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中國(guó)個(gè)人住房貸款政策及價(jià)值取向研究
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中國(guó)個(gè)人住房貸款政策及價(jià)值取向研究
王巍卓 沈陽(yáng)師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院�。保保埃埃常�
機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，但對(duì)房產(chǎn)的非合理需求缺乏有效控制，投機(jī)炒房快速增長(zhǎng)，同時(shí)，中低檔住宅供應(yīng)比例下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。此后，國(guó)家利用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，提高房產(chǎn)交易成本，抑制房產(chǎn)投機(jī)需求，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，中低價(jià)住房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低。２００６年，國(guó)家在行使多種經(jīng)濟(jì)手段【關(guān)鍵詞】
的同時(shí)，吸取了前兩年的教訓(xùn)，通過(guò)出臺(tái)個(gè)人住房貸款；政策；問(wèn)題
《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的
一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景下中國(guó)住房貸款意見(jiàn)》，彌補(bǔ)了房貸政策的不足，直接宏觀政策的演變調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，并有區(qū)別地調(diào)整住房消費(fèi)
１９９８年是我國(guó)取消福利分房，開(kāi)展住信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費(fèi)。房制度市場(chǎng)化改革的起步之年，此后，也②房貸政策的松動(dòng)——大量空置房是國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的２００４年以前，在積極財(cái)政政策調(diào)控一個(gè)時(shí)期。住房消費(fèi)的增長(zhǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型“亮點(diǎn)經(jīng)濟(jì)”發(fā)展密不可分，顯現(xiàn)正相關(guān)的連帶效應(yīng)。特征�！笆濉逼陂g，許多城市將房地產(chǎn)業(yè)
總體來(lái)看，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)列為支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，信貸政策也在影響是穩(wěn)步提升的，國(guó)家在制定產(chǎn)業(yè)政策時(shí)會(huì)和調(diào)控房地產(chǎn)的投資和需求，局部地區(qū)房采取相機(jī)決策，特別是如前所述，房產(chǎn)政地產(chǎn)投資過(guò)熱，購(gòu)買多套住房的投機(jī)需求策是一種短期性政策，會(huì)按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)增加，導(dǎo)致全國(guó)范圍內(nèi)越來(lái)越多的空置房勢(shì)和政府調(diào)控意圖進(jìn)行變化。１９９５年以來(lái)，難以消化，房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象。２００５我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)可以劃年，國(guó)內(nèi)商品房空置率達(dá)２６％，大大超過(guò)分為三個(gè)階段，一是政策啟動(dòng)階段（１９９５—國(guó)際公認(rèn)的５％～１０％的警戒區(qū)間。因此，１９９８年），商業(yè)銀行在這一時(shí)期開(kāi)始辦理個(gè)從政策層面看，支持經(jīng)濟(jì)型住房發(fā)展、支人住房貸款業(yè)務(wù)，并從１９９８年下半年起，停持有效需求的房貸政策總體趨向不會(huì)改止住房的實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣化，為變，只是在刺激個(gè)人住房消費(fèi)需求方面會(huì)住房金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。二是擴(kuò)張發(fā)有所收縮。展階段（１９９９—２０００年），國(guó)家通過(guò)中央銀③房貸政策的風(fēng)險(xiǎn)——信用環(huán)境差行發(fā)布了多項(xiàng)鼓勵(lì)政策，在優(yōu)惠利率、貸信用環(huán)境建設(shè)是國(guó)內(nèi)大部分行業(yè)，包款額度、貸款期限等方面盡可能地降低放括房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的一個(gè)軟貸門檻，支持個(gè)人消費(fèi)信貸。三是規(guī)范調(diào)肋。近幾年，國(guó)內(nèi)部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的金整階段（２００１～２００６年），針對(duì)個(gè)人住房貸融機(jī)構(gòu)與咨詢中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合，建立了個(gè)人款過(guò)程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，人民銀行為降聯(lián)合征信系統(tǒng)，為有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范房產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序、險(xiǎn)，特別是個(gè)人住房貸款風(fēng)第一文庫(kù)網(wǎng)險(xiǎn)發(fā)揮了重要抑制房產(chǎn)投機(jī)行為，及時(shí)收緊放貸條件，加作用。目前，全國(guó)范圍內(nèi)的征信系統(tǒng)還沒(méi)強(qiáng)了對(duì)個(gè)人住房貸款的管理。有真正建立起來(lái)，金融機(jī)構(gòu)之間的資源共
享、平臺(tái)合作在短時(shí)間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，所以，
二、房貸政策存在的問(wèn)題及評(píng)價(jià)市場(chǎng)環(huán)境下的信用建設(shè)與維護(hù)還有待進(jìn)一
住房問(wèn)題是關(guān)平民生的大問(wèn)題，近幾步加強(qiáng)。年國(guó)家出臺(tái)一系列的調(diào)控措施，但效果并不是非常明顯。房貸政策雖已及時(shí)進(jìn)行調(diào)三、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的整，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在住房結(jié)構(gòu)不合措施建議理、部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、中低收入居①?gòu)?qiáng)化個(gè)人住房貸款的保險(xiǎn)機(jī)制民住房難以滿足等問(wèn)題。商業(yè)銀行就貸款抵押物價(jià)值為標(biāo)的，
①房貸政策的盲區(qū)——結(jié)構(gòu)性矛盾要求借款人向保險(xiǎn)公司投保住房抵押財(cái)產(chǎn)２００４年以后，人民銀行多次上調(diào)金融保險(xiǎn)。２００２年４月后，保監(jiān)會(huì)對(duì)原保險(xiǎn)范【文章摘要】近幾年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)高漲等問(wèn)題也在一定程度上干擾了經(jīng)濟(jì)秩序。
圍進(jìn)行了調(diào)整，除對(duì)抵押物的不可抗力導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)行保險(xiǎn)外，另對(duì)借款人由意外造成的傷亡，喪失還款能力，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)償還貸款余額。這項(xiàng)個(gè)人住房貸款綜合保險(xiǎn)品種在很大程度上，降低了銀行與借款人的風(fēng)險(xiǎn)。然而僅此一項(xiàng)保險(xiǎn)還不足以分解銀行的風(fēng)險(xiǎn)。建議增加由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投保以銀行作為第一受益人的責(zé)任保險(xiǎn)；由借款人或銀行投保的以借款人信用為標(biāo)的，銀行為第一受益人的保證保險(xiǎn)；由銀行每月就個(gè)人住房貸款人余額按比例繳納保險(xiǎn)金，對(duì)于逾期超過(guò)某月的貸款，保險(xiǎn)公司支付逾期部分的賠償金（保險(xiǎn)品種創(chuàng)新），當(dāng)然，這種險(xiǎn)種需要 計(jì)算 一個(gè)比較合理的保費(fèi)。一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行可直接向保險(xiǎn)公司行使保險(xiǎn)權(quán)益，使債權(quán)獲得最大限度的保障，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)合理有效的轉(zhuǎn)移，把貸款風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度，也可使銀行從繁瑣的法律糾紛中解脫出來(lái)。
②盡快建立健全個(gè)人住房貸款的法律體系
盡快完善個(gè)人住房按揭貸款的配套法律法規(guī)。應(yīng)對(duì)期房抵押登記、抵押債權(quán)轉(zhuǎn)移、房產(chǎn)中介的法律責(zé)任、個(gè)人債務(wù)的追償、甚至是個(gè)人破產(chǎn)制度等問(wèn)題都做出明確的規(guī)定。進(jìn)一步完善抵押、拍賣制度，簡(jiǎn)化手續(xù)，提高效率，切實(shí)解決抵押物處置難的問(wèn)題。商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房按揭過(guò)程中應(yīng)盡量規(guī)避法律不健全帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。謹(jǐn)慎受理低收入居民的第一套住房貸款；謹(jǐn)慎受理購(gòu)買小戶型、低總價(jià)住房的第一套貸款；必要時(shí)可要求降低貸款成數(shù)，或追加擔(dān)保物。再如，在辦理個(gè)人住房按揭貸款過(guò)程中，可要求抵押物所在地公證處對(duì)抵押合同進(jìn)行“強(qiáng)制執(zhí)行”的公證，一旦發(fā)生嚴(yán)重不履約，可直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行，縮短處置時(shí)間和費(fèi)用。
【參考文獻(xiàn)】
１、張勇，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范，現(xiàn)代金融，２００５，（１２）�。�、韓雙，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源與防范，海南金融， ２００５，（０４）�。�
MODERN BUSINESS
現(xiàn)代商業(yè)
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