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住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬論文

時(shí)間:2023-04-29 11:34:34 論文范文 我要投稿
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住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬論文

  一、問題的提出

住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬論文

  開發(fā)商歷來將住宅小區(qū)的地下車庫(kù)單獨(dú)出售,但購(gòu)買者很少有領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證的,多年來,人們很少對(duì)此進(jìn)行追問 .今年11月12日南京鼓樓區(qū)法院的一紙判決牽動(dòng)了商品房買賣雙方的神經(jīng)。現(xiàn)將該案例簡(jiǎn)述如下:

  星漢城市花園是南京一個(gè)高檔住宅小區(qū),開發(fā)商于1998年9月申報(bào)該項(xiàng)目時(shí),南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求,其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位/戶,非機(jī)動(dòng)車2車位/戶配建停車庫(kù)。小區(qū)建成后,3幢樓下建有連片整體地下車庫(kù),共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。2001年7月南京市國(guó)土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國(guó)有土地使用權(quán)證上明確記載:“使用權(quán)面積”和“其中分?jǐn)偯娣e”都是7697.6平方米。

  開發(fā)商在銷售時(shí)曾承諾:小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè),其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此,業(yè)主將開發(fā)商訴之法院,要求開發(fā)商將地下車庫(kù)交還全體業(yè)主。開發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為其對(duì)地下車庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)。

  2003年11月,法院開庭審理后認(rèn)為,根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求,車庫(kù)應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí),根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則,星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上,小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有,因此,開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。其次,根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》,附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分,未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn),任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本,因此,車庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定,被告再行銷售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。再次,根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》,配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有,且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫(kù)的許可證明。因此,被告以車庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立。

  據(jù)此,法院當(dāng)庭作出一審判決:被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫(kù)移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫(kù)的權(quán)益。

  判決告訴大家,車庫(kù)并非開發(fā)商所能出讓的。但由于立法的欠缺,判決并沒有解決車庫(kù)的所有權(quán)問題。它用了“管理”和“收益”兩個(gè)詞,回避了最敏感的產(chǎn)權(quán)問題。

  二、車庫(kù)的法律屬性

  有人認(rèn)為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有,開發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權(quán),因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。也有人認(rèn)為,地下車庫(kù)作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一,是建筑物的輔助設(shè)施,就應(yīng)如道路、管線一樣,是房屋的從物,應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用,在買賣合同沒有特別約定的情況下,從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。還有人認(rèn)為,業(yè)主取得的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)包含了空間權(quán),如果承認(rèn)了地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商,那么就承認(rèn)了空間權(quán)被發(fā)展商保留,但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了,發(fā)展商又依據(jù)什么來認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手里?從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。

  上述觀點(diǎn)都是有失偏頗的。地下車庫(kù)是對(duì)地下空間資源的利用,和地表上某獨(dú)立單元房間對(duì)地上空間資源利用一樣,都具有使用面積和建筑面積,在建造時(shí)都需要額外投資。地下車庫(kù)是相對(duì)獨(dú)立的建筑物,具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性,它是一種特定的、獨(dú)立的物,并不能以其它物代替,而且在空間上能夠個(gè)別地、單獨(dú)地存在。因此,雖然確定地下車庫(kù)的所有權(quán)的歸屬尚無法律明文規(guī)定,但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。如違法建筑的建造人,他肯定是無法取得法律上的所有權(quán),但實(shí)際上他又是違法建筑的所有人,如果其它人對(duì)他的違法建筑具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權(quán),照樣要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。再如,購(gòu)買房屋后在沒有登記辦理好所有權(quán)證書這段時(shí)間內(nèi),購(gòu)買人仍然可以憑借相關(guān)票證來證明其對(duì)該房屋享有所有權(quán)。更何況該類地下車庫(kù)的興建一般都是經(jīng)過合法審批手續(xù)的,并不存在違法行為。

  三、車庫(kù)的種類

 。ㄒ唬 不得銷售的公共配套設(shè)施

  開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫(kù),則修建地下車庫(kù)是他的法定義務(wù),他修建該地下車庫(kù)不能為了面向社會(huì)公眾開放并謀取私利,而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要,向特定人群提供停車位的。如浙江省物價(jià)局頒發(fā)的于1999年4月1日實(shí)施的《浙江省商品住宅價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格行為規(guī)范》第十一條就規(guī)定:“住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備,商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須無償提供給整個(gè)住宅小區(qū)的住戶使用,不得另行作價(jià)銷售!毕筮@種情況,如果開發(fā)商將地下車庫(kù)向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租,則是違法行為。

 。ǘ 可以銷售的公共配套設(shè)施

  雖然根據(jù)政府規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫(kù)作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件,開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫(kù)。因?yàn)榉刹]有規(guī)定要將地下車庫(kù)無償交給業(yè)主使用。地下車庫(kù)和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫(kù)并非房屋必須要配備的設(shè)施,它與單元房屋是主次關(guān)系,不是主物與從物關(guān)系,系相對(duì)獨(dú)立建筑物,它可以獨(dú)立使用而不失使用價(jià)值。因此,只要在房屋買賣合同中沒有特別約定,則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說法。開發(fā)商如沒有承諾無償給業(yè)主提供地下車庫(kù),且并沒有把地下車庫(kù)面積計(jì)入共攤面積內(nèi),那么 ,投資興建該類地下車庫(kù)的開發(fā)商對(duì)此享有專有使用權(quán),業(yè)主也就無法要求開發(fā)商無償交付其使用。

  (三)非住宅區(qū)的配套設(shè)施

  這一類地下車庫(kù)只要審批程序合法,當(dāng)屬開發(fā)商自由支配,即可以轉(zhuǎn)讓,也可以出租,也沒有銷售或承租對(duì)象的限制。至于是否能擁有所有權(quán),還有待于國(guó)家法律予以明確。目前杭州出臺(tái)了相應(yīng)的政策,對(duì)此類地下車庫(kù)準(zhǔn)備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠(yuǎn)的將來,地下車庫(kù)將擁有獨(dú)立的所有權(quán)證,屆時(shí),作為一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓,其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實(shí)現(xiàn)。

  (四)利用人防工程進(jìn)行改造成的下車庫(kù)

  1996年10月29日頒布的《中華人民共和國(guó)人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國(guó)政府最早對(duì)地下空間進(jìn)行的立法,同時(shí)這部法律也是對(duì)地下空間利用的最高階位的法律。該法律規(guī)定了地下人防工程可以軍民兩用,即在和平時(shí)期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù),戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)下歸國(guó)家統(tǒng)一使用。同時(shí)規(guī)定了“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)收益”原則。由于國(guó)家對(duì)其使用權(quán)有明確規(guī)定,因此,在和平時(shí)期,投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán),同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。

  如果投資者將人防工程改建為地下車庫(kù),那么首先必須要獲得有關(guān)行政部門的審核同意,在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力情況下,才能根據(jù)國(guó)家對(duì)地下車庫(kù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行修改直至符合地下車庫(kù)使用要求后方可作為地下車庫(kù)使用。

  四、如何判斷地下車庫(kù)的歸屬

  綜上所述,我們認(rèn)為判定小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用,應(yīng)滿足以下條件之一:

  1)開發(fā)商在計(jì)算共攤面積時(shí)把地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi);

  2)開發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無償提供地下車庫(kù);

  3)開發(fā)商把建造地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi);

  4)根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的。

  五、地下空間立法的缺位

  人類對(duì)土地的利用取決于生產(chǎn)力的發(fā)展水平,特別是建筑技術(shù)的發(fā)達(dá)程度。在工業(yè)革命之前,基于人們對(duì)建筑科技的局限性,對(duì)土地利用僅限于土地的平面利用,無法對(duì)地上、地下空間加以利用,法律自然沒有規(guī)范和調(diào)整的必要。時(shí)至今日,城市化導(dǎo)致城市生活環(huán)境過密和土地過度利用,城市土地資源的稀缺與此間建筑技術(shù)的進(jìn)步,使人類對(duì)于土地的利用廣泛擴(kuò)及至空中和地下,如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉(cāng)庫(kù)、地下停車場(chǎng)、上下水道及排水溝等等。人們對(duì)土地利用已經(jīng)朝著立體化發(fā)展,地下空間權(quán)也已經(jīng)形成,法律滯后和缺位的問題已經(jīng)開始凸現(xiàn)。

  從理論上看,地下建筑物和土地使用權(quán)是可以相互分離的。在城市房地產(chǎn)開發(fā)中,開發(fā)商獲得土地使用權(quán),只是獲得了修建地表以上一定空間內(nèi)的建筑物權(quán)利,并沒有涉及到地下空間的利用權(quán),該部分空間利用權(quán)依然屬于政府,如加以利用,必須經(jīng)過規(guī)劃部門等有關(guān)部門的審批。地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則,并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。更何況,地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則,根據(jù)法律規(guī)定,只要獲得相關(guān)部門的行政許可,仍然是可以分割使用的。

  但是,從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看,確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問題卻缺乏法律依據(jù)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法(修訂)》只是對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定,并沒有涉及地下房屋的權(quán)屬登記!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二條:“本法所稱房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。這里的“土地上”當(dāng)指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書,必須要到房管局登記, 如果沒有進(jìn)行權(quán)屬登記,自然無法獲得法律承認(rèn)的所有權(quán)。

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第八條規(guī)定,民事基本制度只能由法律規(guī)定,規(guī)章和地方法規(guī)無權(quán)對(duì)此立法。從民法精神看,確認(rèn)一個(gè)新的物的所有權(quán)當(dāng)屬民事基本制度。對(duì)此,加快立法研究,盡早出臺(tái)地下空間立法已經(jīng)迫在眉睫。

  六、當(dāng)前國(guó)內(nèi)對(duì)地下空間的立法研究

  無可否認(rèn),空間權(quán)是一種現(xiàn)實(shí)的權(quán)利。它就是人們對(duì)土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間支配權(quán),包括空間所有權(quán)和空間利用權(quán)?臻g所有權(quán)為土地所有權(quán)所包容,空間權(quán)利用必須附屬于地表,是土地所有權(quán)的題中應(yīng)有之權(quán),當(dāng)它為土地所有人享有時(shí),它與土地所有權(quán)自然融為一體,沒有予以分割的必要。在我國(guó),因?yàn)槌鞘型恋厮袡?quán)歸屬國(guó)家,故除國(guó)家外任何人都不可能獲得空間所有權(quán);當(dāng)空間利用為土地所有人之外的人享有時(shí),則不能以“空間所有權(quán)”稱之,而只能得以“空間利用權(quán)”稱之。

  從用益物權(quán)立法角度看,空間權(quán)本質(zhì)上即是一種用益物權(quán),是土地所有權(quán)的一種派生的用益物權(quán)。但是,它到底是屬于一項(xiàng)單獨(dú)用益物權(quán),還是屬于傳統(tǒng)用益物權(quán)的某種形式,我國(guó)學(xué)者之間存在著較大爭(zhēng)議,并形成了“否定說”和“肯定說”兩種見解。

  以梁慧星教授為首的中國(guó)物權(quán)法研究課題組對(duì)此持“否定說”。在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中,沒有對(duì)空間權(quán)作出專章規(guī)定,而是將其分解成空間基地使用權(quán)、空間農(nóng)地使用權(quán)和空間鄰地利用權(quán)三種,分別歸入基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)三章當(dāng)中予以規(guī)定。

  以王利明教授為首的中國(guó)物權(quán)法研究課題組對(duì)此持“肯定說”。在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中,將“空間利用權(quán)”單獨(dú)列為一節(jié),作為用益物權(quán)一章中的一個(gè)單獨(dú)的種類,予以專門和系統(tǒng)的規(guī)定。

  從大陸法系國(guó)家及臺(tái)灣地區(qū)學(xué)說、判例及立法例情況看,認(rèn)為空間權(quán)中的主要類型-空間地上權(quán)就是地上權(quán)的一種形式。德國(guó)、日本等國(guó)民法典,均規(guī)定有“空間地上權(quán)”條款,并將其直接規(guī)定在“地上權(quán)”一章中。

  無論立法采用那種形式,權(quán)利的歸位總比缺位好!

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