工程建設(shè)變更暫行管理辦法

　　第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。

　　本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

　　第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、資源節(jié)約、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

　　第四條縣級以上人民政府主管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府發(fā)展和改革、規(guī)劃、國土資源、價(jià)格、工商行政管理等部門，按照法定職責(zé)做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法經(jīng)營行為，依法維護(hù)其合法權(quán)益，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，定期公布房地產(chǎn)市場的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信經(jīng)營情況，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

　　第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　第六條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書或者《暫定資質(zhì)證書》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的有效期為3年�！稌憾ㄙY質(zhì)證書》的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營情況需要延長《暫定資質(zhì)證書》有效期的，原核發(fā)機(jī)關(guān)可以批準(zhǔn)延長，但延長期不得超過2年。

　　資質(zhì)等級證書和《暫定資質(zhì)證書》不得出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

　　第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別取得一、二、三、四級資質(zhì)或者暫定資質(zhì)，其資質(zhì)條件是：

　�。ㄒ唬┤〉靡�、二、三級資質(zhì)，注冊資本分別不得少于5000萬元、20xx萬元、800萬元；具有建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類職稱或者執(zhí)業(yè)資格的人員分別不得少于40人、20人、10人，其中，具有中級以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員分別不得少于4人、3人、2人。

　�。ǘ�）取得四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)，注冊資本不得少于400萬元；其專職工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)中級以上職稱或者執(zhí)業(yè)資格，專職會計(jì)人員應(yīng)當(dāng)具有助理會計(jì)師以上職稱。

　　（三）國務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他條件。

　　第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的核定權(quán)限為：

　�。ㄒ唬┮患壻Y質(zhì)，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審后，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門核定。

　　（二）二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定；其中，三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)，可以委托設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定，報(bào)省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　第九條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記。

　　工商行政管理部門在審查設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

　　第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，按照資質(zhì)核定權(quán)限，持下列資料向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》：

　　（一）營業(yè)執(zhí)照；

　�。ǘ�）企業(yè)章程；

　�。ㄈ�）驗(yàn)資證明；

　　（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

　　（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　第十一條具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核定權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，自收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)申請之日起20日內(nèi)，做出審查決定。符合條件的，核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》；不符合條件的，不予核發(fā)，并書面告知理由。

　　第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》或者資質(zhì)等級證書有效期滿前30日內(nèi)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定權(quán)限，向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定企業(yè)的資質(zhì)等級，并提供以下材料：

　�。ㄒ唬┮�求核定資質(zhì)等級的申請書；

　�。ǘ�）企業(yè)的資質(zhì)證書和法定代表人及技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證明；

　�。ㄈ�）符合本辦法第七條規(guī)定條件的相關(guān)證明材料；

　�。ㄋ模﹫�(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書的情況說明書；

　�。ㄎ澹┮验_發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料和負(fù)債說明書。

　　第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更企業(yè)名稱、經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本的，應(yīng)當(dāng)在辦理工商變更登記后30日內(nèi)，持本辦法第十條規(guī)定的資料，向原資質(zhì)核定機(jī)關(guān)申請辦理資質(zhì)注銷、變更手續(xù)；資質(zhì)核定機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)辦理完畢。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，持書面申請和資質(zhì)證書到原資質(zhì)核定機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

　　第三章房地產(chǎn)開發(fā)

　　第十四條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求，堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重改善城市人文、生態(tài)環(huán)境。

　　房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會同發(fā)展和改革、國土資源、規(guī)劃管理部門制定。

　　第十五條房地產(chǎn)開發(fā)用地，除國家規(guī)定可以采用劃撥方式的以外，應(yīng)當(dāng)依照法定程序，以公開競價(jià)出讓方式取得。

　　縣級以上人民政府國土資源行政主管部門審批房地產(chǎn)開發(fā)用地時(shí)，對下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別書面聽取同級城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見：

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

　�。ǘ�）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

　�。ㄈ�）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

　　（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

　�。ㄎ澹╉�(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置方案；

　�。�六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和誠信情況。

　　第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家節(jié)能省地的有關(guān)規(guī)定，建造節(jié)能省地型住宅、實(shí)行綜合開發(fā)、配套建設(shè)。嚴(yán)格控制在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)零星征地、分散建設(shè)。

　　第十七條依照國家有關(guān)規(guī)定，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標(biāo)投標(biāo)方式，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)用地，不得改變其土地用途，變相進(jìn)行商品房開發(fā)經(jīng)營。

　　第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

　�。ㄒ唬┧募壻Y質(zhì)或者暫定資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過5萬平方米；

　�。ǘ�）三級資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過15萬平方米；

　�。ㄈ�）二級資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過25萬平方米；

　�。ㄋ模┮患壻Y質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不受限制。

　　第十九條建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，將項(xiàng)目資本金到開戶銀行專戶儲存。實(shí)施分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以按照投資比例分期專戶儲存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交該項(xiàng)目資本金專戶儲存的憑證。

　　第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范。

　　第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請竣工驗(yàn)收；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起20日內(nèi)，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。對涉及公共安全的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等有關(guān)部門申請專項(xiàng)驗(yàn)收；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起20日內(nèi)進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交質(zhì)量保證書。質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)明確保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將竣工驗(yàn)收報(bào)告和城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件，提交房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)守信的原則，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，按季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

　　第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)。轉(zhuǎn)讓人和受讓人自該項(xiàng)目土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　�。ㄒ唬┮讶〉猛恋厥褂脵�(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；

　�。ǘ�）高層建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的三分之一以上，其他建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上；

　　（三）已確定工程施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向設(shè)區(qū)的市、自治州或者縣級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請商品房預(yù)售許可證明時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

　　（一）土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證復(fù)印件；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件；

　�。ㄈ�）工程施工合同復(fù)印件；

　�。ㄋ模╊A(yù)售商品房分層平面圖；

　�。ㄎ澹┓�合本辦法第二十四條第（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

　�。�六）商品房預(yù)售方案。

　　第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出審查決定。符合預(yù)售條件的，予以許可，核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不符合預(yù)售條件的，不予許可，并書面告知理由。

　　未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費(fèi)用。

　　第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、廣告公司、媒體制作和商品房預(yù)售廣告，必須載明商品房預(yù)售許可證明的文號。預(yù)售商品房廣告、宣傳資料、商品房項(xiàng)目模型應(yīng)當(dāng)真實(shí)，不得進(jìn)行虛假宣傳。

　　第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)采用國家統(tǒng)一制訂的商品房買賣合同示范文本，與買受人協(xié)商簽訂書面合同。

　　第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓和商品房的銷售價(jià)格，由當(dāng)事人商定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格與租賃價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)，并向社會公示。

　　第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質(zhì)量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔(dān)保修和賠償責(zé)任。

　　第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)自交付買受人使用之日起分別具有以下最低保修期限：

　�。ㄒ唬┗�礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，最低保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　�。ǘ�）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年；

　�。ㄈ�）供熱與供冷系統(tǒng)，最低保修期限為2個(gè)采暖期、供冷期；

　�。ㄋ模╇姎夤芫�、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。

　　其他項(xiàng)目的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人在合同書中約定。

　　第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督機(jī)制，向社會公布舉報(bào)投訴的方式，保障買受人的合法權(quán)益。

　　第五章法律責(zé)任

　　第三十四條違反本辦法第六條第一款規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，依照國家規(guī)定，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

　　第三十五條違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令改正，給予警告，有非法所得的沒收非法所得，可并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

　�。ㄒ唬┻`反第六條第三款規(guī)定，出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書或《暫定資質(zhì)證書》的；

　�。ǘ�）違反第十三條規(guī)定，不按規(guī)定到原資質(zhì)證書核發(fā)機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的；

　　（三）違反第十九條規(guī)定，未按規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金專戶儲存手續(xù)的。

　　第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第三十條、第三十二條規(guī)定，向買受人交付商品房時(shí)未提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，或者不按規(guī)定履行保修義務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，將其不良行為在企業(yè)信用檔案中記錄并向社會公示，可處以5000元以上20000元以下的罰款。

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