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物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)習(xí)總結(jié)(三)
上次總結(jié)回答了一個(gè)關(guān)于河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生宿舍與一樓商業(yè)街同一區(qū)域范圍內(nèi)存在兩間物業(yè)管理公司的問(wèn)題，由于理論知識(shí)的與實(shí)際操作技能的不足，答案盡是天馬行空，難以在現(xiàn)實(shí)管理中應(yīng)用。本次實(shí)習(xí)總結(jié)，以理論為主輔之于實(shí)際應(yīng)用，解釋業(yè)主提出的各種挑戰(zhàn)性問(wèn)題。問(wèn)題(一)業(yè)主問(wèn)："為什么房子沒(méi)住還要交物業(yè)管理費(fèi)"?經(jīng)過(guò)我百般思索得出以下幾點(diǎn)原因：
第一，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是公共性服務(wù)收費(fèi)，像保安、清潔、綠化、公共設(shè)施的維修等費(fèi)用一樣，都是為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的，即使某位購(gòu)房人沒(méi)有入住，他的房產(chǎn)也享受到了這些服務(wù)而帶來(lái)的保值和增值，他理當(dāng)為這些保值和增值承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。
第二，公共性服務(wù)的如同于公共物品，不具有排他性。也就是說(shuō)，不管某位或某些購(gòu)房人是否居住，或者多居住幾戶(hù)、少居住幾戶(hù)，都不影響這些服務(wù)的提供，包括質(zhì)量和數(shù)量，例如，保安不會(huì)因此少幾個(gè)，清潔不會(huì)少幾次等，也就是說(shuō)，某位或某些業(yè)主是否居住，對(duì)物業(yè)公司的成本支出而言，沒(méi)有什么實(shí)際意義。
第三，某些住房人以自己不在住房?jī)?nèi)為由而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從表面看好像是業(yè)主和物業(yè)公司之間的事，只是侵害了物業(yè)公司的合法權(quán)益，與其他業(yè)主沒(méi)有利害關(guān)系，但從深層看，其實(shí)質(zhì)損害了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，侵占其他業(yè)主的共同利益。因?yàn)槿绻话磿r(shí)交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)不到位，將影響物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，導(dǎo)致小區(qū)建筑物及配套設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)所的日常維修和養(yǎng)護(hù)不能正常進(jìn)行。
第四，物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)并不以業(yè)主是否真的入住為標(biāo)志，而以業(yè)主及其物業(yè)是否接受了物業(yè)服務(wù)為條件。少數(shù)購(gòu)房人存在這樣一個(gè)誤區(qū)，他們認(rèn)為只要付清房款，拿到產(chǎn)權(quán)證就可以了。辦理入戶(hù)手續(xù)并不十分重要，以至于在收到物業(yè)公司發(fā)出的入住通知書(shū)，請(qǐng)其辦理入住手續(xù)時(shí)，仍置之不理。他們的理解是，房子暫時(shí)不去住，若是辦理了入住手續(xù)就要支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，開(kāi)銷(xiāo)不小，不如等住進(jìn)去以后再辦，這是一個(gè)誤解。
第五，收樓后按規(guī)定繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)也是法規(guī)的要求�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。同樣，如果該房屋已經(jīng)交付業(yè)主，即使業(yè)主沒(méi)有入住，也應(yīng)當(dāng)按合同繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
問(wèn)題(二)物業(yè)管理公司是否有權(quán)力在游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等公共設(shè)施上向業(yè)主收取費(fèi)用?
我的答案是："不一定"。其收費(fèi)與否由與收費(fèi)多少取與(1)游泳池等公共設(shè)施的所有權(quán)歸誰(shuí)；(2)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的合同約定是否讓其管理游泳池；(3)以及與此相關(guān)的法律規(guī)定的約束密切相關(guān)。
在業(yè)主購(gòu)房時(shí)會(huì)跟開(kāi)發(fā)商簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)合同，此時(shí)除了房屋本身外還會(huì)有其他公共設(shè)施設(shè)備的贈(zèng)送、配套的約定。假如開(kāi)發(fā)商承諾業(yè)主在房屋使用年限內(nèi)有'免費(fèi)'使用游泳池的權(quán)利，相當(dāng)于擁有游泳池的所有權(quán)或絕對(duì)使用權(quán)，這樣就能合理合法地享受除了管理成本外的免費(fèi)使用游泳池的權(quán)利。假如合同沒(méi)有像以上規(guī)定，游泳池和網(wǎng)球場(chǎng)所有權(quán)則歸開(kāi)發(fā)商所有，游泳池所有者和管理者有權(quán)享有對(duì)其的收益權(quán)(前提是符合條件二的第2點(diǎn))。
在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同時(shí)會(huì)有有關(guān)物業(yè)公司管理范圍的約定，大概有兩種可能：一是物業(yè)公司管理包括具有潛在盈利價(jià)值的游泳池網(wǎng)球場(chǎng)等特殊公用設(shè)施設(shè)備，此時(shí)物業(yè)管理公司完全有權(quán)利有理由收取費(fèi)用以實(shí)現(xiàn)其管理上的可能性(前提符合條件三任何一點(diǎn))；一是物業(yè)公司無(wú)權(quán)力管理這些特殊公用設(shè)施設(shè)備，此種現(xiàn)象極為罕見(jiàn)但不排除其存在的可能性，同時(shí)泳池某一段時(shí)間內(nèi)所有權(quán)或絕對(duì)使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，此時(shí)特殊公用設(shè)施設(shè)備由全體業(yè)主決定如何管理如何經(jīng)營(yíng)，如果此假設(shè)成立并可行的話，這將成為眾多方案中最'免費(fèi)'的一種。此時(shí)在游泳的需求上將真正實(shí)現(xiàn)自給自足，不用錢(qián)。
最后，因?yàn)槿缃裎覈?guó)在這一方面有規(guī)定：小區(qū)游泳池應(yīng)該以向廣大業(yè)主服務(wù)為主以營(yíng)利性目的為輔實(shí)行在國(guó)家相關(guān)部門(mén)定價(jià)范圍內(nèi)自由定價(jià)的原則，因此游泳池的收費(fèi)性質(zhì)應(yīng)該是微利的，價(jià)格合理才是關(guān)鍵。至于怎樣才算價(jià)格合理不合理應(yīng)按照該地區(qū)人民平均生活水平參照物價(jià)水平進(jìn)行綜和衡量，我認(rèn)為："在物價(jià)局規(guī)定范圍內(nèi)偏下水平能正常經(jīng)營(yíng)的水平就是合法最合理的。"
2010年8月1日晚
實(shí)習(xí)人：陳明弟
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