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開征物業(yè)稅的困境以及決策論文
早在20世紀(jì)90年代初就有學(xué)者提出“開征物業(yè)稅”的建議，十年來理論界圍繞這個問題的探討一直不斷。2003年10月，中共十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》指出：“實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”2005年4月七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》提及充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段充分調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場；2006年我國在北京、深圳、重慶、南京等六城市開展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作。2007年3月16日通過并開始實(shí)施的《物權(quán)法》為物業(yè)稅的開征提供了必要的法律依據(jù)。中國高層的一系列舉措，為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了有利契機(jī)。但物業(yè)稅的開征涉及的體制、法律、征管等眾多問題卻難以一時解決，存在許多難點(diǎn)與約束條件。
一、我國開征物業(yè)稅的必要性
物業(yè)稅（PropertyTax），又稱財產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅（RealEstateTax），主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人（個人或法人）對其所有或使用的土地、房屋等不動產(chǎn)按期繳付一定稅額，其稅額額度隨房地產(chǎn)價值的變化而變化。從國際范圍來看，美國、日本、英國等發(fā)達(dá)國家的稅收制度中，物業(yè)稅已經(jīng)成為重要的稅種之一。而我國的稅收制度中類似于物業(yè)稅的稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等。在我國開征物業(yè)稅的必要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
�。ㄒ唬﹥�(yōu)化資源配置
在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，對房產(chǎn)擁有的稅負(fù)是較輕的，雖然現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定，業(yè)主要按出租房產(chǎn)獲得租金的12%或按房產(chǎn)凈值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下是對企事業(yè)單位征收的，私人擁有住房一般無需繳納。但對房產(chǎn)交易過程中的稅收是較重的，這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行，導(dǎo)致了在一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入的同時，有大量急需住房，但因成本太高而買不起房的人并存的現(xiàn)象。改變這種畸形資源配置方法的格局是：在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時，增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。
�。ǘ┱{(diào)節(jié)貧富差距
從稅收理念上講，財產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)主旨之一，是要力求避免富人世代是富人的現(xiàn)象，凸現(xiàn)人與人之間機(jī)會公平的社會理念，鼓勵每個人以自己合法的手段和方式努力致富。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段，物業(yè)稅對居住高檔別墅者課以高稅，對居住普通住房者減免賦稅，因而可以有效增進(jìn)社會公平，維護(hù)社會穩(wěn)定。但也應(yīng)該看到，開征物業(yè)稅，可能要將開發(fā)商建房時上繳的包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)，改由購房者購房后每年繳交，從而使購房門檻降低，在短期內(nèi)加快房地產(chǎn)市場的繁榮。但從中長期來看，降低的一次性購房支出，會相應(yīng)增加在保有環(huán)節(jié)的稅收中，而可能增加居住成本。居住市場將由目前的購買成本高和使用成本低向購買成本低和使用成本高轉(zhuǎn)變，對老百姓來說有可能是買房容易、養(yǎng)房難了。
�。ㄈ﹥�(yōu)化稅收政策
我國土地方面的稅費(fèi)不是根據(jù)土地和價值計(jì)稅，而是以土地面積即土地的數(shù)量作為計(jì)稅的依據(jù)，因而不能反映土地資產(chǎn)的增值狀況。由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價值的再分配，導(dǎo)致財政收入受到損失。
二、我國開征物業(yè)稅的難點(diǎn)分析
在我國，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)（物業(yè)）稅制在地方稅中的重要地位日益突現(xiàn)。但由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已經(jīng)長久未變動，其稅費(fèi)種類繁多、設(shè)置重復(fù)、稅負(fù)不公，越來越不適應(yīng)日益繁榮的房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制及征管上主要存在以下問題：
�。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)關(guān)系不明
物業(yè)稅事實(shí)上是一種財產(chǎn)稅，主要針對具有私有財產(chǎn)性質(zhì)的不動產(chǎn)——土地和房屋征稅。政府要向不動產(chǎn)所有者征稅，首先就要求有健全的財產(chǎn)登記制度，有明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這是開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)。然而，我國目前尚不具備這個最基本的征稅條件。物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的單位和個人，而我國目前尚缺乏嚴(yán)密的財產(chǎn)登記制度，有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房和居民住房，只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。我國現(xiàn)階段住房市場化程度很低，真正意義上由房地產(chǎn)市場提供的商品房比例還不到一半。許多房改房、集資建房等多種帶有福利性質(zhì)的房屋居住者，并未擁有房屋產(chǎn)權(quán)，且這些房屋建設(shè)所投入的成本與土地產(chǎn)出價值都不一樣，對于這部分房屋該不該征稅、如何征收都是個難題。此外，我國目前的財產(chǎn)登記法律制度大多散見于有關(guān)的法律、法規(guī)及各部門規(guī)章制度中，不但零亂而且內(nèi)容多有矛盾，缺乏自身應(yīng)有的統(tǒng)一性和規(guī)范性。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)價值評估體系不健全
物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是房產(chǎn)的市場價值，市場價值是通過評估得出的，因而物業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是物業(yè)的評估價值，所以房地產(chǎn)價值評估是物業(yè)稅制度能否成功實(shí)行的關(guān)鍵一環(huán)。評估的內(nèi)容包括房屋產(chǎn)權(quán)人、土地面積、所在地段、允許用途、房屋及建筑物的面積、年代、結(jié)構(gòu)、材料、質(zhì)量等。但我國目前沒有建立合適的評估方法，不能為物業(yè)稅的開征提供充分的數(shù)據(jù)和資料。
根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估，在評估價格的基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)所有者征稅。因此，稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高，物業(yè)稅成了政府的預(yù)期收入，居民所擁有的房產(chǎn)會由于基礎(chǔ)設(shè)施的變化而升值，這就給我們的房地產(chǎn)評估市場提出了更高的要求，房地產(chǎn)估價結(jié)果不準(zhǔn)確、不合理會導(dǎo)致不公正的賦稅。目前，我國房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上是由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理，房產(chǎn)稅由稅務(wù)部門征收，而土地出讓金由土地部門征收。作為全球最大的房地產(chǎn)市場，一旦開征物業(yè)稅，將會對房地產(chǎn)評估產(chǎn)生巨大的需求。然而，我國能夠勝任復(fù)雜房地產(chǎn)評估的人與機(jī)構(gòu)比較缺乏。另外，由于房地產(chǎn)的評估價值直接關(guān)系到稅值的大小，也就是關(guān)系到納稅人稅負(fù)的大小、政府稅收收入的多少，這就必須要找到一個雙方都認(rèn)同的評估機(jī)構(gòu)來對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，那么房地產(chǎn)價值評估這項(xiàng)具體的基礎(chǔ)性工作究竟由誰來承擔(dān)才最公平、合理？這也是開征物業(yè)稅不得不面對的一個難題。
（三）法律法規(guī)不完善
目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。
我國的土地管理方式采用的是土地國有和政府批租的方式。土地批租，是指在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，用地者必須向政府一次性交納土地出讓金，才可取得一定期限的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用途，土地批租期限為40年-70年。這種制度可以給地方各級政府帶來豐厚財源，土地批租收入在某些城市已經(jīng)達(dá)到財政收入的30%以上，但給開征物業(yè)稅帶來了一個很大的難題，即物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系難以處理。土地出讓金實(shí)際上是土地批租制度的一部分。在我國，土地對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。不動產(chǎn)稅制改革必須和土地批租制度改革相銜接，二者協(xié)同改革才能使改革的成果不被其他相關(guān)因素的負(fù)面效應(yīng)所抵消，改革才能取得真正的成功。目前，一種普遍的觀點(diǎn)是土地出讓金應(yīng)該不并入物業(yè)稅，實(shí)行單獨(dú)征收；另一種觀點(diǎn)是土地出讓金應(yīng)該并入物業(yè)稅，一起征收。同時將土地出讓金由一次性征收改為分年征收。但關(guān)鍵問題是，如果分次征收土地出讓金，那么應(yīng)該分多少年征收？每次征收多少？首先年限問題是必須認(rèn)真對待的，因?yàn)槟晗薅嗌僦苯佑绊懨磕甑恼魇疹~，若分?jǐn)偰晗捱^短，政府每年征收的土地出讓金就過多，那就和一次性征收沒什么區(qū)別了；若分?jǐn)偰晗捱^長，政府每年征收的土地出讓金就過少，相應(yīng)的財力就有所削弱，這必然間接影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其次是在年限很確定的前提下，土地出讓金是平均年限分?jǐn)傔�是按年金方式分?jǐn)�？平均年限分�(jǐn)傄驗(yàn)槊磕攴謹(jǐn)傤~相同，在年限較大時，倘若發(fā)生通貨膨脹則風(fēng)險較大；按年金方式分?jǐn)倓t貼現(xiàn)率應(yīng)該定為多少？這些問題處理的成功與否直接關(guān)系到改革的效果和成敗。
三、對策建議
�。ㄒ唬┙∪敭a(chǎn)登記制度
建立健全財產(chǎn)登記制度應(yīng)先從建立和完善與財產(chǎn)相關(guān)的法律制度入手，進(jìn)一步完善對公民與法人合法收入與財產(chǎn)的界定和保護(hù)。合法收入的界定，保護(hù)是前提，財產(chǎn)登記制度的建立是保障。我國的《物權(quán)法》已于2007年10月1日起實(shí)施，這為將來物業(yè)稅的實(shí)施提供了合理的法律依據(jù)。但仍有一系列相關(guān)法律法規(guī)缺失，尤其是不動產(chǎn)登記制度等亟待確立，否則房屋的產(chǎn)權(quán)不明確，開征物業(yè)稅就會成為空中樓閣。因此，全國人民代表大會修改相關(guān)法律的進(jìn)程應(yīng)當(dāng)加快，應(yīng)盡快完善制定相關(guān)法律，從法律層面上給予物業(yè)在內(nèi)的私有財產(chǎn)以更牢靠的保障。我國目前的財產(chǎn)登記法律制度大多散見于有關(guān)的法律、法規(guī)及各部門規(guī)章制度中，不但凌亂而且內(nèi)容多有矛盾，缺乏自身應(yīng)有的統(tǒng)一性和規(guī)范性。因此，應(yīng)盡早建立和完善財產(chǎn)登記法律制度，并制定出臺實(shí)施細(xì)則，這些都對物業(yè)稅的順利開征有著相當(dāng)重要的意義。建議在開征物業(yè)稅前，進(jìn)行一次全國范圍的房地產(chǎn)普查工作，以進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)所有人及相關(guān)情況，并建立檔案，登記造冊，為開征物業(yè)稅構(gòu)建必要的基礎(chǔ)。
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物業(yè)稅的開征首先應(yīng)完成相應(yīng)的立法工作。比較穩(wěn)妥的辦法是先在一些房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)較為成熟的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，然后根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行立法研究，最后完成立法程序。盡快出臺我國的《物權(quán)法》。要征收物業(yè)稅，首先需要確認(rèn)物權(quán)，即財產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。而我國有關(guān)的物權(quán)的規(guī)定只是散見于諸如《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等法律中，而且相當(dāng)不完善。
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開征物業(yè)稅后，就不需要一次交清地價，很多小企業(yè)甚至不是房地產(chǎn)行業(yè)的公司也可能來到這個利潤豐厚的產(chǎn)業(yè)。這就需要在土地管理制度上從審批管理、監(jiān)督、政策引導(dǎo)等方面加以完善，建立一個“精簡、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的土地管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。
�。ㄋ模┩晟乒纼r體系，建立客觀公正的估價制度
在許多國家和地區(qū)，負(fù)責(zé)物業(yè)價值的評估機(jī)構(gòu)都具有較強(qiáng)的公正性。為了保證評估的客觀、公正，以及對廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，我國應(yīng)首先對現(xiàn)有的評估市場進(jìn)行整頓，建立起規(guī)范的評估體系，定期對征收對象的平均價值進(jìn)行評估。還要建立業(yè)主申辯制度，即當(dāng)業(yè)主認(rèn)為由于評估結(jié)果不合理而導(dǎo)致物業(yè)稅過高時，可自行收集相關(guān)信息，向評估組織要求再次評估，如果的確有失公平，評估組織有義務(wù)修改評估結(jié)果。要規(guī)范評估業(yè)的行為，保證評估的科學(xué)、公正。
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