商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償

　　在法院民事審判中，涉及房地產(chǎn)糾紛的案件非凡是商品房買賣合同糾紛案件不僅案件的件數(shù)增加較快，而且也呈現(xiàn)了較高的增長率，而中華人民共和國最高人民法院于二00三的四月二十八日下發(fā)了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱“司法解釋”)，該司法解釋第八條、第九條中，把“懲罰性賠償原則”引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來，另外在該《司法解釋》第十四條也對該懲罰性賠償作出了規(guī)定，

商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償

。對出賣人嚴重違反老實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

該懲罰性賠償?shù)囊?guī)定為人民法院審理商品房買賣合同及保護購房人的合法權(quán)益提供了有力的保障，下面筆者對懲罰性賠償?shù)囊恍┚唧w情況條件簡要進行闡述。

一、適用懲罰性賠償?shù)木唧w情形。根據(jù)《解釋》的規(guī)定，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

(三)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證實的事實或者提供虛假商品房預售許可證實;

(四)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

(五)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二、懲罰性賠償?shù)臈l件通過以上規(guī)定的情形，還可以得出以懲罰性原則適用需滿足以下的條件：

(一)只有商品房買賣合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋買賣合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”，

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《商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償》(http://www.oriental01.com)�！端痉ń忉尅愤m用于“商品房買賣合同”糾紛，而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買賣合同”，其并不當然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買賣糾紛。

(二)只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規(guī)定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。

根據(jù)合同法的規(guī)定，以及目前我國的司法實踐，構(gòu)成違約責任必須同時具備以下四個條件：

第一，行為，也就是一方當事人必須有不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的行為，這是構(gòu)成違約責任的客觀條件。違約行為只能在特定的關系中才能產(chǎn)生。違約行為發(fā)生的前提是，當事人之間已經(jīng)存在著合同關系。假如合同關系并不存在，則不發(fā)生違約行為。

第二，過錯，即違約一方當事人主觀上有過錯，這也是違約責任的主觀要件。當事人違約可能有各種原因，如不可抗力、對方違約等。因這些原因引起違約，當事人不能承擔違約責任。只有因違約當事人的原因造成違約責任。因此，違約當事人要承擔違約責任，主觀上必須要有過錯。而在雙方過錯的情況下，過錯的大小是其承擔違約責任大小的依據(jù)。

第三，損害事實，損害事實指當事人違約給對方造成了財產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權(quán)利角度考慮，只要有違約行為，合同債權(quán)人的權(quán)利就無法實現(xiàn)或不能全部實現(xiàn)，其損失即已發(fā)生。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對方當事人是否真的受到損害及損害的大小;而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當事人所受到的實際損害。

第四，因果關系，

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