房地產(chǎn)市場調(diào)查報告（通用20篇）

　　在生活中，報告的使用頻率呈上升趨勢，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。其實(shí)寫報告并沒有想象中那么難，下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)市場調(diào)查報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇1

　　一、總體概況

　　1、地理綜述：

　　濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照，地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達(dá)97.7%，人口自然增長率4.00‰，性別比104.3。據(jù)公安部門統(tǒng)計，全市20xx年末總?cè)丝?55.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬人。經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位。

　　2、基礎(chǔ)設(shè)施概況：

　　濰坊市鐵路、公路、機(jī)場、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)到14萬公里。全部開通了程控電話和國內(nèi)外直撥電話，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬。市區(qū)供水普及率達(dá)100%，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%。

　　3、城市經(jīng)濟(jì)綜述

　　(1)地區(qū)生產(chǎn)總值

　　濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級)，臨朐、昌樂2縣，共有152 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價格比上年增長16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元，增長0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元，增長20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元，增長21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元，增長16.1%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長0.03、11.74和4.73個百分點(diǎn)。按常住人口計算，人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元)，比上年增長16.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調(diào)整為12.31：58.15：29.54。

　　(2)居民收入

　　1)濰坊市人均GDP及增長情況

　　20xx年人均GDP達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元)，20xx年人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增長16.2%。

　　2)濰坊市人均可支配收入情況

　　城鄉(xiāng)居民收入增長明顯。據(jù)抽樣調(diào)查，20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增長14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元，增長15.1%。

　　4、城市建設(shè)規(guī)劃

　　中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”

　　1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);

　　2) “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);

　　3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。

　　4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。

　　5、未來城市規(guī)劃

　　(1)城市化與中心城市人口規(guī)模

　　根據(jù)人口綜合預(yù)測法，濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)20xx年將達(dá)到127萬人，20xx年將達(dá)到179萬人;人口發(fā)展策略方面，將實(shí)行“合理疏導(dǎo)，向心集聚;企業(yè)集中，擴(kuò)大就業(yè);制度保障，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則。

　　(2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟(jì) 提升綜合競爭力

　　近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達(dá)到13%，到20xx年GDP總量達(dá)到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實(shí)現(xiàn)16%，到20xx年GDP總規(guī)模達(dá)到800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33。

　　遠(yuǎn)期全市GDP年均增速為9%，到20xx年全市GDP達(dá)到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市GDP到遠(yuǎn)期年均增速為11%，到20xx年中心城市GDP規(guī)模達(dá)到2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5：55：40。

　　(3)濰坊城市用地

　　根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動城市用地增長的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。

　　規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

　　小結(jié)：近兩年來濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增長近1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長，說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。

　　二、調(diào)查內(nèi)容

　　1、調(diào)查時間：

　　20xx年7月21號、22號

　　2、調(diào)查區(qū)域：

　　以圍繞濰城區(qū)為主，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤展開調(diào)研。

　　3、調(diào)查對象：

　　面積在50畝以上，建筑面積在10萬平以上的樓盤等

　　4、調(diào)查目的：

　　了解濰坊市及擬投項(xiàng)目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境

　　三、目前房地產(chǎn)狀況調(diào)查

　　1、產(chǎn)品形態(tài)

　　單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，濰坊房地產(chǎn)市場還處于初級階段。很多產(chǎn)品還沒有在市場上出現(xiàn)，就目前市場上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場需求，產(chǎn)品升級還有一個過程。從建筑形態(tài)上來看，簡單的復(fù)制，借鑒的東西太多了。有個性，有標(biāo)志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過7月22號的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場建筑規(guī)劃設(shè)計的產(chǎn)品守舊，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的.提高，單體建筑往往做成板式，整個市場都是這種產(chǎn)品，沒有錯落感，形成不了好的視覺效果，也不利于社區(qū)景觀的營造。當(dāng)然在實(shí)際操作過程中，開發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動作用。

　　通過簡單統(tǒng)計，目前市區(qū)在售樓盤100多個，幾乎遍地開花，但沒有精品，同質(zhì)化，同樣化相當(dāng)嚴(yán)重，所有樓盤幾乎都是一樣，其價格也相差不大，差價主要顯示在地段差別上。目前市場上缺少兩極產(chǎn)品：

　　1、最差。低檔房，不是說品質(zhì)很差，而是價格要夠低。要讓單位職工和農(nóng)民買得起。

　　2、最好。當(dāng)然是說品質(zhì)、配套、房型、房價要質(zhì)優(yōu)價高。地段倒不是主要問題�？�文區(qū)有一個目前濰坊市場上比較高檔的樓盤，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般，主要是規(guī)模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計，在濰坊綠化作為樓盤賣點(diǎn)，不具有沖擊力度。在濰坊整個城市的綠化都是相當(dāng)不錯的，而且綠化比較容易做，綠樹成蔭，芳草萋萋滿眼都是。

　　2、市場需求量

　　任何行業(yè)的發(fā)展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在潛在需求，目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有關(guān)部門分析，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬人，這期間就有22萬人需要解決住房問題，按人均30計算，就需要660萬的住宅面積。

　　現(xiàn)有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個改善需求是60平米。

　　隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來一段時間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。

　　總體來說濰坊市房地產(chǎn)未來幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。

　　3、房地產(chǎn)價格

　　20xx年奎文、濰城、高新中心區(qū)，住宅的均價已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區(qū)域市場房價來看奎文區(qū)是房價領(lǐng)跑者，濰城區(qū)房價相對要低一些，但均價也到2800元/平米。給我的感覺是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的，蓋什么樣的就賣什么樣的，沒有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農(nóng)民的菜園里買青菜一樣，貨真價實(shí)當(dāng)然是沒有泡沫和水份，房價是合理的。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場總體是健康的。今年及今后一個時期內(nèi)，市區(qū)房價依然不會下降，房價穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢仍然不會改變。

　　據(jù)市房管局對市區(qū)89家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年以來的投資、開發(fā)建設(shè)及銷售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.3億元，同比增長44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長34.6%;商品房施工面積為345.5萬平方米，同比增長82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬平方米，同比增長80.1%;商品房新開工面積109.1萬平方米，同比增長19.95%，其中，新開工住房95.95萬平方米，同比增長26.06%;據(jù)統(tǒng)計，共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬平方米，同比增長61.7%;完成初始登記面積141.43萬平方米，同比增長24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬平方米，同比增長1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經(jīng)成為市場主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬平方米，房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)一步健康理性。

　　預(yù)計今后一段時間內(nèi)，如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒有大的變化，隨著市場主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增幅會有回落，但回落的幅度不會很大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，上半年，市區(qū)新建商品房銷售均價同比增長2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個百分點(diǎn)。

　　價格的上升，是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內(nèi)因方面，主要是由于成本的增加，必然導(dǎo)致價格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來，鋼材、建材價格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來，據(jù)估算，鋼材價格上漲了約50-60%，混凝土價格上漲約30%，水泥價格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費(fèi)用也有了大的提高。同時，新型建筑材料的運(yùn)用、小區(qū)環(huán)境的營造、配套設(shè)施的完善等等也都會推動房價的上漲。外因方面，是住房消費(fèi)的增長。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大，因拆遷而購房的居民較多;三是社會各類群體收入水平的提高，購買力增強(qiáng)。

　　各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，濰坊市房價盡管持續(xù)上升，但不會出現(xiàn)大起大落，房價總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時間內(nèi)，房價不會下降，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變，但上升會放緩。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇2

　　“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

　　近期，和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　我區(qū)近年的開發(fā)建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

　　今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：

　　從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

　　雖然今年年初開始，及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

　　自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在xx年分別同比上漲20.%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間；對房價上正快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

　　房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上正快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

　　房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　地方:

　　房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整�！耙跃幼�為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。

　　房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

　　房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。XX年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

　　從短期看，宏觀政策的'調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

　　但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

　　緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

　　適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

　　三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

　　總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長源看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

　　及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。

　　2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

　　3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

　　結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計劃。

　　4、合理引導(dǎo)住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇3

　　班級：電商0731

　　姓名：xxx

　　學(xué)號：xxx

　　目錄

　　一、調(diào)查說明

　　二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場需求狀況

　　三、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題

　　四、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

　　（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定

　�。ǘ�）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊

　　五、政策建議

　　（一）建立預(yù)警預(yù)報制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

　�。ǘ�）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

　�。ㄈ�）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。

　�。ㄋ模﹫猿质袌龌瘜�(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運(yùn)作。

　�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。

　�。�六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。

　�。ㄆ撸┐龠M(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇4

　　“只要去做，你就能得到�！焙芏喾康禺a(chǎn)項(xiàng)目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實(shí)世界里，所有經(jīng)濟(jì)上獲得成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都與其市場潛力密不可分。

　　房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動提供決策和實(shí)施的依據(jù)，不科學(xué)的市場分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場預(yù)期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風(fēng)險。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效性的途徑。

　　一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容

　　1、房地產(chǎn)市場分析的層次

　　房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。

　　區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：

　　是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。

　　專業(yè)房地產(chǎn)市場分析：

　　是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)�業(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對特定子市場的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計和預(yù)測。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。

　　項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析：

　　是在前兩個層次的基礎(chǔ)上，對特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競爭能力分析，預(yù)測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項(xiàng)目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進(jìn)行預(yù)測。它側(cè)重于項(xiàng)目競爭能力分析等內(nèi)容。

　　2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。

　　地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析：

　　是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢分析；地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機(jī)構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測。

　　區(qū)位分析：

　　是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時的主要分析內(nèi)容。它要對項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。

　　市場概況分析：

　　它包含對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的`未來趨勢分析；把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。找出影響計劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。

　　專業(yè)市場供求分析：

　　它包含根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域；細(xì)分市場，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場；分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口；將供需缺口最大的子市場確定為目標(biāo)子市場，具體求出目標(biāo)子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。

　　項(xiàng)目競爭分析：

　　它包含：分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征；根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；進(jìn)行競爭評價，確定目標(biāo)物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預(yù)測一定價格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側(cè)重點(diǎn)，即營銷建議、售價和租金預(yù)測、預(yù)測吸納量及吸納量計劃。當(dāng)然，每個市場分析不一定都包含所有的側(cè)重點(diǎn)。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項(xiàng)目及戶型，進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標(biāo)物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風(fēng)險來源。售價和租金預(yù)測是通過對比分析，總結(jié)競爭項(xiàng)目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預(yù)測。吸納量計劃是指研究地區(qū)、價格和市場份額間的關(guān)系，將項(xiàng)目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進(jìn)行分配。預(yù)測項(xiàng)目的吸納量及吸納量計劃。

　　敏感性分析：

　　測定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測定它閃在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下，允許變動的范圍。

　　二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點(diǎn)

　　在實(shí)際應(yīng)用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。

　　1、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，決策中最重要的問題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會的把握，它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，分析市場前景及項(xiàng)目租金預(yù)測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機(jī)會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項(xiàng)目汗發(fā)完成后有良好的市場需求。

　　2、項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場分析

　　房地嚴(yán)項(xiàng)目融資中要時項(xiàng)目進(jìn)行市場評估，以預(yù)測項(xiàng)目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評估項(xiàng)目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能國，作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)。

　　3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析

　　在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進(jìn)行市場定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場預(yù)期回報。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔(dān)保方及評級機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場前景分析，價為分析證券實(shí)際價值的參考，并為進(jìn)行證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)�？傊�，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場分析目的較復(fù)雜，它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報率。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析

　　房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設(shè)計或修訂投資策略，指導(dǎo)選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計劃、設(shè)計、品質(zhì)、定價、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持，制定合理的營銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)成功。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場可按納的售價和租金水平；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據(jù)此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強(qiáng)了企業(yè)的競爭能力，實(shí)時調(diào)整營銷策略。

　　5、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析

　　房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發(fā)項(xiàng)目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。

　　研究以上各類活動的特點(diǎn)，得出各類房地產(chǎn)活動所需市場分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)如表所示。

　　三、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑

　　1、影響房地產(chǎn)市場分析有效性的原因

　　通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)研究，本文認(rèn)為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達(dá)到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當(dāng)；第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個房地產(chǎn)市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生，都會導(dǎo)致市場分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。

　　2、提高房地戶市場分析有效性的途徑

　　總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的工作重點(diǎn)，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結(jié)論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數(shù)據(jù)有針對性，有兩個以上數(shù)據(jù)來源的比較；需求參數(shù)確定合理，對關(guān)鍵需求參數(shù)的變動趨勢有獨(dú)到的研究分析，而不是簡單采用了不變的參數(shù)來求算；預(yù)測需求時測定了細(xì)分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給；市場占有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結(jié)論明確，結(jié)論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結(jié)論所面對的不確定性。

　　房地產(chǎn)市場分析，是房產(chǎn)市場調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場的最根本的依據(jù)，是房產(chǎn)走向的導(dǎo)航標(biāo)！

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇5

　　第一部分：投資環(huán)境分析

　　1、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況

　　濟(jì)南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

　　濟(jì)南是中國東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準(zhǔn)的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。

　　濟(jì)南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹是柳樹，市花是荷花。

　　2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析

　　(1)宏觀經(jīng)濟(jì)概況

　　2004年，濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618.9億元，增長15.6%，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市.第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118.7億元，增長7.8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值742.4億元，增長19.8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值757.8億元，增長13.0%.

　　(2)銀行存款余額概況

　　濟(jì)南市是中國九大金融區(qū)之一，金融機(jī)構(gòu)門類齊全，運(yùn)營良好.到2004年底，全市各類銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元，比年初增長22.1%，全市貸款余額2830億元，增長10.8%.

　　(3)濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況

　　2004年，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元，增長9.0%;人均消費(fèi)性支出8581元，增長2.2%.農(nóng)民人均純收入4116元，增長13.7%;人均生活費(fèi)支出2543元，增長9.8%.城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高.城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費(fèi)發(fā)展迅速，人均休閑娛樂等服務(wù)支出800元，增長19.7%，占消費(fèi)性支出的比重9.3%，提高1.3個百分點(diǎn).城市人均住宅使用面積到達(dá)了19.5平方米，比上年末增加0.65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32.9平方米，增加0.4平方米.

　　(4)固定資產(chǎn)投資概況

　　2005年濟(jì)南全年全社會固定資產(chǎn)投資856.9億元，增長31.6%.在全社會固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資724.4億元，增長32.3%;農(nóng)村投資132.6億元，增長44.0%.房地產(chǎn)開發(fā)投資121.1億元，增長9.9%，其中:住宅投資96.2億元，增長10.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79.4%.

　　(5)建筑業(yè)

　　2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93.3億元，增長10.4%;實(shí)現(xiàn)利稅22億元，增長8.6%;全員勞動生產(chǎn)率(按當(dāng)年價全社會增加值計算)為13.03萬元/人，房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米.

　　2006年一季度，全市建筑業(yè)開局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48.2億元，同比增長7.8%.其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31.5億元，同比增長1.1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16.7億元，增長19.3%.

　　一季度，房屋建筑施工面積2026.2萬平方米，比去年同期增長13.2%.其中，新開工面積376.2萬平方米，同比增長34.7%.

　　一季度，完成竣工產(chǎn)值14.6億元，比去年同期增長33.9%，房屋建筑竣工面積39.4萬平方米，與去年持平.

　　綜合以上五方面，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況，作以下幾點(diǎn)分析：

　　(1)2005年濟(jì)南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。

　　(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟(jì)南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據(jù)證明，2005年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟(jì)南市排第二位，相對購買力水平中高。2005年，家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預(yù)示著未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。

　　(3)濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市，貧富差距大，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長、05年低幅調(diào)整后，正成為熱點(diǎn)。

　　(5)在與當(dāng)?shù)赝�行的接觸中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。

　　3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃

　　(1)中心城區(qū)總體布局。

　　中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團(tuán)組成。

　　A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。

　　●核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。

　　●白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。

　　●無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。

　　●文東為科研文教片區(qū)。

　　●千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。

　　B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。

　　C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間，以濟(jì)南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。

　　D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。

　　E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè)。

　　(2)公共設(shè)施布局

　　A、中心商務(wù)區(qū)。

　　在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。

　　B、市級商業(yè)中心。

　　在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。

　　C、省級行政辦公用地。

　　集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級行政辦公設(shè)施。

　　D、金融設(shè)施。

　　在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。

　　E、文化娛樂設(shè)施。

　　在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。

　　F、體育設(shè)施。

　　在臘山湖北新建市級體育中心。

　　G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

　　在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。

　　H、文科設(shè)施。

　　完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動場所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。

　　(3)濟(jì)南旅游資源開發(fā)。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴(kuò)展的格局。

　　A、古城旅游區(qū)。

　　主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。

　　B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。

　　主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。

　　C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。

　　主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。

　　D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。

　　主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。

　　E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。

　　主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。

　　(4)外聯(lián)交通

　　A、鐵路。

　　2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段(含黃河高速鐵路橋)，建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線，并引入濟(jì)南樞紐。

　　B、公路。

　　近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。

　　C、機(jī)場。

　　濟(jì)南(遙墻)機(jī)場擴(kuò)建為國內(nèi)口岸一級機(jī)場。新建5萬平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機(jī)場不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。

　　(5)城市交通。

　　總體框架：3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)

　　“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟(jì)齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。

　　“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青(青州)、濟(jì)青(青島)、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級公路。

　　“九縱”指二環(huán)西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。

　　“九橫”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。

　　4、濟(jì)南重大市政工程

　　(1)已建：

　　A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。

　　B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。

　　C、泉城廣場建成使用。

　　D、濟(jì)南機(jī)場主跑道投入使用。

　　(2)在建：

　　A、“藍(lán)天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達(dá)36%，綠地率31%。

　　B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

　　(3)規(guī)劃：詳見“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。

　　分析：從以上“3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)資料分析得出以下幾點(diǎn)：

　　A、對中心城區(qū)，采取強(qiáng)化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。

　　B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個片區(qū)的核心任務(wù)。

　　C、南部大力開發(fā)旅游資源，構(gòu)成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。

　　D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：

　　●北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。

　　●京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。

　　●順河高架路北延工程。

　　●歷山北路拓寬工程。

　　第二部分房地產(chǎn)市場分析

　　一、房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行狀況

　　由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動作用，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。

　　在一輪發(fā)展機(jī)遇面前，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強(qiáng)大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。

　　1、土地市場分析

　　2006年土地供應(yīng)狀況

　　根據(jù)濟(jì)南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計，濟(jì)南市市區(qū)目前能夠進(jìn)入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應(yīng)還不斷增加。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在必須時光內(nèi)造成明顯的供求矛盾。

　　2、房地產(chǎn)投資狀況分析

　　2006年投資預(yù)期

　　有關(guān)部門的信息顯示，濟(jì)南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開發(fā)投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設(shè)完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積300萬平方米。

　　3、商品房銷售狀況分析

　　截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為20.8萬平方米，同比增長33.3%。其中，住宅銷售建筑面積為18.4萬平方米，同比增長18.7%，占全部銷售面積的88.5%，下降10.9個百分點(diǎn)。2月末，我市商品房屋空置面積為38.5萬平方米，其中空置住宅34.同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤將面臨市場的考驗(yàn)。

　　4、商品房價格走勢

　　2006年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長18.3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價到達(dá)3500-4500元。市場出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。

　　5、經(jīng)濟(jì)適用房市場分析

　　據(jù)悉，濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個片區(qū)來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積15萬平方米，槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目7萬平方米，北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)7.7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也帶給良好的居住環(huán)境。

　　二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析

　　濟(jì)南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。

　　這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點(diǎn)。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。

　　針對濟(jì)南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規(guī)劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。

　　成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀(jì)城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現(xiàn)，越來越得到市場認(rèn)可。

　　大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團(tuán)開發(fā)的明珠國際商務(wù)港，投資前景看好。

　　濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟(jì)南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值得關(guān)注的板塊。

　　歷史及規(guī)劃因素構(gòu)成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點(diǎn)。

　　屬“南控”的濟(jì)南南部地區(qū)，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部，南部獲批準(zhǔn)開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間，位于濟(jì)南南部開發(fā)的陽光舜城、偉東新都、國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說明這一點(diǎn)。

　　東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應(yīng)的同時促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，仍是未來一段時光濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　第三部分2006年濟(jì)南住宅市場分析預(yù)測

　　2006年住宅市場預(yù)測

　　1、行業(yè)發(fā)展方面

　　計劃經(jīng)濟(jì)——改革開放——加入世貿(mào)組織，中國的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機(jī)遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場參與者的話語權(quán)在不斷加大，央行雖在總體監(jiān)控，但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場化程度的加深都會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用，推動市場不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展。

　　2、新增供應(yīng)量方面

　　05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠(yuǎn)來看，宏觀經(jīng)濟(jì)來方面，國家在抑制投資過熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出，解決國家一向以來有效需求不足的問題。進(jìn)入2006年3月份，濟(jì)南東西南北中都有大盤項(xiàng)目在啟動，在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項(xiàng)目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場、繡水如意國際商都等項(xiàng)目啟動發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)

　　3、產(chǎn)品種類方面

　　2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀(jì)廣場、嘉匯·環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場需求的多樣化。而10多個舊村改造項(xiàng)目及其它價格較低的項(xiàng)目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢。06年開發(fā)商應(yīng)注意市場細(xì)分，找準(zhǔn)客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。

　　4、居住品質(zhì)提高方面

　　在2006年新開工的項(xiàng)目中，技術(shù)含量、戶型設(shè)計、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營造等方面均有進(jìn)步，這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)保”大背景下濟(jì)南房地產(chǎn)市場的進(jìn)步。天泰太陽樹項(xiàng)目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設(shè)計等方面申請5項(xiàng)專利。

　　5、戶型及面積方面

　　市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易于理解。南部城區(qū)的狀況略有不一樣。詳見客戶群分析。

　　6、價格方面

　　目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也在增加，所以預(yù)計未來一段時光價格不會下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示必須規(guī)模的中低價房的開發(fā)，同時未來一段時光新增供應(yīng)量的增加，將會對濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。2006年前四個月，在售樓盤均價到達(dá)3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價4200元/平米，位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。

　　7、供應(yīng)分布方面

　　未來一段時光，南部將是06年住宅市場的焦點(diǎn)，隨著國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會我們能夠看出，南部新樓盤驟增，并且開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應(yīng)的同時促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，仍是未來一段時光濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　8、客戶群方面

　　(1)潛在購房者基本特征

　�、贊撛谫彿空叩哪挲g結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達(dá)73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的'年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選取、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求狀況。

　　②購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo)，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識隨著社會進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外，老年人消費(fèi)市場正日益擴(kuò)大，其消費(fèi)心理和消費(fèi)潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟(jì)南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費(fèi)力資源會比較充裕。

　�、蹪撛谫彿空咧芯哂写髮：捅究茖W(xué)歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學(xué)歷的人群，比例為17%，相應(yīng)的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。

　�、軡撛谫彿空叩墓ぷ鲉挝欢酁樗綘I企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。

　�、轁撛谫彿空叩闹饕�出行工具表現(xiàn)為公交車，所占比例為44%，相應(yīng)的，購房者對于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。

　　(2)潛在購房群體需求特征

　�、�79%的受訪者選取1～2年內(nèi)購房，打算一年內(nèi)購房的比例為38%，2年內(nèi)購房者比例為41%，選取2~3年內(nèi)購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由于拆遷的區(qū)域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導(dǎo)致購房計劃表現(xiàn)出相對集中的特征。

　�、跐撛谫彿空叩闹脴I(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16.2%，自有住房、房改房所占的比例為35.8%和30.2%，拆遷房所占的比例為9.3%。

　�、蹪撛谫彿空咧杏�40%選取在東部購房，選取南部區(qū)域的比例為22%，選取西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價格和工作方便。

　�、軡撛谫彿空邔�建筑形態(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn)，而對多層的需求則會由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移，購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。

　�、轁撛谫彿空呤走x的戶型結(jié)構(gòu)是平層，所占比例為50%，選取復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)為8%。

　�、逎�(jì)南市戶型需求綜合分析狀況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關(guān)分析證明，濟(jì)南市不一樣區(qū)域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選取市中區(qū)的購房者對三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁，南部區(qū)域內(nèi)對四室的需求較顯著，證明這兩個區(qū)域大戶型住宅較有市場。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。

　�、�80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流，比例高達(dá)39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶型需求比例為4%。

　　(3)潛在購房者的購買潛力分析

　�、偌彝ツ晔杖�?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受潛力就應(yīng)在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受潛力就應(yīng)在40~90萬之間。

　　②對價格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。

　�、蹖ψ≌�總價的承受力，以40萬元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約占到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據(jù)潛在購房者能夠承擔(dān)的總房款價格，細(xì)分不一樣購房群體的需求特征為：承擔(dān)總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛(wèi)。

　　(4)配套需求分析

　�、倬G化、超級市場、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套。潛在購房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場、學(xué)校/幼兒園和運(yùn)動場所。結(jié)合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強(qiáng)。

　�、跐撛谫彿空邔τ谟熊囄恍枨笈c無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價格主要集中于7萬元以下，比例為50%，其次為8萬元，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強(qiáng)，愿意支付的價格普遍較低，車位配比應(yīng)將當(dāng)前需求與未來城市發(fā)展相結(jié)合思考。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇6

　　調(diào)查撰稿:XXX

　　調(diào)查時間:X月X日---X月X日

　　調(diào)查對象:XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。

　　調(diào)查范圍：XX新城區(qū)區(qū)域

　　調(diào)查目的:通過對XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營銷提供戰(zhàn)略性依據(jù)，指導(dǎo)分析未來的走勢。

　　調(diào)查內(nèi)容:

　　一、摘要

　　目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個居住中心。

　　二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）

　　XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的.交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。

　　根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤：

　　1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設(shè)高級會所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷。

　　2、半島名邸：由XX光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達(dá)公交車站。

　　3、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運(yùn)動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。

　　四、在建樓盤：

　　1、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100～120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應(yīng)，安保自動化，還設(shè)有可視樓宇對講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。

　　2、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預(yù)計開盤價6200元/㎡左右。

　　3、四明春曉：由XX旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　五、調(diào)查定論

　　從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)２０xx年一個新的熱點(diǎn)，在這個熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點(diǎn)；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇7

　　一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

　　近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。

　　目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

　　總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

　　預(yù)計房屋價格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

　　xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點(diǎn);對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動了社會總體消費(fèi)的增長。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費(fèi)系數(shù)1.4計算，拉動其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計達(dá)到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

　　(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

　　1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

　　2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

　　3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制�？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費(fèi)的流失。

　　4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求。

　　5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

　　二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議

　　1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價格實(shí)行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

　　2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的'思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

　　3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[xx]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買�！濒斦�發(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx.3.22)，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件�！弊罱�建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

　　4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。

　　5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實(shí)施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

　　6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

　　7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇8

　　關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議�，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：

　　一、基本情況

　　近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。

　　XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

　　XX年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚(yáng)。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。

　　廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

　　二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

　　1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

　　5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的.比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

　　面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

　　三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

　　1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

　　2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

　　3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。XX年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇9

　　在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

　　然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的'意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

　　高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。

　　根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕�向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

　　生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

　　常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇10

　　20xx年西安市房地產(chǎn)市場在20xx年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢良好，商品房市場表現(xiàn)活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)快速增長，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少，

　　這一方面是因?yàn)?0xx年是國家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年，也是實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計劃的開局之年，隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個強(qiáng)勢上升期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持;20xx年來伴隨著國家金融政策的調(diào)控，開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過程。從資金來源上看：20xx年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。自有資金占總投資的40.78%，較20xx年該比例增加了4.36%，實(shí)際投資額較上年增長18.98%;借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個強(qiáng)勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡;另一方面由于國家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的.房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費(fèi)者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧�更具�?jīng)濟(jì)性。 未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速。

　　西安宏觀經(jīng)濟(jì)大勢向好

　　20xx年以來，西安國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，上半年經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)11.6，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.6億元，比去年同期增長3.4%，第二產(chǎn)業(yè)增加值149.5億元，同比增長15.5%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174.9億元，比去年同期增長9.3%，

　　到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元，同比增長30.31%。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長8.3%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734.52億元，比年初增長8.69%。

　　房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況

　　20xx年上半年，西安市商品房完成投資10.20億萬元，比去年同期增長20.73%。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0.69%，商服房類為18.30%，普通住宅類為61.64%，辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長117.67%、1.06%和5.4倍。

　　20xx年上半年西安市商品房施工面積94.04萬平方米，比去年同期增長44.84%;商品房竣工面積73.37萬平方米，比去年同期增長68.40%;商品房新開工面積20.45萬平方米，比去年同期增長25.54%。

　　從物業(yè)來看，公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5.83%、9.73%、70.64%、13.81%，比去年同期分別增長31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;

　　新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0.99%、24.73%、59.46%、14.82%，比去年同期分別增長一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

　　從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的31.61%;借貸資金48O19萬元，占總投資額的47.07%;預(yù)售資金21743萬元，占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來看，自有資金所占比例上升明顯，預(yù)售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢.

　　市場銷售

　　上半年，西安市商品房成交活躍，市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達(dá)90.37萬平方米，比去年同期增長了52.98%。其中售給個人的79.60萬平方米，占商品房銷售總面積的88.08%，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30.28億元，比去年同期增長82.94%。

　　20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會，為銷售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績，較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%;寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%;別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。

　　從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長趨勢，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯(lián)動，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應(yīng)地仍將會持續(xù)下去。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇11

　　今年以來，國家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn)，商品房銷售不斷上升，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　一、我市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低調(diào)整狀態(tài)。1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點(diǎn)上升近6個百分點(diǎn)，比第三季度上升1.1個百分點(diǎn)(如圖1)，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個百分點(diǎn)。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

　　略

　　(2)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及現(xiàn)狀；兩升一滴。隨著我市六個部門推進(jìn)新建設(shè)措施的出臺和銷售市場的持續(xù)升溫，市場供應(yīng)發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長規(guī)模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%；其中，居住面積241.7萬平方米，同比增長40.0%；辦公樓5萬平方米，同比增長143.2%；商業(yè)經(jīng)營場所25.5萬平方米，同比增長111.1%。

　　新開工面積293萬平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。

　　二、新房地產(chǎn)政策對市場的影響分析

　　1.新住房政策的累積效應(yīng)得到了進(jìn)一步的揭示。自去年第四季度以來，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政；今年以來，各部門在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各項(xiàng)政策措施，出臺了《關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)的政策》、《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》、《促進(jìn)新項(xiàng)目發(fā)展的政策措施》，同時增加金融支持服務(wù)，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調(diào)整為20%，將最高貸款額度從25萬元調(diào)整為35萬元，將最高貸款期限從20年調(diào)整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營業(yè)稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者都有好處，增強(qiáng)了信心，獲得了利益。從目前的情況來看，經(jīng)過幾個月的運(yùn)作，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的效果，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇起到了積極的作用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應(yīng)對市場變化。去年下半年后，針對房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)投資和商品房銷售持續(xù)下滑的新形勢，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和營銷策略，采取各種優(yōu)惠促銷措施，極大地激發(fā)了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情，交易量大幅增加。

　　三、目前值得注意的兩個問題

　　其次，高房價可能會對商品房銷售施加新的限制。隨著商品房銷售的快速增長，市場復(fù)蘇的跡象趨于明顯，一些開發(fā)企業(yè)和新建筑出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)報道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開始漲價，8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價”現(xiàn)象。從城市商品房平均成交價格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比增長17.62%。在市區(qū)，有價格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤，如地景藍(lán)灣、童淵、運(yùn)河一號大廈、江南一品、公園一號等，商品房的漲價幅度大大超過人民收入的增長，勢必對銷售形成新的約束。

　　四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

　　1.加快政策調(diào)整，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內(nèi)容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論和制定政策時，應(yīng)更加堅定地運(yùn)用市場導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)和企業(yè)的'發(fā)展提供寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)未來的繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

　　2.政府應(yīng)規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學(xué)地利用現(xiàn)有可開發(fā)土地。從規(guī)劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導(dǎo)和鼓勵社會投資，發(fā)展中小戶型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項(xiàng)目，增加廉租房、保障房建設(shè)，滿足廣大公民住房需求。過高的房價仍然是有效擴(kuò)大市場交易的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者還是買不起現(xiàn)在的房價，但實(shí)際上現(xiàn)在的房價還是蘊(yùn)含著很大的利潤。一方面，如果開發(fā)商愿意讓消費(fèi)者受益，兩者之間的需求可以達(dá)到合理的平衡，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長期積累；另一方面，開發(fā)商需要對土地儲備和住房開發(fā)進(jìn)行合理規(guī)劃，防止資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　3.穩(wěn)定就業(yè)，增加居民收入。房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵在于市場成交量，而市場成交量取決于市場消費(fèi)能力。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)至關(guān)重要。

　　4.創(chuàng)造更好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府應(yīng)不斷加大投入，重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，營造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇12

　　一、調(diào)查背景及目的

　　近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

　　二、調(diào)查方法

　　通過采取問卷調(diào)查的方法，對鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表對數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。

　　三、調(diào)查結(jié)果

　　1、居住條件分析

　　我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　2、家庭收入分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。

　　3、住房面積分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。

　　4、居民信息獲得途徑

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到力推廣。

　　5、居民購房計劃分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計劃在3-5年內(nèi)購房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。

　　6、居民購房目的分析

　　以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。

　　7、居民能承受房價分析、

　　由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。

　　8、居民購房面積分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對房屋面積的要求多數(shù)為80-100m3，占45、71%;100-130 m3占28、57%;130 m3占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，多數(shù)消費(fèi)者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當(dāng)增該類房屋的數(shù)量。

　　9、居民購房付款方式分析

　　選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。

　　10、居民對購房配套設(shè)施的要求分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購房時最關(guān)注的.生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。

　　11、居民對建筑風(fēng)格要求的分析

　　從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33、33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。

　　12、居民對未來兩年鄭州房價的分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不的占到了31%，不好說的占到20%，認(rèn)為可能會下跌的占到了11%。

　　13、開發(fā)商與購房者矛盾分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。

　　四、問題和建議

　　就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認(rèn)為會有上漲空間，但仍有部分人映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長源看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。

　　加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，

　　增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇13

　　一、調(diào)研前言

　　長沙是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的，經(jīng)濟(jì)，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和長沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬。

　　本次調(diào)研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對XX年長沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查，通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法，抽取幾個單元式配套住宅，進(jìn)行上門問調(diào)查。通過此次調(diào)研，我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.平米，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。

　�。ㄒ唬┱{(diào)研時間及地點(diǎn)

　　xx年初至xx年末；長沙市區(qū)

　�。ǘ�）調(diào)研對象及范圍

　　長沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民

　　（三）調(diào)研目的

　　了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很不同，以及當(dāng)前長沙的住房形式以及人均住房面積。

　�。ㄋ模┱{(diào)研方法

　　隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門問調(diào)查法

　�。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論

　　通過調(diào)查了解長沙的人均住房面積有了很的增長，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

　　二、情況介紹

　　通過本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。

　　現(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很的增長，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的`兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

　　三.分析預(yù)測

　　（一）長沙市人均住房和市區(qū)人口分析

　　從1980年開始到XX年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的`增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時高時低，無法預(yù)測。

　�。ǘ�）收入層次與住房建筑面積情況分析

　　10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28.50平米。

　�。ㄈ�）住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析

　　5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。

　�。ㄋ模╅L沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析

　　1.長沙市施工和竣工房屋面積

　　從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。

　　由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。

　　2.房地產(chǎn)品房空置面積

　　XX年長沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬平米，其中空置13年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。

　　從而可以看出長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。

　　四.結(jié)論及建議

　　通過此次調(diào)研，可以看出長沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當(dāng)?shù)慕档头績r。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇14

　　隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴(kuò)就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

　　一、基本概況：

　　20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房2094套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較。

　　二、存在問題：

　　1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較。

　　2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

　　3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，部分項(xiàng)目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。

　　4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較，部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

　　5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

　　三、下步打算：

　　1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　3、加各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7、06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

　　4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時，一是出臺新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　5、加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。

　　6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的`基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。

　　8、加對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇15

　　前言

　　XXX房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)速度是否適應(yīng)？城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)？市住建局會同相關(guān)部門對XXX市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了初步調(diào)查。

　　一、XXX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

　　（一）XXX市概況

　�。ǘ�）XXX市國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與社會發(fā)展統(tǒng)計

　　居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.3萬元，增長8.5%，農(nóng)村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。

　　由上表分析可知，XXX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，2007年起國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上。

　　由上表分析可知，XXX市城市建設(shè)加快，一拖、新能源汽車等多個大項(xiàng)目落戶我市，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大。

　　由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高，收入不斷增長，消費(fèi)能力增長迅速。

　�。ㄈ�）XXX市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標(biāo)

　　"十二五"時期，全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)，新型工業(yè)化進(jìn)程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平顯著提高，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，把我市建設(shè)成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。

　　--經(jīng)濟(jì)保持快速增長。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低能耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1660億元，年均增長15%以上。

　　--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。到2015年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)到15.5：45.5：39。

　　--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鎮(zhèn)化率達(dá)到47%。

　　--可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)。森林覆蓋率達(dá)到12%，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40.5%，晉升為國家園林城市。

　　--人民生活水平提高。社會保障體系進(jìn)一步健全，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點(diǎn)區(qū)域未來規(guī)劃和建設(shè)

　　1、進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域新中心城市功能，增強(qiáng)城市輻射能力。

　　2、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實(shí)施，建設(shè)現(xiàn)代化城市。

　　3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善。

　　4、城市道路、廣場、對外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，為新世紀(jì)城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

　　5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè)，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。

　　二、XXX市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　（一）20XX年及近年XXX市房地產(chǎn)市場情況

　　國十一條"，從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺，從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房價格兩個方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。這一年，我市認(rèn)真落實(shí)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，有針對性地解決房地產(chǎn)市場中的突出問題，堅持以穩(wěn)定（住房價格、投資、消費(fèi)心理）為前提，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo)，把各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。由于措施得力，20XX年我市房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展基本適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預(yù)期目標(biāo)，從快速增長期進(jìn)入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。

　　1、我市居民人均居住面積情況

　　由上表可知，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

　　從圖中可見，2009年以前，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在20XX年國家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有減少，但通過召集開發(fā)企業(yè)召開市場形勢分析座談會，開發(fā)商對未來我市房地產(chǎn)市場形勢依然看好。

　　3、商品房市場情況

　　----土地市場供應(yīng)情況 -----商品房開發(fā)建設(shè)情況

　　近年房地市場產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況

　　-----商品房銷售情況

　　商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的85.1%以上。外地人士購買房屋僅占14.9%。購房消費(fèi)者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機(jī)性購房，我們通過委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場需求（問卷調(diào)查形式）

　　我們協(xié)調(diào)市直機(jī)關(guān)工委和城調(diào)隊(duì)等相關(guān)部門，區(qū)分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個問題進(jìn)行問卷調(diào)查，發(fā)放調(diào)查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，占45%，無意購房問卷3514份，占55%。

　　---家庭收入情況

　　----調(diào)查對象目前居住面積

　　從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數(shù)。

　　----購房目的

　　解決住房問題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。

　　上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說明消費(fèi)者已經(jīng)開始認(rèn)識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%，在當(dāng)前宏觀調(diào)控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。

　　----購買房屋的類型

　　----希望購買房屋的面積

　　從上圖可以看出，絕大多數(shù)消費(fèi)者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）。

　　----購買房屋能承受的單價

　　3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。

　　能承受房屋單價在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。

　　----擬購買房屋區(qū)域

　　選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B

　　從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區(qū)域，另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。

　　----理想的起居室（客廳）面積

　　----理想的臥室面積

　　----選擇房屋裝修

　　希望開發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買了自己裝修的占57.3%。

　　----采暖方式選擇

　　喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。

　　從上圖可看出，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。

　　三、影響房地產(chǎn)市場的因素

　　---土地政策：

　　3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。該《通知》的出臺主要是落實(shí)"國11條"精神，增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，促進(jìn)地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序運(yùn)行。

　　9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》�！锻ㄖ�》明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競買資格審查。

　　-----房地產(chǎn)政策：

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20XX年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》�！锻ㄖ�》明確要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段，對維護(hù)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，我國部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。為此，《通知》要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

　　4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》�！锻ㄖ�》明確，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。

　　-----其他政策：

　　3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的`共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。

　　9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》�！锻ㄖ�》規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門的"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。

　　2、經(jīng)濟(jì)因素

　　-----宏觀經(jīng)濟(jì)形勢：房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)有所波動，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨穩(wěn)，預(yù)計未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢，但增幅會進(jìn)一步放緩；如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，預(yù)計房地產(chǎn)市場也會進(jìn)入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而波動,特別是國民經(jīng)濟(jì)的分配、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、貨幣政策和財政政策都會影響房地產(chǎn)市場的走勢。

　　------地方經(jīng)濟(jì)因素：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲蓄、消費(fèi)、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線甚至四線城市，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較�。涣硪环矫�，XXX市委、市政府重新調(diào)整整體布局，由原來向江西開發(fā)調(diào)整向南部開發(fā)，以南苑開發(fā)區(qū)為主線，圍繞著新火車站建設(shè)、勞動湖南擴(kuò)改造。五個城中村開發(fā)建設(shè)等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。

　　3、社會因素

　　-----人口因素：房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時,對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規(guī)模，這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場。

　　------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況;

　　(1)引起房地產(chǎn)價格上漲

　　(2)引起房地產(chǎn)價格下跌

　　(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用

　　我國個別城市房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對購房者的購房資格進(jìn)行限制。

　　4、其他

　　因素：

　　----消費(fèi)者心理因素：購房者心理預(yù)期變化左右房價走勢。

　　心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認(rèn)為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預(yù)期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動下房地產(chǎn)市場將會進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房價格將穩(wěn)中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。

　　---保障性住房的建設(shè)：棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施，旨在通過政府調(diào)控，形成與市場需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房價格的基本穩(wěn)定。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進(jìn)而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產(chǎn)價格。

　　四、XXX房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析

　　我市房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時間內(nèi)將持續(xù)看好，價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但增幅會逐步放緩。

　　一是房屋建設(shè)成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區(qū)改造以來，實(shí)施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費(fèi)用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開發(fā)總量宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導(dǎo)的局面在一定程度上會推動了房價穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。三是消費(fèi)者對住房剛性需求的增加促進(jìn)房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進(jìn)程加快、婚房需求、周邊縣市進(jìn)入市中心城區(qū)購房的比例明顯增加.

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇16

　　一、城市居民目前住得怎樣

　　從調(diào)查所涉及的范圍看，城市居民以居住樓房為主。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％，超過半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。

　　二、多少都市人準(zhǔn)備買房

　　據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的都市人占調(diào)查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購面積在70-140平方米之間。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

　　三、有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎

　　數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20-80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預(yù)購對象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計在五年內(nèi)購房，20.1％預(yù)計明年購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位。

　　調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。

　　有產(chǎn)權(quán)房家庭計劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。

　　另外，在商品房預(yù)購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例達(dá)55.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體，預(yù)購面積以81-100平方米的需求為最高，達(dá)30.5％；而在100-150平方米的預(yù)購群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例高達(dá)62.3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非�？捎^。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

　　假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在2014至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000-2014元的比例最高，為30.4％；500-1000元的占22.3％；2014-3000元的占21.6％；希望房價在6000元以上的不足1％。

　　以上數(shù)據(jù)顯示，人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場，對價格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，有69.1％希望使用

　　家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款�？磥恚瑐鹘y(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長。

　　四、購房者是什么樣的人

　　數(shù)據(jù)顯示，25-34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多。

　　目前，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購比例的42.7％和39.2％；預(yù)購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在2500-4000元間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房�？梢哉f，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍。

　　五、居民購房承受能力有多大

　　房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。

　　從居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠(yuǎn)。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還

　　稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的'家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。

　　六、誰更急于買房

　　目前，從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預(yù)購者介于21-35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預(yù)購者介于21-35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21-35歲的預(yù)購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％，介于36-45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21-35歲之間，僅有1.4％介于36-45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。

　　應(yīng)該說21-45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50-140平方米之間，愿望花3000-4000元／平方米購房的也占有一定的比例。

　　七、居住環(huán)境對購房有多大影響

　　調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。

　　目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來，爭取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇17

　　當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

　　我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動。XX年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

　　一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。

　　由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。XX年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

　　2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

　　作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

　　3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

　　“xx”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

　　近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨�，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；�、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

　　受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

　　因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

　　6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

　　近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡�策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

　　(二)房地產(chǎn)市場需求狀況

　　1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

　　近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

　　在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

　　2、個人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

　　隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

　　3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

　　因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚，土地實(shí)行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

　　自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

　　房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

　　二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

　　(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。

　　(二)市場化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

　　(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

　　(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

　　(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

　　三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

　　(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

　　隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)�；�、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。

　　隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。

　　我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費(fèi)是較長一段時間后的第二、三次換房。

　　而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近XX套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

　　同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

　　3、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定

　　因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。XX年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實(shí)際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。

　　另據(jù)XX年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定。

　　(二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。

　　1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。

　　縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。

　　按《縣城城市總體規(guī)劃(XX-2020)》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期(至XX年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區(qū)至XX年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。

　　2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。

　　生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

　　一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。

　　四、政策建議

　　(一)建立預(yù)警預(yù)報制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

　　盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購房。

　　(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

　　保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的.同步增長。

　　規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)�；�;控制私人建房有利于住宅的商品化。

　　土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。

　　金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。

　　(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。

　　各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。

　　(四)堅持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運(yùn)作。

　　不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場化運(yùn)作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。

　　(五)加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對市場造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎�手房市場尚有較大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù)，政策性補(bǔ)貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的發(fā)展。

　　要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

　　積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動消費(fèi)潛力。

　　(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。

　　房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢斦�、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，有效擴(kuò)大市場需求量。

　　(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

　　要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展。

　　要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴(kuò)大經(jīng)營。

　　通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速要素集聚，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇18

　　一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

　　xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

　　目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。

　　二、xx商品住宅發(fā)展特征

　　產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

　　價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

　　供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

　　消費(fèi)者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。

　　產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

　　文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。

　　三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

　　(1) 商品住宅價格與銷量分析

　　xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

　　從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

　　xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

　　同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

　　(2) xx商品住宅市場供求關(guān)系

　　1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

　　2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

　　為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

　　同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

　　xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

　　3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

　　億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

　　4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米

　　如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

　　5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米

　　20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的`45.43%。

　　四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

　　xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

　　(一)xx中心區(qū)

　　20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

　　從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

　　出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。

　　xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

　　預(yù)計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

　　xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

　　(二)古田片區(qū)

　　20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

　　從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

　　從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱�，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

　　對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

　　古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

　　(三)二七、后湖片區(qū)

　　20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

　　從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

　　令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。

　　二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

　　(四)東西湖片區(qū)

　　20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

　　從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

　　雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

　　多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

　　和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。

　　東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

　　東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇19

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。xx年以來平均銷竣比為2.64，xx年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點(diǎn)論的影響。

　　xx年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比xx年2月份增長xx.1%，相比xx年全年銷售均價增長0.5%，但是比較xx年末的銷售均價略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年前兩個月成交量較少，相比xx年1-2月份同比減少60%多。

　　xx年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較xx年同比有所減少。xx年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比xx年4月仍有縮減。

　　南京未來兩年的住房建設(shè)計劃將提高響應(yīng)政策號召，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135 萬平方米左右，但是09年將在xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。

　　xx年以來南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 xx37.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為xx64.52萬平方米，銷售均價為 50xx元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4xx7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。

　　xx年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比xx年2月份增長xx.1%，相比xx年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。

　　從各月商品房銷售均價的走勢來看，xx年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是xx年末到xx年初房價有略微的下降。

　　從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比xx年1-2月份同比減少60%多。 xx年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到xx年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約xx.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，xx年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。

　　玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的`樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在xx000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在xx000元/平方米以上。

　　新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。 三，南京未來兩年住房建設(shè)計劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃，xx年南京各類住房上市量將達(dá)xx20萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比xx年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。xx年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房xx00套，約5萬平米。xx年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比xx年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。

　　09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比xx年的850萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米，與xx的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比 xx年30萬平方米的供應(yīng)計劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房xx00套，約5萬平方米。09年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng) xx50萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比xx年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計劃總量與xx年大致持平。

　　總的來或，未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬平方米左右，但是09年將在xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇20

　　一、摘要

　　目前新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，中心區(qū)即將成為又一個居住中心。

　　二、城區(qū)規(guī)劃背景（新城：未來城市副中心）

　　新城區(qū)其定位為未來的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期計劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人。新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔(dān)主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。

　　新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的'東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。

　　根據(jù)規(guī)劃，新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤：

　　1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設(shè)高級會所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷。

　　2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn)。

　　3、半島名�。河晒獯笾脴I(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站。

　　4、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運(yùn)動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。

　　四、在建樓盤：

　　1、都市森林：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。

　　2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應(yīng)，安保自動化，還設(shè)有可視樓宇對講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。

　　3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預(yù)計開盤價6200元/㎡左右。

　　4、四明春曉：由旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　五、調(diào)查定論

　　從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個新的熱點(diǎn)，在這個熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點(diǎn)；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。

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