房地產項目前期策劃研究論文

　　【摘 要】 隨著城市建設的不斷發(fā)展，房地產的開發(fā)也越來越多，要使房地產的項目順利實施，就要關注項目前期策劃研究，并對其進行足夠的重視。對市場進行考察，對設計進行控制，以完善和提高項目前期的研究工作，為后續(xù)工程的順利進行鋪好道路。

　　【關鍵詞】 房地產；前期策劃研究；調研

　　引言：

　　房地產開發(fā)項目分成兩個階段，分別是決策階段和實施階段，雖然實施階段的時間很長，顯得很重要，但要是沒有前期決策階段的努力，后期施工就不能展開，所以一個好的決策對于整個項目的成功與否有著舉足輕重的作用。重視前期的策劃及設計階段的造價控制，保證房地產項目以最小的投資換取最佳經濟效果，促進房地產的發(fā)展。

　　一、房地產項目前期策劃的內容分析

　�。ㄒ唬┓康禺a項目前期研究主要作用和工作過程為：第一，房地產項目前期研究工作的主要任務是尋找并確立項目目標、定義項目，并對項目進行詳細的技術經濟論證，使整個項目建立在可靠的、堅實的、優(yōu)化的基礎上，為項目的批準提供依據，它是項目的決策過程。它不僅對項目的整個生命期，對項目的實施和管理都起著決定性作用，而且對項目的整個上層系統(tǒng)都有極其重要的影響。第二，工程項目的前期研究是確立項目是否可進行投資決策的依據。目前在社會主義市場經濟體制下，原由財政統(tǒng)一分配投資的形式變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元化投資格局。因此無論哪一種投資方和國家審批機關主要都是依據項目前期研究提供的評價結果。項目前期研究所確定的投資方向對整個項目的成敗是致關重要的，項目的前期費用投入較少，項目的主要投入在施工階段，但項目前期研究策劃對生命期的影響最大，稍有失誤就會導致項目的失敗，產生不可挽回的損失。

　�。ǘ�）項目策劃的內容包括市場調研和項目定位，這就需要首先對項目周邊的自然環(huán)境條件，項目開發(fā)時的市場和經濟環(huán)境等資料進行收集和調查。要在適應市場條件下進行策劃，以最低的成本來實現最大的利益。對收集好的資料進行仔細分析研究，找出影響房地產項目開發(fā)建設的主要原因，方便以后的施工進行。項目定位就是把市場調研的結果和初步構思轉化為可執(zhí)行的方案，必須要對其予以重視，因為它關系到項目的開發(fā)能否達到預期的目標，它確定了項目發(fā)展的方向，它的優(yōu)劣直接影響整個項目計劃的成敗，要使其做的成功就要首先對收集的資料和用戶需求進行定量的分析，確定項目實施的總體構思，使得項目的功能和房地產建設的內容規(guī)模有一個基本的思路，并對項目投資、進度、質量三個方面設置相應的目標，在此基礎上，把客戶需求和所要取得的利潤融進項目定位中。在項目策劃階段，有許多種方法來做好工作，其中最主要的方法是全面的深入的調查和分析項目所處的環(huán)境，因為環(huán)境的特點和變化直接影響項目策劃的方向內容，同時也對項目有著制約作用，只有相互協(xié)調，才能取得策劃與環(huán)境的協(xié)調。

　　（三）房地產開發(fā)項目前期成本的風險關鍵控制點為：第一，面臨風險土地購買風險、土地拆遷安置風險。土地成本支出約占到項目總成本的對地塊的開發(fā)風險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此前期投資決策是項目開發(fā)中最重要的階段池是前期成本最重要的風險關鍵控制點。第二，面臨風險設計質量風險、設計技術風險。規(guī)劃設計費雖然開發(fā)項目總成本的不到，但在項目決策后對項目總成本的影響達以上役計質量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規(guī)劃設計階段的成本控制才能有效抓好工程造價進而達到降低造價節(jié)約成本的成本管理目標。規(guī)劃設計階段也成為開發(fā)項目前期成本的風險關鍵控制點。

　　二、優(yōu)化房地產項目前期策劃的措施

　　（一）限額設計是指按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計概算按照批準的初步設計概算控制施工圖設計。各專業(yè)在保證功能和技術指標的前提下合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據限定的額度進行方案篩選和設計并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，從節(jié)約的角度出發(fā)把技術同經濟有機的結合起來是建設項目投資控制系統(tǒng)中的一項關鍵措施。在整個設計過程中役計人員與經濟管理人員應密切配合做到技術與經濟的統(tǒng)一。因此房地產開發(fā)企業(yè)應積極推行限額設計。

　�。ǘ�）房地產策劃的主要任務是確定項目的構思、規(guī)模、內容、性質，并且對其可行性做出分析論證。通過建筑策劃，提出建筑項目設計方案的框架，指導建筑設計工作。建筑設計前期策劃不同，設計方案也不同，體現了設計者不同的價值觀念、文化觀念，為建筑賦予了新的內涵。讓建筑項目具有實用性是建筑設計最根本的原則，而建筑策劃工作就是在為提高建筑項目的實用價值而服務。建筑策劃是在設計者對項目的實際情況調查分析后得到的，為建筑設計提供了社會環(huán)境、市場情況、人文地理條件等信息因素。將建筑設計與實際情況緊密的聯(lián)系起來，使建筑設計不僅表達了設計者的設計理念，也滿足了業(yè)主和開發(fā)者的實際需要。

　�。ㄈ�）作為房地產開發(fā)企業(yè)，在經濟發(fā)展迅速、競爭日益激烈的情況下，要尋生存、求發(fā)展，就必須提升企業(yè)的整體能力。成本控制在當今的房地產開發(fā)中成為勢在必行的趨勢，其中建安成本在房地產企業(yè)財務管理中占據很大成分。建安成本是房地產項目開發(fā)的管理費用中很重要的一部分，是影響房地產項目開發(fā)成本的最敏感因素。要做到有效控制房地產開發(fā)成本，降低建安成本，可以通過公開招標、全員參與等方式來進行。招標工作在降低建安成本方面十分關鍵，招標時應當加強招標文件和合同管理的工作，保證招標的公開性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進房產市場健康發(fā)展的有力工具，加強土地增值稅的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流轉和炒作、擠壓房地產的高額利潤、細化宏觀調控政策，規(guī)范房地產市場的交易秩序，對房地產行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

　�。ㄋ模�構建房地產成本控制系統(tǒng)：第一，項目立項控制。此系統(tǒng)主要是處理有關國內外經濟政策法規(guī)等方面的信息，經過整理存儲在數據庫以提供給用戶查詢，為決策者的決策提供依據，它包含了可行性分析、立項管理、項目信息管理、政策法規(guī)管理等模塊。第二，管理成本控制。此系統(tǒng)從員工成本、業(yè)務成本及工程施工過程中的管理成本角度進行分別控制和管理。第三，營銷成本控制。此系統(tǒng)根據當前房地產市場情況，做出不同價格的銷售經濟分析，針對不同的情況制訂不同的銷售方案，進行有效的廣告宣傳與費用推廣管理，并在營銷過程中產生的售樓處費用進行管理。第四，財務成本控制。此系統(tǒng)主要是針對項目所需資金的成本和稅務成本進行核算，并提供報表查詢及打印功能。第五，不可預見成本控制。此系統(tǒng)主要是針對在房地產工程運行過程中各個環(huán)節(jié)可能出現的新增項目成本、突發(fā)狀況成本及其他一些不可預見費用成本進行實時管理。

　　三、結束語

　　房地產開發(fā)作為一個投資大，建設使用時間長，成效與風險同在的過程，對項目前期策劃的研究就顯得特別的重要，因為精確地策劃不僅是科學決策的主要保證，也是完成目標的保證。要通過借鑒國際先進管理經驗，做好房地產的項目前期策劃。

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