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土地管理辦法范文
土地管理辦法范文1
1．預(yù)審的技術(shù)原則
這里所說的“原則”不是指《管理辦法》第三條規(guī)定的原則，該原則是指建設(shè)項目用地在預(yù)審環(huán)節(jié)應(yīng)該達到的目標，是宏觀層面上的原則；這里所說的原則是在建設(shè)項目用地預(yù)審環(huán)節(jié)中，工作人員應(yīng)該遵循的規(guī)范，是技術(shù)層面上的原則。
適度性原則。自《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》以后，各級政府逐步形成了一套以項目投資主管部門為核心的投資管理體系。在這套體系中，國土資源部門只是項目投資核準過程中涉及的.一個部門。國土資源部門接到項目投資主管部門發(fā)來的征求意見函后，就可以認定該項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，符合國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃與地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，符合相關(guān)政策法規(guī)。在此基礎(chǔ)上，國土資源部門根據(jù)《管理辦法》出具預(yù)審意見文件。
在整個體系的運作中,城市規(guī)劃部門、環(huán)境保護部門等其他相關(guān)部門的意見不是國土部門預(yù)審的要件，而是項目投資主管部門核準項目的要件。因此，建設(shè)項目用地預(yù)審的內(nèi)容要適度。當(dāng)項目申報單位持核準文件來國土資源管理部門辦理用地手續(xù)時，應(yīng)視為該項目通過了其他相關(guān)部門的審查，無須重復(fù)審查。
整體性原則�！豆芾磙k法》第二條規(guī)定，預(yù)審是依法對建設(shè)項目涉及的土地利用事項進行的審查。因此，預(yù)審是以建設(shè)項目整體用地為單位進行的，并不是說建設(shè)項目占用的存量土地就可以不預(yù)審。在一些地方的實際操作中，原用地為存量土地的，被認定為符合土地利用規(guī)劃而不再預(yù)審，但是預(yù)審并不只是審查是否符合土地利用規(guī)劃，還包括是否做到節(jié)約和集約利用土地等豐富的內(nèi)容。所以，原用地為存量土地的，也應(yīng)納入項目整體進行預(yù)審。否則，“化整為零”、破壞項目整體性，將使預(yù)審工作失去意義。
2．引導(dǎo)機制
預(yù)審不是“行”或“不行”的簡單回答，而是通過與項目申報單位互動，引導(dǎo)項目依法用地、科學(xué)用地的復(fù)雜過程。按照國土資源“十一五”規(guī)劃綱要，國土資源部門不但要完成耕地保護方面的約束性指標，在控制新增建設(shè)用地總量的前提下還要保障符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目用地。在我國大量存量土地閑置浪費和低效利用的情況下，通過節(jié)約集約用地可以保證對建設(shè)用地的需求。從這個角度說，預(yù)審是引導(dǎo)項目申報單位依法、科學(xué)使用土地的有效政策工具――新增建設(shè)用地不行，就找存量土地；這個地方不行，就到另一個地方去。
3．規(guī)范化
規(guī)范化是提高預(yù)審工作效率和保證工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。根據(jù)《管理辦法》，對照實踐，預(yù)審中兩方面的規(guī)范化需要加強。
專家論證會和聽證會�！镀髽I(yè)投資項目核準暫行辦法》第十四條規(guī)定，對于可能會對公眾利益造成重大影響的項目，項目核準機關(guān)在進行核準審查時應(yīng)采取適當(dāng)方式征求公眾意見。在建設(shè)項目用地預(yù)審確需召開專家論證會時，與會專家的選擇要以土地管理專業(yè)為限，要注重其專業(yè)屬性而不是部門屬性，一般情況下應(yīng)盡量選擇項目所在地國土部門內(nèi)部相關(guān)方向的專家和高等學(xué)校、科研院所等的土地管理專家。
在實際操作中，建設(shè)項目預(yù)審聽證會的參加人員一般僅限于被占地農(nóng)民。由于聽證會上不涉及補償、安置等方面的事宜，老百姓并不關(guān)心，聽證會常常流于形式。事實上，一個項目的落地，不僅涉及被占地農(nóng)民，而且影響周邊諸多事物。因此，舉辦聽證會應(yīng)在項目所在地向社會公告，符合條件的公民和組織，均可申請參加聽證會。
預(yù)審意見書�！豆芾磙k法》第十二條規(guī)定，預(yù)審意見書應(yīng)當(dāng)包括對本辦法第十條規(guī)定內(nèi)容的結(jié)論性意見和對建設(shè)用地單位的具體要求。結(jié)論性的意見只能回答“是”或“不是”，不能模棱兩可。只有結(jié)論性意見全部都是肯定的回答，預(yù)審意見的總結(jié)論才能是“通過建設(shè)項目用地預(yù)審”。在實際操作中，結(jié)論性意見常常采用建議的形式提出，而沒有總結(jié)論的預(yù)審意見書，沒有明確該項目是否通過建設(shè)項目用地預(yù)審。
4．審批與預(yù)審的銜接
土地管理辦法范文2
隨著經(jīng)濟全球化進程的加快，以及我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地資源和土地資產(chǎn)的屬性逐漸為人們所認識，企業(yè)土地資產(chǎn)化管理的理論基礎(chǔ)日益成熟。土地作為資產(chǎn)，其價值已然被人們所認識和重視。
1油田企業(yè)要加大對所征土地的管理
油田土地管理一直是油地工作的一項重要內(nèi)容，做好油田土地管理和開發(fā)利用對于正確處理油地之間的矛盾，減少土地糾紛，降低生產(chǎn)成本，確保油田生產(chǎn)經(jīng)營以及生活后勤等各項工作的順利進行至關(guān)重要。同時，加強土地管理，亦能夠有效地保護國有土地不受侵犯，防止國有資產(chǎn)流失。因此，必須要結(jié)合形勢變化和工作實際下大力氣抓好油田用地管理工作。
1.1建立和完善油田土地管理機制，有效提升土地管理水平
油田土地管理部門對油田土地管理制定了有關(guān)土地管理辦法，如《勝利油田土地管理辦法》，《勝利油田土地管理考核辦法》，《勝利油田外部用地管理辦法》等一系列土地管理的制度，并對油田土地“征、占、管、用”等實行“三不”檢查，季度考核等一系列考核獎懲措施，使得各單位對土地管理工作高度重視，并提高了對土地管理工作的認識。通過這幾年實行相關(guān)規(guī)定和檢查考核為油田節(jié)約上千萬元的生產(chǎn)成本，并使得各二級單位土地管理部門明確了工作重點，端正了工作態(tài)度，并加快了油田土地工作規(guī)范化管理。
1.2規(guī)范和加強地籍資料管理，高度重視土地信息系統(tǒng)的完善和應(yīng)用
油田初期土地信息都是文字檔案形式，隨著科學(xué)的發(fā)展，土地管理信息系統(tǒng)是地籍資料管理走向科學(xué)化、規(guī)范化的重要標志。信息化建設(shè)是社會和企業(yè)發(fā)展的方向，是提高管理水平的重要手段，要進一步增強加快信息化建設(shè)的認識，積極適應(yīng)新形勢下土地管理工作發(fā)展的要求，以加快推進“數(shù)字化油田”建設(shè)為契機，高度重視和利用信息化技術(shù)提升土地管理的整體水平，油田管理部門利用信息化技術(shù)，建立了土地管理信息系統(tǒng)，從單一的文字檔案建立成電腦成圖的數(shù)字化檔案，實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理由靜態(tài)化向動態(tài)化的快速轉(zhuǎn)變。在土地管理信息系統(tǒng)初步建成后，要根據(jù)實際情況進行維護和完善，目前正在進行對系統(tǒng)的完善；在取得新增用地后，也要及時把數(shù)據(jù)補充到系統(tǒng)中。同時要在實際工作中加以應(yīng)用，防止“建而不用”，充分發(fā)揮這一先進管理手段的保障作用，提高科學(xué)管理水平，為更好地使用、保護、開發(fā)土地資源提供可靠保證。
2油田企業(yè)對土地整理的理性決策模式
2.1 整理決策模式，首先要明確各個利益主體的關(guān)系和地位
如果一開始提出的問題就已經(jīng)違背倫理和社會公益，那么后面的研究就毫無意義。職工群眾是規(guī)劃影響最廣泛的主體，也是最被動的一方，直接影響到日常生活及自身利益。在油田土地整理過程中，這三類主體構(gòu)成了一個“屋型”，職工群眾構(gòu)成地基，油田土地部門是撐起規(guī)劃過程的柱子，而地方政府就是屋頂，處于最高的領(lǐng)導(dǎo)地位，三者共同合力，才能為油田土地的合理、理性規(guī)劃、整理起到良好效果。
利益主體關(guān)系在現(xiàn)代社會，土地不僅涉及到經(jīng)濟利益，還包括政治利益。油田土地整理規(guī)劃問題是以解決土地復(fù)墾利用為目的，包括油田土地的利用問題和整理規(guī)劃問題。前者主要是針對土地的自然屬性，后者則以社會屬性為焦點，直接關(guān)系到社會公平和效率。界定油田土地整理規(guī)劃問題，重點主要突出在整理什么，怎樣整理，為什么整理，用何種手段整理規(guī)劃等。
2.2確定規(guī)劃目標
明確目標及評價標準對油田土地整理規(guī)劃而言，主要是建立方案的綜合效益評價體系。從可持續(xù)角度評價綜合效益，從實際運用角度選取評價因子，便于資料收集和數(shù)據(jù)計算。結(jié)合國內(nèi)外研究，油田土地整理規(guī)劃方案的綜合效益評價主要從三方面展開，即社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益。
2.3尋找備選方案
編制方案依據(jù)油田土地整理規(guī)劃需要結(jié)合油田特有的屬性進行編制，主要依據(jù)包括：
�。�1）油田原污染預(yù)測分析。油田土地整理規(guī)劃主要是針對污染地的.復(fù)墾，掌握油田原污染地的數(shù)量、分類、范圍、污染情況及環(huán)境污染時間等，也是進行規(guī)劃的前提條件。
�。�2）土地利用現(xiàn)狀分析。這是土地規(guī)劃前后達到均衡狀態(tài)的基礎(chǔ)資料，可以明確土地利用中存在的主要問題以便在規(guī)劃中解決。
�。�3）油田基地、礦區(qū)所在地的土地總體規(guī)劃。規(guī)劃后的土地利用應(yīng)與總體規(guī)劃保持一致，避免與地田的社會經(jīng)濟發(fā)展相沖突。
（4）市場供需狀況。根據(jù)市場供需、產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，在條件允許下滿足開發(fā)要求，也是促進油田發(fā)展的重要途徑。
�。�5）決策主體因素。油田土地整理規(guī)劃方案的決策主體是政府，油田企業(yè)全力配合，不僅是從自身政績出發(fā)，還要考慮油地共同發(fā)展，協(xié)調(diào)各方利益。
3對油田企業(yè)土地整理規(guī)劃的理性思考
目標及評估標準確定結(jié)合目標屬性要求，對某廠油田原污染土地整理規(guī)劃如下目標：
�。�1）對油水井的環(huán)境污染地進行綜合治理，盡量恢復(fù)其利用價值；
（2）合理布局土地利用結(jié)構(gòu)，根據(jù)污染程度分類，將輕污染土地與未污染土地的規(guī)劃銜接，增加耕地資源，重建農(nóng)田水利設(shè)施，增強水土保持能力，提高灌溉效率；
（3）改善生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建工農(nóng)共建，緩和工農(nóng)矛盾、油地矛盾，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；
�。�4）對已進行復(fù)墾的土地，鼓勵周邊百性積極耕種，提高村民生活水平，促進村、鄉(xiāng)，鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展。
4油田企業(yè)要進一步健全管理機構(gòu)、完善管理制度
新的形勢給油田企業(yè)提出了新的要求。一是，油田應(yīng)從土地管理的發(fā)展要求和土地整理規(guī)劃實際需要出發(fā)，建立健全土地資產(chǎn)管理機構(gòu)。二是，由于實踐中的新情況和新問題會不斷涌現(xiàn)，企業(yè)在認真執(zhí)行現(xiàn)行法律法規(guī)的同時，還應(yīng)按照上級部門及地方政府對土地的要求，根據(jù)自身實際制定一套系統(tǒng)、完整的土地管理制度，以規(guī)范企業(yè)的土地資產(chǎn)管理。三是，油田土地管理隊伍應(yīng)多吸收一些有責(zé)任心和業(yè)務(wù)能力強的人員并保證人員的相對穩(wěn)定。四是，決策管理人員要不斷增強學(xué)習(xí)的主動性，深刻理解和領(lǐng)會有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)，努力提高維權(quán)意識，增強保護土地資產(chǎn)的自覺性。
土地管理辦法范文3
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的實施，為解決三農(nóng)問題，帶來了方便。其不僅能保護農(nóng)民的利益，同時也能保證非農(nóng)用地的合理使用。如何解決集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法下，城市土地管理問題，已經(jīng)成為集體建設(shè)用地的關(guān)鍵。
1集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題
農(nóng)村集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)過程中，雖然相應(yīng)取得了一些成就，但是在發(fā)展中仍有一些問題存在。政府在征地的過程中，常會遇到很多困難，特別是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，政府征收土地主要用于商品房開發(fā)等經(jīng)營性項目上。近些年來，農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)成非農(nóng)用地規(guī)模呈上升趨勢。這種集體建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓過程中，常會出現(xiàn)非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，但是各地政府受限于沒有明確的法律依據(jù)，在一定程度上使集體建設(shè)用地出現(xiàn)了放任自流的現(xiàn)象。同時對建設(shè)用地流轉(zhuǎn)權(quán)過程中的相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證明也沒有做明確的規(guī)定，一旦產(chǎn)權(quán)雙方出現(xiàn)問題，政府沒有相應(yīng)的依據(jù)解決此類問題；在集體土地流轉(zhuǎn)的過程中，一些土地被用來進行工業(yè)生產(chǎn)。在長期的工業(yè)生產(chǎn)過程中，必然會出現(xiàn)土地污染及資源浪費問題。如果任這種問題長期下去，勢必會影響集體土地建設(shè)的發(fā)展；集體土地在流轉(zhuǎn)過程中，并沒有對相應(yīng)的地價做明確規(guī)定，既沒有保護價，有沒有最高限價。集體建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓或出租過程中，仍是以雙方協(xié)定為主的，政府并未做相應(yīng)的工作。在這種情況下，對集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)是非常不利的。
2集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法對城市土地管理作用
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策提出后，取得了一些成就，但是那并不能從根本上解決土地使用權(quán)問題。因此，制定集體建設(shè)使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法是十分有用的。下文主要對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法對城市土地管理作用進行相應(yīng)分析。
2.1集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法的實施，為非農(nóng)用地使用提供了依據(jù)
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法實施后，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地是需要通過相關(guān)法律才能取得相應(yīng)使用權(quán)的。不管是公益性用地，還是其他性質(zhì)用地，都是需要通過相應(yīng)的法律才能取得相應(yīng)用地權(quán)的。這就使得以公益用地為名濫用土地的現(xiàn)象得到了遏制。同時也保證了政府在市場的壟斷地位和在二級市場獲得的相關(guān)收益。集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)辦法的時候，農(nóng)民對土地的使用權(quán)有了明確的意識，土地所有者及集體經(jīng)濟組織可以在流轉(zhuǎn)后的土地建設(shè)中，獲取更多的收益。同時農(nóng)民也意識到了集體建設(shè)用地的重要性，一旦出現(xiàn)濫用征地權(quán)現(xiàn)象，他們就會產(chǎn)生懷疑，并限制征地濫用。這就增加了征地成本，土地流轉(zhuǎn)權(quán)管理辦法未實施時，土地征用價格過低現(xiàn)象時有發(fā)生。相關(guān)辦法實施后，土地被征為建設(shè)用地的成本將比農(nóng)業(yè)用地要高，會使轉(zhuǎn)讓者及相關(guān)的土地使用者的土地成本提高。
2.2集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法的實施，為城市土地利用規(guī)劃帶來了挑戰(zhàn)
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施后，加強了土地管理，不僅對違法使用集體建設(shè)用地進行了限制，同時也為合理開發(fā)、利用土地資源提供了相應(yīng)依據(jù)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，農(nóng)民可以在流轉(zhuǎn)中獲得一定的收益，其收益的多少在土地利用規(guī)劃中已有明確的規(guī)定。隨著城市土地規(guī)劃指標不斷的加大，對布局及用途等有了更高的要求。一旦不符合農(nóng)民利益，農(nóng)民就參與到其中并對其進行相應(yīng)的阻撓。在這種情況下，就會加劇城市土地利用規(guī)劃難度。隨著相關(guān)辦法的實施，城市土地規(guī)劃將面臨著重大的挑戰(zhàn)。
2.3集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法的實施，增加了農(nóng)民收益
在集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)管理辦法未實施的時，集體建設(shè)用地是經(jīng)過這政府才可以轉(zhuǎn)讓的，這樣政府就獲得了在一、二級市場壟斷權(quán)，同時也能為城市建設(shè)提供相應(yīng)的資金。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后，政府想要對公益性用地進行征收就變得更加困難，這使得政府在集體建設(shè)用地的資金有所減少。同時在相關(guān)管理辦法提出后，國有土地集體建設(shè)用地減少，也就減少了國有土地的'收益。
2.4集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法的實施，促進了政府職能的轉(zhuǎn)變
在集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)管理辦法實施后，政府的在集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，職能發(fā)生了變化，不僅是國有土地的管理者，同時也是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的服務(wù)者。在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，政府行政管理部門，不再具有產(chǎn)權(quán)代表身份，而是相應(yīng)活動的服務(wù)者和管理者，其職能也由原來的審批管理變?yōu)樵S可管理。集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)發(fā)生變化后，政府雖然從中獲取的利益變少了，但是其管理內(nèi)容不斷的增加，特別是在產(chǎn)權(quán)確定環(huán)節(jié)。相應(yīng)管理辦法確定以后，產(chǎn)權(quán)登記是需要到政府部門進行登記才可實現(xiàn)。
3結(jié)束語：
隨著社會主義市場經(jīng)濟不斷的發(fā)展，集體用地建設(shè)使用權(quán)發(fā)生了變化，由原來的沒有使用權(quán)流轉(zhuǎn)依據(jù)到有相應(yīng)的使用依據(jù)。雖然流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地管理辦法實施后，政府在建設(shè)用地中有償使用費用有所減少，但是其職能卻發(fā)生了變化。不僅為農(nóng)民或是集體組織帶來了更多利益，同時也保證了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的順利進行，促進了可持續(xù)發(fā)展。
土地管理辦法范文4
“我們村現(xiàn)有4000畝耕地，我們準備逐年申請轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將來把土地都租賃出去――希望不用耕田都有飯吃�！痹诮T市新會區(qū)雙水鎮(zhèn)梅岡村，村主任蘇棟威對記者說。
這個夏季，廣東省各城郊的農(nóng)民們正在為一個“夢想”激動著。
農(nóng)民“不用耕田都有飯吃”――這個理想何等“離經(jīng)叛道”！可事實上，蘇棟威與鄉(xiāng)鄰們離實現(xiàn)這個夢想僅一步之遙。
今年10月1日，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（下稱《管理辦法》）將正式施行。據(jù)此文件，廣東省內(nèi)所有農(nóng)村集體建設(shè)用地都可直接進入市場交易，與國有建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價”――此舉旋即被專家稱作“農(nóng)地直接入市”。在過去一些年里，梅岡村已有1000畝耕地先后獲準轉(zhuǎn)為工業(yè)建設(shè)用地。如果《管理辦法》施行，這1000畝建設(shè)用地便可合法自由流轉(zhuǎn)，包括自由出售、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等；果如此，村集體和農(nóng)民的收益會更高，也更有保障，將遠超出征地所得的補償。
今年5月17日召開的廣東省府常務(wù)會議上，《管理辦法》已獲通過，并于6月23日以省長令的形式正式公布。8月4日，廣東省政府就此專門召開新聞會，省政府副秘書長周炳南表示：“《管理辦法》是一項探索性立法，開創(chuàng)了全國的先河。”
“探索性立法”
對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，國家目前沒有專門的法律法規(guī)。廣東省此次出臺《管理辦法》的確具有超前性。
到目前為止，中國惟一的涉及土地分類、用途、規(guī)劃等相關(guān)管理的法律，是1998年修訂的《土地管理法》。其中第六十三條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)�！睋�(jù)此，農(nóng)民集體所有的土地――無論耕地還是集體建設(shè)用地，都必須征為國有后才能出讓，農(nóng)民只能得到最高不超過農(nóng)地常年產(chǎn)值30倍的補償。
這些相關(guān)規(guī)定意味著，農(nóng)民并沒有對集體土地的處分權(quán)，實質(zhì)上就沒有土地財產(chǎn)權(quán)，更無法獲得土地出讓的收益。
但是，由于農(nóng)民的宅基地都是祖輩傳下來的，加之國家要推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化，出于現(xiàn)實的考慮，《土地管理法》第四十三條同時也留出了“政策口子”：農(nóng)民集體所有的土地可用于“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅”以及“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”。
這個“政策口子”在現(xiàn)實中卻被越撕越大。自20世紀90年代初至今，在廣東“珠三角”、江蘇、浙江等沿海地區(qū)，以及內(nèi)地一些城市郊區(qū)，農(nóng)村集體建設(shè)用地用于非農(nóng)建設(shè)的規(guī)模巨大且驚人。
據(jù)20xx年初國土資源部副部長李元講話，中國農(nóng)村集體建設(shè)用地有2.7億畝沒有盤活。
據(jù)廣東省國土資源部門估計，珠江三角洲地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地占全部建設(shè)用地總量的50％以上。20xx年，佛山市南海區(qū)工業(yè)用地共15萬畝，其中保持集體所有性質(zhì)的有7.3萬畝，幾乎占了一半。
據(jù)北京大學(xué)教授周其仁的調(diào)查，江蘇省昆山開發(fā)區(qū)8萬多畝工商用地中，未經(jīng)國家征地、由農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的土地約2萬畝。這些集體土地都是農(nóng)民所有的建設(shè)用地。
實踐總是比文件和規(guī)定來得更加現(xiàn)實，“農(nóng)地非經(jīng)征用不能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地”的規(guī)定在這里顯然成了個“擺設(shè)”，不可能得到嚴格執(zhí)行。另一方面，私下自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)缺乏規(guī)范，較長時期內(nèi)，建設(shè)用地大多仍處于集體組織內(nèi)部無償或低償使用和無序管理狀態(tài)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)借此“倒賣”集體土地使用權(quán)，也釀成諸多問題。
與其無效地防堵，不如有效地疏導(dǎo)。集體建設(shè)用地亟須明晰產(chǎn)權(quán)，通過流轉(zhuǎn)實現(xiàn)其市場價值。在廣東省等沿海地區(qū)，這種要求來自企業(yè)和農(nóng)民集體，也來自基層政府。
早在20xx年，廣東省政府曾《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》（下稱《通知》），在全省試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；凡合乎一系列限制條件的集體建設(shè)土地，“可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并享有與城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)同等的權(quán)益”。
廣東省此次出臺的《管理辦法》，不啻對兩年前這個《通知》的“法律化”，并且增加了“土地轉(zhuǎn)租”的流轉(zhuǎn)形式；同時對各種流轉(zhuǎn)形式分別進行明確規(guī)定，并要求農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益50％以上要用于農(nóng)民的社會保障。
“過去的《通知》比較原則，只是指出了方向和目標。這個《管理辦法》屬于‘政府規(guī)章’，更具操作性，也更具體�！睆V東省國土資源廳法規(guī)處王功慧對《財經(jīng)》說。
打破“獨家供地”
盡管廣東省國土資源廳多次強調(diào)，此一《管理辦法》主要針對存量集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，但是諸多專家還是從中國土地制度變遷的角度，給予了高度評價。
目前，中國城市的國有土地使用權(quán)依照《土地管理法》可以買賣，農(nóng)民的農(nóng)地承包權(quán)依照《農(nóng)地承包法》也可以流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)則沒有任何法律法規(guī)規(guī)范。中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所王小映博士認為，“廣東的《管理辦法》觸及中國土地管理的最后一個‘死角’，是農(nóng)地制度改革的一個積極探索�！�
北京大學(xué)教授周其仁則指出，農(nóng)地直接入市之所以重要，是因為合法的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可大幅降低交易費用，增進農(nóng)民福祉�！皬倪@部管理辦法實施之日起，在我們這個農(nóng)民至今占人口多數(shù)的國家，有一個地方的農(nóng)地可以合法地進入市場轉(zhuǎn)讓了。重要的是，從此打破了‘非經(jīng)政府征地，任何農(nóng)地不得合法轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途’的傳統(tǒng)，代之以一個征地制與農(nóng)地直接入市制并存的'新時期�！敝軐Α豆芾磙k法》高度評價。
這也意味著，《管理辦法》實際上改變了土地統(tǒng)一征用制度�！霸瓉矸梢�(guī)定建設(shè)用地必須由國家征用，由政府壟斷供應(yīng)，是國家‘獨家供地’，今后則可能‘多頭供地’，各個村集體經(jīng)濟組織也可以在符合規(guī)劃的前提下供應(yīng)集體建設(shè)用地�！蓖跣∮巢┦糠治鲋赋�。
中國土地市場上過去只有一種產(chǎn)權(quán)，就是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)不可交易�！豆芾磙k法》實施后，除了宅基地，其余的集體建設(shè)用地使用權(quán)完全可交易。今后的建設(shè)用地市場將會有兩個“土地產(chǎn)權(quán)”：一個是國有土地使用權(quán)，一個是集體土地使用權(quán)，兩者同權(quán)同價。中國土地市場的“城鄉(xiāng)分割”態(tài)勢將被打破。
“農(nóng)村集體建設(shè)用地放開，意味著征地范圍縮小了�！敝袊恋貙W(xué)會副理事長兼秘書長黃小虎研究員解釋。如果農(nóng)民集體可以合法地與工業(yè)企業(yè)等談判，自主地市場化出讓集體建設(shè)用地，就大大壓縮了征地范圍，有利于形成農(nóng)村集體土地使用權(quán)的市場價格，從而為政府制定征地補償標準提供參照系。
農(nóng)地直接入市，還有利于降低中國工業(yè)化的成本。國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部研究員劉守英指出：“農(nóng)民直接與工業(yè)企業(yè)談判，價格可以商量，有靈活性，可能比政府征用后再出讓更低�！�
國土資源部有關(guān)官員也在關(guān)注廣東的《管理辦法》。記者獲悉，國土資源部近期頻頻有官員赴粵調(diào)研�！稗r(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)有大方向，改革的原則已經(jīng)確定，全國范圍內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，已經(jīng)進入立法層面�！眹临Y源部政策法規(guī)司莫曉輝對《財經(jīng)》透露。
未竟之路
在給予廣東的做法高度評價的同時，專家們也認為，《管理辦法》要能真正貫徹實施，徹底實現(xiàn)“同地同權(quán)同價”，還需要出臺一系列配套措施。如怎樣確定集體土地的基準地價、土地股份合作制如何與《管理辦法》銜接、農(nóng)民的社會保障體系如何建立、如何處理農(nóng)地入市與耕地保護的關(guān)系，如何從制度上確保農(nóng)地入市經(jīng)絕大多數(shù)農(nóng)民同意，等等。
美國農(nóng)村發(fā)展研究所律師李平指出，《管理辦法》規(guī)定，集體土地流轉(zhuǎn)必須經(jīng)三分之二以上的村民同意，這還“遠遠不夠”；應(yīng)該規(guī)定集體土地的流轉(zhuǎn)程序必須完全公開，失地農(nóng)民應(yīng)直接參與流轉(zhuǎn)的談判。在李平看來，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，實際上是把農(nóng)民30年的承包權(quán)流轉(zhuǎn)了，承包權(quán)是農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)有失地農(nóng)民直接參與談判，討價還價。
中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所王小映博士的觀點是，《管理辦法》可能引發(fā)新的利益調(diào)整。因為農(nóng)地入市，實際上對村干部和農(nóng)民都構(gòu)成激勵，村集體可能會規(guī)避規(guī)劃、謀求更改規(guī)劃、違規(guī)違法流轉(zhuǎn)等，謀求增加自己和集體的收益。因此，應(yīng)對之策是完善村民自治制度，實行村務(wù)公開，完善土地價稅費體系和土地登記體系。
專家認為，由于不能突破《土地管理法》，廣東《管理辦法》也存在嚴重的缺陷。如規(guī)定“農(nóng)民的宅基地不能流轉(zhuǎn)”，以及“通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)”等。
關(guān)于宅基地問題，其實，目前全國性的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)已相當(dāng)普遍。據(jù)國土資源部國土勘測規(guī)劃院近年在北京郊區(qū)的調(diào)查，北京城鄉(xiāng)結(jié)合部大約有三分之一的宅基地都存在“地下交易”。另據(jù)中國土地學(xué)會20xx年在浙江的調(diào)查，義烏市1997年4月至20xx年，全市農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓3223宗，面積21.89萬平方米。其中，受讓方為本村村民的占48.15％，受讓方為非本村村民的占36.24％，受讓方為城鎮(zhèn)居民的占15.61％。這些轉(zhuǎn)讓行為85％以上都是私下交易，未辦任何手續(xù)。
專家指出，不允許宅基地流轉(zhuǎn)，主要是決策層擔(dān)心放開宅基地買賣，會導(dǎo)致農(nóng)民失去房屋，居無定所，影響社會穩(wěn)定。其實，如果能加強宅基地審批管理，宅基地流轉(zhuǎn)可能更有利于增加耕地，推進土地集約使用。
“簡單地禁止城里人到農(nóng)村購買宅基地，卻沒有切實可行的管理辦法，實際上等于放棄監(jiān)管。”中國土地學(xué)會副理事長兼秘書長黃小虎指出。
至于“流轉(zhuǎn)取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)”，有專家認為更是費解。城市土地可以搞房地產(chǎn)開發(fā)，集體建設(shè)用地為何不能？一方面要實現(xiàn)集體土地和國有土地“同地同權(quán)同價”，一方面又做出這樣的存有歧視意味的規(guī)定，既對農(nóng)民實現(xiàn)自己的土地財產(chǎn)權(quán)利十分不利，也有悖于權(quán)利公平原則。
專家指出，從長遠看，中國應(yīng)該建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的、以用途管制為中心的土地管理制度，不宜繼續(xù)按照土地的所有制不同來制定土地管理政策。廣東此次《管理辦法》邁出了第一步。
土地管理辦法范文5
第一條為進一步加強土地管理，切實遏制土地違法違規(guī)行為，正確處理促進經(jīng)濟社會發(fā)展與保護土地資源的關(guān)系，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《省實施土地管理法辦法》等法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合地區(qū)實際，制定本辦法。
第二條本行政區(qū)域內(nèi)的一切單位和個人，必須遵守本辦法。
第三條各級政府對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積、土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃執(zhí)行、節(jié)約集約用地、土地執(zhí)法監(jiān)管負總責(zé)，政府主要負責(zé)人是第一責(zé)任人。
第四條各有關(guān)部門在同級政府的領(lǐng)導(dǎo)下，建立和完善共同責(zé)任體系，按照職責(zé)分工，分別承擔(dān)加強土地管理、制止違法用地行為的相關(guān)責(zé)任。
第五條國土資源管理部門要依法行使土地管理法律法規(guī)賦予的各項職責(zé)，加大違法用地行為的監(jiān)督檢查和查處力度。
第六條工業(yè)園區(qū)土地管理工作原則上由所在縣國土資源部門負責(zé)，完成征收征用后土地由園區(qū)管委會負責(zé)管理，地區(qū)國土資源管理部門進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第二章用地規(guī)劃管理
第七條各級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，國土資源整治和資源環(huán)境保護的要求，土地供給能力及各項建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準，必須嚴格執(zhí)行；土地利用總體規(guī)劃的修改，必須經(jīng)原批準機關(guān)批準；未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。
第八條各類與土地利用相關(guān)專項規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃相銜接，所確定的用地規(guī)模須符合土地利用總體規(guī)劃的安排。
第九條要按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，節(jié)約集約用地的原則編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，劃定村鎮(zhèn)發(fā)展和村莊整治范圍。利用農(nóng)村集體所有土地進行非農(nóng)建設(shè)，必須符合規(guī)劃、納入年度計劃并依法審批。嚴禁擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴禁以租代征將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地。
第十條建設(shè)項目需修改土地利用總體規(guī)劃的，建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)積極配合國土資源管理部門制定修改方案，所需費用由建設(shè)用地單位支付。
第十一條地區(qū)國土資源管理部門將上級下達的土地利用年度計劃指標分解，報同級人民政府批準后下達，土地利用年度計劃一經(jīng)批準下達，必須嚴格執(zhí)行。沒有計劃指標的項目一律不得供地。土地利用年度計劃指標向民生、基礎(chǔ)設(shè)施、特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)等重點領(lǐng)域傾斜。列入工業(yè)園區(qū)的各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，在下達土地利用年度計劃指標時優(yōu)先考慮并給予保障。
第十二條在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)用地的建設(shè)項目，必須提交當(dāng)?shù)匾?guī)劃條件，并經(jīng)地區(qū)規(guī)劃委員會出具書面意見并將用地位置落實到城市規(guī)劃圖件，由縣規(guī)劃部門蓋章并經(jīng)縣政府主管領(lǐng)導(dǎo)簽字后，方可辦理有關(guān)用地手續(xù)。
第三章耕地保護管理
第十三條各級人民政府要把耕地保護工作列為政府主要領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)的年度考核和離任前考核內(nèi)容。
第十四條各級人民政府必須確保本行政區(qū)域規(guī)劃期內(nèi)確定的耕地保有量和基本農(nóng)田面積不減少。
第十五條落實補充耕地責(zé)任，嚴格實行占補平衡。凡建設(shè)項目占用耕地的，建設(shè)用地單位必須在占用耕地前補充相同數(shù)量和質(zhì)量的耕地。不能自行補充耕地的，必須按法律規(guī)定的標準繳納耕地開墾費。
第十六條不準非農(nóng)業(yè)建設(shè)項目占用基本農(nóng)田；不準將基本農(nóng)田納入退耕范圍；不準占用基本農(nóng)田進行植樹造林；不準以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為由，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚，建設(shè)用于非農(nóng)業(yè)設(shè)施的永久性建筑物等嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動。
第十七條嚴格設(shè)施農(nóng)用地范圍。在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項目及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工廠，高中檔消費等的用地，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍。確需建設(shè)的必須符合土地利用總體規(guī)劃，要依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。
第十八條各級人民政府應(yīng)當(dāng)組織編制土地整治規(guī)劃。按照田、水、路、林、村綜合整治的要求，積極爭取并組織實施好農(nóng)村土地整治重大項目和基本農(nóng)田整理項目，保質(zhì)保量完成項目實施的各項任務(wù)，努力提高耕地質(zhì)量，增加耕地面積。
第十九條開發(fā)整治未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，誰開發(fā)，誰使用。開發(fā)單位或個人應(yīng)向縣級人民政府土地行政主管部門提出申請，經(jīng)縣級以上人民政府審批后實施。
開發(fā)整治集體所有的未利用地用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)征得土地所有者的`同意，并簽訂合同，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府批準。
第二十條用地單位或者個人對在生產(chǎn)建設(shè)過程中因挖損、塌陷、壓占等造成耕地種植條件破壞的應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行復(fù)墾，由縣級人民政府土地行政主管部門監(jiān)督實施并組織驗收；沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)向縣級人民政府土地行政主管部門繳納土地復(fù)墾費。
第四章用地申請及征地管理
第二十一條建設(shè)用地單位需要使用土地，必須向國土資源管理部門提出用地申請。禁止建設(shè)用地單位私自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或土地使用者個人簽訂征地協(xié)議。
第二十二條切實加強建設(shè)項目用地預(yù)審工作，建設(shè)項目在審批、核準、備案階段，建設(shè)用地單位主動向國土資源管理部門申請建設(shè)項目用地預(yù)審。未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的，不得辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收和供地手續(xù)。
第二十三條需審批的項目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請。需核準、備案的建設(shè)項目在申請核準、備案前，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請。建設(shè)用地單位申請預(yù)審，應(yīng)當(dāng)按照省人民政府《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》的規(guī)定提交有關(guān)材料。材料不齊備的，負責(zé)預(yù)審的部門不予受理預(yù)審申請，并一次性告知應(yīng)補充的材料。
第二十四條征收集體土地前，應(yīng)在擬被征地的集體經(jīng)濟組織及時書面征地預(yù)告，預(yù)告內(nèi)容包括：項目名稱，擬征收土地的用途、位置、面積、補償標準、安置途徑、申請聽證的權(quán)利義務(wù)，以及其他需要告知的事項。
第二十五條國土資源管理部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定擬定征地補償安置方案，并組織聽證。
第二十六條國土資源管理部門按照征收集體土地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批的規(guī)定組織報批材料，在報批材料中真實反映用地預(yù)審、用地計劃、用地規(guī)模、供地政策、征地聽證、征地補償標準、安置措施、規(guī)劃調(diào)整、耕地占補平衡、林（草）地手續(xù)、社會保障措施、土地違法行為等內(nèi)容，經(jīng)國土資源部門審查后逐級報有批準權(quán)的人民政府審批。
第二十七條征收集體土地時，征地單位必須按照國家規(guī)定的標準足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費，任何單位和個人不得截留、扣留、挪用。有關(guān)部門要加強對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部征地補償費用分配和使用的的監(jiān)督。
第五章土地登記管理
第二十八條土地登記發(fā)證應(yīng)當(dāng)“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確”，土地使用者申請土地登記，應(yīng)提供土地權(quán)屬證明文件。國土資源管理部門根據(jù)用戶申請，進行權(quán)屬核實、地籍調(diào)查、注冊登記、核發(fā)證書。
第二十九條依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第三十條集體土地所有者、集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的土地所有者、國有土地使用者，應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。
第三十一條土地登記和頒發(fā)土地證書后發(fā)現(xiàn)有錯登、漏登等情節(jié)的，原登記發(fā)證機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法更正，收回原土地證書并注銷原登記，重新核發(fā)土地證書。
第六章土地利用管理
第三十二條嚴格按《劃撥用地目錄》界定劃撥用地范圍。劃撥土地改變用途用于經(jīng)營并產(chǎn)生收益的，由國土資源管理部門依法征收土地收益金，任何單位和個人不得以任何理由拒絕繳納。
第三十三條加強保障性安居工程住房建設(shè)用地服務(wù)和監(jiān)管。國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)部門提供的相關(guān)資料制定保障性住房供地計劃。在新增建設(shè)用地年度計劃中單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅決糾正和嚴肅查處。
第三十四條工業(yè)項目用地規(guī)模必須符合國土資源部頒布的《工業(yè)項目用地控制指標》規(guī)定的投資強度和控制指標。工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%，嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施，工業(yè)項目建設(shè)要嚴格控制廠區(qū)綠化率，提高土地集約利用水平。
第三十五條嚴格按國家標準進行各項市政基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)綠化建設(shè)；各項建設(shè)建筑密度、容積率、綠地率不能超出國家規(guī)定的標準。
第三十六條國家重點建設(shè)項目的控制性單體工程受工期和季節(jié)限制急需開工的工程項目，按照有關(guān)規(guī)定給予先行用地支持。
第三十七條以出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的單位，必須按照簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定的出讓價款，按時足額繳清土地出讓金和有關(guān)費用后，由國土資源管理部門頒發(fā)建設(shè)用地批準文件。
第三十八條建設(shè)用地單位必須按規(guī)定的開工時間開工建設(shè)。閑置1年以上不滿2年未開工建設(shè)的，建設(shè)用地單位必須按出讓和劃撥土地價款的20%繳納土地閑置費；閑置2年以上依法應(yīng)當(dāng)收回的，由政府無償收回土地使用權(quán)，納入政府儲備，重新安排使用。
第三十九條要將建設(shè)項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況作為建設(shè)項目竣工驗收的一項內(nèi)容。無國土資源部門的檢查核驗意見，或者檢查和核驗不合格的，不得通過竣工驗收。
第四十條加強農(nóng)村宅基地管理。
�。ㄒ唬┺r(nóng)村村民住宅建設(shè)要根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和新農(nóng)村建設(shè)的要求進行。
�。ǘ⿲Τ鞘幸�(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)集中興建農(nóng)民住宅小區(qū)，防止在城市建設(shè)中形成新的“城中村”，避免“二次搬遷”。
（三）農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地應(yīng)納入年度計劃。
�。ㄋ模┩晟妻r(nóng)村宅基地審批制度，規(guī)范審批程序。
�。ㄎ澹﹪栏褶r(nóng)村宅基地申請條件，按照“一戶一宅”的規(guī)定，每戶面積不得超過省政府規(guī)定的標準。
�。┘訌娹r(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作，做到宅基地登記發(fā)證到戶，內(nèi)容規(guī)范清楚。
�。ㄆ撸┘訌娬氐淖兏怯浌ぷ�，做到變更一宗，登記一宗。
（八）農(nóng)村村民將原有住房出售、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。
第四十一條要在尊重農(nóng)民意愿，保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，按規(guī)劃穩(wěn)妥開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整治，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件。農(nóng)村建設(shè)用地整治后，新增加的耕地面積可以折抵建設(shè)用地指標。
第四十二條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對本轄區(qū)內(nèi)土地規(guī)劃、利用、耕地保護負有直接責(zé)任。要制止侵占土地、濫占耕地、亂搭亂建、亂采亂挖違法用地行為。
第七章土地市場管理
第四十三條凡涉及土地使用權(quán)交易的行為，都必須進入土地交易中心公開運作，任何單位和個人不得以任何方式、任何理由自行對土地使用權(quán)進行處置交易。土地使用權(quán)交易包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和租賃。
第四十四條土地使用權(quán)交易可以采用招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四種方式。工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，都必須采用招標拍賣掛牌等方式公開出讓。無論何種方式，必須堅持公開、公正、公平和誠實信用的原則。嚴禁通過補辦用地手續(xù)規(guī)避招標拍賣掛牌出讓。
第四十五條工業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)項目，同一宗地只有一個用地競購者的，可采用協(xié)議方式供地。
第四十六條工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓金支付標準，可區(qū)別情況按《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的10-50%執(zhí)行，工業(yè)用地的基準地價按當(dāng)?shù)鼗鶞实貎r的80%執(zhí)行。
第四十七條協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)必須嚴格依法依規(guī)進行。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定確定的最低價。協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地拆遷補償費以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和；各縣要確定基準地價，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。
第四十八條土地市場的運作要嚴格實行“六公開”，即：公開土地出讓計劃、公開集體決策、公開土地信息、公開操作程序、公開競價、公開出讓結(jié)果。各縣人民政府要成立國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓底價評審領(lǐng)導(dǎo)小組，集體確定出讓底價，并對出讓中的重大問題進行決策。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓評定小組，由國土、規(guī)劃、財政、監(jiān)察等部門人員及有關(guān)房地產(chǎn)方面專業(yè)人員組成，負責(zé)國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的日常事務(wù)。
第四十九條土地使用權(quán)交易時，有下列情形之一的，由土地交易中心及時宣布終止交易。
�。ㄒ唬┩恋乩盟罁�(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，確實影響公共利益的；
�。ǘ┌l(fā)生不可抗拒力的事件；
（三）司法、監(jiān)察機關(guān)因辦理案件確實需要終止交易的；（四）依法應(yīng)當(dāng)終止的其他情形。
第五十條有下列情形之一的不得交易。
�。ㄒ唬┪唇�(jīng)依法批準或不符合法定條件的；
�。ǘ└淖兺恋赜猛镜�；
�。ㄈ└淖兺恋厥褂脵�(quán)性質(zhì)的；
�。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的；
�。ㄎ澹┏鲎屚恋厥状无D(zhuǎn)讓未達到《國有土地使用權(quán)合同》約定的使用期限或投資額度的；
�。┓煞ㄒ�(guī)規(guī)定其他不得交易的情況。
第五十一條國有土地使用權(quán)出讓前要制訂控制性詳細規(guī)劃和土地供應(yīng)方案，明確容積率、綠地率和建筑密度等規(guī)劃條件，成交后不得隨意改變土地用途和規(guī)劃條件。確需改變的，應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定和程序報縣級人民政府批準。
第八章土地儲備管理
第五十二條加強政府對土地一級市場的管理。要嚴格堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一收購儲備、統(tǒng)一出讓”的原則,依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，凡規(guī)劃用途確定為經(jīng)營性用地的土地，包括國有企業(yè)改制、老城區(qū)改造及新增建設(shè)用地等，都要由土地儲備機構(gòu)進行土地收購儲備后再進行公開出讓。工業(yè)園區(qū)的土地儲備工作由園區(qū)管委會負責(zé)實施，依法按程序出讓。
第五十三條加強土地儲備資金的運作。出讓土地由財政部門實行宗地核算，土地交易后土地收購成本和土地儲備發(fā)展資金應(yīng)及時返還到土地儲備機構(gòu)。土地儲備資金實行專戶管理，�？顚Ｓ茫瑵L動運作，確保資金的安全和土地儲備的安全。
第五十四條加強土地源頭規(guī)劃的控制。要堅持以城市規(guī)劃為龍頭，進一步加強城市規(guī)劃與土地儲備規(guī)劃的銜接，所有經(jīng)營性用地要嚴格實行土地儲備。
第五十五條加強儲備土地的開發(fā)整理工作。儲備土地地面附著物、建筑物需搬遷的，相關(guān)部門要依法辦理有關(guān)手續(xù)；對暫時難以出讓的土地，允許對其出租；對已平整、暫不交易而又不能出租的土地，要做好綠化和美化工作。
第五十六條加強土地供應(yīng)的計劃管理。要嚴格控制土地供應(yīng)總量。國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)改、財政、城市規(guī)劃等相關(guān)部門根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃，產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，城市規(guī)劃和土地市場供求狀況，編制年度國有土地出讓計劃，報同級政府批準后及時向社會。
第五十七條規(guī)范儲備土地的交易。土地收購價格、土地資產(chǎn)處置，供地價格確定等，一律要經(jīng)過會審，集體決策；土地出讓前，土地儲備機構(gòu)應(yīng)依據(jù)土地出讓計劃，將出讓宗地的相關(guān)材料移交土地交易中心按規(guī)定程序操作；土地交易中心要根據(jù)擬出讓地塊的用途、面積、形狀、規(guī)劃設(shè)計條件等具體情況選擇出讓方式，以充分體現(xiàn)土地價值。
第九章土地收入征收、支出管理
第五十八條規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓資金管理。土地出讓金統(tǒng)一由各縣財政局管理，由各縣人民政府行使資金分配權(quán)，任何單位和個人不得批準減免土地出讓金。
第五十九條明確土地收入征管責(zé)任。對土地收益金、土地出讓金等國有土地有償使用收入實行征管分離，由國土資源管理部門負責(zé)征收，財政部門負責(zé)管理。
第六十條財政部門應(yīng)加強土地收入管理、設(shè)立土地收入專戶，所有土地收入必須全額納入專戶管理，任何部門均不得設(shè)立過渡賬戶。
第六十一條國土資源管理部門要落實征收責(zé)任，對合同期內(nèi)的土地收入應(yīng)收盡收，對逾期未交的土地收入，由土地執(zhí)法監(jiān)察機構(gòu)負責(zé)催收。
第六十二條國土資源管理部門和財政部門要進一步健全征管工作機構(gòu)，增強征管力量，確保職能到位，人員到位；要保障征管工作經(jīng)費，按照國家有關(guān)規(guī)定安排征管業(yè)務(wù)經(jīng)費，改善征管工作條件和手段。
第十章土地執(zhí)法監(jiān)督管理
第六十三條要加強國土資源執(zhí)法監(jiān)察隊伍建設(shè)，建立健全地、縣、鄉(xiāng)三級執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)和村級聯(lián)絡(luò)員制度。加強土地執(zhí)法巡查，做到“早發(fā)現(xiàn)、早制止、早報告、早處置”，有效遏制違法違規(guī)行為的發(fā)生。對發(fā)現(xiàn)的土地違法違規(guī)行為，由國土資源管理部門及時下達《責(zé)令停止違法行為通知書》并報告當(dāng)?shù)厝嗣裾蜕霞墖临Y源管理部門，對下達《通知書》后依然沒有停止違法行為的當(dāng)事人，由當(dāng)?shù)卣?zé)成國土、住建、規(guī)劃、監(jiān)察、公安等部門查處。情節(jié)嚴重，性質(zhì)惡劣的，要采取有力措施，追究項目相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，涉嫌犯罪的依法移送司法機關(guān)處理。
第六十四條發(fā)展改革、經(jīng)商委等項目主管部門對未能提供國土資源管理部門用地預(yù)審意見或未經(jīng)國土資源管理預(yù)審的建設(shè)項目，不得予以審批或者核準。
第六十五條建設(shè)部門對應(yīng)依法申請領(lǐng)取施工許可證的項目，在未取得合法用地手續(xù)前，不予頒發(fā)施工許可證。
第六十六條規(guī)劃部門對以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同前，不予辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；對未能取得合法用地手續(xù)的項目，不予辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
第六十七條房管部門對未能取得合法用地手續(xù)的項目，不予辦理商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證。
第六十八條公安部門要加大對國土資源管理部門巡查、制止和查處違法行為的支持配合力度，依法制止，查處妨礙國土資源管理部門執(zhí)行公務(wù)的案件，依法對國土資源管理部門移交的涉嫌犯罪的土地違法案件予以立案、偵查、起訴和查處。
第六十九條監(jiān)察部門要積極配合國土資源管理部門，加強對貫徹落實土地管理法律法規(guī)情況的監(jiān)督檢查，對國土資源管理部門移送并需要追究責(zé)任的違法違規(guī)用地案件，依法對相關(guān)責(zé)任人提出處理意見。
第七十條地縣國土資源、公安、檢察、法院等部門，要
建立和完善聯(lián)席會議制度、土地執(zhí)法信息共享制度、聯(lián)合辦案制度、案件移送制度等協(xié)調(diào)機制、共同做好土地違法違規(guī)案件查處工作。
第七十一條各級政府、各有關(guān)部門要嚴格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)，認真落實土地管理和耕地保護責(zé)任，對違法違規(guī)用地行為嚴重的地方，由國土資源和監(jiān)察部門聯(lián)合發(fā)出限期整改通知，約談?wù)饕撠?zé)人，整改期間消極不作為或者整改不到位的，報經(jīng)政府批準，暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報件受理，并依據(jù)《違反土地管理規(guī)定行為處理辦法》（監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部15號令），由任免機關(guān)或監(jiān)察機關(guān)按照管理權(quán)限，依法對負有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人予以處分。
第七十二條本辦法由地區(qū)國土資源局負責(zé)解釋。
土地管理辦法范文6
一、建設(shè)項目申請用地預(yù)審的時段
根據(jù)《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部第42號令），需審批的建設(shè)項目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請；需核準的建設(shè)項目在項目申請報告核準前，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請；需備案的建設(shè)項目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請。
二、用地預(yù)審依據(jù)
1.《中華人民共和國土地管理法》第二十六條：經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準機關(guān)批準；未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。
2.《〈中華人民共和國土地管理法〉實施條例》第二十二條、二十三條：“建設(shè)項目可行性研究論證時，土地行政主管部門對建設(shè)項目用地有關(guān)事項進行審查，提出建設(shè)項目用地預(yù)審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告”。
3.《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔20xx〕28號）明確要求：“項目建設(shè)單位向發(fā)展改革等部門申報核準或?qū)徟ㄔO(shè)項目時，必須附國土資源部門預(yù)審意見；沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準或批準建設(shè)項目”。
4.《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部42號令）第十四條：“預(yù)審意見是有關(guān)部門審批項目可行性研究報告、核準項目申請報告的必備文件”；第十五條：“未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的，不得批復(fù)可行性研究報告、核準項目申請報告；不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)”。
5.《關(guān)于進一步加強和改進建設(shè)項目用地預(yù)審工作的通知》（國土資發(fā)[20xx]74號）通知指出：深化對用地預(yù)審內(nèi)容的實質(zhì)性審查，進一步做好對擬建項目選址、用地規(guī)模、占地類型、補充耕地初步方案等內(nèi)容的審查，確保耕地保護和節(jié)約集約用地各項政策要求的落實；強化對建設(shè)項目征地補償費標準的審查，切實維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；切實落實用地預(yù)審意見的前置把關(guān)要求。
6.《關(guān)于在建設(shè)項目用地預(yù)審中做好實地踏勘和論證工作有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔20xx〕41號）通知規(guī)定凡屬下列情形的.建設(shè)項目，在用地預(yù)審中應(yīng)當(dāng)進行實地踏勘和論證：（一）線性工程。占用基本農(nóng)田達到100公頃的公路、鐵路、管道等線性工程項目。（7）《關(guān)于強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》（國土資發(fā)〔20xx〕18號）指出：進一步嚴格建設(shè)占用耕地審批。強化建設(shè)項目預(yù)審，嚴格項目選址把關(guān)。
三、用地預(yù)審原則
《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部42號令）第三條的規(guī)定：預(yù)審應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：
1.符合土地利用總體規(guī)劃
2.保護耕地、特別是基本農(nóng)田
3.合理和集約節(jié)約利用土地
4.符合國家供地政策。
四、用地預(yù)審審批權(quán)限
《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部令第42號）第四條規(guī)定：建設(shè)項目用地預(yù)審實行分級預(yù)審。
需人民政府或有批準權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項目，由該人民政府的國土資源管理部門預(yù)審。
五、建設(shè)項目申請用地預(yù)審的建設(shè)依據(jù)
1.經(jīng)國務(wù)院（發(fā)展改革委、國務(wù)院有關(guān)部門）批準的有關(guān)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；
2.發(fā)展改革等行業(yè)部門項目建議書的批復(fù)；
3.發(fā)展改革等部門同意開展前期工作告知意見。
六、建設(shè)項目申請用地預(yù)審需要提交的材料
根據(jù)《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部令第42號）第七條的規(guī)定，已批準項目建議書的審批類建設(shè)項目與需備案的建設(shè)項目申請用地預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
1.建設(shè)項目用地預(yù)審申請表；
2.建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告，3.項目建議書批復(fù)文件或者項目備案批準文件；
4.單獨選址建設(shè)項目擬選址位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告；
5.單獨選址建設(shè)項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料。
七、用地預(yù)審審查主要內(nèi)容
根據(jù)《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》（國土資源部令第42號）第十一條的規(guī)定，預(yù)審應(yīng)當(dāng)審查以下內(nèi)容：
1.建設(shè)項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；
2.建設(shè)項目用地規(guī)模是否符合有關(guān)建設(shè)用地指標的規(guī)定；
3.建設(shè)項目占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行；
4.征地補償費用和礦山項目土地復(fù)墾資金的擬安排情況；
5.屬《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形，建設(shè)項目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃的修改方案、規(guī)劃修改對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。
八、開展建設(shè)項目用地預(yù)審工作的需要注意的問題
1.用地規(guī)模盡量控制在建設(shè)用地控制指標范圍之內(nèi)，對于確需超越建設(shè)用地指標的項目，必須出具項目的說明文件。
2.優(yōu)化項目選址，節(jié)約集約用地，盡量少占耕地和基本農(nóng)田。
3.對于占用基本農(nóng)田的項目，切實做好基本農(nóng)田補劃和耕地補充工作，保證補充耕地質(zhì)量不降低，數(shù)量不減少，按照國土資源部聽證的要求，做好土地規(guī)劃方案的聽證工作。
4.按照《關(guān)于強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》（國土資發(fā)〔20xx〕18號）的要求，進一步做好耕作層剝離再利用工作，對于占用的基本農(nóng)田的耕作層應(yīng)當(dāng)予以剝離，用于補充耕地的質(zhì)量建設(shè)。
土地管理辦法范文7
調(diào)查發(fā)現(xiàn),黑龍江省國土資源廳與哈爾濱鐵路局在鐵路用地管理方面,已初步建立起了良好的溝通渠道和協(xié)商機制。如黑龍江省國土資源廳為保證鐵路用地,采取了鐵路建設(shè)用地預(yù)審和超前介入征地的做法,效果良好。但調(diào)查也發(fā)現(xiàn),鐵路用地管理方面存在著許多問題,這些問題已超出黑龍江省國土資源廳和哈爾濱鐵路局的職權(quán)范圍。
鐵路用地的四個問題
一是鐵路用地管理中鐵路系統(tǒng)與地方政府間的矛盾十分突出。鐵路用地往往地理位置較好、商業(yè)開發(fā)價值較大,成為地方政府緊盯、鐵路系統(tǒng)不放的“肥肉”。因此,地方政府與鐵路系統(tǒng)在鐵路用地管理方面爭權(quán)、爭利現(xiàn)象十分嚴重,管理糾紛不斷。
二是鐵路用地內(nèi)部用途變更所引致的國有土地增值收益流失嚴重,進而造成嚴重的國有資產(chǎn)流失。近些年來,鐵路用地內(nèi)部用途也在不斷發(fā)生變化,各種自主開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)越來越多,包括自辦企業(yè)、商品房開發(fā)等。而這些開發(fā),基本上不通過地方政府,土地增值部分往往成為鐵路系統(tǒng)的內(nèi)部收益。更為嚴重的是,土地資產(chǎn)已成為鐵路系統(tǒng)總資產(chǎn)的重要甚至是主體組成部分。隨著鐵路政企分離、企業(yè)化運營,特別是隨著鐵路股份化的發(fā)展,以鐵路用地形式存在的國有資產(chǎn),將面臨越來越大的市場風(fēng)險和管理風(fēng)險。
三是鐵路用地基本屬性和內(nèi)部結(jié)構(gòu)不清。例如哈爾濱鐵路局的一個鐵路分局,其管轄土地總面積中運輸用地占64.6%,輔助生產(chǎn)用地占25.4%,生活用地占7.1%,其他用地占2.9%,非運輸用地占1/3以上。如果再進一步將鐵路用地中企業(yè)所屬專用線用地區(qū)分出來,則非鐵路運輸用地的比重將會更大。非鐵路運輸用地,已經(jīng)不是公益性基礎(chǔ)設(shè)施用地。因此,應(yīng)重新界定鐵路用地的性質(zhì)或?qū)傩浴?/p>
四是不能真正實現(xiàn)土地的統(tǒng)一規(guī)劃、集中供給和嚴格管理。從目前情況看,鐵路用地還基本上游離于國土資源管理體制之外,還沒有納入土地統(tǒng)一管理、嚴格管理的范疇。實際上,鐵路用地是我國土地管理制度及其改革的一個死角,如鐵路系統(tǒng)土地用途的變更往往是“三無”,即“無立項”、“無申請”、“無登記”,國土資源管理部門地方政府難以掌握土地用途變化情況。這種狀況,嚴重干擾了土地管理秩序,也往往造成鐵路系統(tǒng)與地方政府在土地利用及管理方面的矛盾,更嚴重的是不能真正實現(xiàn)所有土地的統(tǒng)一合理配置和有序高效利用,從而干擾“土地閘門”發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用。
鐵路用地問題的根本原因
上述鐵路用地問題的成因,主要有兩個,一是管理體制不順,二是缺乏適用的管理規(guī)章。
一、管理體制不順
管理體制不順,主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面,目前的鐵路用地管理已不適應(yīng)改革后的鐵路管理體制。鐵路系統(tǒng)國土資源管理機構(gòu)雖名義上為地方政府國土資源主管部門(一般為省級的國土資源廳)的派駐機構(gòu),但由于種種原因,派駐機構(gòu)實質(zhì)上還是鐵路系統(tǒng)的內(nèi)設(shè)機構(gòu),而且一般列為事業(yè)單位。作為鐵路系統(tǒng)內(nèi)設(shè)的事業(yè)單位,不可能真正履行土地執(zhí)法監(jiān)察的職能。用形象的話說,目前鐵路系統(tǒng)的國土資源管理機構(gòu)是鐵路系統(tǒng)的保安,而不是警察,沒有獨立的執(zhí)法權(quán)力。特別是鐵路改制后,鐵路系統(tǒng)正向純企業(yè)方向發(fā)展,鐵路系統(tǒng)不可能再包含具有政府職能的土地(或國土)管理職能,否則會出現(xiàn)政府職能為企業(yè)運行所左右的尷尬局面。
另一方面,鐵路系統(tǒng)用地管理也已不適應(yīng)改革后的國土資源管理體制。新的國土資源管理體制確立后,作為中央宏觀管理兩個“閘門”之一的土地“閘門”,要發(fā)揮其應(yīng)有的重要作用,必須建立在土地統(tǒng)一規(guī)劃、集中供地、嚴格管理的基礎(chǔ)之上,決不再允許任何土地游離于土地統(tǒng)一管理之外。但就目前看,各級政府的國土資源管理機構(gòu)不能介入鐵路系統(tǒng)用地的管理,對鐵路用地總體規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、用途變更、收益變化、收益分配等不知情、難介入。其結(jié)果是鐵路用地游離于土地統(tǒng)一集中管理體系之外,自管、自用、自查,鐵路用地管理,基本上是土地管理的一個盲區(qū)。
二、缺乏管理規(guī)章
原國家土地管理局與鐵道部于1992年制定的《鐵路用地管理辦法》已明顯不適應(yīng)目前的形勢和要求,這種不適應(yīng)體現(xiàn)在體制、機制和技術(shù)等三個方面。
在體制方面,有兩個不適應(yīng)。一是不適應(yīng)國家土地管理體制改革后的總體要求。現(xiàn)行《鐵路用地管理辦法》,不能明確鐵路管理機構(gòu)與國土資源管理機構(gòu)在鐵路用地管理方面的職責(zé)分工與協(xié)作關(guān)系,也不能明確鐵路管理機構(gòu)與地方政府在鐵路用地管理方面的職責(zé)分工與協(xié)作。二是不適應(yīng)鐵路體制改革后的新情況。鐵路改制后,政企分離,鐵路系統(tǒng)正在向純企業(yè)方向發(fā)展�，F(xiàn)行《鐵路用地管理辦法》不能回答鐵路系統(tǒng)國土資源管理機構(gòu)的性質(zhì)、地位與作用。
在機制方面,也有兩個不適應(yīng)。一是不適應(yīng)鐵路改制后市場化運作的要求。鐵路改制后企業(yè)化發(fā)展趨勢越來越明顯,鐵路系統(tǒng)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、市場運作等都發(fā)生了巨大變化,但現(xiàn)行的《鐵路用地管理辦法》,不能明確鐵路用地的基本屬性,不能分類界定內(nèi)部各用途的屬性,不能明確鐵路系統(tǒng)土地資產(chǎn)的處置,不能明確鐵路系統(tǒng)土地資產(chǎn)及其收益的實際歸屬關(guān)系(歸鐵路系統(tǒng)專有還是歸地方政府專有,或者由鐵路系統(tǒng)與地方政府共有?),不能保全鐵路系統(tǒng)土地資產(chǎn)及其收益。二是不適應(yīng)改革后的土地市場機制。目前及今后相當(dāng)長時期內(nèi),土地的市場化配置將以“招、拍、掛”為主要形式,包括鐵路用地在內(nèi)的所有土地,都應(yīng)納入各級政府管理下的土地規(guī)范化市場運作。然而,現(xiàn)行《鐵路用地管理辦法》不能回答如何運用市場化手段處置鐵路系統(tǒng)內(nèi)部用地、特別是非線路用地的問題。事實上,土地市場化配置已經(jīng)造成鐵路系統(tǒng)與地方政府在鐵路用地方面的矛盾,越是土地供應(yīng)緊張、市場化配置程度較高的地區(qū),這種矛盾越發(fā)突出,主要表現(xiàn)為土地使用者和管理者、政府管理土地與鐵路系統(tǒng)管理土地、政府實施土地統(tǒng)一管理與鐵路系統(tǒng)用地自用自管的矛盾。
在技術(shù)層面,已經(jīng)不適應(yīng)節(jié)約利用和嚴格管理土地資源的要求。現(xiàn)行《鐵路用地管理辦法》未明確鐵路用地的技術(shù)要求或指標,對鐵路主干線、支線、專用線及其用地范圍缺乏規(guī)定,對鐵路系統(tǒng)廢棄土地如何界定和處置沒有規(guī)定,對跨區(qū)線路用地管理銜接與協(xié)調(diào)方面沒有規(guī)定,對鐵路占地補償標準與地方同地同價補償標準間的協(xié)調(diào)沒有規(guī)定,等等。
加強協(xié)調(diào),理順體制
建議國務(wù)院責(zé)成國土資源部與鐵道部共同研究鐵路用地管理體制問題,盡快理順鐵路用地管理體制。
鑒于鐵路經(jīng)營是企業(yè)行為,不應(yīng)有、也不可能真正執(zhí)行政府職能。建議將鐵路系統(tǒng)的.國土管理機構(gòu)從中剝離,納入地方政府國土資源管理體系;或者強化鐵路系統(tǒng)內(nèi)國土資源管理機構(gòu)的行政職能、特別是國土執(zhí)法監(jiān)察職能,作為地方政府國土資源管理部門的派出機構(gòu),人員屬公務(wù)員系列并納地方政府國土部門。從鐵路改革發(fā)展的趨勢以及實際效果看,第一種選擇是積極的、徹底的、長久的,而第二種選擇則仍是一種過渡的、不徹底的。
但無論何種選擇,以下五點必須堅持。一是鐵路系統(tǒng)國土資源管理機構(gòu)必須接受政府國土資源管理部門的領(lǐng)導(dǎo)(業(yè)務(wù)或行政);二是鐵路系統(tǒng)的全部用地都應(yīng)納入各地區(qū)的土地統(tǒng)一規(guī)劃,國家土地利用總體規(guī)劃修編時也必須單列鐵路用地及其發(fā)展規(guī)劃;三是包括鐵路用地在內(nèi)的任何用途的土地,都必須堅持節(jié)約和永續(xù)利用的基本原則,絕不允許浪費土地;四是國有土地不能作為國有企業(yè)的資產(chǎn),土地資產(chǎn)的代管主體必須加以明確,國有土地資產(chǎn)的管理主體不應(yīng)是企業(yè);五是任何形式的國有土地資產(chǎn)收益流失都是不允許的,對于國有土地資產(chǎn)及其收益流失現(xiàn)象,必須從體制和機制方面加以根本制止。
與此同時,為適應(yīng)新形勢與新要求,應(yīng)建立健全管理規(guī)章,建議盡快修訂《鐵路用地管理辦法》。當(dāng)然,對《鐵路用地管理辦法》的修訂是一個復(fù)雜的、可能也是較為漫長的過程。建議修訂時應(yīng)至少考慮如下方面:
1.分類明確鐵路用地的性質(zhì)�，F(xiàn)行《鐵路用地管理辦法》雖在第四條指出“鐵路用地是指鐵路部門依法取得的土地,包括留用的和征(撥)用的運輸生產(chǎn)用地、輔助生產(chǎn)用地、生活設(shè)施用地和其他用地”,但很顯然,這種規(guī)定很籠統(tǒng)、很寬泛。為此,要在新管理辦法中嚴格明確鐵路運輸用地和其他用地,并著重明確哪些是純公益性用地,哪些又是準公益性、商業(yè)性(經(jīng)營性)用地。在此,要重點嚴格區(qū)分鐵路用地與鐵路系統(tǒng)用地,明確鐵路線路用地(干線、支線、專線)、鐵路運輸設(shè)施用地、鐵路經(jīng)營性用地、鐵路生活用地等的界限。
2.對不同屬性的鐵路用地,明確不同的配置和管理方式。明確土地劃撥和土地招拍掛的適用范圍。明確不同用途的征占補償辦法或補償標準及其與地方補償辦法和補償標準間的關(guān)系。明確鐵路用地是否適用“同地同價”政策。
3.明確用地審批程序。應(yīng)明確國土管理部門及早介入鐵路規(guī)劃的制定,爭取不占、少占耕地和城鎮(zhèn)建成區(qū),從而保護耕地、特別是基本農(nóng)田,降低土地費用。
4.明確鐵路用地管理機構(gòu)及其職責(zé)、地位、隸屬關(guān)系等。
5.明確鐵路用地應(yīng)納入全國及各地區(qū)的土地利用總體規(guī)劃。
6.對鐵路用地效率做出明確要求。明確鐵路系統(tǒng)廢棄土地的處置方式。
7.明確對鐵路系統(tǒng)開發(fā)性用地的處置方式。
8.對鐵路用地方式做出技術(shù)性和政策性規(guī)定,包括如路基、取土方式、土地覆壓等方面的技術(shù)要求和政策規(guī)定。
特邀國土資源監(jiān)察專員調(diào)研組成員何升韜
(全國政協(xié)人口資源環(huán)境委員會委員)
谷樹忠(中科院地理科學(xué)與資源研究所研究員,中國國土經(jīng)濟研究會副秘書長)
沈德中(中國農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院教授)
趙宏(中華全國工商業(yè)聯(lián)合會聯(lián)絡(luò)部部長)
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