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面試房地產(chǎn)銷售的技巧
面試房地產(chǎn)銷售的技巧1
顯然，考生在平時就應(yīng)該開始積累相關(guān)常識，建立起一個有序的知識系統(tǒng)，只有這樣，在面試中才會對這一類題目胸有成竹。本文旨在以簡明扼要的方式，為考生梳理出當(dāng)下中國的現(xiàn)狀和政府戰(zhàn)略和政策脈絡(luò)。幫助考生快速了解國情社情，建立知識體系。
今天的話題還是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級：上一篇我們講到了妨礙企業(yè)積累、社會福祉增加的滯后的制度因素，本文繼續(xù)討論經(jīng)濟(jì)制度與產(chǎn)業(yè)升級之間的關(guān)系。
從微觀角度說，任何企業(yè)都是逐利的，而且企業(yè)都會感到，實(shí)業(yè)掙錢是很辛苦的，研發(fā)的周期很長，要想有所突破必須長期投入，就像華為那樣。相比之下，如果囤一塊土地等著它升值賺錢，或者把持一個城市的水電氣等基礎(chǔ)供應(yīng)來不斷漲價，這個錢就要賺的輕松的多、快的多。所以，在這種條件下，任何“精明”的企業(yè)都不會選擇去搞技術(shù)升級，而是選擇“轉(zhuǎn)型”成為房地產(chǎn)商。
但是從宏觀角度說，正如上一篇文章所言，這樣的轉(zhuǎn)型只會拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，妨礙產(chǎn)業(yè)升級，損害社會福祉。所以，根本的辦法，就是通過制度設(shè)置，來改變這里面的“成本-收益”的計(jì)算。好的制度會讓最聰明的企業(yè)家把他們的才能用到為社會創(chuàng)造財富上，壞的制度則會讓他們把聰明才智用來掠奪這個社會已經(jīng)存在的財富。
如果是前者，企業(yè)家越賺錢，人民生活就更好，比如像馬云的淘寶、馬化騰的微信、任正非研發(fā)程控交換機(jī)、梁穩(wěn)根造重型機(jī)械、魯冠球做萬向節(jié)……他們的事業(yè)主要是為社會創(chuàng)造了新的價值，或者優(yōu)化了資源的配置，這樣的企業(yè)家就是越多越好。他們賺的錢越多，我們這個社會越進(jìn)步。
但如果是后者，企業(yè)家賺錢越多，人民生活就越糟糕。比如墨西哥的卡洛斯，壟斷國家電信、金融、交通系統(tǒng)，他一度超越比爾蓋茨成了世界首富，而墨西哥人民卻生活在毫無希望的環(huán)境之中;又如蘇聯(lián)解體以后，寡頭們依靠快速的奪取國家的石油天然氣資源變得富可敵國，人民生活卻陷入絕境。
因此，政府必須通過立法，像管理水、電、通信、高速公路那樣，確保土地作為公共資源來使用，只有這樣，建立在土地之上的實(shí)體企業(yè)才能夠免除后顧之憂，全心全意投入發(fā)展，整個國家的各項(xiàng)事業(yè)才能穩(wěn)步向前推進(jìn)，社會財富才能充分涌流。
面試的技巧
1、請你自我介紹一下你自己?
回答提示：一般人回答這個問題過于平常，只說姓名、年齡、愛好、工作經(jīng)驗(yàn)，這些在簡歷上都有。其實(shí)，企業(yè)最希望知道的是求職者能否勝任工作，包括：最強(qiáng)的技能、最深入研究的知識領(lǐng)域、個性中最積極的部分、做過的最成功的事，主要的成就等，這些都可以和學(xué)習(xí)無關(guān)，也可以和學(xué)習(xí)有關(guān)，但要突出積極的個性和做事的能力，說得合情合理企業(yè)才會相信。企業(yè)很重視一個人的禮貌，求職者要尊重考官，在回答每個問題之后都說一句“謝謝”，企業(yè)喜歡有禮貌的求職者。
2、你覺得你個性上最大的優(yōu)點(diǎn)是什么?
回答提示：沉著冷靜、條理清楚、立場堅(jiān)定、頑強(qiáng)向上、樂于助人和關(guān)心他人、適應(yīng)能力和幽默感、樂觀和友愛。我在北大青鳥經(jīng)過一到兩年的培訓(xùn)及項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)，加上實(shí)習(xí)工作，使我適合這份工作。
3、說說你最大的缺點(diǎn)?
回答提示：這個問題企業(yè)問的概率很大，通常不希望聽到直接回答的缺點(diǎn)是什么等，如果求職者說自己小心眼、愛忌妒人、非常懶、脾氣大、工作效率低，企業(yè)肯定不會錄用你。絕對不要自作聰明地回答“我最大的缺點(diǎn)是過于追求完美”，有的人以為這樣回答會顯得自己比較出色，但事實(shí)上，他已經(jīng)岌岌可危了。企業(yè)喜歡求職者從自己的優(yōu)點(diǎn)說起，中間加一些小缺點(diǎn)，最后再把問題轉(zhuǎn)回到優(yōu)點(diǎn)上，突出優(yōu)點(diǎn)的部分，企業(yè)喜歡聰明的求職者。
4、你對加班的看法?
回答提示：實(shí)際上好多公司問這個問題，并不證明一定要加班，只是想測試你是否愿意為公司奉獻(xiàn)。
回答樣本：如果是工作需要我會義不容辭加班，我現(xiàn)在單身，沒有任何家庭負(fù)擔(dān)，可以全身心的投入工作。但同時，我也會提高工作效率，減少不必要的加班。
5、你對薪資的要求?
回答提示：如果你對薪酬的要求太低，那顯然貶低自己的能力;如果你對薪酬的要求太高，那又會顯得你分量過重，公司受用不起。一些雇主通常都事先對求聘的職位定下開支預(yù)算，因而他們第一次提出的價錢往往是他們所能給予的最高價錢，他們問你只不過想證實(shí)一下這筆錢是否足以引起你對該工作的興趣�；卮饦颖疽唬何覍べY沒有硬性要求，我相信貴公司在處理我的問題上會友善合理。我注重的是找對工作機(jī)會，所以只要條件公平，我則不會計(jì)較太多。
回答樣本二：我受過系統(tǒng)的軟件編程的訓(xùn)練，不需要進(jìn)行大量的培訓(xùn)，而且我本人也對編程特別感興趣。因此，我希望公司能根據(jù)我的情況和市場標(biāo)準(zhǔn)的水平，給我合理的'薪水。
回答樣本三：如果你必須自己說出具體數(shù)目，請不要說一個寬泛的范圍，那樣你將只能得到最低限度的數(shù)字。最好給出一個具體的數(shù)字，這樣表明你已經(jīng)對當(dāng)今的人才市場作了調(diào)查，知道像自己這樣學(xué)歷的雇員有什么樣的價值。
面試的技巧分享
特崗教師招聘考試，面試試講中，很多老師都在糾結(jié)一個問題，那就是要不要板書。中公專家建議考生試講時最好設(shè)計(jì)板書，課堂板書，既是科學(xué)，又是藝術(shù)，稱它為科學(xué)，指的是它要將課文內(nèi)容系統(tǒng)化、條理化、形象化，有助于突出教學(xué)重點(diǎn)，突破教學(xué)難點(diǎn)。說它是藝術(shù)，指的是它能綜合運(yùn)用文字、圖畫、線條、色彩等手段，強(qiáng)化表現(xiàn)力，讓學(xué)生的思想情操、審美觀點(diǎn)受到感染和熏陶。
精湛的板書，不是文字與線條的簡單結(jié)合，而是教材中的重要內(nèi)容通過教師有目的的構(gòu)思按一定規(guī)則畫出的圖形。
精湛的板書，是老師心血的結(jié)晶，它要求教師必須根據(jù)教材特點(diǎn)，講究藝術(shù)構(gòu)思，做到形式多樣化、內(nèi)容系列化、表達(dá)情景化，同時它要求教師根據(jù)教學(xué)實(shí)際，遵循板書的基本原則，具有明確的目的性、鮮明的針對性、高度的概括性、周密的計(jì)劃性、適當(dāng)?shù)撵`活性、布局的美觀性、內(nèi)容的科學(xué)性、形式的直觀性。這樣，才能給學(xué)生以清晰、順暢、整潔、明快的感受。
面試房地產(chǎn)銷售的技巧2
一、你認(rèn)為一個優(yōu)秀的銷售經(jīng)理應(yīng)具備哪些能力？（20分）
答：1、團(tuán)隊(duì)建設(shè)
（1）協(xié)助營銷部經(jīng)理推動集團(tuán)核心價值觀、戰(zhàn)略的貫徹和執(zhí)行；
�。�2）通過創(chuàng)造良好的推銷環(huán)境，樹立良好的企業(yè)形象；
�。�3）根據(jù)公司要求，充分調(diào)動銷售現(xiàn)場各員工的積極性，營造部門內(nèi)部團(tuán)結(jié)協(xié)作、優(yōu)質(zhì)高效的良好的工作氛圍；
�。�4）了解本部門每一位員工的個性及優(yōu)劣勢，幫助員工認(rèn)識到業(yè)務(wù)成長過程中的障礙，培養(yǎng)員工個人發(fā)展能力；
（5）將部門工作與任務(wù)分解成每位員工的工作，并督促其完成；
（6）評定現(xiàn)場銷售人員的資信及其業(yè)績表現(xiàn)，并負(fù)責(zé)銷售人員的招聘、培訓(xùn)、 獎懲及調(diào)配。
2、業(yè)務(wù)管理
�。�1）參與前期項(xiàng)目策劃思路的確定；
�。�2）根據(jù)公司整體經(jīng)營目標(biāo)，參與制定銷售計(jì)劃；
�。�3）根據(jù)銷售計(jì)劃，參與制定和調(diào)整銷售方案（策略）、宣傳推廣方案（策略），并負(fù)責(zé)具體銷售方案實(shí)施；
�。�4）做好對銷售節(jié)奏及進(jìn)程的控制工作；
�。�5）銷售現(xiàn)場日常管理工作；
3、考慮并制定現(xiàn)場銷售工作流程和標(biāo)準(zhǔn)，組織員工研究確定；
4、將部門工作和任務(wù)分解到每位員工，并進(jìn)行指導(dǎo)實(shí)施；
5、根據(jù)公司階段狀況要求或市場反饋，對銷售工作做出策略調(diào)整和對策決策；
6、督促員工加強(qiáng)學(xué)習(xí)，組織銷售培訓(xùn)，支持員工對新的工作方法或流程的實(shí)踐；
7、負(fù)責(zé)組織銷售人員及時總結(jié)交流營銷經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)修養(yǎng)，不斷提高業(yè)務(wù)水平；
8、負(fù)責(zé)溝通上下級及本部門與公司內(nèi)外部各相關(guān)部門的'關(guān)系，清除部門工作障礙，為本部門工作開展挖掘資源，提高效率，保證銷售進(jìn)度；
9、配合公司其他部門的工作，為其提供市場預(yù)測、反饋及營銷方面的支持；
10、做好項(xiàng)目解釋，現(xiàn)場業(yè)主投訴等工作。
區(qū)域銷售經(jīng)理崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)公司營銷策略、政策和計(jì)劃；
2、負(fù)責(zé)制訂本區(qū)域市場開拓、新產(chǎn)品推廣計(jì)劃，并組織實(shí)施與效果評估；
3、負(fù)責(zé)對行業(yè)市場的目標(biāo)客戶進(jìn)行攻關(guān)，并協(xié)助經(jīng)銷商進(jìn)行市場開拓；
4、負(fù)責(zé)收集、分析、整理、歸檔客戶需求、競爭對手等市場信息；
5、負(fù)責(zé)經(jīng)銷商和客戶的業(yè)務(wù)接洽、咨詢及關(guān)系維護(hù)；
6、負(fù)責(zé)銷售計(jì)劃的分解、落實(shí)，并進(jìn)行跟蹤與評估；
7、協(xié)助財務(wù)部做好經(jīng)銷商的信用管理工作；
8、負(fù)責(zé)正常類、關(guān)注類和可疑不良類應(yīng)收賬款的催收，并協(xié)助做好呆賬催收工作；
9、負(fù)責(zé)經(jīng)銷商和客戶的合同、資料和檔案管理；
10、負(fù)責(zé)品牌、價格管理，并協(xié)調(diào)處理業(yè)務(wù)沖突；提供市場違規(guī)行為的信息，并
協(xié)助處理。
二、假如你是****城案場銷售經(jīng)理，在遇到以下問題時，你如何處理？（15*4=60分）
1、客戶在簽訂購房合同時對合同條款異議較大，并投訴置業(yè)顧問在銷售時存在虛假承諾�？蛻敉对V到你這里，你如何處理？
2、昨天項(xiàng)目現(xiàn)場舉行活動，客戶到訪量非常大，置業(yè)顧問均在接待客戶，現(xiàn)場新到客戶也不斷抱怨無人接待，你如何如何處理？
3、兩名置業(yè)顧問出現(xiàn)業(yè)務(wù)交叉如何處理？
4、今天項(xiàng)目突然接到策劃部通知，項(xiàng)目已售房源中C戶型設(shè)計(jì)將原客廳衛(wèi)生間面積減小，且蹲衛(wèi)設(shè)計(jì)變更為座式，但該戶型已銷售50余套。你怎樣對銷售員解釋？
三、如何保障團(tuán)隊(duì)的凝聚力和競爭力？（20分）
面試房地產(chǎn)銷售的技巧3
銷售經(jīng)理3個面試問題：
1、簡單介紹做過最得意的項(xiàng)目，總建多少？在職期間一年賣多少套？在里面是什么職位？在職位上做了多長時間？置業(yè)顧問多少人？
（30萬左右的項(xiàng)目，一年賣600套以上，專職負(fù)責(zé)銷售管理1年以上，置業(yè)顧問10-15人。大概這樣標(biāo)準(zhǔn)和我們比較契合）
2、談?wù)?0人以上銷售團(tuán)隊(duì)的管理心得，簡單說3個重點(diǎn)。
�。�20人以上團(tuán)隊(duì)和小團(tuán)隊(duì)最大的區(qū)別：1、銷售員之間人際關(guān)系的管理負(fù)擔(dān)；2、團(tuán)隊(duì)之間的互相鼓舞互相激勵的銷售斗志；3、工作量的.合理分配。答案越接近管理實(shí)戰(zhàn)基礎(chǔ)越扎實(shí)。）
3、談?wù)剬ν馔匦袖N的看法，簡單說3個重點(diǎn)。
�。�1、客戶開發(fā)的工作安排；2、客戶開發(fā)的技巧；3、外拓行銷的量化考核。答案越接近越好。）
面試房地產(chǎn)銷售的技巧4
1、儀表風(fēng)度。這是指應(yīng)試者的體型、外貌、氣色、衣著舉止、精神狀態(tài)等。像國家公務(wù)員、教師、公關(guān)人員、企業(yè)經(jīng)理人員等職位，對儀表風(fēng)度的要求較高。研究表明，儀表端莊、衣著整潔、舉止文明的人，一般做事有規(guī)律、注意自我約束、責(zé)任心強(qiáng)。
2、專業(yè)知識。了解應(yīng)試者掌握專業(yè)知識的深度和廣度，其專業(yè)知識更新是否符合所要錄用職位的要求，作為對專業(yè)知識筆試補(bǔ)充。面試對專業(yè)知識的考察更具靈活性和深度。所提問題也更接近空缺崗位對專業(yè)知識的需求。
3、工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。一般根據(jù)查閱應(yīng)試者的個人簡歷或求職登記表，作些相關(guān)的提問。查詢應(yīng)試者有關(guān)背景及過去工作的情況，以補(bǔ)充、證實(shí)其所具有的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過工作經(jīng)歷與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的了解，還可以考察應(yīng)試者的責(zé)任感、主動性、思維力、口頭表達(dá)能力及遇事的理智狀況等。
4、口頭表達(dá)能力。面試中應(yīng)試者是否能夠?qū)⒆约旱乃枷�、觀點(diǎn)、意見或建議順暢地用語言表達(dá)出來�？疾斓木唧w內(nèi)容包括：表達(dá)的思維性、準(zhǔn)確性、感染力、音質(zhì)、音色、音量、音調(diào)等。
5、綜合分析能力。面試中，應(yīng)試者是否能對主考官所提出的.問題，通過分析抓住本質(zhì)，并且說理透徹、分析全面、條理清晰。
6、反應(yīng)能力與應(yīng)變能力。主要看應(yīng)試者對主考官所得的問題理解是否準(zhǔn)確，回答的迅速性、準(zhǔn)確性等。對于突發(fā)問題的反應(yīng)是否機(jī)智敏捷、回答恰當(dāng)。對于意外事情的處理是否得當(dāng)、妥當(dāng)?shù)取?/p>
7、人際交往能力。在面試中，通過詢問應(yīng)試者經(jīng)常參與哪些社團(tuán)活動，喜歡同哪種類型的人打交道，在各種社交場合所扮演的角色，可以了解應(yīng)試者的人際交往傾向和與人相處的技巧。
8、自我控制能力與情緒穩(wěn)定性。自我控制能力對于國家公務(wù)員及許多其他類型的工作人員(如企業(yè)的管理人員)顯得尤為重要。一方面，在遇到上級批評指責(zé)、工作有壓力或是個人利益受到?jīng)_擊時，能夠克制、容忍、理智地對待，不致因情緒波動而影響工作;另一方面工作要有耐心和韌勁。
9、工作態(tài)度。一是了解應(yīng)試者對過去學(xué)習(xí)、工作的態(tài)度;二是了解其對現(xiàn)報考職位的態(tài)度。在過去學(xué)習(xí)或工作中態(tài)度不認(rèn)真，做什么、做好做壞者無所謂的人，在新的工作崗位也很難說能勤勤懇懇、認(rèn)真負(fù)責(zé)。
10、上進(jìn)心、進(jìn)取心。上進(jìn)心、進(jìn)取心強(qiáng)烈的人，一般都確立有事業(yè)上的奮斗目標(biāo)，并為之而主動努力。表現(xiàn)在努力把現(xiàn)有工作做好，且不安于現(xiàn)狀，工作中常有創(chuàng)新。上進(jìn)心不強(qiáng)的人，一般都是安于現(xiàn)狀，無所事事，不求有功，但求無過，對什么事都不熱心。
11、求職動機(jī)。了解應(yīng)試者為何希望來本單位工作，對哪類工作最感興趣，在工作中追求什么，判斷本單位所能提供的職位或工作條件等能否滿足其工作要求和期望。
12、業(yè)余興趣與愛好。應(yīng)試者休閑時愛從事哪些運(yùn)動，喜歡閱讀哪些書籍，喜歡什么樣的電視節(jié)目，有什么樣的嗜好等，可以了解一個人的興趣與愛好，這對錄用后的工作安排常有好處。
13、面試時主考官還會向應(yīng)試者介紹本單位及擬聘職位的情況與要求，討論有關(guān)工薪、福利等應(yīng)試者關(guān)心的問題，以及回答應(yīng)試者可能問到的其它一些問題等。
面試房地產(chǎn)銷售的技巧5
1.對于任何一個區(qū)域性的房地產(chǎn)市場,你應(yīng)該從那些方面了解信息?
2.對于一個純商業(yè)項(xiàng)目,應(yīng)該從哪些方面把握?
3.對于一個純住宅項(xiàng)目,應(yīng)該從哪些方面把握?
4.作為一位銷售經(jīng)理,你的銷售執(zhí)行方案應(yīng)該從哪幾個方面去闡述?
5.你怎樣開展你的銷售培訓(xùn)工作?
6.你是怎么樣看待銷售團(tuán)隊(duì)的?
這種深入訪談的調(diào)研方式，可以較為有效地深刻理解當(dāng)?shù)氐奈幕?xí)俗，消費(fèi)習(xí)慣等，但從統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上來講，還較為片面，因?yàn)樗x取的樣本即訪談對象，屬于偶遇而得，不具普遍性的代表意義；
但這種方式我認(rèn)為是必須的，因?yàn)檫@可以加深你對當(dāng)?shù)厥袌龅睦斫猓覀冋{(diào)研/踩盤的目的，說到底是為項(xiàng)目服務(wù)，因此，我認(rèn)為調(diào)研還應(yīng)圍繞項(xiàng)目展開：
1、項(xiàng)目區(qū)位的調(diào)研：區(qū)位在當(dāng)?shù)厝诵闹械奈恢�，有無亮點(diǎn)或突破點(diǎn)；
2、產(chǎn)品的調(diào)研：我們無法創(chuàng)造需求，但我們可以引導(dǎo)需求；
3、消費(fèi)者調(diào)研：深入訪談地調(diào)研方式的無疑是需要的，但還應(yīng)從其它維度予以考慮，包括收集統(tǒng)計(jì)年鑒的中的相關(guān)信息，定性分析是必要地，若能有定量說明，則項(xiàng)目實(shí)施起來更有市場基礎(chǔ).
1、對于任何一個區(qū)域性的房地產(chǎn)市場,你應(yīng)該從那些方面了解信息?請參考我的做法：
2、對于一個純商業(yè)項(xiàng)目,應(yīng)該從哪些方面把握?——關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)銷售的兩個核心問題
地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合，使得房地產(chǎn)開發(fā)商因開發(fā)成本的小幅提高而導(dǎo)致銷售利潤的成倍增長變得極為可能，關(guān)鍵在于開發(fā)商是否能將“物超所值”的產(chǎn)品賣出去。使用功能的轉(zhuǎn)移帶來了價值的提升，然而銷售利潤的增長也同樣面臨著銷售成本的難以控制，那么解決商業(yè)地產(chǎn)銷售的兩個核心問題——產(chǎn)品推廣與銷售人員管理將有助于開發(fā)商找到“開源與節(jié)流”的重點(diǎn)。 產(chǎn)品推廣：我們經(jīng)�？梢钥吹侥衬硺潜P鋪天蓋地的報紙廣告、電視宣傳、戶外看板，滿眼的“MALL”、“一鋪旺三代”，而其售樓處卻是門庭冷落，很顯然廣告沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效果，歸根結(jié)底，是其沒有明確產(chǎn)品推廣的最終目的是什么？產(chǎn)品推廣的目的不是讓投資者對產(chǎn)品有一個較全面、深刻的認(rèn)識，龐雜的廣告宣傳、多樣的媒體通路、昂貴的廣告成本、“疲勞”的消費(fèi)者視聽使得這一想法變得極其幼稚；也不是激發(fā)投資者的購買欲望，因?yàn)榇蠖鄶?shù)投資者的購買心理并不是在看到廣告時形成的；更不能促成購買行為，在絕對的買方市場，那簡直是天方夜談。產(chǎn)品推廣的目的是向所有有可能產(chǎn)生投資行為的`人群傳達(dá)投資信息，介紹產(chǎn)品的關(guān)鍵信息，例如開發(fā)商、管理商、地理位置、業(yè)態(tài)優(yōu)勢、價格優(yōu)惠措施等等，最終目的是激發(fā)起潛在投資人群想進(jìn)一步了解產(chǎn)品的欲望，即來到售樓處進(jìn)一步咨詢，那么推廣的標(biāo)準(zhǔn)和原則也伴隨著產(chǎn)品推廣的目的而形成了。售樓處是產(chǎn)品銷售的唯一場所，投資者一旦進(jìn)入售樓處，那么相對于每位客戶，產(chǎn)品銷售便進(jìn)入了可操控階段，商鋪銷售便成為了可能。 銷售人員管理：客戶一旦進(jìn)入了售樓處，便為銷售人員提供了一個展現(xiàn)自身才能的舞臺。商鋪銷售的過程是銷售人員對投資者從進(jìn)入售樓處開始到簽定合同為止的一個動態(tài)把握的過程，這個過程把握的好與壞，直接決定了銷售實(shí)現(xiàn)的可能性有多大，而且我們更應(yīng)該注意到，因銷售人員個體素質(zhì)、能力的不均衡，這個過程也絕不是某一個銷售人員的單獨(dú)操作行為，而應(yīng)該是整個銷售團(tuán)隊(duì)包括柜臺之間相互配合的過程，這樣才能最大限度的減少客戶流失量，發(fā)揮整體優(yōu)勢。 正如管理是一個非常宏觀的概念一樣，對銷售人員的管理也絕不能只停留在規(guī)章制度的遵守、銷售技巧的培訓(xùn)等基本層面上。作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售人員對于商業(yè)專業(yè)知識的理解程度將直接影響其對客戶的說辭，進(jìn)而影響客戶對于項(xiàng)目未來遠(yuǎn)景的認(rèn)知，所以使銷售人員加深對宏觀商業(yè)知識的理解以及涉及到項(xiàng)目本身的商業(yè)專業(yè)知識、理論及其延展的認(rèn)識是至關(guān)重要的。
此外，銷售團(tuán)隊(duì)良好的精神面貌、和諧的競爭氛圍、整體的銷售配合也是影響銷售的重要因素。管理學(xué)中在關(guān)于“領(lǐng)導(dǎo)”的問題上，是要盡量避免“近親繁殖現(xiàn)象”的，而對銷售人員的領(lǐng)導(dǎo)則恰恰需要適度的“近親繁殖”，正因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)會使思維僵化，而“僵化的團(tuán)隊(duì)思維”則有利于使整個銷售團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的配合發(fā)揮到極至。與其說銷售人員在做銷售，不如說專案經(jīng)理在做銷售，對銷售人員管理的過程是也是一個把銷售人員變成專案經(jīng)理的過程。
3、對于一個純住宅項(xiàng)目,應(yīng)該從哪些方面把握?
首先得市場調(diào)查，所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。認(rèn)清了市場周邊環(huán)境、消費(fèi)水平，再對自身有個詳細(xì)客觀的認(rèn)識，做出ＳＷＯＴ分析；
其次就是定位了。項(xiàng)目產(chǎn)品賣給哪種消費(fèi)能力的人？他們有什么特征？產(chǎn)品的價格定在什么水平上？當(dāng)?shù)厝藗兘邮艿膽粜图捌涿娣e是多少？總之，在設(shè)計(jì)戶型前應(yīng)該了解客戶群的需求，價格要讓消費(fèi)者接受，才有可能進(jìn)行下一步；
第三：確定推廣方式。產(chǎn)品設(shè)計(jì)出來后，整體的形象應(yīng)該也出來了，接著就是堅(jiān)持此風(fēng)格進(jìn)行推廣了。
應(yīng)了解當(dāng)?shù)氐南M(fèi)群樂于接受哪種宣傳方式？主流媒體是哪些？現(xiàn)場包裝等完善。 最后：制定銷售策略及計(jì)劃
4.作為一位銷售經(jīng)理,你的銷售執(zhí)行方案應(yīng)該從哪幾個方面去闡述?
步驟一、制定總戰(zhàn)略
向開發(fā)商匯報項(xiàng)目整體營銷推廣方案，經(jīng)雙方商榷制定營銷總戰(zhàn)略。
步驟二、人員組織工作
1. 成立工作小組，確立工作方式；
2. 銷售經(jīng)理和主管招聘；
3. 銷售經(jīng)理和主管到崗，開展銷售準(zhǔn)備工作；
4. 銷售人員招聘，篩選定員；
5. 銷售人員培訓(xùn)。由銷售主管負(fù)責(zé)培訓(xùn)，整體達(dá)到上崗要求；
6. 財務(wù)、合同人員到崗；
7. 配合人員到崗。清潔人員2名、保安4名、水電工1名。
步驟三、售樓處、示范單位建設(shè)工作
1. 暫定內(nèi)部認(rèn)購、開盤時間，用于以下工作參照時間；
2. 裝修公司考察及確定；
3. 裝修公司招標(biāo)評審；
4. 裝修方案修改；
5. 裝修方案確定；
6. 售樓處物料清單制定；
7. 售樓處施工；
8. 售樓處外包裝；
9. 圍墻包裝；
10. 展板、噴繪等；
11. 售樓處家具、物料的購買；
12. 售樓處驗(yàn)收；
13. 電話到位（來電顯示電話）；
14. 項(xiàng)目模型到位。
步驟四、廣場園林
1. 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)；
2. 園林公司招標(biāo)；
3. 招標(biāo)評審；
4. 園林施工。
步驟五、廣告宣傳
1. 廣告公司篩選與確定�？捎赏滦型扑]，發(fā)展商確定；
2. 樓盤VI導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)及確定；
3. 開盤系列廣告方案設(shè)計(jì)及其費(fèi)用預(yù)算；
4. 廣告設(shè)計(jì)與審查（包括方案與時間的吻合效應(yīng)）；
5. 插頁設(shè)計(jì)印刷；
6. 樓書設(shè)計(jì)。由廣告公司設(shè)計(jì)，同致行監(jiān)控；
7. 樓書設(shè)計(jì)。由廣告公司設(shè)計(jì)，同致行監(jiān)控；
8. 樓書印刷；
9. 戶外導(dǎo)視、區(qū)域包裝方案設(shè)計(jì)與實(shí)施（圍墻、燈標(biāo)旗、燈箱、路牌等）；
10. 看樓專車包裝到位（與報紙廣告審批同時進(jìn)行）；
11. 其他媒體接洽（DM直郵、車身廣告等）；
12. 開盤階段廣告方案細(xì)化；
13. 其他外送資料印刷、定購（手袋、禮品、海報、請柬等）；
步驟六、銷售準(zhǔn)備工作
1. 預(yù)售許可證；
2. 按揭銀行確定；
3. 銷售培訓(xùn)資料，由同致行負(fù)責(zé)提供；
4. 價目表、推盤計(jì)劃審查，由同致提出，發(fā)展商決策；
5. 財務(wù)管理辦法；
6. 付款方式與認(rèn)購須知，由同致提出，發(fā)展商決策；
7. 認(rèn)購書準(zhǔn)備，由同致提出，發(fā)展商決策；
8. 物管資料準(zhǔn)備，由發(fā)展商提出；
9. 銷售管理制度（崗位職責(zé)、管理制度），與發(fā)展商共同商榷。
10. 項(xiàng)目簡介與100問，由銷售主任準(zhǔn)備；
11. 銷售人員考核，由同致行執(zhí)行；
12. 銷售人員服裝、名片，由同致行準(zhǔn)備；
13. 銷售控制表制定，由同致行負(fù)責(zé)；
14. 客戶登記表，由同致行準(zhǔn)備；
15. 前期客戶取系，由同致行準(zhǔn)備；
16. 銷售控制計(jì)劃，由同致行準(zhǔn)備；
17. 正式買賣合同，由發(fā)展商擬訂；
18. 物業(yè)管理公司確定，由開發(fā)商選定。
步驟七、開盤典禮工作
1. 開盤方案確定，由同致指導(dǎo)廣告公司出方案；
2. 選定禮儀公司，廣告公司推薦；
3. 開盤儀式內(nèi)容與程序細(xì)化，由禮儀公司提建議；
4. 開盤場地包裝，由禮儀公司準(zhǔn)備；
5. 臨時泊車位規(guī)劃，由發(fā)展商確定并協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門；
6. 邀請嘉賓，由發(fā)展商擬定名單；
7. 與媒體互動。與媒體協(xié)調(diào)配合，與廣告軟文寫作配合；
8. 物料籌備（場地包裝、服裝、音響、請柬、禮品等）；
步驟八、促銷
1. 促銷方案制定。同致行設(shè)計(jì)方案，發(fā)展商決策；
2. 禮品定購。發(fā)展商負(fù)責(zé)、同致配合；
3. 促銷客戶聯(lián)絡(luò)，由同致行聯(lián)系。
5.你怎樣開展你的銷售培訓(xùn)工作?
房地產(chǎn)營銷就是營銷人員通過一定的方式（如廣告、活動等）將房地產(chǎn)產(chǎn)品及其相關(guān)信息介紹給客戶，使客戶對產(chǎn)品或企業(yè)形成認(rèn)知，并促使其產(chǎn)生購買決定的過程。從廣義上講，房地產(chǎn)營銷包含了兩方面心理過程：其一是消費(fèi)者對欲購產(chǎn)品的預(yù)期信息（包括對欲購產(chǎn)品的
功能、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等方面的需求信息）在營銷人員頭腦中的反映，即需求方信息對供給方心理的影響；其二是營銷人員發(fā)布的房地產(chǎn)產(chǎn)品信息及與之相關(guān)的信息在消費(fèi)者（在廣告心理學(xué)中稱為“目標(biāo)受眾”）頭腦中的反映，即供給方信息對需求方心理的影響。這兩方面是相互影響、相互作用的過程：一方面，消費(fèi)者的消費(fèi)心理直接決定到消費(fèi)者的購買行為，影響到房地產(chǎn)銷售；另一方面，營銷人員的心理決定營銷策略的制定，營銷過程中的相關(guān)信息影響到消費(fèi)者購買行為決策。從本質(zhì)上講，這種相互作用的心理過程實(shí)質(zhì)上是供求雙方追求信息不對稱的過程，當(dāng)雙方的心理溝通最徹底時，雙方知曉的信息越趨于對稱，交易的阻力也趨于最小。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷理念將營銷活動僅僅簡單地理解為將制成品推銷出去，這種理念已明顯不適應(yīng)時代變化的要求，因?yàn)椋瑐鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)營銷理念是在供給短缺的情況下產(chǎn)生的，在這種情況下，對房地產(chǎn)的需求僅僅停留在最原始、最基本的功能（如住宅的居住功能）上，同時，房地產(chǎn)流通受到限制，房地產(chǎn)市場處于賣方市場，產(chǎn)品只愁生產(chǎn)，不愁銷售，因此，導(dǎo)致了被動營銷理念的形成和對營銷概念簡單、生硬地理解。但隨著時代的變化，房地產(chǎn)已告別短缺時代，房地產(chǎn)市場已開始邁入買方市場，消費(fèi)者成為市場的主導(dǎo)力量，只有適應(yīng)消費(fèi)者的產(chǎn)品和被消費(fèi)者接受的品牌，才能適應(yīng)市場，受到青睞。因此，在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)營銷理念中，已將房地產(chǎn)營銷思想貫穿到了房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，或者說房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的各個環(huán)節(jié)都是圍繞著房地產(chǎn)營銷來展開。從交易行為來看，購買者（或消費(fèi)者）是交易中不可缺少的一方，開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)交換價值，就必須為消費(fèi)者提供適應(yīng)其需要的使用價值，因此，房地產(chǎn)營銷只有圍繞消費(fèi)者信息展開，才能使?fàn)I銷發(fā)揮作用，取得效益，而在消費(fèi)者信息中最為重要的就是消費(fèi)者心理方面的信息。
通過行思心理的培訓(xùn)，房產(chǎn)銷售人可以達(dá)到如下效果：
1、把握消費(fèi)者心理信息分析。這一工作要摸清消費(fèi)者喜歡什么樣的產(chǎn)品，具有哪些消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)者有怎樣的審美觀念，對產(chǎn)品有哪些特別的要求等，然后根據(jù)消費(fèi)心理合理地進(jìn)行推銷。
2、要善于從眾多消費(fèi)者多樣性的消費(fèi)心理中提煉具有共性的心理特點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行客戶定位。我們知道消費(fèi)者心理需要各種各樣，消費(fèi)者購買決定受多種心理的共同影響，但是在某一層次的消費(fèi)者中還是存在著帶有共性的消費(fèi)特點(diǎn)，如何把這些帶有共性的心理提煉出來，營銷人員才能準(zhǔn)確地把準(zhǔn)潛在的消費(fèi)群體，實(shí)施客戶定位。
3、通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費(fèi)者慣有的消費(fèi)心理，誘導(dǎo)其形成購買決定。我們知道消費(fèi)者心理可以受到營銷信息的影響，因此，房地產(chǎn)營銷人員科學(xué)地運(yùn)用一些心理營銷技巧，同樣可以與消費(fèi)者形成心靈共鳴，促成交易。
售樓人員的良好素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的重要條件，顧客產(chǎn)生購買多半是基于心理需要，所以，對售樓人員進(jìn)行系統(tǒng)樓盤消費(fèi)心理學(xué)培訓(xùn)是十分必要的。
6.你是怎么樣看待銷售團(tuán)隊(duì)的?
銷售是企業(yè)的生命線，因此老板一般都把最得力的干將放在銷售老總的位置上。銷售部門每天拼命工作，但是總趕不上公司訂下的銷售目標(biāo)；不管多努力培訓(xùn)銷售人員，他們的工作態(tài)度老改不好。要塑造一支頂尖的團(tuán)隊(duì)，作為領(lǐng)導(dǎo)者，必須具備卓越的遠(yuǎn)見、不安于現(xiàn)狀以及破除成規(guī)三種素質(zhì)，這是非常重要的。三國劉備什么優(yōu)勢都沒有，最后卻能三分天下，靠的就是?得人心者得天下?�！币虼�，領(lǐng)導(dǎo)者必須多用心聆聽下屬意見，與下屬多溝通，明白其所需，并作出調(diào)配。那么應(yīng)該站在營業(yè)員的立場去想,為他們著想，調(diào)動起積極性,從思想上去激勵，煥發(fā)出他們對工作的熱情
面試房地產(chǎn)銷售的技巧6
一、產(chǎn)品介紹不詳實(shí)
原因：
1、對產(chǎn)品不熟悉。
2、對競爭樓盤不了解。
3、迷信自己的個人魅力，特別是年輕女性員工。解決：
1、樓盤公開銷售以前的.銷售講習(xí)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)，確實(shí)了解及熟讀所有資料。
二、任意答應(yīng)客戶要求
原因：
1、急于成交。
2、為個別別有用心的客戶所誘導(dǎo)。
解決：
1、相信自己的產(chǎn)品，相信自己的能力。
2、確實(shí)了解公司的各項(xiàng)規(guī)定，對不明確的問題，應(yīng)向現(xiàn)場經(jīng)理請示。
三、未做客戶追蹤
原因：
1、現(xiàn)場繁忙，沒有空閑。
2、自以為客戶追蹤效果不大。
3、銷售員之間協(xié)調(diào)不夠，同一客戶，害怕重復(fù)追蹤。
解決：
1、每日設(shè)立規(guī)定時間，建立客戶檔案，并按成交的可能性分門別類。
面試房地產(chǎn)銷售的技巧7
答：首先介紹完姓名，最近三年一直就職于運(yùn)達(dá)集團(tuán)（泊嶺紫郡、諾維溪谷）
然后介紹性格特征（穩(wěn)健、執(zhí)著、目標(biāo)），優(yōu)勢愛好（法律方面），及一些熟悉掌握的技能（團(tuán)體建設(shè)可以舉例說明、）為引導(dǎo)考官提問設(shè)定問題
1.對于房地產(chǎn)市場,你應(yīng)該從那些方面了解信息?
答：首先從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析（總量分析、結(jié)構(gòu)分析、水平分析、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r總結(jié)-其中含概了地方GDP，一二三產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，居民的平均收入和銷費(fèi)水平）
其次從區(qū)域房地產(chǎn)市場（政策分析、城市規(guī)劃影響分析、土地供給分與需求分析、房產(chǎn)投資和市場供給、主要開發(fā)商分析、房地產(chǎn)需求分析、房地產(chǎn)市場總結(jié)--對房地產(chǎn)相關(guān)政策的分析，首先要理解房地產(chǎn)政策的實(shí)質(zhì)和類型，以及它們可能在哪些方面影響房地產(chǎn)市場） 再次從銷售情況景氣指數(shù)分析（近年的行情變化、產(chǎn)品類型的銷售變化、購買主體分析）
2.對于一個純商業(yè)項(xiàng)目,應(yīng)該從哪些方面把握?
3.對于一個純住宅項(xiàng)目,應(yīng)該從哪些方面把握?
作為一位銷售經(jīng)理,你的銷售執(zhí)行方案應(yīng)該從哪幾個方面去闡述?
答：1、 樓盤的形象管理：樓盤形象的好壞直接影響到客戶的購買情緒，樓盤形象的管理可從以下兩個方面進(jìn)行管理。
A、 靜態(tài)：樓盤現(xiàn)場的環(huán)境及各項(xiàng)物品應(yīng)保持整齊、清潔、有序，給人以舒適的感覺。
B、 動態(tài)：樓盤銷售人員的舉止言行應(yīng)保持熱情、禮貌，尊敬客戶，給客戶以賓至如歸的感覺。
2、 樓盤的人員管理：通過對銷售人員的了解，培養(yǎng)及挖掘他們的潛在能力，樹立并增強(qiáng)隊(duì)伍的團(tuán)隊(duì)精神。
A、 了解下屬的不同個性，注意發(fā)揮他們的優(yōu)勢，將下屬的工作狀態(tài)調(diào)整到最佳。
B、 堅(jiān)持原則，敢于管理，樹立良好的人際關(guān)系，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)精神，化解矛盾，處理害群之馬。
C、 貫徹公司的考勤、考查制度，決不放任自流，督促下屬遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。
D、 根據(jù)人員存在的問題，有針對性地進(jìn)行人員素質(zhì)培訓(xùn)，整頓銷售隊(duì)伍，樹立正氣。
3、 樓盤的銷售管理：銷售管理的好壞，直接關(guān)系到銷售的結(jié)果，銷售經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司及樓盤的情況及特點(diǎn)，制定切實(shí)可行的管理制度，保證銷售工作的順利進(jìn)行。
A、 現(xiàn)場接待：
☆ 新客戶的接待（電話客戶、來訪客戶）。
☆ 老客戶的接待（熟人、朋友的接待介定）。
☆ 客戶的歸屬原則。
☆ 嚴(yán)格管理，堅(jiān)持原則，調(diào)動團(tuán)隊(duì)的積極性。
☆ 處理客戶歸屬問題的糾紛。
B、 客戶的管理及跟蹤：
☆ 解答客戶的疑難問題。
☆ 收集客戶的資料做好客戶的分析及跟蹤工作。
☆ 建立客戶擋案。
C、 銷售過程：
☆銷控方面：
☉銷控人員的確定。
☉銷控時間及目的。
☉可銷控單位數(shù)量及金額。
☉銷控單位的放出處理。
☉換單位的處理。
☉撻定的處理。
☉出現(xiàn)銷控錯誤的處理。
☆ 成交方面：
☉優(yōu)惠折扣的申請及指定負(fù)責(zé)人。
☉成交客戶簽約程序及對合約的審核與管理。
☉現(xiàn)場成交客戶定金款項(xiàng)的收取及單據(jù)的管理。
☉督促銷售人員跟蹤成交客戶交付首期款及簽定房地產(chǎn)買賣合同。
D、培訓(xùn)方面：
☆ 售前培訓(xùn)：組織市場調(diào)研、本項(xiàng)目分析、周邊可比項(xiàng)目分析、銷售技巧培訓(xùn)、模擬銷售過程、成績考評。
☆ 售中培訓(xùn)：對在銷售過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行培訓(xùn)，明確每一階段銷售的目的，及時解決銷售過程中出現(xiàn)的問題。
☆ 針對性培訓(xùn)：針對銷售過程中出現(xiàn)的特殊問題，有針對性的進(jìn)行培訓(xùn)。
E、 總結(jié)：
做為一個優(yōu)秀的銷售經(jīng)理要善于總結(jié)自己的工作。
☆ 制定銷售計(jì)劃，明確下一階段的銷售任務(wù)。
☆ 匯總銷售情況，對前一階段的銷售工作從銷售情況、人員情況、客戶情況、與發(fā)展商合作情況、周邊市場情況、成本控制情況方面認(rèn)真進(jìn)行總結(jié)與分析。
4、 樓盤信息管理：銷售現(xiàn)場信息的反饋對策劃組制定和調(diào)整樓盤的銷售策略有著舉足輕重的作用，而收集信息向公司提供第一手資料是銷售經(jīng)理責(zé)無旁貸的任務(wù)。信息來源可從以下幾方面獲取。
A、 客戶：了解客戶對樓盤的各種反映，如對戶型、面積、配套、價格、付款方式等有佑意見或建議，也可采用表格問答的方式進(jìn)行編輯。
B、 售樓員：了解售樓員的看法及建議，并通過售樓員對周邊樓盤調(diào)研的信息進(jìn)行樓盤分析并做好信息反饋。
5、 協(xié)調(diào)管理：銷售部門不可能脫離其它相關(guān)部門而獨(dú)立存在，而協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系也是銷售經(jīng)理很重要的工作。
A、 與發(fā)展商的溝通。
B、 與策劃人員的溝通。
C、 與公司領(lǐng)導(dǎo)部門的溝通。
D、 與財務(wù)部門的溝通。
E、 與下屬員工的溝通。
F、 與客戶的溝通。
為什么培訓(xùn)、怎樣開展你的銷售培訓(xùn)工作?
說到房地產(chǎn)銷售；營銷人員的心理決定營銷策略的制定，營銷過程中的相關(guān)信息影響到消費(fèi)者購買行為決策。從本質(zhì)上講，這種相互作用的心理過程實(shí)質(zhì)上是供求雙方追求信息不對稱的過程，當(dāng)雙方的心理溝通最徹底時，雙方知曉的信息越趨于對稱，交易的阻力也趨于最小。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷理念將營銷活動僅僅簡單地理解為將制成品推銷出去，這種理念已明顯不適應(yīng)時代變化的要求，因?yàn)�，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷理念是在供給短缺的情況下產(chǎn)生的，
在這種情況下，對房地產(chǎn)的需求僅僅停留在最原始、最基本的功能（如住宅的居住功能）上，同時，房地產(chǎn)流通受到限制，房地產(chǎn)市場處于賣方市場，產(chǎn)品只愁生產(chǎn)，不愁銷售，因此，導(dǎo)致了被動營銷理念的形成和對營銷概念簡單、生硬地理解。但隨著時代的變化，房地產(chǎn)已告別短缺時代，房地產(chǎn)市場已開始邁入買方市場，消費(fèi)者成為市場的主導(dǎo)力量，只有適應(yīng)消費(fèi)者的產(chǎn)品和被消費(fèi)者接受的品牌，才能適應(yīng)市場，受到青睞。因此，在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)營銷理念中，已將房地產(chǎn)營銷思想貫穿到了房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，或者說房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的各個環(huán)節(jié)都是圍繞著房地產(chǎn)營銷來展開。從交易行為來看，購買者（或消費(fèi)者）是交易中不可缺少的一方，開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)交換價值，就必須為消費(fèi)者提供適應(yīng)其需要的使用價值，因此，房地產(chǎn)營銷只有圍繞消費(fèi)者信息展開，才能使?fàn)I銷發(fā)揮作用，取得效益，而在消費(fèi)者信息中最為重要的就是消費(fèi)者心理方面的信息。
通過行思心理的培訓(xùn)，房產(chǎn)銷售人可以達(dá)到如下效果：
1、把握消費(fèi)者心理信息分析。這一工作要摸清消費(fèi)者喜歡什么樣的產(chǎn)品，具有哪些消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)者有怎樣的審美觀念，對產(chǎn)品有哪些特別的要求等，然后根據(jù)消費(fèi)心理合理地進(jìn)行推銷。
2、要善于從眾多消費(fèi)者多樣性的消費(fèi)心理中提煉具有共性的心理特點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行客戶定位。我們知道消費(fèi)者心理需要各種各樣，消費(fèi)者購買決定受多種心理的'共同影響，但是在某一層次的消費(fèi)者中還是存在著帶有共性的消費(fèi)特點(diǎn)，如何把這些帶有共性的心理提煉出來，營銷人員才能準(zhǔn)確地把準(zhǔn)潛在的消費(fèi)群體，實(shí)施客戶定位。
3、通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費(fèi)者慣有的消費(fèi)心理，誘導(dǎo)其形成購買決定。我們知道消費(fèi)者心理可以受到營銷信息的影響，因此，房地產(chǎn)營銷人員科學(xué)地運(yùn)用一些心理營銷技巧，同樣可以與消費(fèi)者形成心靈共鳴，促成交易。
售樓人員的良好素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的重要條件，顧客產(chǎn)生購買多半是基于心理需要，所以，對售樓人員進(jìn)行系統(tǒng)樓盤消費(fèi)心理學(xué)培訓(xùn)是十分必要的。 （法律、心理營銷、團(tuán)隊(duì)凝聚力方面闡述）
怎么樣看待銷售團(tuán)隊(duì)的?
銷售是企業(yè)的生命線，因此老板一般都把最得力的干將放在銷售老總的位置上。銷售部門每天拼命工作，但是總趕不上公司訂下的銷售目標(biāo)；不管多努力培訓(xùn)銷售人員，他們的工作態(tài)度老改不好。要塑造一支頂尖的團(tuán)隊(duì)，作為領(lǐng)導(dǎo)者，必須具備卓越的遠(yuǎn)見、不安于現(xiàn)狀以及破除成規(guī)三種素質(zhì)，這是非常重要的。三國劉備什么優(yōu)勢都沒有，最后卻能三分天下，靠的就是‘得人心者得天下’。”因此，領(lǐng)導(dǎo)者必須多用心聆聽下屬意見，與下屬多溝通，明白其所需，并作出調(diào)配。那么應(yīng)該站在營業(yè)員的立場去想,為他們著想，調(diào)動起積極性,從思想上去激勵，煥發(fā)出他們對工作的熱情。
對目前市場是怎么樣看待的?面對現(xiàn)在的市場應(yīng)該采取怎么樣措施?
目前的市場環(huán)境存在三類觀點(diǎn)：
答:增持 政策不會更為嚴(yán)厲、調(diào)控力度在預(yù)期范圍內(nèi)、商品房供求制度改善、業(yè)績向好.低估值 隨著供應(yīng)量，特別是保障房供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)調(diào)控政策將逐步過渡到“增加供給、分流需求”上。
高通脹和資金壓力下房價的高位盤整雖不會放松調(diào)控，但會放緩調(diào)控步伐。低估值為20xx 年行業(yè)的階段性機(jī)會奠定了基礎(chǔ)，而政策的明朗化和交易量的反彈為其創(chuàng)造了條件。
中性 政策不會比10年更嚴(yán)厲，但短期政策放松可能性不大
業(yè)績保持增長；低估值，存在反彈的機(jī)會 在上半年甚至更長時間基本面與政策面處于相持階段，板塊存在超跌反彈階段性投資機(jī)會，行業(yè)中性；下半年甚至更晚時間基本面向下調(diào)整且逐漸恢復(fù)，板塊存在趨勢性投資機(jī)會，行業(yè)可以增持。
減持 調(diào)控政策不會方向性改變；地產(chǎn)估值水平合理隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，商品房價格將會出現(xiàn)不同程度的回落。從而使得地產(chǎn)公司在20xx 年的銷售收入有所放緩，公司業(yè)績將低
于預(yù)期。由于基本面的不斷下行，從總體上也將保持一個震蕩下行的大格局。
我的觀點(diǎn)：
一、政策調(diào)控持續(xù)趨緊，調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化，貨幣政策效果明顯
二、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，但仍需地產(chǎn)行業(yè)支持，CPI、匯率升值等因素助推行業(yè)發(fā)展
三、行業(yè)內(nèi)供給、需求均較為旺盛，地產(chǎn)公司業(yè)績向好，但可能會面臨資金鏈趨緊局面
1、現(xiàn)在國家的人口的年輕化趨勢仍然存在，年輕化的優(yōu)勢仍然存在，現(xiàn)在國家的人口結(jié)構(gòu)里面，20xx年底35歲以下的人口仍然占到了整個人口的45.5%。35歲以下的無論是租房和買房都對住房，產(chǎn)生了很大的需求都存在著購房的需求。2、未來十年，中國的勞動力人口數(shù)量仍然是非常的龐大，這部分的勞動力人口受教育程度非常高，創(chuàng)新能力和消費(fèi)能力是最強(qiáng)的，對住房需求的改善愿望是最強(qiáng)烈
銷售團(tuán)隊(duì)主要從哪幾個方面去著手管理?采取怎么的方法?
1、團(tuán)隊(duì)建設(shè)
（1）協(xié)助營銷部經(jīng)理推動集團(tuán)核心價值觀、戰(zhàn)略的貫徹和執(zhí)行；
�。�2）通過創(chuàng)造良好的推銷環(huán)境，樹立良好的企業(yè)形象；
�。�3）根據(jù)公司要求，充分調(diào)動銷售現(xiàn)場各員工的積極性，營造部門內(nèi)部團(tuán)結(jié)協(xié)作、優(yōu)質(zhì)高效的良好的工作氛圍；
�。�4）了解本部門每一位員工的個性及優(yōu)劣勢，幫助員工認(rèn)識到業(yè)務(wù)成長過程中的障礙，培養(yǎng)員工個人發(fā)展能力；
（5）將部門工作與任務(wù)分解成每位員工的工作，并督促其完成；
�。�6）評定現(xiàn)場銷售人員的資信及其業(yè)績表現(xiàn)，并負(fù)責(zé)銷售人員的招聘、培訓(xùn)、 獎懲及調(diào)配。 2業(yè)務(wù)管理
�。�1）參與前期項(xiàng)目策劃思路的確定；
�。�2）根據(jù)公司整體經(jīng)營目標(biāo)，參與制定銷售計(jì)劃；
（3）根據(jù)銷售計(jì)劃，參與制定和調(diào)整銷售方案（策略）、宣 傳推廣方案（策略），并負(fù)責(zé)具體銷售方案實(shí)施；
�。�4）做好對銷售節(jié)奏及進(jìn)程的控制工作；
�。�5）銷售現(xiàn)場日常管理工作；
3、考慮并制定現(xiàn)場銷售工作流程和標(biāo)準(zhǔn)，組織員工研究確定；
4、將部門工作和任務(wù)分解到每位員工，并進(jìn)行指導(dǎo)實(shí)施；
5、根據(jù)公司階段狀況要求或市場反饋，對銷售工作做出策略調(diào)整和對策決策；
6、督促員工加強(qiáng)學(xué)習(xí)，組織銷售培訓(xùn)，支持員工對新的工作方法或流程的實(shí)踐；
7、負(fù)責(zé)組織銷售人員及時總結(jié)交流營銷經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)修養(yǎng)，不斷提高業(yè)務(wù)水平；
8、負(fù)責(zé)溝通上下級及本部門與公司內(nèi)外部各相關(guān)部門的關(guān)系，清除部門工作障礙，為本部門工作開展挖掘資源，提高效率，保證銷售進(jìn)度
9、配合公司其他部門的工作，為其提供市場預(yù)測、反饋及營銷方面的支持；
10、做好項(xiàng)目解釋，現(xiàn)場業(yè)主投訴等工作。 優(yōu)秀的銷售經(jīng)理應(yīng)具備哪些能力？
答：銷售經(jīng)理崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)公司營銷策略、政策和計(jì)劃；
2、負(fù)責(zé)制訂市場開拓、新產(chǎn)品推廣計(jì)劃，并組織實(shí)施與效果評估；
3、負(fù)責(zé)對行業(yè)市場的目標(biāo)客戶進(jìn)行攻關(guān)，并協(xié)助經(jīng)銷商進(jìn)行市場開拓；
4、負(fù)責(zé)收集、分析、整理、歸檔客戶需求、競爭對手等市場信息；
5、負(fù)責(zé)經(jīng)銷商和客戶的業(yè)務(wù)接洽、咨詢及關(guān)系維護(hù)；
6、負(fù)責(zé)銷售計(jì)劃的分解、落實(shí)，并進(jìn)行跟蹤與評估；
7、協(xié)助財務(wù)部做好經(jīng)銷商的信用管理工作；
8、負(fù)責(zé)監(jiān)督客戶資信確定合理的催款時間，保障公司回款。
9、負(fù)責(zé)經(jīng)銷商和客戶的合同、資料和檔案管理；
10、負(fù)責(zé)品牌、價格管理，并協(xié)調(diào)處理業(yè)務(wù)沖突；提供市場違規(guī)行為的信息，并協(xié)助處理。
項(xiàng)目的客戶群的定位?
項(xiàng)目定位大體應(yīng)該由三方面入手，（客戶定位、產(chǎn)品定位、營銷定位） 客戶定位：
客戶分類——在這些類別的客戶中，哪些客戶是我們希望面對的，哪些是我們不希望面對的，在這些客戶中，哪些是最有可能購買我們的產(chǎn)品的，哪些是不太可能購買我們的產(chǎn)品的。 客戶來源——區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要消費(fèi)者，大概可以分為幾類？區(qū)域熱點(diǎn)社區(qū)居民類型特征分析？每一類的規(guī)模總量、人口特征、經(jīng)濟(jì)水平各是怎樣的。區(qū)域競爭項(xiàng)目成交客戶需求特征？我們最終決定瞄向哪些人群？這些人群的詳細(xì)特征是怎樣的？通過怎樣的方法，我們能夠找到這些人群？客戶來源/地緣性/客戶類型/客戶從事職業(yè)/置業(yè)目的/年齡、家庭結(jié)構(gòu)、置業(yè)次數(shù)、付款方式。 產(chǎn)品定位的目標(biāo)：
規(guī)劃定位（開發(fā)商前置）建筑形式（高層、小高層、洋房等）、規(guī)劃布局、景觀節(jié)點(diǎn)、戶型定位（核心）戶型面積區(qū)間、戶型擺布形式、戶型分布比例。 營銷定位：形象定位目標(biāo)、項(xiàng)目定位語、主題宣傳口號、項(xiàng)目案名及LOGO、傳播方向，商圈、交通、教育配套。
13有沒有不同于其他項(xiàng)目的營銷手段?
14以前項(xiàng)目啥樣? 自己在那邊做的怎么樣?工資待遇有何要求?
15你認(rèn)為目前這個項(xiàng)目的體量 應(yīng)該招聘多少銷售人員進(jìn)行銷售?
提煉總結(jié)項(xiàng)目的優(yōu)勢和特點(diǎn)?
項(xiàng)目優(yōu)勢分析：（包括機(jī)會和威脅）
1，位于##交通樞紐與黃金地段。（機(jī)會）
2，商業(yè)，居住，健身，休閑，娛樂于一體。彌補(bǔ)了本地區(qū)中高檔商娛的空缺。（機(jī)會） 3，最高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活（威脅）
4，周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全（機(jī)會）
5，道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會對本項(xiàng)目有正面的影響。（機(jī)會）
6，上海建筑設(shè)計(jì)的結(jié)晶，##獨(dú)有的小高層電梯樓及復(fù)式樓。（威脅）
7，專業(yè)的物業(yè)管理（機(jī)會）
8，公平交易，沒有內(nèi)部操作。（機(jī)會）
9，市場供小于求，居民有強(qiáng)烈的購房需求（機(jī)會）
10，最快今年底既可交房（機(jī)會）
11，本地區(qū)新建樓較少，原有居民人均居住面積較小（機(jī)會）
12，商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值（機(jī)會）
項(xiàng)目劣勢分析：
1，價格較周邊其他小區(qū)要高（威脅）
2，本地區(qū)收入及購買力不高（威脅）
3，居民對電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型占比較高（威脅）
4， 后面有一個同期開發(fā)的樓盤形成了強(qiáng)烈的對比及競爭（機(jī)會）
5，開發(fā)商不專業(yè)，配合度不高（威脅）
6，三室戶型偏多，而市場對兩室需求比三室要大（威脅）
7，本地商業(yè)品牌簡單，檔次不高（機(jī)會）
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