規(guī)劃設計方案評審關注點
新項目規(guī)劃設計方案評審關注要點詳解篇一
一、前言
1.商業(yè)綜合體的規(guī)劃設計工作分哪幾個階段？
商業(yè)綜合體的規(guī)劃設計工作分為概念方案階段、方案設計階段(含方案深化設計）、初步設計階段，施工圖設計階段、實施階段和營運階段。
2.商管公司參與規(guī)劃設計工作主要集中在哪兩個階段及工作內容？
商管公司作為商業(yè)產品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期運營效果的預期上實施專業(yè)把控，我們參與新項目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質。
二、商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設計研討工作要點
1． 對商業(yè)項目進行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關鍵。商業(yè)定位準確是保證商業(yè)項目在開業(yè)之后保值增值的必要條件。
2． 此階段商管公司的任務及準備工作內容
商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設計要點研討、建筑方案(含方案深化)設計評審、空調冷熱源論證、各專項設計評審等。其中各專項設計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設計、初步設計、施工圖設計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進行專題市場調研工作，獲得相關的信息依據(jù)，經過研究分析后，對規(guī)劃設計方案進行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導的專項設計成果，提交規(guī)劃院，然后經過一次或多次聯(lián)合評審會簽由規(guī)劃院將各方意見達成一致，形成階段性設計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規(guī)劃設計任務、準備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點關注的事項進行詳細解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們
今后在參與規(guī)劃設計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。
3． 評審關注的事項（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、停靠站和公交車站、管理用房、消防疏散通道、變形縫）
【關注點1】業(yè)態(tài)定位
根據(jù)市場調研結果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展狀況、商業(yè)項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進行定性分析研究，確定項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進而對項目的總體建筑規(guī)模體量、項目內外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經營檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認。
【關注點2】步行街布局
1) 步行街應合理布局、與主力店有機結合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應適當，并且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；
2) 步行街的總長度通常以280～350米為宜；一般在步行街的轉折處、入口處設置兩個中庭并且要分主次，主中庭面積約500～700平米（開洞面積），次中庭面積約300～400平方米（開洞面積）；兩個中庭的間距以80～100米為宜。
【關注點3】交通組織
1) 城市廣場
商業(yè)綜合體一般設置大型城市廣場（3000～10000平米左右）。大型城市廣場應結合城市主要交通道路設置，其他廣場結合步行街入口設置；
2) 豎向布置
在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結合，盡可能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進行“多首層”設計；
3) 道路交通
重點關注廣場內外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應有兩處雙向出入口并且分別設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；
同時應對整個廣場的獨立對外通道和內部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設計統(tǒng)籌考慮，提出設計思路。
【關注點4】停車位
根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結合城市私家車輛的保有量、當?shù)鼐用褓徫锍鲂辛晳T等因素，合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿足商務和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。
【關注點5】�？空竞凸卉囌�
為方便顧客下車，還應在主要的廣場出入口區(qū)域增設港灣式車輛�？空�，長度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時�？�，停靠站的數(shù)量根據(jù)實際情況確定。根據(jù)公共客運交通現(xiàn)狀應在廣場周邊適當位置規(guī)劃公共客運交通車站。
【關注點6】管理用房
根據(jù)目前城市綜合體的產品特點及物業(yè)管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的塔樓）的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應達到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3‰-5‰）；管用房位置應設置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位置應各自獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產權糾紛問題。
【關注點7】 消防疏散通道
在消防規(guī)范允許的情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。
【關注點8】變形縫
結合城市綜合體建筑形態(tài)特點，變形縫應沿著各主力店區(qū)域的邊界設置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。
三、建筑方案設計評審
1． 此階段商管公司任務及準備工作內容
1) 任務
規(guī)劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門進行評審，商管公司則著重進行招商分析及物業(yè)管理方面的研究分析，提出方案評審意見。規(guī)劃院通過組織一次或多次評審會簽會匯總各部門的評審意見并結合各方意見組織修改調整建筑方案，最終完成建筑方案設計。由于建筑方案通常經過多次評審和調整，在多次評審調整過程中方案設計也在不斷深化，因而這一段過程有時也被視為方案深化設計階段。為方便起見，我們仍作為一個階段對參與設計的工作內容進行闡述。
2) 準備工作
地方商管公司和集團商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部門根據(jù)各自的業(yè)務領域對方案進行全面解讀，并組織開展相關市調工作。
主要包括：當?shù)厣虡I(yè)建筑的功能設施情況、當?shù)匚飿I(yè)管理水平及各類商戶對物業(yè)管理的需求情況、當?shù)厣碳覍ι啼佉?guī)模體量的要求、當?shù)刎浳镞\輸車輛的類型、垃圾處理和清運方式、居民停車習慣和繳費方式、居民對休閑設施的需求、當?shù)貜V告經營市場接受的廣告位的規(guī)格尺度和安裝做法。
2． 評審關注
商管公司在此階段應對整個廣場總平面以及步行街相關各區(qū)域的位置和平面設計的確認，包括：主入口、與主力店開口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線電視控制）、挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進深；地下室停車場的區(qū)域功能劃分和出入口、設備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉庫、員工食堂等布置要
方案階段設計評審的重點內容篇二
�。ǜ郊唬�-----方案階段設計評審的重點內容
拓展規(guī)劃方案評審
-----評審目的：確定概念規(guī)劃、概念方案，以及產品定位指標。
總體規(guī)劃方案評審
----評審目的：確定規(guī)劃方案及規(guī)劃指標。
建筑單體方案評審
----評審目的：確定主力戶型平面方案，確定設備等技術方案。
景觀方案評審
----評審目的：確認景觀的空間分布、功能劃分、道路系統(tǒng)和重點區(qū)域景觀方案。確認符合總體成本要求。
裝修設計方案評審
規(guī)劃評審會總結篇三
在中央研究院概念性規(guī)劃設計工作中,嚴格管理，我們效仿日本OECF招標形式和原則，在網進行公開公示，我們對7家省內和3家省外的設計院進行了資質審查、業(yè)績調研、商業(yè)報價等一系列公平、公正、公開的選擇，最后以最低的成本價確定了三家設計院為中央研究院概念性規(guī)劃設計工作（2萬的成本費為設計費）。下面就就有關工作匯報如下：
（一）、三家設計院的設計說明及理念匯報
一、 湖南輕工紡織設計院貝特建筑設計所
【暢想】
1.這里是科技研發(fā)與經濟效益緊密聯(lián)姻的舞臺！
2.這里是城市中的綠洲，綠洲中的城市！
3.這里是宜工、宜商、宜居的中國新一代工業(yè)園區(qū)！
4.這里是“兩型社會”的觀念、理念與實踐的載體！
【用地概況】略
【主要依據(jù)】略
【研究問題】
1. 如何充分利用原有地形地貌，創(chuàng)造環(huán)境一流的生態(tài)工業(yè)園？
2. 如何有效采用新技術、新材料，打造特色節(jié)能工業(yè)園？
3. 如何有機結合規(guī)劃特點與開發(fā)項目，提高經濟效益，提升土地價值？
4．如何做出高水平的規(guī)劃與建筑，從而塑造湖南有色集團的形象？
5．如何處理好工業(yè)、商務、居住、休閑的關系，營造自然和諧的氛圍？
6．如何解決與周邊環(huán)境的關系問題，扮演好工業(yè)園在河西先導區(qū)的重要角色？
【設計理念】
1.最佳利用地形地貌，堅持生態(tài)可持續(xù)發(fā)展，為園區(qū)生態(tài)發(fā)展留有余地，創(chuàng)造一流的生態(tài)環(huán)境。
2.開放的姿態(tài)看工業(yè)園發(fā)展，充分挖掘商業(yè)機會，提高土地價值，創(chuàng)造一流的經濟效益。
3.積極采用新材料、新技術，尋找最大限度節(jié)約能源與資源的機會，如風能、太陽能等，創(chuàng)造“兩型社會”的開拓區(qū)、示范區(qū)。
4.勇于突破“只有生產”的傳統(tǒng)工業(yè)園的概念，開創(chuàng)一流的集居住、休閑、會展、商務于一體的.理想工業(yè)園。
【設計原則】
1. 生態(tài)優(yōu)先原則
2. 人文共享原則
3. 高效節(jié)能原則
4. 有機和諧原則
5. 功能多樣原則
【規(guī)劃目標】
1. 創(chuàng)造以工業(yè)生產為主導，辦公、居住、科研、文化、休閑、物流全面配套，具有濃厚人文氛圍的工業(yè)園區(qū)。
2. 充分利用自然優(yōu)勢，保留基地內的大型山體和原生植被，形成綠色屏障，提升園區(qū)形象，塑造園區(qū)名片，激發(fā)園區(qū)活力，打造出生態(tài)的、現(xiàn)代的、文明的、充滿生氣的工業(yè)園區(qū)。
3. 創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展并與國際接軌的綠色、生態(tài)工業(yè)園區(qū)。
4. 人們在這里愉悅地工作，健康地生活，盡情地娛樂
【總體規(guī)劃與設計】
一、總體規(guī)劃布局
規(guī)劃區(qū)規(guī)劃總面積約989畝，除了必需的行政辦公區(qū)、高新產業(yè)項目區(qū)、物流配送區(qū)、研發(fā)中心區(qū)、中試基地外，還布局了生活服務區(qū)、白領公寓區(qū)、專家院士村、文體與休閑區(qū)，以滿足規(guī)劃區(qū)功能多樣化的需求。其中行政辦公用地占8.5%，高新產業(yè)項目區(qū)用地占11.5%，研發(fā)中心區(qū)用地占9.9%，生活服務區(qū)用地占5.9%，白領公寓區(qū)用地占6.4%，專家院士村用地占8.5%,商業(yè)與文化休閑區(qū)用地占2.8%，集中綠化用地占15.4%，道路用地占15.0%。各部分的具體規(guī)劃如下：
1.行政辦公區(qū)
位于園區(qū)的核心位臵，由中央研究院主樓、園區(qū)辦公大樓和園區(qū)服務大樓三棟組成。其中，主樓高120米，建筑面積5萬平方米，園區(qū)辦公大樓高40米，建筑面積1.5萬平方米，園區(qū)服務大樓高40米，建筑面積1.5萬平方米。
2.高新產業(yè)項目區(qū)
位于基地東南角，由A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)南北依次排列，建筑以多層為主。
3.物流配送區(qū)
位于園區(qū)的西南角，處于望城大道和金星大道交匯處，距離石常鐵路望城站僅1公里，運輸極其通暢。
4.研發(fā)中心區(qū)
位于基地東北角，規(guī)劃將該地塊分為四個區(qū)，每個區(qū)皆是一個大型科研機構或研究院。建筑均以4—6層的多層建筑為主，均采取圍合庭院式布局，為科技研發(fā)與創(chuàng)新提供極佳的空間
5.中試基地
位于丹桂路以南，望城大道以東，園區(qū)辦公大樓以西。建筑平面呈“工”形，高35米，建筑面積35000平方米。
6.會展中心
位于規(guī)劃主軸線上，臵身于清澈平靜的人工水體之中，具有標志性作用。是集展覽、展示、會議、商務、健身、娛樂、休閑為一體的綜合性建筑。
7.商業(yè)與文化休閑區(qū)
規(guī)劃于園區(qū)山體西北為文化娛樂區(qū)，臵身山腳，環(huán)境幽雅，景色宜人，為園區(qū)居民提供休閑娛樂的佳境。
8.高尚住宅區(qū)
規(guī)劃于園區(qū)西北角為高尚住宅區(qū)，西臨望城大道，北靠銀杏路，交通條件優(yōu)越。建筑由10棟高層建筑組成，底層為2層商業(yè)裙房群，在為居民提供舒適的居住空間和院落空間的同時提供生活配套。
9.白領公寓區(qū)
與社區(qū)商業(yè)同處一地，方便居民購物休閑。建筑為12-15層不等，高低錯落有致，環(huán)境優(yōu)雅舒適。
10.專家院士村
位于園區(qū)的山體上，蜿蜒其中，營造出一種掩映于山水之間的意境。在 別墅區(qū)的西北側是商業(yè)與文化休閑區(qū)，為別墅區(qū)的人們提供了舒適的文化休閑娛 樂場所。
二、中國航空工業(yè)第三設計研究院
1、規(guī)劃依據(jù) 略
2、基本概況 略
3、總圖規(guī)劃
�。�.規(guī)劃布局
遵循“高起點規(guī)劃、高品位建設、在滿足園區(qū)各企業(yè)生產工藝流程的前提下，合理組織分區(qū)，科學規(guī)劃布局，塑造優(yōu)美建筑景觀，打造現(xiàn)代高科技企業(yè)形象�！钡脑O計指導思想進行園區(qū)布局規(guī)劃。
園區(qū)中心布臵在辦公研發(fā)區(qū),并結合主要園區(qū)道路進行局部的功能滲透,形成核心區(qū)以科研開發(fā)為主要功能,工業(yè)地塊圍繞其布臵的布局形態(tài)。
�。�.道路交通規(guī)劃
本區(qū)的道路網采用網格的結構形式，分主干道、次干道和支路3個等級。 主干路：是區(qū)內的主要交通聯(lián)系道路。本區(qū)主干路道路紅線寬度為12米，道路兩側各留9米綠帶。整體路網呈“三橫四縱”的布局形式。
次干路：次干路主要解決本區(qū)內部的交通聯(lián)系，共5條道路紅線，寬度7米。兩側控制6米綠化帶。
支路：規(guī)劃在不同片區(qū)組織不同密度的支路網，道路紅線寬度4米，
３.綠地及景觀系統(tǒng)規(guī)劃
本次規(guī)劃抓住自然山體和水體作為區(qū)域景觀主體，以保留山體互相聯(lián)系的景觀主軸線，以辦公研發(fā)區(qū)廣場為焦點空間，形成南北、東西兩條景觀軸線，保證沿金星大道和望城大道均有良好的視覺感受，同時以標志性建筑等為景觀節(jié)點，通過自然水體的引入，結合綠地、廣場及人文景觀點形成“點、線、面”相結合的景觀體系構架。
4、建筑設計
在滿足使用功能的基礎上，根據(jù)本工程不是一次性建成的特點，主要考慮兩個方面的因素，一方面是認真貫徹節(jié)約用地的原則，充分利用建設場地的地形和地貌，將近期建設和遠期發(fā)展有機地結合。既能使首期建設的廠房滿足目前科研試驗的需要，又能使預留的部分適應發(fā)展后的建設需求,盡可能地采用聯(lián)合廠房的形式。另一方面為節(jié)省資金，減少今后的運行費用，降低科研成本，盡可能利用自然通風和自然采光，并盡量將需要采取特殊措施和治理設施的工作場地集中布臵。因此，在廠房體型的確定上，采取多跨度的聯(lián)合廠房形式，廠房體型的選擇不僅充分考慮到了上述兩方面的因素，同時還考慮到廠房作為區(qū)域內主要建筑，在主立面的造型和周圍環(huán)境的處理方面留有較大的設計空間。
產業(yè)建筑均采用大廠房大空間布局，將多功能整合在一起，適應現(xiàn)代化工業(yè)高精度，高效率生產的需求，體現(xiàn)現(xiàn)代高新技術特點，形成簡約大方，淡雅樸素的較高文化品位。創(chuàng)造高科技含量及高管理水平的極具現(xiàn)代氣息的工業(yè)園。
建筑造型以簡潔現(xiàn)代的形式體現(xiàn)高科技研究中心的特征，建筑材料選擇具有未來感的金屬材料和玻璃，凸顯出科研試驗區(qū)的時代個性
居住區(qū)的建筑風格應保持以明快、簡潔為主，建筑色調以暖色調為主。
5、結構設計說明
１．設計依據(jù) 略
�。玻Y構設計
本工程建筑結構安全等級為二級,設計使用年限為50年。依據(jù)建筑概念規(guī)劃圖：本工程包括研發(fā)大樓、辦公大樓、服務大樓、公寓、食堂、職工住宅、廠房等。研發(fā)大樓、服務大樓、食堂擬采用框架結構，辦公大樓、小高層職工住宅擬采用剪力墻結構體系，公寓擬采用磚混結構，廠房擬采用框架結構和鋼結構，樓面采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板體系。外墻、樓梯間及分戶墻采用陶粒砼空心磚，其余內隔墻采用輕質砼砌體。辦公大樓、服務大樓帶有地下室。
基礎及地下室
基礎形式：擬采用樁基礎和天然基礎。
地下室:地下室采用抗?jié)B等級為S8摻外加劑砼。地下室為整體結構不設抗震(伸縮)縫,施工時為減少砼收縮和徐變采取設后澆帶的辦法。
抗震設防：本工程抗震設防烈度為六度, 剪力墻抗震等級為三級，框架抗震等級為四級。
３．結構分析
本工程采用中國建研院開發(fā)的《高層建筑結構空間有限元分析與設計軟件SATWE》進行結構計算。
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