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異地高考新政催生新剛需 穩(wěn)定住所有望年前界定
[提要]
專家表示，如果‘租房居住’被界定在內(nèi)，那么這一政策可能影響租金上漲。若準(zhǔn)入條件限定購房，將刺激‘新上海人’的購房需求�？傮w來說，政策細(xì)則落地后對于上海樓市的影響是長期的。
異地高考新政明確三大準(zhǔn)入條件，其中一條規(guī)定家長必須在當(dāng)?shù)赜蟹�(wěn)定的住所。對于‘穩(wěn)定住所’，目前上海地區(qū)還沒有明確界定。
專家表示，如果‘租房居住’被界定在內(nèi)，那么這一政策可能影響租金上漲。若準(zhǔn)入條件限定購房，將刺激‘新上海人’的購房需求�？傮w來說，政策細(xì)則落地后對于上海樓市的影響是長期的。
“穩(wěn)定住所”有望年前界定
國新辦日前就《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2010-2020)》頒布實施兩年來教育改革發(fā)展情況舉行發(fā)布會。教育部部長袁貴仁日前就異地高考答記者問時表示，異地高考需要家長和學(xué)生同時符合相關(guān)條件。家長基本條件是，在當(dāng)?shù)赜蟹�(wěn)定的工作，有穩(wěn)定的住所，有穩(wěn)定的收入，并且交了各種保險等。
上海市政府召開新聞發(fā)布會宣布，今年年底前將公布進(jìn)城務(wù)工人員隨遷子女在上海參加升學(xué)考試的方案。
漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉指出，異地高考政策無疑將是適應(yīng)中國城市化變遷的一大進(jìn)步舉措。其對于樓市的影響是因地而異的，總體來說，這種影響將是間接的、長期的。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍指出，異地高考準(zhǔn)入打開，給異地高考大軍從地下轉(zhuǎn)至地上開出了一條通道。這種擺脫戶籍，但與“房籍”掛鉤的做法，會讓不少城市的樓市受到各地不同高考政策的左右。很自然的是，考生從高考教育資源劣勢地區(qū)向高考教育資源優(yōu)勢地區(qū)集中，帶來的分別是對劣勢地區(qū)樓市的客源抽離和高考優(yōu)勢地區(qū)樓市的客源集聚。這是又一次樓市需求的配置，高考優(yōu)勢城市再得樓市收益，上海即屬此列。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部分析師羅寅申認(rèn)為，此次公布的“異地高考”三大準(zhǔn)入條件門檻并不低。即符合樓市限購政策、又達(dá)到異地高考準(zhǔn)入條件的群體畢竟有限，其受益更多的是對在上海已有房屋的非戶籍家庭子女。
羅寅申則認(rèn)為，異地高考的放開無疑將促使“高考移民”現(xiàn)象的產(chǎn)生，給樓市帶來新增人口而產(chǎn)生的市場需求。不過因為限購及政策本身準(zhǔn)入條件的存在，目前異地高考政策對上海樓市短期內(nèi)難有實質(zhì)影響產(chǎn)生。
付偉分析，上�，F(xiàn)約有2300萬常住人口，其中外來常住人口約900萬，比例大約是40%。從去年到今年上海樓市的購房者構(gòu)成比例來看，非戶籍人口的比例大約也在40%。在“去投資化”回歸自住后，絕大多數(shù)外來人口在上海買房置業(yè)基本都出于自住考慮。
“上海是全國重點高校最集中的城市之一，基礎(chǔ)教育質(zhì)量在全國也處于領(lǐng)先水平。異地高考政策必將進(jìn)一步擴(kuò)大上海樓市剛性購房需求，刺激‘新上海人’的購房需求�！备秱フJ(rèn)為。
宋會雍估計，雖然說常規(guī)的收益項目一定是剛需項目，但還要看政府的落地細(xì)則，如果準(zhǔn)入條件門檻很高的話，中高端房源或許更有現(xiàn)實意義。這類客群經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，面對出國教育還是上海教育的選擇，對在上海置業(yè)受教育迫切度不高，對樓市的壓力也自然較小。此外，較少的受教育人流導(dǎo)入，可以更充分有序地評估上海的高等教育承載力，并留出適應(yīng)空間。所以最終受影響的產(chǎn)品類型還取決于異地高考準(zhǔn)入門檻的劃定。
長期助推剛性需求
上世紀(jì)90年代初，上海市政府推出“藍(lán)印戶口”制度，鼓勵非上海戶籍的外省市人口在上海買房，他們中的相當(dāng)一部分成為支撐上海樓市的主力軍。如今，異地高考新政是否也能長時間地推動上海樓市的發(fā)展？
羅寅申說，兩者本質(zhì)上并不相同，過往上海對外來常住人口實行藍(lán)印戶口政策對上海招商引資、引進(jìn)人才，尤其是繁榮上海的房地產(chǎn)市場，均起到了積極的杠桿作用。而“異地高考”政策主要解決我國教育資源再分配難題，其政策本質(zhì)與當(dāng)年的戶口政策并不相同，其本身并不簡單地涉及戶口問題。
“但長期來看異地高考政策對樓市或仍會有助推作用出現(xiàn)，享受異地高考政策的非戶籍學(xué)生在本地就讀多年并形成屬于自身的生活圈后，選擇在此就業(yè)的可能性較高，這在一定程度上加大了城市新增常住人口的導(dǎo)入，擴(kuò)大了樓市潛在需求面。只是目前看來，該影響還不會太過明顯�！绷_寅申認(rèn)為。
宋會雍表示，上海的優(yōu)質(zhì)教育資源集中，從而長期導(dǎo)入樓市消費。但這種發(fā)展是否有利于長期、持續(xù)性的城市前景，未必值得樂觀。城市容量是有限的，并非持續(xù)發(fā)展且價值穩(wěn)增，超過飽和程度后，會帶來諸多負(fù)面影響。
原本學(xué)區(qū)房的概念主要針對戶籍人口，是指重點小學(xué)、幼兒園、初中對口的住宅小區(qū)，由于優(yōu)質(zhì)教育資源主要集中在中心城區(qū)，所以學(xué)區(qū)房往往集中在中心城區(qū)。付偉表示，現(xiàn)階段，除了私立學(xué)校，絕大多數(shù)義務(wù)教育階段的學(xué)校都與戶籍掛鉤，戶籍人口優(yōu)先滿足。由于這部分學(xué)區(qū)房需求原本就已經(jīng)飽和，所以，異地高考政策對于原本的學(xué)區(qū)房不會造成沖擊。
“異地高考新政實現(xiàn)后，非戶籍子女在滬接受教育的比例將出現(xiàn)顯著的增長。所以，原本學(xué)區(qū)房的概念將會進(jìn)一步延伸。特別是在一些新城區(qū)已經(jīng)開始試點屬地化管理，學(xué)籍并不完全和戶籍掛鉤，該項政策將會為這些學(xué)校進(jìn)一步拓展生源。相關(guān)學(xué)校周邊的置業(yè)現(xiàn)象也會增加，外圍學(xué)區(qū)房或許將因此而受到市場廣泛關(guān)注，由冷門變熱門�！备秱ケ硎尽�
宋會雍指出，學(xué)區(qū)房作為房地產(chǎn)開發(fā)與教育衍生出的產(chǎn)品，一直是人們關(guān)注的焦點。異地高考新政，再次將學(xué)區(qū)房概念擴(kuò)充。其“額外價值”具備高保值、增值性較強(qiáng)的特性一直得到市場認(rèn)可，所以無論政策怎么變化，只要教育資源分布有差異，則學(xué)區(qū)房概念就會存在，其基本上都還會成為市場購買力所追捧的熱銷房源。
七成受訪者愿為子女異地高考買房
日前，教育部會同國家發(fā)改委、人社部、公安部制定的《關(guān)于做好進(jìn)城務(wù)工人員隨遷子女接受義務(wù)教育后在當(dāng)?shù)貐⒓由龑W(xué)考試工作的意見》(下稱《意見》)明確符合條件的隨遷子女可以在經(jīng)常居住地參加高考，其中一條規(guī)定家長必須在當(dāng)?shù)赜蟹�(wěn)定的住所。調(diào)查結(jié)果顯示，近七成受訪者表示會為子女能夠異地高考而買房。
過半數(shù)人或選購二手房
調(diào)查結(jié)果顯示，有66%受訪者表示子女參加異地高考能夠上好大學(xué)，因此會在上海買房。還有19.4%受訪者表示因為買不起，所以不會為此而購房，8.9%受訪者表示在異地高考沒有必要。還有5.8%受訪者表示不好說。在選擇愿意為子女異地高考而買房的購房者中有45%受訪者表示會購買新房，55%受訪者會選擇購買二手房。
六成選擇小于90平方米
對于房子面積的選擇，調(diào)查結(jié)果顯示，六成受訪者表示若購房會購買90平方米以下房屋。其中，33%受訪者表示意向購買面積為60-90平方米，28.8%受訪者選擇60平方米以下，不足三成（27.7%）受訪者表示會選擇90-120平方米。另外，8.4%受訪者表示意向購買面積為120-200平方米，而2.1%受訪者選擇200平方米以上。
對于房子的預(yù)算，調(diào)查結(jié)果顯示，為子女異地高考而購房的預(yù)算集中在100萬元以下，占到43.5%，還有超過三成（35.1%）受訪者表示購房預(yù)算為100萬-200萬元，10.5%受訪者表示購房預(yù)算為200萬-300萬元。另外有7.9%受訪者表示購房預(yù)算為300萬-500萬元，還有3.1%受訪者表示購房預(yù)算為500萬元以上。
此外，近四成（37.7%）受訪者表示若購房會選擇在外環(huán)以外的區(qū)域。而近三成（28.3%）受訪者會選擇在中外環(huán)間。還有兩成（20.4%）受訪者選擇在中內(nèi)環(huán)間，另外有13.6%受訪者選擇在內(nèi)環(huán)以內(nèi)。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2010-2020)》尚存頗多不確定之處，隨遷子女要在當(dāng)?shù)鼐蛯W(xué)多久？何為當(dāng)?shù)匦枰男袠I(yè)群體？租房算是“穩(wěn)定住所”嗎？這些都沒有給出明確的標(biāo)準(zhǔn)。
陸騎麟說，在教育部9月6日召開的座談會上，雖然認(rèn)定了合法穩(wěn)定的居所包含租賃住房，但也同時強(qiáng)調(diào)“以地方為主實施，不搞‘一刀切’，因地制宜解決”，地方管理部門有一定的變通空間。
“如果租房居住的隨遷子女可以獲得異地高考資格，那么這一政策將對租賃市場產(chǎn)生一定的影響，租金將上漲�！标戲T麟說。
以往，不少外來工作者為了避免孩子因為各地教材不同而在高考中吃虧，情愿將孩子留在老家上學(xué)。一旦隨遷子女租房居住亦可異地高考，將會有更多外來工作者的子女隨遷入滬，外來工作者對于租住房源的面積、品質(zhì)將會有更高要求。
如果只有家長在滬購房的隨遷子女可以獲得異地高考資格，將會刺激外來工作者在滬購房的需求。雖然外來工作者中有能力在滬購房的屬于少數(shù)，但對于市場的影響依然不容小覷，尤其是一些學(xué)區(qū)房房源和總價較低的小戶型房源將受到不小的影響。
學(xué)區(qū)房的價值不僅在于讓孩子有學(xué)�？梢宰x，更重要的是在于讓孩子能夠進(jìn)入較好的學(xué)校，獲取更好的教育資源。所以即便允許異地高考，原本的學(xué)區(qū)房概念依然不會被削弱。
相反，異地高考一旦實施，會有更多外來工作者將子女帶到上海來接受教育，而學(xué)區(qū)房的資源將會因此變得更加緊俏。
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