國際經(jīng)濟學論文
淺析房價飛漲原因以及政策性分析
摘要 近幾年，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，已遠遠超過普通市民所能承受的范圍。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。本文重點分析了房價上漲的原因，并探討國務(wù)院頒發(fā)的“新國八條”通過哪些方式對房價進行調(diào)控。 關(guān)鍵詞 房價上漲，原因，新國八條
一、我國房價現(xiàn)狀
改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，住房作為市民賴以生存的安居場所，住房價格又是房地產(chǎn)的一條生命線，貫穿于住房的銷售與使用當中，因此越來越被人們所關(guān)注。
2010年1月19日，國家統(tǒng)計局在其網(wǎng)站上發(fā)布了2009年全國房地產(chǎn)市場年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國商品房銷售面積均價為5034元/平方米。以北京為例，北京市統(tǒng)計局2010年6月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均價，四環(huán)內(nèi)已達34620元/平方米，四至五環(huán)路的住宅期房均價每平方米漲到20749元，五環(huán)到六環(huán)路的住宅期房均價每平方米漲到14799元。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2010年70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格漲跌幅度（月度同比），我們可以看出，住宅價格從4月份到12月份開始回落，但總體來說，銷售價格相對之前仍呈上漲趨勢。
圖1：2010年70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格漲跌幅度（月度同比）
二、房地產(chǎn)價格迅速上漲的原因分析
（一）需求拉動住房消費
1、家庭小型化的趨勢
中國的家庭模式正在逐年變小。傳統(tǒng)的三代同堂的大家庭正在分解為若干小家庭，家庭小型化的趨勢增加了對住宅的要求。
從大家庭到小家庭的分解，一個很直觀的結(jié)果便是使得人均居住面積擴大，這便帶來了剛性的住房需求。剛剛畢業(yè)的學生、參加工作尚未結(jié)婚的一部分人、準備結(jié)婚的人群，這些群體應(yīng)該來說都是從大家庭中分離出來的，由于工作的需要、環(huán)境的需要、婚姻的需要等一些原因，他們都會有
擁有住房的需要。對于剛剛畢業(yè)的學生、參加工作尚未結(jié)婚的這部分群體，由于事業(yè)剛剛起步，一般沒有充足的資金去購房，絕大多數(shù)的人都會去租房，租房需求的增大一方面也是對住房需求的增大。準備結(jié)婚的群體，有了一定的資金基礎(chǔ)，基本都有購房的需求。所以無論是租房還是購房，最后總會使人們產(chǎn)生供不應(yīng)求的觀點，這部分需求總是持久存在的。
2、城市化進程加快
城市化水平表明的是城市非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝谥�。城市化進程加快使得大量農(nóng)村人口涌進城鎮(zhèn)，這必然帶來了剛性的住房需求。2010年，中國的城市化水平將達到47%，即全國有6.3億人口在城市中生活，與2004年相比，城鎮(zhèn)人口凈增1.07億，按人均居住面積為14平方米。另外城市化的建設(shè)使得每年有1億平方米的拆舊蓋新，此期還要新建12億平方米的新住宅。
根據(jù)1和2的分析，家庭小型化的趨勢以及城市化進程將在未來較長時間持續(xù)下去，在這一時期，商品住宅的需求將繼續(xù)增長，這將推動房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。根據(jù)供給需求曲線（如圖2），供需平衡時，價格為P0，數(shù)量為Q0。當需求不斷增大時，即需求由D0增加到D1，而房地產(chǎn)不能立即供給，因此，價格上揚至P1，在P1價格水平下，需求和供給的房地產(chǎn)數(shù)量為Q1，實現(xiàn)新的均衡。
P
P1
PO
QO
Q1 Q
圖2：供給需求曲線
3、居民收入水平提高
收入提高了居民購買的能力，廣大居民改善居住條件的愿望加強，隨著綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等的興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛。
當人們的.收入水平提高了，人們消費的商品也會隨之越來越品質(zhì)化，這也就代表了你需要支付更多的錢來購買更好的商品。對于我國居民來說，當收入提高了，人們想要改善居住條件的愿望也愈發(fā)加強。對于一般商品，例如食品，
http://www.oriental01.com 如果我有充足的資金，那我就可以買價格更貴的進口食品，如果我資金有限，那么我就去買便宜的、普通的食品。你買你的貴的食品，我買我的便宜的食品，按理不會出現(xiàn)什么矛盾，可是正由于房地產(chǎn)區(qū)別于一般商品的特殊性——不可移動性，使得房價偏離其原本的價值不斷上漲。一般來說，高檔商品房一般都會建在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施俱全、環(huán)境宜人的地區(qū)，高檔商品房憑借自己的房屋質(zhì)量、環(huán)境、地段理所當然要求更高的房價，一旦這一地區(qū)某新建的高檔房地產(chǎn)價格上漲，靠近該房地產(chǎn)的其他區(qū)域，也陸續(xù)建設(shè)起一些高檔的商品房，價格也會跟著上漲，那么即便是該地區(qū)那些普通的舊房子，由于這些房東也有對自己房子升值的欲望，所以也會盡量跟該地區(qū)其他房價保持一致，同時周邊的房子也陸續(xù)提價，整體房價也就上升了。如圖3，一個地區(qū)W，開發(fā)商在A1和A2處同時建起高檔商品房隨后，另外的開發(fā)商在靠近A1、A2的B1、B2處同樣建起了高檔商品房，那么以A1、B2為中心區(qū)域的S1和以A2、B2為中心區(qū)域的S2，房價都會上漲，接著以S1、S2 為中心，周圍的房價也會圍繞著S1、S2一環(huán)一環(huán)的提高。例如m區(qū)域的房價就高于n區(qū)域的房價，范圍不斷擴張，最后，整個地區(qū)W的房價都會上漲。另外，高檔商品房可以為房地產(chǎn)開發(fā)商牟取更多的利潤，這也就會引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司想要開發(fā)更多高檔商品房的欲望，導致住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。
W
A1 B1 A2 B2
S1 n S2
圖3
（二）開發(fā)成本導致房價上漲
1、土地價格的持續(xù)上漲
2002年7月1日開始實行土地招拍掛制度，導致地價過高，上漲過快。而由于土地的壟斷性、稀缺性和儲值功能，開發(fā)商又能夠輕易地把地價轉(zhuǎn)移給房價，起到了催生房價的作用。
作為供應(yīng)方，地方政府的主要收入來源是賣地和稅收。土地的強制性招拍掛制度使地方政府有了土地壟斷的強大工具，也有了低價征用土地、高價招拍掛土地獲取巨額土地差價的利益驅(qū)動，賣地收益最大化成為其政策和行為取向。許多地方政府用炒高地價的方式籌集地方政府收入，“招拍掛”與“價高者得”體制就成為地價上漲的推動因素。在許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國有企業(yè)，天價購買土地，成為“地王”，而最終把地價轉(zhuǎn)移給房價，進一步推高了房價的預期。招拍掛體制已經(jīng)成了房價上升的一個深層次的重要推動原因。
2、建造成本上升
建筑行業(yè)需要消耗大量的鐵礦、煤炭、木材、水泥等資源，而這些資源有其自然增長率，超量的需求會引起它們價格的暴漲。建筑行業(yè)是能源消耗的主要行業(yè)，對房地產(chǎn)行業(yè)來說每年以20億平方米速度遞增，其資源和能源的消耗更可想而知。近幾年世界能源價格高速上調(diào)，我國能源與建材價格也隨之上漲，必然會對開發(fā)成本帶來相當?shù)挠绊憽?/p>
（三）投資、投機性住房需求
商品房作為一種不動產(chǎn)，保值和增值的特性突出。對商品房進行投資和投機，從而賺取租金和差價的現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍。投機因素對商品房價格逐步脫離了市場規(guī)律，有的城市投機性質(zhì)的購房甚至達到商品房交易的40%。
首先，我們要對住房的投資性需求和投機性需求加以區(qū)別。投資是一次性投入資金，以后逐年得到回報。若干年后除收回本金還有利潤。比如買房出租，從租金中回收投資的資本。又如買房用于建設(shè)廠房，建停車場，建倉庫等每年都能有收益的項目，這些都屬于投資。一般來說投資性購房
不會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，適當?shù)耐稒C性購房不僅能夠緩解百姓換房的需要，有利于住房的周轉(zhuǎn)，同時還能夠預示房地產(chǎn)價格的走向，引導資源更合理的配置。然而投機過度則會使房價飛漲，很可能導致房地產(chǎn)泡沫。
那么過度投機是如何推動房價上漲的。投機需求對房價的推動可分三個階段：第一階段，消費需求主導，投機需求滋生。隨著收入的增長、城市化進程的推進以及住房分配制度改革。房地產(chǎn)商品的消費需求迅速增加，房價出現(xiàn)上漲的苗頭，這形成了推動房價上漲的原始動力。有先見之明的人開始進行投機，形成投機需求的主體，但是，這一部分人畢竟是少數(shù)人，這時投機需求并不旺盛，它不是推動房價上漲的主力力量。第二階段，消費和投機需求都很旺盛，總需求被放大，房價大幅上升。在這一階段，由于擔心房價繼續(xù)上漲，有住房消費需求的人紛紛加入購房者的隊伍，消費需求得到充分的釋放。房價的上漲和實際利率偏低刺激了人們的投機欲望，更多的投機者不斷加入到炒房的行列，投機需求不斷增加。這時的投機需求已經(jīng)成為推動房價上漲的重要力量。第三階段，投機盛行，推動房價的非理性上漲。房價的持續(xù)上漲，不斷刺激投機者欲望，為了獲得更多的投機利潤，出現(xiàn)了惜售、囤積房源，抬高房價等非理性行為。這一階段，房價暴漲，現(xiàn)實的消費需求由于房價的暴漲已經(jīng)不得不轉(zhuǎn)化為潛在的消費需求，房價大大的超出了中低收入者支付能力。
下面用供給需求曲線來解釋（如圖4）。在正常情況下房地產(chǎn)市場的供給曲線S0是一條向右上方傾斜的曲線，需求曲線D0是一條向右下方傾斜的曲線，表示隨著房地產(chǎn)價格的上升，供給增加，需求減少，供給與需求數(shù)量在Q0達到均衡，此時均衡價格為P0。但若房地產(chǎn)市場存在投機需求，需求曲線就會變成向右上方傾斜的曲線D1，表明價格越高，投機者在非理性預期和“羊群效應(yīng)”的作用下，會認為未來的房價會更高，投資的獲利空間更大，所以對房地產(chǎn)的需求量也隨著價格的上漲而上升。需求曲線D1與供給曲線S0的交點B是在存在房地產(chǎn)投機情況下的市場均衡點，它對應(yīng)的價格P1高于房地產(chǎn)真實需求所支持的市場均衡價格P0。由于慣性和價格會繼續(xù)上漲的預期，投機者繼續(xù)買進房地產(chǎn)，在下圖中體現(xiàn)為需求曲線D1外移到D2，房地產(chǎn)價格則迅速上升到P2，并以更高的價格賣給其他風險偏好更大的投機者，繼續(xù)獲取差價利潤，而差價利潤又吸引其他投機者進入房地產(chǎn)市場，如此循環(huán)，直至形成投機泡沫破滅。
P
P2
P1
PO
O12
圖4：供給需求曲線
我國的房地產(chǎn)市場中投機房很多有其原因：我國的經(jīng)濟有很高的增長率，收入分配又很不均衡，
儲蓄率又非常高，結(jié)果就有大批有錢人手中握有大量流動性資產(chǎn)。這些資產(chǎn)要尋找投資獲利的機會，可是我國的金融市場很不發(fā)達，主要的投資渠道股票市場存在著許多作假和欺騙，沒有好的投資機會，最后紛紛找到了不但可以保值而且升值的房地產(chǎn)。
（四）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理
目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，即中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價格上揚，另一方面，中低收入者無法買到廉價的住房，更加強化了居民對于住房供不應(yīng)求的觀念，使得開發(fā)商進一步提高房價。
綜合以上分析可以看出，房價上漲原因錯綜復雜。除了以上原因外，影響房價變動的因素還包括消費者對房價的心理預期，國家的利率政策、稅收政策等。面對房地產(chǎn)市場的復雜形勢，應(yīng)當冷靜觀察，客觀分析，適時采取正確的調(diào)控措施。
三、“新國八條”的出臺以及有效性分析
自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國務(wù)院又頒布了相關(guān)政策措施，簡稱“新國八條”。
“新國八條”全文簡介：
（一） 進一步落實地方政府責任。
（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。
（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。
（四）強化差別化住房信貸政策。
（五）嚴格住房用地供應(yīng)管理。
（六）合理引導住房需求。
（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。
（八）堅持和強化輿論引導。
“新國八條”解讀：
>>政府監(jiān)管方面
房價目標施壓地方政府
【解讀一】這是國家首次要求地方政府制定房價調(diào)控目標，這使得地方政府不會任由房價上漲。一方面，地方政府認為房價的上漲同時會提高該地區(qū)的CPI、GDP等指數(shù)，房價的上漲表明了該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，這是地方政府希望看到的結(jié)果。另一方面，房價的上漲也表明了土地價格在上漲，作為地方政府主要收入的土地出讓金，地方政府只會希望土地價格升而不降。所以該政策的好處是通過地方政府的調(diào)控來穩(wěn)定房價，有了地方政府的承諾，打消了投資投機者對預期的追逐，讓有合理購買需要的購房人不再恐慌性購房。
保障性住房須擴大覆蓋
【解讀二】該政策通過加大保障性住房的建設(shè)、增加公共租賃住房的供應(yīng)，緩解了低收入者買房的擔憂和壓力。據(jù)了解，今年北京將開工建設(shè)20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時，今年竣工10萬套保障性住房，實現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達到1萬套左右。“十二五”期間，北京開工建設(shè)的保障房數(shù)量總量將達到100萬套，其中六成為公租房。
>>金融政策方面
二套房首付款提至六成
【解讀三】該政策再次加強了對投資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進一步抑制投機購房。新“國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點就
是“抬高門檻，強化力度”，都是為了抑制過度消費和投資需求。資源是有限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。
>>土地交易方面
保障性住房用地將單列
【解讀四】該政策進一步規(guī)定了保障性住房的用地情況，嚴格限制了擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的行為。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，使得土地購買企業(yè)會謹慎開價，使得不斷產(chǎn)生“地王”的這一現(xiàn)象有所緩解。
>>交易稅費方面
二手房交易稅按全額征收
【解讀五】首先，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業(yè)稅使得 5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現(xiàn)在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納 5.5%的營業(yè)稅也就是繳納
5.5萬，而以后將需要交納11萬。其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。預計各地區(qū)將陸續(xù)出臺房價的抑制措施。第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。調(diào)控將彌補這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。第四，嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個稅很可能開始按照20%收取，如果嚴格收取將給市場調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。
以北京為例，從北京市2011年住宅期房均價來看（圖5），隨著“新國八條”的出臺，北京住宅期房均價從3月份開始緩慢下降，到了10月份以后，房價下跌的幅度變大，說明該政策對于房價的調(diào)控還是取得了一定的成效的。
圖5:2011年北京市住宅期房均價
參考文獻：
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