開征物業(yè)稅的困境以及決策論文
早在20世紀(jì)90年代初就有學(xué)者提出“開征物業(yè)稅”的建議，十年來理論界圍繞這個(gè)問題的探討一直不斷。2003年10月，中共十六屆三中全會(huì)通過的《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》指出：“實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！�2005年4月七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》提及充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段充分調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)；2006年我國在北京、深圳、重慶、南京等六城市開展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作。2007年3月16日通過并開始實(shí)施的《物權(quán)法》為物業(yè)稅的開征提供了必要的法律依據(jù)。中國高層的一系列舉措，為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了有利契機(jī)。但物業(yè)稅的開征涉及的體制、法律、征管等眾多問題卻難以一時(shí)解決，存在許多難點(diǎn)與約束條件。
一、我國開征物業(yè)稅的必要性
物業(yè)稅（PropertyTax），又稱財(cái)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅（RealEstateTax），主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人（個(gè)人或法人）對(duì)其所有或使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)按期繳付一定稅額，其稅額額度隨房地產(chǎn)價(jià)值的變化而變化。從國際范圍來看，美國、日本、英國等發(fā)達(dá)國家的稅收制度中，物業(yè)稅已經(jīng)成為重要的稅種之一。而我國的稅收制度中類似于物業(yè)稅的稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等。在我國開征物業(yè)稅的必要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
�。ㄒ唬﹥�(yōu)化資源配置
在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，對(duì)房產(chǎn)擁有的稅負(fù)是較輕的，雖然現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定，業(yè)主要按出租房產(chǎn)獲得租金的12%或按房產(chǎn)凈值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下是對(duì)企事業(yè)單位征收的，私人擁有住房一般無需繳納。但對(duì)房產(chǎn)交易過程中的稅收是較重的，這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行，導(dǎo)致了在一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入的同時(shí)，有大量急需住房，但因成本太高而買不起房的人并存的現(xiàn)象。改變這種畸形資源配置方法的格局是：在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時(shí)，增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。
（二）調(diào)節(jié)貧富差距
從稅收理念上講，財(cái)產(chǎn)稅的`設(shè)計(jì)主旨之一，是要力求避免富人世代是富人的現(xiàn)象，凸現(xiàn)人與人之間機(jī)會(huì)公平的社會(huì)理念，鼓勵(lì)每個(gè)人以自己合法的手段和方式努力致富。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段，物業(yè)稅對(duì)居住高檔別墅者課以高稅，對(duì)居住普通住房者減免賦稅，因而可以有效增進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。但也應(yīng)該看到，開征物業(yè)稅，可能要將開發(fā)商建房時(shí)上繳的包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)，改由購房者購房后每年繳交，從而使購房門檻降低，在短期內(nèi)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。但從中長(zhǎng)期來看，降低的一次性購房支出，會(huì)相應(yīng)增加在保有環(huán)節(jié)的稅收中，而可能增加居住成本。居住市場(chǎng)將由目前的購買成本高和使用成本低向購買成本低和使用成本高轉(zhuǎn)變，對(duì)老百姓來說有可能是買房容易、養(yǎng)房難了。
（三）優(yōu)化稅收政策
我國土地方面的稅費(fèi)不是根據(jù)土地和價(jià)值計(jì)稅，而是以土地面積即土地的數(shù)量作為計(jì)稅的依據(jù)，因而不能反映土地資產(chǎn)的增值狀況。由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價(jià)值的再分配，導(dǎo)致財(cái)政收入受到損失。
二、我國開征物業(yè)稅的難點(diǎn)分析
在我國，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)（物業(yè)）稅制在地方稅中的重要地位日益突現(xiàn)。但由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已經(jīng)長(zhǎng)久未變動(dòng)，其稅費(fèi)種類繁多、設(shè)置重復(fù)、稅負(fù)不公，越來越不適應(yīng)日益繁榮的房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制及征管上主要存在以下問題：
�。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)關(guān)系不明
物業(yè)稅事實(shí)上是一種財(cái)產(chǎn)稅，主要針對(duì)具有私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)——土地和房屋征稅。政府要向不動(dòng)產(chǎn)所有者征稅，首先就要求有健全的財(cái)產(chǎn)登記制度，有明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這是開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)。然而，我國目前尚不具備這個(gè)最基本的征稅條件。物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，而我國目前尚缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房和居民住房，只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。我國現(xiàn)階段住房市場(chǎng)化程度很低，真正意義上由房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的商品房比例還不到一半。許多房改房、集資建房等多種帶有福利性質(zhì)的房屋居住者，并未擁有房屋產(chǎn)權(quán)，且這些房屋建設(shè)所投入的成本與土地產(chǎn)出價(jià)值都不一樣，對(duì)于這部分房屋該不該征稅、如何征收都是個(gè)難題。此外，我國目前的財(cái)產(chǎn)登記法律制度大多散見于有關(guān)的法律、法規(guī)及各部門規(guī)章制度中，不但零亂而且內(nèi)容多有矛盾，缺乏自身應(yīng)有的統(tǒng)一性和規(guī)范性。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系不健全
物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是通過評(píng)估得出的，因而物業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是物業(yè)的評(píng)估價(jià)值，所以房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是物業(yè)稅制度能否成功實(shí)行的關(guān)鍵一環(huán)。評(píng)估的內(nèi)容包括房屋產(chǎn)權(quán)人、土地面積、所在地段、允許用途、房屋及建筑物的面積、年代、結(jié)構(gòu)、材料、質(zhì)量等。但我國目前沒有建立合適的評(píng)估方法，不能為物業(yè)稅的開征提供充分的數(shù)據(jù)和資料。
根據(jù)國際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅。因此，稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高，物業(yè)稅成了政府的預(yù)期收入，居民所擁有的房產(chǎn)會(huì)由于基礎(chǔ)設(shè)施的變化而升值，這就給我們的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)提出了更高的要求，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不準(zhǔn)確、不合理會(huì)導(dǎo)致不公正的賦稅。目前，我國房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上是由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理，房產(chǎn)稅由稅務(wù)部門征收，而土地出讓金由土地部門征收。作為全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦開征物業(yè)稅，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生巨大的需求。然而，我國能夠勝任復(fù)雜房地產(chǎn)評(píng)估的人與機(jī)構(gòu)比較缺乏。另外，由于房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值直接關(guān)系到稅值的大小，也就是關(guān)系到納稅人稅負(fù)的大小、政府稅收收入的多少，這就必須要找到一個(gè)雙方都認(rèn)同的評(píng)估機(jī)構(gòu)來對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，那么房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估這項(xiàng)具體的基礎(chǔ)性工作究竟由誰來承擔(dān)才最公平、合理？這也是開征物業(yè)稅不得不面對(duì)的一個(gè)難題。
�。ㄈ┓煞ㄒ�(guī)不完善
目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。
我國的土地管理方式采用的是土地國有和政府批租的方式。土地批租，是指在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，用地者必須向政府一次性交納土地出讓金，才可取得一定期限的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用途，土地批租期限為40年-70年。這種制度可以給地方各級(jí)政府帶來豐厚財(cái)源，土地批租收入在某些城市已經(jīng)達(dá)到財(cái)政收入的30%以上，但給開征物業(yè)稅帶來了一個(gè)很大的難題，即物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系難以處理。土地出讓金實(shí)際上是土地批租制度的一部分。在我國，土地對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。不動(dòng)產(chǎn)稅制改革必須和土地批租制度改革相銜接，二者協(xié)同改革才能使改革的成果不被其他相關(guān)因素的負(fù)面效應(yīng)所抵消，改革才能取得真正的成功。目前，一種普遍的觀點(diǎn)是土地出讓金應(yīng)該不并入物業(yè)稅，實(shí)行單獨(dú)征收；另一種觀點(diǎn)是土地出讓金應(yīng)該并入物業(yè)稅，一起征收。同時(shí)將土地出讓金由一次性征收改為分年征收。但關(guān)鍵問題是，如果分次征收土地出讓金，那么應(yīng)該分多少年征收？每次征收多少？首先年限問題是必須認(rèn)真對(duì)待的，因?yàn)槟晗薅嗌僦苯佑绊懨磕甑恼魇疹~，若分?jǐn)偰晗捱^短，政府每年征收的土地出讓金就過多，那就和一次性征收沒什么區(qū)別了；若分?jǐn)偰晗捱^長(zhǎng)，政府每年征收的土地出讓金就過少，相應(yīng)的財(cái)力就有所削弱，這必然間接影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其次是在年限很確定的前提下，土地出讓金是平均年限分?jǐn)傔�是按年金方式分?jǐn)�？平均年限分�(jǐn)傄驗(yàn)槊磕攴謹(jǐn)傤~相同，在年限較大時(shí)，倘若發(fā)生通貨膨脹則風(fēng)險(xiǎn)較大；按年金方式分?jǐn)倓t貼現(xiàn)率應(yīng)該定為多少？這些問題處理的成功與否直接關(guān)系到改革的效果和成敗。
三、對(duì)策建議
�。ㄒ唬┙∪�(cái)產(chǎn)登記制度
建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度應(yīng)先從建立和完善與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的法律制度入手，進(jìn)一步完善對(duì)公民與法人合法收入與財(cái)產(chǎn)的界定和保護(hù)。合法收入的界定，保護(hù)是前提，財(cái)產(chǎn)登記制度的建立是保障。我國的《物權(quán)法》已于2007年10月1日起實(shí)施，這為將來物業(yè)稅的實(shí)施提供了合理的法律依據(jù)。但仍有一系列相關(guān)法律法規(guī)缺失，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記制度等亟待確立，否則房屋的產(chǎn)權(quán)不明確，開征物業(yè)稅就會(huì)成為空中樓閣。因此，全國人民代表大會(huì)修改相關(guān)法律的進(jìn)程應(yīng)當(dāng)加快，應(yīng)盡快完善制定相關(guān)法律，從法律層面上給予物業(yè)在內(nèi)的私有財(cái)產(chǎn)以更牢靠的保障。我國目前的財(cái)產(chǎn)登記法律制度大多散見于有關(guān)的法律、法規(guī)及各部門規(guī)章制度中，不但凌亂而且內(nèi)容多有矛盾，缺乏自身應(yīng)有的統(tǒng)一性和規(guī)范性。因此，應(yīng)盡早建立和完善財(cái)產(chǎn)登記法律制度，并制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，這些都對(duì)物業(yè)稅的順利開征有著相當(dāng)重要的意義。建議在開征物業(yè)稅前，進(jìn)行一次全國范圍的房地產(chǎn)普查工作，以進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)所有人及相關(guān)情況，并建立檔案，登記造冊(cè)，為開征物業(yè)稅構(gòu)建必要的基礎(chǔ)。
�。ǘ┙∪愂樟⒎ㄖ贫�
物業(yè)稅的開征首先應(yīng)完成相應(yīng)的立法工作。比較穩(wěn)妥的辦法是先在一些房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)較為成熟的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，然后根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行立法研究，最后完成立法程序。盡快出臺(tái)我國的《物權(quán)法》。要征收物業(yè)稅，首先需要確認(rèn)物權(quán)，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。而我國有關(guān)的物權(quán)的規(guī)定只是散見于諸如《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等法律中，而且相當(dāng)不完善。
（三）完善土地管理制度
開征物業(yè)稅后，就不需要一次交清地價(jià)，很多小企業(yè)甚至不是房地產(chǎn)行業(yè)的公司也可能來到這個(gè)利潤(rùn)豐厚的產(chǎn)業(yè)。這就需要在土地管理制度上從審批管理、監(jiān)督、政策引導(dǎo)等方面加以完善，建立一個(gè)“精簡(jiǎn)、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的土地管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（四）完善估價(jià)體系，建立客觀公正的估價(jià)制度
在許多國家和地區(qū)，負(fù)責(zé)物業(yè)價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)都具有較強(qiáng)的公正性。為了保證評(píng)估的客觀、公正，以及對(duì)廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，我國應(yīng)首先對(duì)現(xiàn)有的評(píng)估市場(chǎng)進(jìn)行整頓，建立起規(guī)范的評(píng)估體系，定期對(duì)征收對(duì)象的平均價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。還要建立業(yè)主申辯制度，即當(dāng)業(yè)主認(rèn)為由于評(píng)估結(jié)果不合理而導(dǎo)致物業(yè)稅過高時(shí)，可自行收集相關(guān)信息，向評(píng)估組織要求再次評(píng)估，如果的確有失公平，評(píng)估組織有義務(wù)修改評(píng)估結(jié)果。要規(guī)范評(píng)估業(yè)的行為，保證評(píng)估的科學(xué)、公正。
【開征物業(yè)稅的困境以及決策論文】相關(guān)文章：
物業(yè)稅開征對(duì)地方財(cái)政收入的影響論文05-03
體育贊助狀況以及決策論文08-15
先鋒派以及其困境論文12-15
高職英語教育的問題以及決策論文01-12
我國開征環(huán)境保護(hù)稅的分析以及建議論文12-09
開展企業(yè)債券市場(chǎng)阻礙以及決策論文01-12
音樂欣賞中的誤區(qū)以及解決策略論文12-14