事方?jīng)Q策的責(zé)任。
六、我們出具的評(píng)估報(bào)告及其所披露的評(píng)估結(jié)論僅限于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途、評(píng)估報(bào)告使用者,并在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用,因使用不當(dāng)造成的后果與我們無(wú)關(guān)。
七、我們?cè)谠u(píng)估過(guò)程中沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜,以及特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響,也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
我們對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé)任。
八、我們對(duì)在已實(shí)施的評(píng)估過(guò)程中不能獲悉的評(píng)估對(duì)象和相關(guān)當(dāng)事方可能存在的瑕疵項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論不承擔(dān)責(zé)任。
一、基本概況
估價(jià)對(duì)象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團(tuán)10棟4xx,結(jié)構(gòu)為鋼混,建筑面積112.39平方米,設(shè)計(jì)用途為居住用房,土地使用權(quán)終止日期為20xx年8月3日。
二、評(píng)估目的
為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。
三、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日為20xx年11月3日。
四、估價(jià)依據(jù)
1、本次估價(jià)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)政策法規(guī)和文件。
2、評(píng)估相關(guān)的資料
《房屋所有權(quán)證》【房地證20xx字第H150602號(hào)】復(fù)印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。
五、估價(jià)原則
此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的一般性原則外,還遵循如下實(shí)操性原則。
1、合法原則
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途,容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求,即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。
估價(jià)對(duì)象已取得《房屋所有權(quán)證》,具備合法性。
2、最高最佳使用原則
在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。
房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響,兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí),房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮,而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。
估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住用房,以估價(jià)對(duì)象所在的位置分析,我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利,并以此為前提估價(jià)。
3、替代性原則
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致,這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。
本次評(píng)估中采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí),即是依據(jù)該原則。
通過(guò)調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例,以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀價(jià)格,確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的,因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn),同一項(xiàng)房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。
本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界定,均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的`狀況為準(zhǔn)。
5、謹(jǐn)慎原則
房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。
謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí),應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎,充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失,不高估公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值,不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。
經(jīng)調(diào)查,本估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款,并根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際交易情況和估價(jià)對(duì)象的租賃收益情況不高估市場(chǎng)價(jià)值。
六、估價(jià)方法
估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后,根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況,選取市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法。
七、估價(jià)過(guò)程
市場(chǎng)比較法:
=3.7%+3.3%=7%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率即長(zhǎng)期國(guó)債利率。
風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等綜合確定的。
1、交易情況修正系數(shù):abcd 屬于正常交易,不用調(diào)整。
2、交易日期修正系數(shù):abcd屬于正常交易,不用調(diào)整。
3、區(qū)域因素修正系數(shù):
區(qū)域因素修正:由于參照對(duì)象A,B與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū),區(qū)位因素不須作大的調(diào)整,稍有影響的是房屋所在樓層和面對(duì)的方向。
參照對(duì)象C,D與評(píng)估對(duì)象各種區(qū)位因素對(duì)比后,明顯高于參照對(duì)象。
1、土地使用年期修正
土地使用年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
=[1-1/(1+7%)47]/[1-1/(1+7%)48]
=0.9965
2、容積率修正
容積率、容積率修
待估房產(chǎn) 1.92 1
案例A 1.92 1
案例B 1.92 1
案例C 2.50 0.9368
案例D 2.50 0.9368
正系數(shù)
容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實(shí)例修正系數(shù) A、B容積率與待估房產(chǎn)相同,所以修正系數(shù)為1。
C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.9368 通過(guò)土地年期和容積率修正后的地價(jià):
案例A:4668.46×(600/596)×0.9965×1=4683.34 (元/m2) 案例B:4646.25×(600/597)×0.9965×1=4653.25 (元/m2)
案例C:4968.43×(600/602)×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2) 案例D:5xx8.43×(600/6xx)×0.9965×0.9368=4752.45(元/m2)
土地評(píng)估單價(jià)為:(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2) 土地評(píng)估總價(jià)為:112.39×4677.94=525753.68(元)
八、評(píng)估結(jié)論
建筑物面積:112.39平方米
房地產(chǎn)總價(jià):525753元
大寫金額:伍拾貳萬(wàn)玖仟柒佰伍拾叁元
單位價(jià)格:4677元/平方米 (貨幣種類:人民幣|元)
九、特別事項(xiàng)事項(xiàng)說(shuō)明
1、本報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起12個(gè)月有效。
2、在本報(bào)告有效期內(nèi),當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化幅度較大時(shí),或政策等其他影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素變化較大時(shí),估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。
3、本報(bào)告必須完整使用方為有效,對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失,由使用方負(fù)責(zé)。
十、評(píng)估報(bào)告提出日
本次評(píng)估報(bào)告提出日期為20xx年11月3日。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告4
福建中興資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司的委托,根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定,本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則,按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法,對(duì)福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申報(bào)待評(píng)估的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證,對(duì)委估資產(chǎn)和負(fù)債在二0xx年五月三十一日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下:
一、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
1、委托方:江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司
2、資產(chǎn)占有方:福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
3、福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司概況:福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登記成立,注冊(cè)號(hào)為3501001003841;公司住所:福州市臺(tái)江區(qū)五一中路88號(hào)平安大廈21A;
法定代表人:林中;注冊(cè)資本:人民幣壹仟萬(wàn)元整;企業(yè)類型:有限責(zé)任公司;經(jīng)營(yíng)范圍:房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、商品房銷售和出租。
二、評(píng)估目的
本次資產(chǎn)評(píng)估目的是為福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供作價(jià)參考。
三、評(píng)估范圍和對(duì)象
本次評(píng)估的范圍根據(jù)委托方的'委托,評(píng)估福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申報(bào)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。本次委托評(píng)估的資產(chǎn)調(diào)整后賬面值為66,125,412.16元,負(fù)債調(diào)整后賬面值45,513,131.58元,凈資產(chǎn)調(diào)整后賬面值20,612,280.58元。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是二○○五年五月三十一日,評(píng)估中所采用的價(jià)格均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的標(biāo)準(zhǔn)。
五、評(píng)估原則
本公司在本次評(píng)估工作過(guò)程中是遵循如下原則進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的。
(一)產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則
產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則即指資產(chǎn)評(píng)估是以被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提或假設(shè)前提,確定被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)行公允價(jià)值。
(二)資產(chǎn)評(píng)估的工作原則
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告5
一、工程概況:
工程名稱:山西琚豐高嶺土有限公司新建5號(hào)車間
工程地址:榆次工業(yè)園區(qū)
建設(shè)單位:山西琚豐高嶺土有限公司
設(shè)計(jì)單位:太原中晉建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所有限公司
監(jiān)理單位:晉中萊德發(fā)建設(shè)監(jiān)理有限公司
施工單位:晉中市九江通建設(shè)有限公司
分包單位:河南省建安防腐絕熱有限公司
本工程為山西琚豐高嶺土有限公司新建5號(hào)車間項(xiàng)目,單層門式鋼架鋼結(jié)構(gòu),檐高為10.71m,室內(nèi)外高差0.15m!0.000以下采用M10水漿砌筑機(jī)紅磚;±0.000以上采用M5混漿砌筑。,鋼筋級(jí)別為HPB235級(jí)綱、HPB335級(jí)綱,焊條為E43與E50型,鋼架、支撐、檁條、拉條、地腳螺栓等采用Q235B。鋼構(gòu)件底漆為紅丹防銹漆,再噴醇酸防銹漆,然后是醇酸調(diào)和漆總厚度室內(nèi)不小于125um,室外不小于150um。
二、監(jiān)理工作過(guò)程和成效的匯報(bào):
1、我監(jiān)理公司依法承攬山西琚豐高嶺土有限公司新建5號(hào)車間以后,項(xiàng)目部建立以總監(jiān)為核心的質(zhì)量保證體系,各專業(yè)監(jiān)理人員配備齊全,制定了崗位責(zé)任制并編制了工程監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理細(xì)則、見(jiàn)證取樣計(jì)劃、旁站監(jiān)理方案等,為項(xiàng)目監(jiān)理工作的順利開(kāi)展打下了良好的基礎(chǔ)。
2、項(xiàng)目監(jiān)理部嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范操作,認(rèn)真審批施工單位的施工組織設(shè)計(jì)及各專項(xiàng)方案,質(zhì)保保證體系,并提出監(jiān)理意見(jiàn);在具備開(kāi)工條件的前提下,審批了開(kāi)工報(bào)告,保證工程在合法、有序中開(kāi)工。
3、項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在施工過(guò)程中,嚴(yán)格按國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制性條文和設(shè)計(jì)文件監(jiān)理,嚴(yán)格執(zhí)行承包合同、工程報(bào)驗(yàn)制度、建筑材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)制度、見(jiàn)證取樣制度等;保證了工程所用材料合格,施工在驗(yàn)收合格的前提下有序進(jìn)行。
三、工程質(zhì)量評(píng)估依據(jù)、范圍、監(jiān)理對(duì)象:
1、國(guó)家及省市現(xiàn)行關(guān)于工程建設(shè)方面的條例、政策、文件、施工規(guī)范及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
2、設(shè)計(jì)圖紙與變更聯(lián)系單、業(yè)主聯(lián)系單、圖紙會(huì)審紀(jì)要、標(biāo)準(zhǔn)施工圖集等。
3、委托監(jiān)理合同及施工承包合同。
4、現(xiàn)行預(yù)算定額、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)及省市物價(jià)信息及業(yè)主書面確認(rèn)單價(jià)聯(lián)系單。
四、工程質(zhì)量評(píng)估方法:
1、施工企業(yè)項(xiàng)目專業(yè)質(zhì)量檢查員填寫檢驗(yàn)批的質(zhì)量驗(yàn)收記錄,專業(yè)監(jiān)理工程師組織項(xiàng)目專業(yè)質(zhì)量檢查員等進(jìn)行驗(yàn)收,符合要求后予以簽認(rèn)。
2、施工企業(yè)對(duì)分項(xiàng)工程質(zhì)量進(jìn)行自檢、填報(bào)分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)資料;
3、專業(yè)監(jiān)理工程師組織施工單位專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人對(duì)分項(xiàng)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)其報(bào)送的分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)資料進(jìn)行審核,符合要求后予以簽認(rèn)。
4、總監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目經(jīng)理和有關(guān)設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位負(fù)責(zé)人對(duì)分部工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收并填寫驗(yàn)收結(jié)論。
5、在分部工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定的基礎(chǔ)上,由總監(jiān)理工程師組織建設(shè)單位、施工單位和其他有關(guān)單位對(duì)單位工程鋼結(jié)構(gòu)分部進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收,根據(jù)各項(xiàng)評(píng)定資料匯總,最終提出工程質(zhì)量評(píng)定意見(jiàn),報(bào)工程參建各方組成的專家組確認(rèn)。
五、工程質(zhì)量評(píng)估內(nèi)容:
本工程在設(shè)計(jì)、施工單位配合下,為順利完成工程任務(wù),在確保工程質(zhì)量方面,我方采用“加強(qiáng)預(yù)控,三把關(guān)”的手段進(jìn)行監(jiān)理:
1、“加強(qiáng)預(yù)控”:即事先認(rèn)真審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)(方案)和專項(xiàng)施工方案,力爭(zhēng)將施工中的質(zhì)量隱患消除在事前控制中。
2、工程質(zhì)量監(jiān)督是整個(gè)監(jiān)理工作的重點(diǎn),工程項(xiàng)目監(jiān)理部從確保質(zhì)量著手,把好“人、物、過(guò)程”三關(guān):
⑴、首先對(duì)施工企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行必要的了解,要求其建立必要的'質(zhì)量保證體系、制定完善的施工管理制度、落實(shí)相應(yīng)的實(shí)施措施。
、、編制原材料取樣送檢計(jì)劃。嚴(yán)格把好原材料和半成品的進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)關(guān)及材料復(fù)試關(guān),以確保工程所用的材料能符合要求,為質(zhì)量的保證打下必要的基礎(chǔ)。為此要求施工單位在材料進(jìn)場(chǎng)后必須向監(jiān)理部審報(bào),專業(yè)監(jiān)理工程師到現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證取樣、封簽送檢、復(fù)試合格后方能應(yīng)用本工程。
、、編制施工階段旁站監(jiān)理方案。工程實(shí)施過(guò)程中,采取巡視、平行檢查,對(duì)隱蔽工程、重點(diǎn)結(jié)構(gòu)部位的施工,采取“全過(guò)程監(jiān)理”,嚴(yán)格各工序的自檢、專職檢查和隱蔽工程驗(yàn)收制度。對(duì)未經(jīng)監(jiān)理人員驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的工序,不得進(jìn)入下一道工序施工。
六、工程質(zhì)量保證資料:
1、施工組織設(shè)計(jì)1份,技術(shù)交底1份。
2、鋼結(jié)構(gòu)分部包含鋼構(gòu)件組裝、鋼構(gòu)件安裝、鋼構(gòu)件零部件加工、鋼結(jié)構(gòu)普通緊固件連接、高強(qiáng)度螺栓鏈接、鋼結(jié)構(gòu)防火涂料涂裝、鋼結(jié)構(gòu)防腐涂料涂裝、壓型金屬板屋面、屋面細(xì)部構(gòu)造共9個(gè)分項(xiàng)工程,10個(gè)檢驗(yàn)批。檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收均為合格。
3、進(jìn)場(chǎng)材料檢驗(yàn)情況
1)20xx年9月15日進(jìn)場(chǎng)構(gòu)配件GZ-1、GZ-2、KFZ、GL-1、GL-2、GL-3、GL-4、GL-5、DCL,均有產(chǎn)品出廠合格證及原材料質(zhì)量證明書。原材料包括熱軋鋼帶、碳結(jié)鋼帶、熱軋H型鋼、熱軋圓鋼、角鋼、焊接鋼管、焊劑、焊條、焊絲、鋼結(jié)構(gòu)用高強(qiáng)度大六角頭螺栓連接副、防火涂料、防銹漆,均勻合格證或產(chǎn)品質(zhì)量證明書。
2)共有4組檢驗(yàn)報(bào)告,高強(qiáng)度大六角頭螺栓連接副檢驗(yàn)報(bào)告、高強(qiáng)度螺栓連接摩擦面抗滑移系數(shù)檢驗(yàn)報(bào)告、超聲波無(wú)損檢測(cè)報(bào)告、地腳螺栓拉拔檢測(cè)報(bào)告,試驗(yàn)結(jié)果合格。
4、施工記錄
1)工程放線記錄1份,符合要求。
2)拼裝施工記錄2份,鋼梁柱、屋頂各一份,均符合施工規(guī)范要求。
3)螺栓連接施工記錄2份,均符合設(shè)計(jì)要求與規(guī)范規(guī)定。
4)焊接施工記錄3份,均符合設(shè)計(jì)要求與規(guī)范規(guī)定。
5)焊縫外觀質(zhì)量檢查記錄1份,屋面防水效果檢查記錄1份,地腳錨栓隱蔽驗(yàn)收記錄1份,均符合規(guī)要求。
6)材料進(jìn)場(chǎng)自檢記錄5份,均符合要求。
七、對(duì)本工程質(zhì)量的評(píng)估結(jié)論:
根據(jù)我項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員對(duì)鋼結(jié)構(gòu)分部的檢驗(yàn)批、分項(xiàng)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)理及跟蹤檢測(cè),經(jīng)預(yù)檢、整改,基本達(dá)到設(shè)計(jì)圖紙及規(guī)范要求的目標(biāo):
1、工程質(zhì)量控制資料完整并符合要求。
2、安全和功能檢驗(yàn)資料完整并符合要求。
3、工程觀感質(zhì)量符合要求。
根據(jù)《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50204-20xx,經(jīng)過(guò)綜合審評(píng),認(rèn)為山西琚豐高嶺土有限公司新建5號(hào)車間鋼結(jié)構(gòu)分部達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn),質(zhì)量等級(jí)評(píng)定為合格。
八、結(jié)論:
綜合以上情況,山西琚豐高嶺土有限公司新建5號(hào)車間質(zhì)量符合設(shè)計(jì)施工規(guī)范要求,評(píng)為合格。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6
一、委估項(xiàng)目
xxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目
二、委托方
名稱:xxx公司
地址:xxx
三、估價(jià)方
名稱:xxx房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
地址:xxx
證書號(hào):xxx資質(zhì)等級(jí):xxx
法定代表人:xxx
四、估價(jià)對(duì)象概況
估價(jià)對(duì)象位于xxx,其合法產(chǎn)權(quán)人為xxx公司,建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢,1—5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于20xx年,于20xx年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號(hào)碼為xxx。
副樓一幢,1—3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于20xx年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號(hào)碼為xxx。
五、估價(jià)目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20xx年8月15日
七、價(jià)值定義
采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
八、估價(jià)原則
本次評(píng)估在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀、科學(xué)原則的前提下,還應(yīng)依據(jù)如下原則:
1、合法原則,以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。
2、最高最佳使用原則,以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提。
3、替代原則,要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。
九、估價(jià)依據(jù)
1、委托方提供的資料
。1)委托書;
。2)委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
。3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
3、國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。
4、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、估價(jià)方法
估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn),同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少,無(wú)法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性,因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。
十一、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,采用科學(xué)的方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密、細(xì)致的.測(cè)算,確定該估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整(¥2265.34萬(wàn)元)。
十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下,將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價(jià)對(duì)象的通用性一般,具有可分割使用性,整體價(jià)值大,變現(xiàn)所需時(shí)間長(zhǎng),在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí),最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格范圍為:估價(jià)結(jié)果±10%,變現(xiàn)時(shí)涉及以下稅費(fèi):
①中介服務(wù)費(fèi):5%——6%
、谄醵悾4%
、蹱I(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:5.5%
、芩枚悾20%
⑤過(guò)戶手續(xù)費(fèi):2%左右
⑥印花稅:0.5‰
⑦其它費(fèi)用
十三、估價(jià)人員
xxx中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)號(hào):xxx
xxx中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)號(hào):xxx
十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間
20xx年8月12日—xxx
十五、估價(jià)報(bào)告有效期限
本估價(jià)報(bào)告有效期為自報(bào)告出具之日起壹年,即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告7
一、委托評(píng)估方
二、受托評(píng)估方
投行三班評(píng)估小組
三、評(píng)估對(duì)象
概況(包括實(shí)例房產(chǎn))
1、房產(chǎn)位置
2、房產(chǎn)現(xiàn)狀
根據(jù)委托方介紹及評(píng)估人員實(shí)地勘查,估價(jià)對(duì)象建筑物為鋼筋混凝土樓房,
建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下:
建筑物詳細(xì)列表
房產(chǎn)名稱
光華陽(yáng)光水城
華宇西城麗景
俊峰龍鳳云洲
性質(zhì)
商品房
商品房
商品房
戶型
一室一衛(wèi)
兩室一廳一衛(wèi)
兩室兩廳兩衛(wèi)
租金
850元/月
1100元/月
1200元/月
交通條件
209楊家坪——井口(中級(jí)車)、210菜園壩——白公館(中級(jí)車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級(jí)車)、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村(中級(jí)車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級(jí)車)、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水(中級(jí)車),與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場(chǎng)相距不過(guò)3分鐘車程
公交車228267881821808209途經(jīng)
210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經(jīng),距離三峽廣場(chǎng)只有三分鐘的車程
周邊環(huán)境
陽(yáng)光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū),重大科技園之內(nèi),臨近嘉陵江,西北部是著名的歌樂(lè)山風(fēng)景區(qū),地理位置得天獨(dú)厚,總建筑面積40萬(wàn)平方米,是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。
鄰近沙坪壩公園和歌樂(lè)山
小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合,綠化率高達(dá)43、89%,水系占到20%。主體為一個(gè)20000平方米的超寬中庭景觀,安排一軸、二池、三林、四廣場(chǎng),中央水系分為兩部分,一個(gè)近千平的游泳池,可暢游、可嬉戲,更是一道稀有的水景,延坡地向下,水系被分隔,水流變小成溪,形成疊水延伸至低處,生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦,經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的細(xì)心研究和對(duì)人們生活習(xí)慣的調(diào)查,俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計(jì)本著實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計(jì),從50平到120平,戶戶經(jīng)典,從簡(jiǎn)潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求,房型格局方正實(shí)用,戶型幾乎沒(méi)有浪費(fèi),每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景,無(wú)視線死角,享受20000方豪景中庭,從此視野無(wú)界限。盡可能將功能做細(xì)、做足,在細(xì)節(jié)處出彩。
地理位置
沙坪壩區(qū)楊公橋附近
楊梨路20號(hào)(原重慶燈泡廠原址)
該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)
商業(yè)區(qū)繁華程度
餐飲:家福火鍋(楊公橋店),重慶家福火鍋楊公橋店,農(nóng)老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦,購(gòu)物金樂(lè)連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽(yáng)店,家樂(lè)福超市三峽廣場(chǎng)步行街店,美家樂(lè)超市,大川花園農(nóng)貿(mào)超市
鄰近三峽廣場(chǎng)步行街(只有幾分鐘的車程)
購(gòu)物:國(guó)美電器立洋百貨王府井百貨
餐飲:兩江雙椒雞兩江風(fēng)情火鍋君之薇和喜火鍋
基礎(chǔ)設(shè)施
教育:沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué),市政設(shè)施:童家橋郵政支局、三角碑郵政所,中國(guó)工商銀行楊公橋分理處、中國(guó)信合楊公橋分社、中國(guó)工商銀行楊公橋分理處等
教育:68中南開(kāi)中學(xué)楊公橋小學(xué)重慶大學(xué)西南政法大學(xué),小區(qū)內(nèi)配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球臺(tái)、基本健身器材等
教育條件:重慶大學(xué)西南政法大學(xué)重師,醫(yī)院:西南醫(yī)院愛(ài)德華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī)院
銀行:招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行
評(píng)估對(duì)象土地開(kāi)發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓,宗地?nèi)“五通”(即:通路、通電、通上水、通下水、通信)。
四、評(píng)估目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2015年1月1日
六、價(jià)值定義
本次評(píng)估采用的.是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),評(píng)估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象于評(píng)估時(shí)點(diǎn)2015年1月1日的宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓,宗地?nèi)“五通”(即:通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場(chǎng)價(jià)值。
七、評(píng)估依據(jù)
1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程
。1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》;
。2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;
(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
2、受托評(píng)估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。
八、評(píng)估原則
1、合法原則
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。本報(bào)告遵守這一原則。
2、替代原則
具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間,會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng),使其價(jià)格相互牽制而趨于一致,因此,在房產(chǎn)評(píng)估中,可以通過(guò)對(duì)房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來(lái)評(píng)估租賃價(jià)格。
3、最高最佳使用原則
房產(chǎn)評(píng)估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報(bào)告是為委托評(píng)估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考依據(jù),因此以保持現(xiàn)狀為前提。
4、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的,房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性,它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,在不同的時(shí)點(diǎn)上,同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2022年5月2日。
九、評(píng)估方法
房產(chǎn)評(píng)估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及掌握的市場(chǎng)資料,在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分析,本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估,最后經(jīng)過(guò)綜合測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。
運(yùn)用市場(chǎng)比較法法求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)租賃價(jià)值,是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較,通過(guò)對(duì)比租賃交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的租賃價(jià)值。
十、區(qū)域因素修正
區(qū)域因素比較表
區(qū)域因素
實(shí)例一
實(shí)例二
評(píng)估對(duì)象
性質(zhì)
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交易情況
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交通條件
較好(100/101)
較好(100/101)
較好(100/101)
周邊環(huán)境
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
基礎(chǔ)設(shè)施
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
商業(yè)區(qū)繁華程度
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
合計(jì)
100/101
100/99
100/103
十一、個(gè)別因素修正
個(gè)別因素比較表
個(gè)別因素
實(shí)例一
實(shí)例二
評(píng)估對(duì)象
新舊程度
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
裝修程度
普通(100/99)
精裝(100/102)
精裝(100/102)
樓層
10(100/98)
16(100/102)
18(100/102)
配套設(shè)施(家電)
簡(jiǎn)單(100/99)
標(biāo)準(zhǔn)(100/101)
齊全(100/102)
其他個(gè)別因素
只能一人入住,室內(nèi)條件較簡(jiǎn)陋(100/98)
可合租,室內(nèi)條件較好(100/101)
可合租,室內(nèi)條件豪華(100/102)
合計(jì)
100/94
100/106
100/108
十二、評(píng)估結(jié)果
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的,遵循評(píng)估原則,按照評(píng)估工作程序,利用科學(xué)的評(píng)估方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算,并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素,確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)2015年1月1日的價(jià)值結(jié)果為:
房產(chǎn)租賃價(jià)格:人民幣1081元整
大寫:人民幣壹仟零捌拾壹圓整
評(píng)估結(jié)果匯總表
評(píng)估對(duì)象
租賃價(jià)值
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
十三、評(píng)估人員
姓名簽字
十四、評(píng)估作業(yè)日期
2011年4月28日
始2015年1月1日止。
十五、評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期
本報(bào)告的有效期,自出具報(bào)告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告8
一、評(píng)估說(shuō)明
(一)關(guān)于土地使用權(quán)W國(guó)用(20xx)字第157號(hào)的評(píng)估
1、委估物簡(jiǎn)介
該宗土地位于W市XX大道1542號(hào),北臨XX大道,東靠XX路,西面、北面均緊臨商場(chǎng)其他建筑物,地號(hào)E-03-17-08-02,無(wú)償劃撥,面積7,349.79㎡,屬商業(yè)三類用地,七通一平,地處XX區(qū)商業(yè)繁華地段,交通便利,基礎(chǔ)配套設(shè)施完善,周邊環(huán)境良好。
2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法
公式:待評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估值=基準(zhǔn)地價(jià)×?xí)r間因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×剩余使用年限修正數(shù)×容積率修正系數(shù)
(1)基準(zhǔn)地價(jià):依據(jù)W市土地管理局20xx年7月制定的商服用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖和評(píng)估規(guī)則的規(guī)定,該塊屬叁級(jí)地價(jià),其基準(zhǔn)地價(jià)為3,330元/㎡。
(2)時(shí)間因素修正系數(shù):通過(guò)對(duì)宗地所在區(qū)域20xx年以來(lái)地價(jià)變化的調(diào)查分析,從20xx年起至今,委估宗地所在區(qū)域地價(jià)上漲6%,即時(shí)間因素修正系數(shù)為1.06。
(3)個(gè)別因素修正系數(shù)
個(gè)別因素標(biāo)準(zhǔn)值因素狀況評(píng)分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢(shì)1平坦1.2地質(zhì)1一般0.8一般1合適1臨街深度1寬1進(jìn)深度1一般1合計(jì)77.2,個(gè)別因素修正系數(shù)=7.2÷7=1.03
(4)剩余年限修正系數(shù):該地屬無(wú)償劃撥,取修正系數(shù)為1。
(5)容積率修正系數(shù):該宗地容積率較高,取修正系數(shù)為1.36。
(6)土地單價(jià)評(píng)估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡
(7)土地總價(jià)評(píng)估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元
3、重置成本法
公式:土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地出讓金
(1)土地取得費(fèi):
A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi):該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主,通過(guò)對(duì)近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查,目前年產(chǎn)值為4,500元/畝,按照土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計(jì)算,即4,500×30=135,000元/畝。
B.青苗補(bǔ)償費(fèi):根據(jù)《土地管理法》和W征字(1995)001號(hào)文件規(guī)定,青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季補(bǔ)償,即1,500元/畝。
C.土地管理費(fèi):依照W價(jià)房地字(1995)44號(hào),按土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)收取2.6%的土地管理費(fèi)。
土地管理費(fèi)=(135000+1500)×2.6%=3,549元/畝
D.耕地占用稅:依照W政(1987)98號(hào)文件規(guī)定,取耕地占用稅為10元/㎡(6,667元/畝)。
E.新菜地開(kāi)發(fā)基金:依照W政(1994)30號(hào)文件規(guī)定,取新菜地開(kāi)發(fā)基金為60,000元/畝。
F.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi):依照W價(jià)房地字(1996)403號(hào)文件規(guī)定,按征地費(fèi)用的2%計(jì)取不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。
不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/畝
G.土地取得費(fèi)=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/㎡
(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
A.城市基礎(chǔ)設(shè)施80元/㎡
B.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)22元/㎡
C.公共消防設(shè)施配套費(fèi)3元/㎡
D.人防易地建設(shè)費(fèi)14元/㎡
E.城市規(guī)劃管理費(fèi)1元/㎡
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=80+22+3+14+1=120元/㎡
(3)投資利息:土地開(kāi)發(fā)期為2年,利率取6%
土地取得費(fèi)利息=315.97×[(1+6%)2-1]=39.05元/㎡
土地開(kāi)發(fā)利息=120×[(1+6%)-1]=7.2元/㎡
投資利息=39.05+7.2=46.25元/㎡
(4)投資利潤(rùn):根據(jù)待估宗地所在區(qū)位,取投資利潤(rùn)20%。
投資利潤(rùn)=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡
(5)土地出讓金:依據(jù)W政(20xx)39號(hào)規(guī)定,該宗地屬商業(yè)三級(jí)地段,其出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1,215元/㎡(40年),考慮該地容積率較高,取容積率修正系數(shù)2.99;則
土地出讓金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡
(6)土地單價(jià)評(píng)估值
=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85
=4,202.26元/㎡
(7)土地總價(jià)評(píng)估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元
4、委估宗地綜合評(píng)估值
評(píng)估值=(重置成本法評(píng)估值+基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估值)÷2
=(36,341,331+30,885,729)÷2
= 33,613,530元
(二)關(guān)于紅三樓的評(píng)估說(shuō)明
1、委估物的.概況
紅三樓位于XX區(qū)XX路西側(cè),北面與XX商場(chǎng)營(yíng)業(yè)大樓相鄰,框架六層,總建筑面積7590.36㎡,1997年建成并投入使用,房產(chǎn)權(quán)證號(hào)W房字第200205765號(hào),一至三層水磨石樓面,四至五層地面磚樓面,外墻鋁塑幕墻,頂棚吊頂,內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。
2、評(píng)估方法
紅三樓現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),采用市場(chǎng)比較法評(píng)估
(1)比較案例
取自20xx年7月8日W晨報(bào)6月份商務(wù)樓價(jià)格信息表
A 商住兩用 4000元/㎡ XX區(qū)
B 商住兩用 4000元/㎡ XX區(qū)
C 商住兩用 4300元/㎡ XX區(qū)
(2) 因素比較修正系數(shù)
委估房產(chǎn)與案例比較因素與內(nèi)容評(píng)估對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況100100100100交易時(shí)間100100100100區(qū)域因素距商業(yè)服務(wù)中心距離100979896距公共設(shè)施距離100989997道路狀況1009810097距對(duì)外交通設(shè)施的距離100103102102個(gè)別因素臨街位置100999998房屋構(gòu)造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設(shè)施100676767房屋成新率100125125125 (3)比準(zhǔn)價(jià)格
A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡
B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡
C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡
(4)評(píng)估單價(jià)的確定
評(píng)估單價(jià)=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡
(5)綜合整體土地容積率,設(shè)定容積率為3分?jǐn)偟牡貎r(jià)=土地單價(jià)÷容積率=4,204÷3=1,401元/㎡
(6)不含地價(jià)的評(píng)估單價(jià)=4,296-1,401=2,895元/㎡
(7)評(píng)估總價(jià)的確定
評(píng)估總價(jià)=7,590.36×2,895=21,974,092元
(三)各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值詳見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表
二、結(jié)論分析
委估資產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn),由于歷史原因,委估資產(chǎn)原有賬面成本不祥或未入賬,故本次評(píng)估無(wú)法結(jié)合委估資產(chǎn)原有賬面成本進(jìn)行結(jié)論分析。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告9
一、問(wèn)題
《資產(chǎn)評(píng)估法》施行以后,有關(guān)評(píng)估行政管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行機(jī)構(gòu)備案管理,不再實(shí)行機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可管理。那么,未進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的,其出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是否有效?應(yīng)由哪個(gè)部門認(rèn)定其效力問(wèn)題?
二、典型訴訟案例
在(20xx)執(zhí)申字第246號(hào)裁定中,最高人民法院認(rèn)為,雖然《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》(國(guó)務(wù)院令第412號(hào))已明確規(guī)定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負(fù)責(zé),但是,財(cái)政部確實(shí)也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),目前確系模糊問(wèn)題或存在部門沖突,有待于政府部門再行發(fā)文予以解決,人民法院不宜對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行審查認(rèn)定。換言之,人民法院在對(duì)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),應(yīng)當(dāng)委托專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),但是,對(duì)于已經(jīng)委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,人民法院不宜認(rèn)定為無(wú)效。
三、效力認(rèn)定問(wèn)題
最高院認(rèn)為,對(duì)于已經(jīng)委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,法院不宜認(rèn)定為無(wú)效。那么在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)由哪個(gè)評(píng)估行政管理部門對(duì)此進(jìn)行效力認(rèn)定呢?
《資產(chǎn)評(píng)估法》第七條規(guī)定,“國(guó)務(wù)院有關(guān)評(píng)估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,對(duì)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府有關(guān)評(píng)估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的評(píng)估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。”目前,我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、估價(jià),礦業(yè)權(quán)評(píng)估、保險(xiǎn)公估和舊機(jī)動(dòng)車評(píng)估等6種專業(yè)類別,其中資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別由財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)督管理。
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第86號(hào))第二條第二款的規(guī)定,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),涉及法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定由其他評(píng)估行政管理部門管理的,按照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的,則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理的問(wèn)題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定,未取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)或者超越資質(zhì)等級(jí)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)的,出具的估價(jià)報(bào)告無(wú)效,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告,責(zé)令限期改正。
綜上所述,未進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的,其出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無(wú)效,應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告10
一、委估項(xiàng)目
xxxxxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目
二、委托方
名稱:xxxxxx公司
xxxxxx
三、估價(jià)方
名稱:xxxxxx房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司xxxxxx
證書號(hào):xxxxxx資質(zhì)等級(jí):xxxxxx法定代表人:xxxxxx
四、估價(jià)對(duì)象概況
估價(jià)對(duì)象位于xxxxxx,其合法產(chǎn)權(quán)人為xxxxxx公司,建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢,1-5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于年,于20xx年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號(hào)碼為xxxxxx。
副樓一幢,1-3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號(hào)碼為xxxxxx。
五、估價(jià)目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20xx年8月15日
七、價(jià)值定義
采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
八、估價(jià)原則
本次評(píng)估在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀、科學(xué)原則的前提下,還應(yīng)依據(jù)如下原則:
1.合法原則,以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。 2.最高最佳使用原則,以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提。
3.替代原則,要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。
九、估價(jià)依據(jù)
1.委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; (3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2.國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。 3.國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。 4.估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。十、估價(jià)方法
估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn),同一供求圈內(nèi)的`整體成交案例極少,無(wú)法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性,因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。
十一、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,采用科學(xué)的方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密、細(xì)致的測(cè)算,確定該估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整(¥2265.34萬(wàn)元)。十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下,將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價(jià)對(duì)象的通用性一般,具有可分割使用性,整體價(jià)值大,變現(xiàn)所需時(shí)間長(zhǎng),在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí),最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格范圍為:估價(jià)結(jié)果10%,變現(xiàn)時(shí)涉及以下稅費(fèi):①中介服務(wù)費(fèi):5%--6%
、谄醵悾4%
、蹱I(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:5.5% ④所得稅:20%
、葸^(guò)戶手續(xù)費(fèi):2%左右
⑥印花稅:0.5
、咂渌M(fèi)用
十三、估價(jià)人員
xxxxxx 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào):xxxxxx
xxxxxx 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào):xxxxxx
十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間20xx年8月12日—xxxxxx
十五、估價(jià)報(bào)告有效期限
本估價(jià)報(bào)告有效期為自報(bào)告出具之日起壹年,即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告11
一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位):×××
二、估價(jià)目的:
拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估
三、估價(jià)日期:
20xx年四月八日到20xx年四月十五日
四、估價(jià)時(shí)間:
20xx年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價(jià)依據(jù)
1、中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》
2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
3、評(píng)估委托書:
4估價(jià)評(píng)估人員勘察了解的情況;
5、房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號(hào));
6、國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
六、估價(jià)原則:
本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開(kāi)原則的前提下,結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估物業(yè)具體情況,具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價(jià)方法:
根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況,本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對(duì)拆遷評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評(píng)估,至于部分無(wú)證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi),未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià),這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評(píng)估。
八、估價(jià)結(jié)果
本評(píng)估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù),根據(jù)估價(jià)的目的,遵循評(píng)估程序,采用科學(xué)的估價(jià)方法,在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密的測(cè)算,并結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估經(jīng)驗(yàn),經(jīng)計(jì)算拆遷評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為:
人民幣小寫:206247元
大寫:貳拾萬(wàn)陸仟貳佰肆拾柒元
九、評(píng)估價(jià)格有效期
本報(bào)告評(píng)估時(shí)效為半年,自20xx年四月十五日起生效。隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和評(píng)估對(duì)象自身情況發(fā)生變化,評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化,評(píng)估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
十、評(píng)估價(jià)格應(yīng)用范圍
該評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考,不做其它用途。
十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、估價(jià)假設(shè)條件
我們?cè)u(píng)估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià),及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)拆遷評(píng)估對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格,假設(shè):
。1)有自愿銷售的賣主和自愿購(gòu)買的買主;
。2)該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓;
。3)有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易,可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià);
。4)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
2、限制條件
(1)對(duì)于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù),均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù),對(duì)于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
。2)本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià),是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià),不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。
。3)未經(jīng)評(píng)估單位書面同意,本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用,本報(bào)告的解釋權(quán)歸評(píng)估單位所有。
十二、特別聲明
1、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
2、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
3、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析,形成意見(jiàn)和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告。
4、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,并對(duì)標(biāo)的.物現(xiàn)場(chǎng)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議,評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任,和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
5、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
估價(jià)分析說(shuō)明部分
一、估價(jià)物概況
本報(bào)告評(píng)估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(hào)的房地產(chǎn),房屋所有權(quán)屬于XXX,該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字XXXXX號(hào)),評(píng)估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
2、位置座落及環(huán)境狀況
評(píng)估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(hào)(XX號(hào)與XX交叉口),該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面,門前為我市主干道勝利路,屬新鄉(xiāng)市二級(jí)區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房,監(jiān)衛(wèi)河河道。評(píng)估房地產(chǎn)屬于正在出租的營(yíng)業(yè)性用房,地處新鄉(xiāng)市市級(jí)商業(yè)服務(wù),房屋利用率極高,是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場(chǎng)所。
3、建筑物基本狀況描述
評(píng)估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時(shí)間為1981年,目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,前墻粘貼古式仿磚瓷片,二層是前墻掛招牌,雙開(kāi)玻璃彈簧門,一層地面鋪設(shè)花崗巖地板,墻壁貼紋布,頂層為輕鋼龍骨吊頂,后為了經(jīng)營(yíng)方便設(shè)方格木棚,門框已經(jīng)裝飾修飾,并有磨砂單開(kāi)門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營(yíng)人的住所、屬于出租,地面鋪設(shè)普通地板磚,內(nèi)墻888涂料抹平,部分粘貼壁紙,空間經(jīng)磨砂玻璃隔開(kāi),予制過(guò)梁,現(xiàn)澆頂,二層設(shè)室外樓梯,由于該建筑物曾改造過(guò),為經(jīng)營(yíng)和使用方便,樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時(shí))經(jīng)評(píng)估人的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)及調(diào)查了解,評(píng)估房產(chǎn)北墻長(zhǎng)為8、35米,臨街前墻為6、45米,建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78、90平方米于該幢建筑物經(jīng)過(guò)二次裝修使用及維護(hù)情況較好,根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定,房屋成新率為九成新。
二、估價(jià)程序
1、專業(yè)人員組織評(píng)估小組,擬定評(píng)估工作方案。
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