房地產(chǎn)試用期轉(zhuǎn)正工作總結(jié)
總結(jié)是對過去一定時期的工作、學(xué)習(xí)或思想情況進行回顧、分析，并做出客觀評價的書面材料，它可以使我們更有效率，不如我們來制定一份總結(jié)吧。那么總結(jié)有什么格式呢？以下是小編精心整理的房地產(chǎn)試用期轉(zhuǎn)正工作總結(jié)，希望對大家有所幫助。
一、我國實施住房抵押貸款證券化應(yīng)予規(guī)范的基本會計問題
�。ㄒ唬⿲鹑诠ぞ呓K止確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定
住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于“真實出售”，即證券化發(fā)起人將經(jīng)過組合的貸款賣給特設(shè)機構(gòu)（SPV），從而將貸款回報風(fēng)險同貸款發(fā)起人自身的風(fēng)險相隔離。對“真實出售”的認(rèn)定涉及到證券化在財務(wù)報表上的列報方式，如果貸款轉(zhuǎn)讓是一項融資，則轉(zhuǎn)讓人所獲得的資金被當(dāng)作負(fù)債處理，貸款仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表上；如果轉(zhuǎn)讓被看作是出售，則貸款賬面價值將從資產(chǎn)負(fù)債表上劃去。證券化作為一項創(chuàng)新金融工具，在貸款轉(zhuǎn)移過程中，發(fā)起人銀行可能仍以各種方式與已轉(zhuǎn)移的貸款或受讓人發(fā)生關(guān)聯(lián)，該貸款組合的轉(zhuǎn)移能否被確認(rèn)為銷售，從而在資產(chǎn)負(fù)債表上終止確認(rèn)？目前國際會計準(zhǔn)則委員會和美國第125號財務(wù)會計準(zhǔn)則報告均認(rèn)同“金融合成分析法”，即當(dāng)企業(yè)不再“控制”已轉(zhuǎn)讓的金融資產(chǎn)時，應(yīng)將相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓交易核算為一項“銷售交易”；反之，則應(yīng)核算為一項“融資交易”。我國是否認(rèn)同“金融合成分析法”，對于“控制權(quán)”轉(zhuǎn)移如何把握，會計準(zhǔn)則應(yīng)給出比較易于操作的、具體的標(biāo)準(zhǔn)，以便于盡早幫助準(zhǔn)則使用者判別證券化交易的實質(zhì)及規(guī)范會計處理、報表編制。
（二）對貸款轉(zhuǎn)移的會計處理作出規(guī)定
目前貸款轉(zhuǎn)移在國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)，但對其如何進行賬務(wù)處理，會計準(zhǔn)則尚未規(guī)范。這里涉及的一個會計問題是貸款公允價值確認(rèn)問題，公允價值是市場經(jīng)濟條件下貸款買賣雙方公平交易自愿達(dá)成的價格。在現(xiàn)行剝離不良資產(chǎn)實務(wù)中，銀行將已發(fā)生事實減值的貸款按賬面價值確認(rèn)長期債券投資成本，按期結(jié)計投資收益，這種處理方法盡管操作簡單，但高額收益計入當(dāng)期損益有悖于穩(wěn)健原則，對于銀行來說，貸款剝離損益即轉(zhuǎn)讓日貸款公允價值同賬面價值之間的差額應(yīng)予以體現(xiàn)。
對于住房抵押貸款證券化來說，在我國金融工具市場不活躍的國情下，可以研究采用國外金融市場中已比較成熟的技術(shù)？折現(xiàn)現(xiàn)金流分析和期權(quán)定價模型，并以此為基礎(chǔ)，在買賣雙方協(xié)商基礎(chǔ)上確定貸款出售價格并結(jié)計損益。同時，建議對損益表目前的欄目和內(nèi)容進行改進，單獨設(shè)置反映貸款轉(zhuǎn)移或處置損益的項目，以便于增強損益表可理解性和有用性。
�。ㄈ⿲ψC券化帶來的會計報表合并問題予以規(guī)范
為證券化交易而建立的特設(shè)機構(gòu)（SPV），其作用在于破產(chǎn)風(fēng)險隔離，存在形式多樣，與發(fā)起人有著千絲萬縷的利益聯(lián)系。比較典型的情況是在高級一次級證券發(fā)行方式下，發(fā)行人/特設(shè)機構(gòu)發(fā)行兩類資產(chǎn)支持證券？高級證券和次級證券。高級證券優(yōu)先享有相關(guān)貸款的現(xiàn)金收入，所有的損失將首先由次級證券承擔(dān)，當(dāng)高級證券持有人得到完全支付的情況下，次級證券才能被支付，發(fā)起人通常通過保留次級證券（低信用證券）來承擔(dān)信用風(fēng)險。由貸款組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在償還高級證券固定數(shù)額的本息后，剩余利潤全部歸屬次級證券持有者。這時發(fā)起人就通過承擔(dān)風(fēng)險成本和接受方案的剩余利益而獲得交易的剩余風(fēng)險和報酬。根據(jù)現(xiàn)行以控制權(quán)作為判斷合并與否的會計標(biāo)準(zhǔn)，對于證券化結(jié)構(gòu)下如何判定發(fā)起人與發(fā)行人/特設(shè)機構(gòu)的關(guān)系，以正確判定特設(shè)機構(gòu)應(yīng)否并入發(fā)起人會計報表內(nèi)，會計準(zhǔn)則應(yīng)給出操作性強的、具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄋ模┮�(guī)范證券化結(jié)構(gòu)下會計信息披露
建議會計準(zhǔn)則對住房抵押證券化結(jié)構(gòu)下會計信息披露作出規(guī)范。具體地說，就是要求披露貸款轉(zhuǎn)讓的金額及轉(zhuǎn)讓目的、轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的損益，有否回購協(xié)議及條款，以使證券化從一開始就走入比較規(guī)范的軌道。
二、對商業(yè)銀行試行住房抵押貸款證券化會計問題的思考
從會計實務(wù)角度對商業(yè)銀行試行住房抵押貸款證券化進行設(shè)計，筆者提出以下幾點考慮：
�。ㄒ唬┳》康盅嘿J款證券化會計處理方案設(shè)計原則
由于證券化基礎(chǔ)設(shè)施并不完善，住房抵押貸款證券化在我國的推進還難以做到一步到位。商業(yè)銀行在特設(shè)機構(gòu)（SPV）難以在短期內(nèi)建立起來的宏觀背景下，在其內(nèi)部嘗試這一創(chuàng)新金融工具，從會計處理角度面臨的兩個現(xiàn)實問題首先是如何對待“真實出售”問題，其次是如何在避免混合收賬的前提下，確保收款程序迅速而高效。
1、關(guān)于“真實出售”，筆者建議在現(xiàn)行實務(wù)下，核算處理宜繞過貸款出售帶來的損益確認(rèn)問題。理由如下：首先，如果商業(yè)銀行是在其內(nèi)部嘗試住房抵押貸款證券化并承擔(dān)最終風(fēng)險，由于其幾乎不存在破產(chǎn)風(fēng)險，虛擬特設(shè)機構(gòu)不論在形式上成立與否，都不會是準(zhǔn)證券化結(jié)構(gòu)意義下具備資格的特設(shè)機構(gòu)，因此“真實出售”也就不再具有存在的基礎(chǔ)；其次，從技術(shù)處理角度看，在證券化較普遍的西方發(fā)達(dá)國家，證券化是一種市場行為，對貸款轉(zhuǎn)移的判定和交易損益的確認(rèn)計量，具有較為客觀的基礎(chǔ)。在我國商業(yè)銀行總分行體制下，即便在總行設(shè)立虛擬SPV或類似機構(gòu)，由于總分行之間不是一種公開市場環(huán)境下的平等交易關(guān)系，因此其貸款轉(zhuǎn)移價格只能是“非正常交易”價格，其實質(zhì)是總分行之間利益關(guān)系的調(diào)整，其確認(rèn)的技術(shù)難度很大，并且在相關(guān)稅收政策不明朗的環(huán)境下，還會帶來稅收方面的問題。筆者認(rèn)為在會計準(zhǔn)則尚未出臺等現(xiàn)實條件下，人為對貸款轉(zhuǎn)讓按出售進行處理，即難以體現(xiàn)“真實出售”在證券化結(jié)構(gòu)下所起到的作用，又人為加大證券化交易成本，意義不大。
2、在避免混合收賬的前提下，確保收款程序迅速而高效，這是與證券化結(jié)構(gòu)下商業(yè)銀行作為發(fā)起人同時作為服務(wù)商所承擔(dān)的操作風(fēng)險相聯(lián)系的。在證券化過程中，發(fā)起人要不間斷地對所轉(zhuǎn)讓的貸款提供服務(wù)。借款人按期向發(fā)起人支付貸款本息，發(fā)起人須將所收得的款項及時正確入賬，將收到的資金定期交給發(fā)行人，對于不能按期支付本息的借款人努力尋求補救措施。發(fā)行人與發(fā)起人通過契約達(dá)成此種責(zé)權(quán)關(guān)系，發(fā)起人為此獲得服務(wù)費。由于我國商業(yè)銀行總分行制與西方國家有著不同的特點，因此結(jié)合我國現(xiàn)實，研究總分行制下如何避免混合收賬，及迅速有效地集中貸款庫本息以償還債券本息，是一項嶄新而有意義的課題。筆者認(rèn)為在此問題上，我們應(yīng)與提高會計處理科技含量相結(jié)合，通過強化內(nèi)部控制制度和技術(shù)手段為貸款庫收貸收息及上劃提供保障。
�。ǘ┳》康盅嘿J款證券化貸款庫賬務(wù)處理方案及比較
我國商業(yè)銀行試行住房抵押貸款證券化，會計核算面臨的難點問題是如何進行貸款庫的核算，以避免混合收賬，確保貸款庫收回本息及時正確集中于總行。結(jié)合上文，筆者就貸款庫核算提出兩種賬務(wù)處理方案：
方案一：（入選貸款庫）貸款賬保留在分行。貸款賬仍然保留在經(jīng)辦行，總行不建立貸款賬，經(jīng)辦行定期將收得的貸款本息以借款（或其他）方式轉(zhuǎn)入總行專設(shè)存款賬戶，用于償還債券本息或進行投資運作，同時，由總行對貸款庫所涉及的分行依據(jù)其貸款本息實收情況進行單獨考核并支付服務(wù)費。對涉及到的與披露有關(guān)的會計信息專設(shè)科目，由總行通過行內(nèi)信息系統(tǒng)予以掌握。
此方式適應(yīng)“分步嘗試，逐步到位”的我國商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化模式的業(yè)務(wù)特點，對貸款庫本息收回情況通過財務(wù)手段進行考核，在一定程度上保障了賬務(wù)處理結(jié)果的真實性，同時由于不存在對賬環(huán)節(jié)，降低了會計操作成本。
方案二：（入選貸款庫）貸款賬集中到總行，經(jīng)辦行輔之以表外賬，總分行之間定期對賬。在總行設(shè)立（入選貸款庫）貸款賬，總行和經(jīng)辦行之間建立委托關(guān)系，總行以賬面價值轉(zhuǎn)入（入庫）貸款，在賬務(wù)處理上表現(xiàn)為分行在總行存款增加，總行住房抵押貸款增加，經(jīng)辦行負(fù)責(zé)收取貸款本息、登記表外賬并按期上劃總行，由總行記入相應(yīng)賬戶，總行和經(jīng)辦行定期對賬，以保證雙方賬務(wù)處理準(zhǔn)確一致。此方式下，對貸款庫專設(shè)一級科目以滿足披露需要。
此方式在形式上將證券化結(jié)構(gòu)的特點體現(xiàn)得更為明顯，但在貸款轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)，由于總行將發(fā)債所得資金用于彌補相關(guān)分行，從而限制了調(diào)度發(fā)債資金的自由度，并且傳統(tǒng)方式下對賬環(huán)節(jié)的存在，加大了會計處理的繁瑣程度。
在我國商業(yè)銀行試行住房抵押貸款證券化會計處理問題上，筆者認(rèn)為應(yīng)本著“實質(zhì)重于形式”的原則，在滿足“分步嘗試，逐步到位”的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀前提下，盡可能降低核算成本。在不設(shè)立具備資格的特設(shè)機構(gòu)（SPV），由商業(yè)銀行內(nèi)部試行住房抵押貸款證券化的情況下，要求貸款庫賬務(wù)處理取得準(zhǔn)證券化結(jié)構(gòu)下的隔離效果是不現(xiàn)實的。
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