房地產論文
現如今，大家都有寫論文的經歷，對論文很是熟悉吧，論文的類型很多，包括學年論文、畢業(yè)論文、學位論文、科技論文、成果論文等。相信寫論文是一個讓許多人都頭痛的問題，以下是小編收集整理的房地產論文，希望對大家有所幫助。
房地產論文1
【摘要】隨著國家經濟的迅速發(fā)展，房地產市場經濟在其中所占比重也逐漸壯大起來，發(fā)揮的作用亦愈來愈大，這得益與財政稅收政策的積極推動。本文通過對財政稅收政策的分析，明確了稅收政策對我國房地產市場經濟的影響，并對促進我國房地產市場經濟的積極發(fā)展影響，提出了優(yōu)化策略，以期為促進我國房地產市場經濟更好、更快地發(fā)展提供一定的幫助，同時對我國積極的財政稅收政策改革提供一些參考借鑒。
【關鍵詞】財政稅收政策；房地產市場經濟；概述；影響；策略
前言
隨著國家經濟調控與市場經濟的不斷調節(jié)，房地產行業(yè)向著更健康的發(fā)現發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻�，F階段，在全球經濟一體化的大背景下，房地產市場經濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進行調控與引導，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經濟條件下，供需關系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產稅收政策，才能更好地促進理性消費，防止房地產市場出現泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產市場經濟影響的研究，對房地產行業(yè)乃至國民經濟健康發(fā)展有著積極的現實意義。
1財政稅收政策的概述
眾所周知，財政政策是國家整個經濟政策的重要組成部分，它是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現其職能按照法律預先規(guī)定的標準，強制的、無償的取得財政收入的一種手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經濟的衰退，在經濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經濟發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產關系，為社會經濟發(fā)展創(chuàng)造良好的'環(huán)境；還對社會生產、分配、交換和消費直接產生影響，對房地產市場經濟亦是如此。
2財政稅收政策對房地產市場經濟的影響
2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學化
從當前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調整，加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產市場，降低房地產價格，來引導房地產向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產市場，搞活房地產市場經濟[2]。財政稅收政策的落實，細化了房地產發(fā)展的相關規(guī)范，對于滿足標準的房地產商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調動其調控的積極性，使得過于膨脹的房地產市場趨于謹慎，積極引導消費者樹立理性的消費觀念，科學地進行消費，保障房地產經濟長期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實現利益分配的公平性
土地作為房地產市場經濟發(fā)展的基礎，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權，這也是其利益分配受到極大的關注的主要原因。在房地產市場經濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產經濟發(fā)展體現公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產市場經濟建立規(guī)范的政策與制度
我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進行的根本，尤其對于較為混亂的房地產市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產市場經濟完善了相關的稅法政策，健全了相關的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產市場經濟發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產市場經濟中，房地產開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴格的法律與制度進行規(guī)范，完善的房地產稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國房地產市場積極發(fā)展的有效策略
3.1完善房地產稅收政策，保證供需平衡
在房地產市場經濟發(fā)展中，相關部門應該在實踐中不斷總結經驗教訓，根據我國財政稅收大政策，依據房地產市場發(fā)展自身的特點，完善房地產稅收政策，保證房地產的供應量充足，維護市場的供需平衡。在實施房地產政策時，要有針對性，對于房地產市場價格偏高的地區(qū)，應降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調節(jié)土地交易量，增加房屋供應量，提高二手土地轉讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產市場經濟的健康發(fā)展；針對短期內二手房賣方，應該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經濟發(fā)展秩序；針對房地產市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產市場，提升房地產的銷量，帶動當地的經濟快速發(fā)展。
3.2嚴厲打擊房地產商場上的不良投機行為
在我國房地產市場經濟中，存在著大量的不良投機現象，這也是使得房產價格與供需平衡產生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產，以低進高出的形式進行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產市場經濟的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經濟，使得經濟不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復轉讓的稅費，限制土地的重復轉讓，以此來達到轉讓土地獲利的行為；針對房地產的投機行為，應降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴厲打擊利用房產進行炒作牟取利益，保障房地產市場經濟正常有序發(fā)展。
3.3健全房地產市場監(jiān)管機制
房地產在市場經濟下，有自動調節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進行有效地調控，以期規(guī)范市場的發(fā)展�？梢岳秘斦愂照咧械奈飿I(yè)稅來進行調節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產權登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經濟損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機制，提升房地產市場的管理質量與效率。
4結束語
房地產業(yè)作為我國經濟發(fā)展的重要產業(yè)，對社會的進步以及人民生活質量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產市場經濟中的影響非常巨大，不僅使其實現了較好的轉型發(fā)展，更為國民經濟的增長做出了巨大貢獻。財政稅收政策在我國房地產市場經濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應在實踐中總結經驗教訓，加大科學研究力度，使稅收政策引導好居民的消費，增加房地產供應量，滿足社會經濟發(fā)展的需要，促進房地產市場經濟在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。
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房地產論文2
引言
房地產市場營銷主要是生產力發(fā)展以及商品經濟發(fā)達的必然產物，房地產市場營銷的組成部分主要有經營商以及營銷人員和開發(fā)商等幾個重要部分所構成。房地產企業(yè)在實際的銷售環(huán)節(jié)所面臨的問題比較突出，營銷管理在當前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強，這對房地產企業(yè)的健康成長就有著很大的影響。所以在當前的房地產營銷發(fā)展下要能夠充分的對其理論加強研究，這樣才能更好的指導實踐的科學合理化的發(fā)展。
一、房地產營銷渠道以及發(fā)展階段分析
1. 房地產營銷渠道主要內涵分析
對于當前的房地產市場的快速發(fā)展背景下，房地產的企業(yè)要能夠注重營銷渠道的應用，要能從傳統(tǒng)的被動營銷理念當中解放出來。營銷渠道主要是產品從生產者向終端使用者中轉移的過程并通過中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑。結合房地產的特征以及單個樓盤特性進行針對性的構建靈活營銷渠道這對開發(fā)商而言在目標市場上就能夠有效實現銷售數量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當中占據發(fā)展的優(yōu)勢[1].對于房地產的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級結構以及廣度結構和寬度結構幾個類型所組成。
2. 房地產營銷重要發(fā)展階段分析
房地產營銷渠道的發(fā)展過程中經歷了幾個重要的階段，在建設觀念階段處在計劃經濟的大背景下，這一時期只有房地產這一簡單概念，在住宅建設標準層面是通過政府進行統(tǒng)一化制定的。房地產走向了市場化的階段，一些大的項目開發(fā)意識還是停在計劃經濟 ,在市場調研以及消費者的需求調查層面相對比較缺乏，這一時期是樓盤觀念的階段。在房地產的推銷觀念的發(fā)展階段，一些開發(fā)商為能夠將樓盤空置及泡沫現象等問題得以有效解決，就開始主動的進行房地產推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].
再者，到了準營銷的發(fā)展階段，在這一過程中消費者在居住條件上有了更高的要求，房地產市場供應量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤的賣點，這就逐漸的將樓盤的品質得到了有效提升，而開發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產整合營銷的發(fā)展階段，要求在營銷的活動能夠整體和協調發(fā)展，成為當前房地產營銷的新的營銷形式。
二、房地產營銷渠道的方式以及房地產營銷市場發(fā)展現狀分析
1. 房地產營銷渠道的方式分析
從當前我國的房地產營銷渠道的方式發(fā)展層面來看，有幾個渠道方式，即加盟連鎖店的房地產營銷渠道、多家代理房地產營銷渠道、區(qū)域獨家代理房地產營銷渠道以及全國總經銷房地產營銷渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產營銷渠道層面房地產企業(yè)對房地產分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產品銷售分給了不同房地產分銷商。還有的企業(yè)是結合產品特征以及在各地進行設立連鎖總部，在各大城市進行設立連鎖店，這樣能夠將終端以及消費者得到細分，在銷售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的.房地產營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結合不同布點銷售形成的銷售結構，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強的滲透性。
另外，區(qū)域獨家的房地產營銷渠道是在產銷雙方平等互利基礎上并在一定協議下形成的，這一模式最為顯著的優(yōu)點就是在區(qū)域內能夠實現協調統(tǒng)一的管理，并且在價格層面也能得到有效控制，效率層面也相對較高。除此之外，全國總經銷房地產營銷渠道，這也是在產銷雙方平等互利上在簽訂協議形式下所形成的。這一模式的主要優(yōu)點就是能夠在全國范圍內實現協調的運作和管理，從運營的效率層面來說有了很大程度的提升。
2. 房地產營銷市場發(fā)展的現狀分析
縱觀 20xx 年上半年，宏觀經濟方面，20xx 年我國一季度GDP 同比增長 7% 增速 6 年來新低，創(chuàng) 20xx 年二季度以來歷史新低；一季度固定資產投資增速為 13.5%（ 同期基建設施投資增速為23.1%,房地產開發(fā)投資同比增速為 8.5% ），房地產開發(fā)首次跌破10%,達到歷史新低，房地產的深度調整已經拖累了 GDP.對于當前我國的房地產市場的發(fā)展情況來看，在房地產的價格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺了相應的政策來對這一問題進行抑制，但是從總體上來看房價還處在高位階段。房地產的供給結構性的矛盾比較突出，這樣在高價位以及大套型的商品房供應的總量商就相對比較大，一些中小戶型的商品房供應就出現了不足的狀況，從而也就導致了供給結構以及需求結構之間的不協調問題。另外在保障性住房的體系建設層面還比較落后，這些方面的發(fā)展問題對房地產營銷市場的健康發(fā)展就會產生相應的影響[4].
當前我國的房地產營銷市場的發(fā)展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現在營銷渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽以及促銷和價格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產生的問題原因是服務因素以及價格因素和道德因素所致。
除此之外，房地產的中間商的相關問題比較突出，主要體現在房地產的中間商在發(fā)展過程中較為緩慢，整體的人員素質和有待進一步提升，這樣對房地產的銷售企業(yè)就必然會帶來很大的不利。由于競爭壓力相對比較大，在這樣的發(fā)展趨勢下通過合理化的方式對房地產進行銷售就有著其必要性。
三、房地產營銷渠道的影響因素及戰(zhàn)略優(yōu)化策略探究
1. 房地產營銷渠道的影響因素分析
通過實際的分析能夠發(fā)現，對房地產營銷渠道產生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環(huán)境層面比較突出，在這一過程中房地產企業(yè)對市場環(huán)境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環(huán)境在急劇變化過程中必然就會對房地產營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會比較突出。
而從微觀環(huán)境的影響因素來看房地產企業(yè)和周邊活動共同組成。而在競爭對手的影響因素層面，在產品市場中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競爭對手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業(yè)以及產品市場當中，企業(yè)間的競爭又有著另一方面的營銷渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠對渠道成員的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產企業(yè)自身的影響因素的情況來看，房地產企業(yè)自身的實力因素層面，是管理的經驗以及財務實力等，最后有產品的特征。其中在管理經驗層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內部組織方面建立屬于自己的營銷渠道，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。
2. 房地產營銷渠道的戰(zhàn)略優(yōu)化策略探究
第一，對房地產營銷渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進行考慮，從產業(yè)戰(zhàn)略的設計上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的優(yōu)化以及修正。從房地產營銷渠道的結構設計流程層面來看主要有識別渠道設計決策需要，建立和協調分銷目標，明確具體的分銷任務，開發(fā)可選擇的渠道結構，評價影響渠道結構的變量，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網絡系統(tǒng)，還要能夠對渠道的結構實施詳細化的分析，這就要能夠認識到組成營銷渠道的開放性系統(tǒng)。對于當前能夠開發(fā)的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據。
第二，針對房地產的營銷渠道的開發(fā)來說，要能采用當前最新的營銷渠道，當前的網絡技術不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強網絡營銷渠道的應用。這主要是通過現代化的電子商務手段在互聯網下來實現的房產的租賃能，通過網絡化的房地產營銷渠道能夠將營銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進行溝通，這對房地產企業(yè)的無形資產增加就比較有利，并能有效的消除房地產銷售地域性的限制。通過房地產的網絡營銷方式能夠將房地產的特質得到有效呈現，能夠立體化的將房地產的全景向客戶進行展示 [7].
第三，對于房地產的營銷渠道中跨地區(qū)的銷售層面，由于當前的房地產行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競爭力么諸多的房地產企業(yè)就將目標瞄向了全國的市場進行尋求跨地區(qū)的銷售。這就說明了地區(qū)外的房地產市場的發(fā)掘潛力還比較大，為能夠將銷售的成本得以有效降低以及對房地產的銷售速度得到有效加快，就能夠委托市場所在地的代理商進行銷售。這一銷售渠道下就能夠將房地產企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳，同時對各地房地產的市場信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產在未來的發(fā)展中提供了前進的動力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。
第四，對于中間商組織營銷渠道房地產開發(fā)商能夠選擇子集的銷售部門以及產品，將其和營銷戰(zhàn)略的目標發(fā)展相一致。在營銷渠道應用中，對兩個層面要注意即專業(yè)化與勞動分工，和關聯效率。房地產是比較復雜化的產業(yè)，在項目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設計等諸多內容[8].而中間商組織的專業(yè)性就表現在營銷的功能層面能夠得以有效實現，同時也能夠對房地產的商品價值得到有效實現，從而就能夠有效保障了房地產開發(fā)公司的效益。另外從關聯效率層面分析來看主要為實現營銷目標實施的談判程度，中間商運用的愈多在關聯的效率層面就會愈高。
第五，對房地產營銷渠道戰(zhàn)略探索過程中要能夠對品牌策略得到充分重視，而房地產品牌是房地產企業(yè)在房地產開發(fā)經營過程中進行有計劃和有目的的設計以及塑造的，使得房地產企業(yè)的形象以及服務水平統(tǒng)一體。品牌作為房地產產品的一個重要象征，實施品牌戰(zhàn)略對房地產企業(yè)的利潤提升有著積極促進作用，并能夠對房地產企業(yè)開展品牌拓展也有著積極的作用，對房地產企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對風險的抵御以及樹立房地產企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。
四、結語
總而言之，當前我國的房地產行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實施上要能保障其科學性。房地產營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產企業(yè)是獨立的經濟實體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發(fā)展的優(yōu)勢，也只有將社會營銷理念得以貫穿才能夠為房地產企業(yè)樹立良好形象，從而促進企業(yè)的健康長久發(fā)展。此次主要就房地產營銷渠道的類型方式以及發(fā)展現狀和戰(zhàn)略優(yōu)化策略進行了相應分析，希望對實際發(fā)展有所裨益。
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房地產論文3
【摘要】隨著經濟發(fā)展的需要和國家的宏觀調控政策的不斷頒布與實施。我國的房地產行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。既然房地產行業(yè)的熱量已經冷卻下來了,房地產企業(yè)就要在市場環(huán)境的改變下調整公司的經營戰(zhàn)略以及管理方式,使企業(yè)的發(fā)展更能適應市場經濟發(fā)展的需求。企業(yè)應該根據自己企業(yè)的特點來調整自己的經營與管理體制。整合所有的資源,制定穩(wěn)定的發(fā)展計劃完成平穩(wěn)的過渡。
【關鍵詞】房地產公司;經營;管理;發(fā)展戰(zhàn)略
房地產行業(yè)在經歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國內重要的經濟支柱之一。國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現在的調控。使得房地產行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機遇和挑戰(zhàn),在新的機遇和挑戰(zhàn)到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發(fā)展需求。下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。
1 新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。
國家對房地產行業(yè)的經營與發(fā)展進行大力的整頓與調控,使得房地產行業(yè)的經營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見,房地產公司的經營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。
1.1 國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關系發(fā)生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺,使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發(fā)生了轉換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業(yè)。
1.1.2 融資環(huán)境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產的產品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位,公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內部經營為應對新的市場環(huán)境所存在的問題。
1.2.1 公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境,房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。
1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉,甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
1.2.3公司需要建立現代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步,房地產行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經營成果,也給房地產公司帶來了嚴重的損失�，F代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力,優(yōu)質高效的設計團隊,優(yōu)質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。
2 關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環(huán)境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討,為了更好的經營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經營體制。
人才是公司經營發(fā)展的根本,管理人才和專業(yè)人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現以及建立全面的現代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經營也應該為了規(guī)避風險和擴大利益進行多元化的轉變。
2.2 加強成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。
房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本,房地產公司應該加強經營成本核算的能力,很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢,以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根,對于房地產的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資,這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開發(fā)占用資金,擴大與基金、信托等等金融機構的合作。
2.3 加強公司的內部管理,合理有效的規(guī)避風險。
房地產公司發(fā)展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風險都將對房地產企業(yè)形成致命的打擊。加強公司的內部管理,無疑是降低和規(guī)避風險最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產企業(yè)內部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構建現代化的分工經營部門體系;建立內部控制制度和現代化的信息網絡平臺。都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經營的過程中由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。
2.4 做好對市場動態(tài)的把握,根據市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰(zhàn)略的`運用。
由于前期房地產的火熱經營狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業(yè)就是生產房產產品經營房產產品的經營企業(yè)。房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài),去探析消費者的心理需求。根據不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容,只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。
2.5 整合資源,合理有效的運用資源。
企業(yè)經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程,房地產企業(yè)更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產企業(yè)的資源運作有著運轉周期長、運轉的數量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業(yè)出現了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產企業(yè)來說就是資源的占用,對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產企業(yè)的資源占用的一種常見現象。所以,對于現有資源進行全面得的整合,在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。
總結
本文主要對于房地產企業(yè)經營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業(yè)經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業(yè)的發(fā)展共同努力。
參考文獻
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房地產論文4
1.低碳經濟的發(fā)展會增加房地產業(yè)的成本
由于受制于技術發(fā)展水平的制約，我國低碳技術水平不高，在當前房地產發(fā)展過程中，如果廣泛應用低碳技術，則會導致房地產成本増加。這不僅需要房地產業(yè)在投入雄厚的資金來進行技術研發(fā)。同時低碳經濟的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術的研發(fā)使用上具有高成本的特點，在房地產開發(fā)中應用低碳技術，會導致建筑成本大幅度提高。特別是當前房地產業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導致無法廣泛的應用低碳技術。
2.低碳經濟的發(fā)展會抬高房價
在當前房地產行業(yè)中，如果要走低碳經濟發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術和能源的研發(fā)，這樣房地產業(yè)勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進行宣傳，并以此來提高房價。在房地產建設過程中應用低碳技術，房屋質量必然會有所提升，高質量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經濟發(fā)展下極易導致房價抬高。
3.低碳經濟短期對房地產發(fā)展起抑制作用
房地產行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經濟背景下，如果沒有充足的能源供應，那么必然會對房地產業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產發(fā)展政策
當前經濟環(huán)境較為復雜，而且經濟發(fā)展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產發(fā)展政策，那么低碳房地產的發(fā)展必然會產生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會導致違法行為增加，而低碳模式的房地產發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產利潤較髙，從而導致犯罪率較高，而且房地產價格還會出現虛假等情況。所以在當前低碳經濟背景下，房地產發(fā)展過程中需要加快各項政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導綠色環(huán)保
在當前低碳經濟環(huán)境下，房地產業(yè)低碳的實現，需要加快在材料和技術上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實現材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產的保溫隔熱材料，在達到良好保溫效果的同時，也能夠實現隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達到環(huán)保的目的。近年來，我國科學技術的快速發(fā)展，各種新技術不斷涌現出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當前房地產建設過程中，還需要加大對太陽能和地熱能的應用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識
在全社會中加強對低碳環(huán)保的宣傳和教育力度，提高全民的環(huán)保意識，使人們在生產和生活中都能夠黯較強的低碳意識，養(yǎng)成使用節(jié)能減掃隹產品的習慣’加快人們思想和生活的方式的轉變，引導人們綠色生活和健康生活，以便于為低碳房產經濟的發(fā)展奠定良好的基礎o
低碳經濟背景K房地產經濟管理創(chuàng)新發(fā)展相關措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量
最近幾年來房地產產業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產經濟更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產經濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經濟房產的排碳量沒有嚴格控制，對于一些沒有按照規(guī)定經營的房產商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經濟背景下’房地產建筑過程中多
會使用環(huán)保型材料和技術，這樣房地產的成本必然會提高，所以在房地產建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應用新型技術，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現象發(fā)生，科學對房地產建筑的前期成本進行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產業(yè)發(fā)展目標我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對
于房地產企業(yè)經濟結構和發(fā)展的'方式都要有相應變化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此國家要對經濟結構進行充分分析，為低碳背景下房地產如何纖發(fā)展做出策劃，對于房地產
低碳經濟下發(fā)展出現的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經濟而對房地產業(yè)造成的經濟影響程度。
4.低碳背景房地產經濟管理體制的完善原本房地產的發(fā)展就有很多問題，而目前
提倡的低碳經濟對房地產發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產市場環(huán)境也愈來愈復雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產經濟進行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經濟的前提下，國家要對房地產市場環(huán)境和企業(yè)本身的問題進行分析，制定一些列規(guī)章制度，對房地產的經濟做出指導，不斷完善低碳背景下房地產經濟管理體制，確保房地產在低碳經濟下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產財稅政策的完善在低碳經濟背景下，房地產業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導致投資風險增加。因此國家需要出臺相關的政策來加大對房地產業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產業(yè)向低碳經濟方向的發(fā)展。
結束語
隨著能源緊缺現象的日益嚴竣，低碳經濟已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經濟背景下，房地產業(yè)的發(fā)展能夠有效地實現能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識，有效地推動房地產業(yè)低碳的發(fā)展進程。當前我國房地產行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產經濟管理工作上進行不斷創(chuàng)新，在加快推動房地產經濟快速發(fā)展的基礎上，有效地對居民生活的環(huán)境質量進行改善，確保經濟和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產論文5
投資性房地產及界定
投資性房地產為規(guī)范企業(yè)投資性房地產的行為,我國財政部在20xx年2月發(fā)布了《投資性房地產準則》,對投資性房地產的概念做了明確的界定。投資性房地產就是指為了賺取租金或者資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括房產和地產兩方面的內容。由于我國的土地所有權的擁有者是國家和集體,因此,企業(yè)所擁有的只是土地的使用權。因此,在《投資性房地產準則》中的房地產主要包括“土地使用權”以及建設在這些擁有土地使用權土地上的建筑物,其內容主要包括:已經出租給其他企業(yè)或者個人的土地使用權,其出租是指經營性的租賃,而不包含融資租賃。企業(yè)持有的閑置土地。在投資性房地產過程中,企業(yè)常常持有大量的閑置土地,以便在土地增值后轉讓獲取利潤。但是,由于企業(yè)只擁有土地的使用權,如果土地在一定時間內不進行開發(fā),那么國家就要收回該公司對于該閑置土地的使用權。已經出租給其他企業(yè)或者個人的建筑物。(二)投資性房地產的界定在投資性房地產界定的過程中,首先必須嚴格依據《投資性房地產準則》中關于投資性房地產的概念,其次要對和該項房地產相關聯的經濟利益是不是已經流入到企業(yè)中,第三要看該項房地產的成本是不是能夠進行可靠的計量。
投資性房地產的會計核算問題
在投資性房地產轉換核算中存在的問題所謂投資性房地產轉換,就是在房地產使用性質發(fā)生變化時房地產的再分類。在《投資性房地產準則》中這樣規(guī)定:在進行公允價值模式下的投資房地產轉變成自用房地產后,必須將轉換當天的公允價值當作轉變完成后的該項目的賬面價值,其公允價值和原來賬面價值之間的差額要記入到公允價值的變動損益的項目之中;當存貨或者自用性房地產轉換為投資性房地產后,投資性房地產必須按照轉換完成后的當天的公允價值進行計價,賬面價值大于轉換當天的公允價值,那么,其差額就要記入到公允價值的變動損益項目之中,如果賬面價值大于公允價值,其差額就記入到資本公積項目之中。(二)在投資性房地產公允價值變動情況下會計核算中的問題在《投資性房地產準則》中,對于投資性房地產公允價值變動情況下的會計核算做了這樣的規(guī)定:在計量過程中按照公允價值模式,對于投資性房地產不進行計提折舊或者攤銷,要按照資產負債表日的公允價值作為調整投資性房地產賬面價值的基礎,原賬面價值和公允價值存在的差額要公允價值變動損益項目之中。(三)在投資性房地產被處置情況下會計核算中的問題在《投資性房地產準則》中,對于投資性房地產被處置情況下的會計核算做了這樣的規(guī)定:企業(yè)轉讓、出售、報廢或者損毀投資性房地產時,應該把扣除賬面價值以及相關稅費后的處置收入記入到當期損益之中,也就是說收入要計入到奇特業(yè)務收入之中,相對應的成本所產生的費用要計入到其他業(yè)務成本之中。
投資性房地產會計核算問題的改進措施
在投資性房地產轉換核算中存在問題的改進措施在投資性房地產轉換核算過程中,同樣都是賬面價值與公允價值之間的差值,在進行會計核算時后續(xù)計量和初始計量卻出現了不一致的狀況,這樣就和會計信息質量的可比性原則相違背。在實際操作中,要想不再發(fā)生類似的問題,在完成轉換后的當天不管房地產的賬面價值和公允價值誰高誰低,存在著多大的差額,都必須按照房地產的實際賬面價值計入到該項投資性房地產的成本項目之中;賬面價值和公允價值之間存在的差額,要同時計入到該項投資性房地產的公允價值變動項目以及資本公積的項目之中。為了以后更好的對投資性房地產進行轉換處理或者和另外的資本公積進行區(qū)別,在會計核算過程中,有必要在資本公積項目之下添加變動公積項目,這樣就能夠準確判斷投資性房地產進行轉換過程中的價值變化,確保會計信息可比、一致。
在投資性房地產公允價值變動情況下會計核算中問題的改進當整個房地產行業(yè)呈現蒸蒸日上的態(tài)勢時,如果進行公允價值模式進行計量,對投資性房地產在資產負債表日進行重估的過程中,由于公允價值發(fā)生變化而產生的收益也要納入利潤總額,但是,這部分收益并沒有產生相應的現金流量。由于房地產的價值比重特別大,在房地產的價格發(fā)生比較大的波動時,由房地產產生的利潤空間就會呈現相當大的變化。這樣就使企業(yè)操縱利潤的空間相對放大,還對企業(yè)管理人員在解讀財務報表以及企業(yè)盈利能力產生重大影響,進而對企業(yè)管理層的決策產生影響。正是因為這樣,在公允價值發(fā)生變化的情況下,投資性房地產賬面價值和公允價值間存在的差額應該同時計入到公允價值變動項目以及公允價值變動公積項目之中。這樣做盡管會引發(fā)資產總額以及所有者的權益總額發(fā)生變動,但是這樣做更加符合進行長期性的資產價值重估,從而使企業(yè)的`賬面信息更準確、更真實、更可靠。
在投資性房地產被處置情況下會計核算中問題的改進和其他資產相比較,投資性房地產除了使用用途不相同,并沒有什么沒有本質上的不同。在持有期間,作為一種特殊的資產形式,投資性房地產和其他的資產核算存在著一定的區(qū)別。按照會計信息的重要性原則進行分析,投資性房地產的主要運行方式就是出租,出售、報廢和損毀相對較少,并且其出售、報廢、損毀在企業(yè)的經濟活動中不是經常性的活動,因此。其處置的收益就不應當記入到收入之中。另外,在業(yè)務方式的比對上,出租和出售、報廢、損毀存在著本質上的不同,其中出租是行使讓渡資產的使用權,而出售、報廢和損毀屬于轉移所有權或者退出使用。因此,在出售、報廢和損毀凈損益的處置上要按照哦其他資產相關賬務的處理,利得的內容計入營業(yè)外的收入,損失的內容計入營業(yè)外的支出,這樣就吻合了《投資性房地產準則》中關于收入和利得、費用和損失的規(guī)定。總之,隨著我國市場經濟的不斷發(fā)展,在投資性房地產的會計核算過程中,還會出現新矛盾新問題,在這種情況下,我們必須認真分析這些新出現的矛盾和問題,將其放在市場經濟大環(huán)境中進行考量,從而對相關法律法規(guī)進行修改,只有這樣,才能保證企業(yè)的正當權益,才能確保投資性房地產會計核算更加準確,從而不斷為企業(yè)提供真實、準確的會計信息,為企業(yè)制定正確決策服務。
房地產論文6
1房地產企業(yè)物資采購管理中存在的問題
房地產企業(yè)的物資采購包括咨詢服務采購、工程采購、設備采購、材料采購等，其中材料采購和工程采購是主要內容。隨著住宅產業(yè)化的發(fā)展，現場施工逐步弱化，工廠生產逐漸強化，材料采購成了物資采購的主體。從房地產企業(yè)物資采購的現狀來看，還存在一些不足，嚴重影響了房地產企業(yè)管理的水平。
1.1物資采購成本較高
在房地產開發(fā)項目的工程造價中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購直接影響開發(fā)項目的建造成本。目前，大部分房地產企業(yè)在物資采購中存在成本較高的情況，一是采購權分散，采購計劃不完整，存在采購數量不成批量的現象，導致采購價格未達到最優(yōu);二是采購人員素質不一，對采購計劃不能正確評估，存在人情采購、關系采購的問題，出現物資庫存積壓，增加了材料管理費用;三是采購管理結構不嚴謹，采購渠道單一，采購環(huán)節(jié)繁多，存在舍近求遠的情況，加大了項目開發(fā)的總體成本。
1.2質量控制難度較大
房地產項目開發(fā)同施工材料密切相關，物資采購質量直接影響房地產工程質量，進而影響樓盤銷售和企業(yè)利潤，所以物資采購質量非常重要。在采購供應中，有些企業(yè)對供應商評估分析不足，導致部分采購物資不能完全達到質量標準和建筑標準，使得工程質量難以得到保障，因此，采購物資的驗收檢查環(huán)節(jié)不可缺少。對采購物資的質量控制不像對價格、交貨期要求那么簡單，操作難度很大，采購部門不可能全部把質量標準詳細表述在合同中，更多在事后進行質量把關，這無形中加大了物資采購質量控制的難度。
1.3合作關系問題較多
房地產企業(yè)同物資供應商之間本應是一種戰(zhàn)略合作伙伴關系，相互共享信息，聯合生產和銷售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現實中，房地產企業(yè)與物資供應商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關系，二者往往是臨時性短期行為，合作關系并不緊密。同時在過程中經常消耗較長時間博弈各自利益和解決日常問題，對于長期的有計劃的合作戰(zhàn)略決策所花費的時間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購管理帶來了更多問題，也為物資采購質量控制埋下了一些隱患。
1.4成本管理意識較少
在房地產企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數員工缺少成本管理意識，認為成本管理是財務行為，缺乏全員參與的主動性。這種粗放的管理機制直接導致房地產企業(yè)的管理水平不高，主要表現為:注重項目成本的絕對發(fā)生額度，忽略整個項目開發(fā)經營的效率;注重項目建造成本控制，缺少項目各階段成本的管理;注重項目大額支出監(jiān)督，缺乏項目全面成本管理的意識。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產企業(yè)員工存在出工不出力的現象，在實際操作中沒有有效執(zhí)行規(guī)章制度，以致物資采購質量得不到保證。
2提升房地產物資采購管理績效的途徑
面對激烈的市場競爭，房地產企業(yè)需要加強內部管理，明晰部門崗位職責，規(guī)范物資采購業(yè)務，優(yōu)化物資采購流程，嚴控物資采購質量，有效控制項目開發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競爭力。
2.1建立健全規(guī)章制度
建立健全規(guī)章制度是房地產企業(yè)開展物資采購管理工作的根本保證。在物資采購的過程中，由于規(guī)章制度缺位，可能會出現部分物資采購管理失控，造成一些不可彌補的質量問題，大大損耗房地產開發(fā)項目的利潤空間。因此，學習借鑒國內外先進的管理理念和實踐經驗，并結合企業(yè)自身實際情況，建立健全物資采購管理相關的制度、標準和程序十分必要，能扎實推進物資采購管理績效的提升。但是，規(guī)章制度畢竟是紙上之物，要使規(guī)章制度發(fā)揮作用，必須通過系統(tǒng)教育、日常教育樹立全員成本管理的意識，必須通過效績評價體系建設強化制度實施的'效能。在意識樹立方面，應讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財務部門的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績評價體系建設方面，應以企業(yè)盈利最大化為目標，在管理鏈條中做到全程可控，在部門之間形成相互制約監(jiān)督機制，在全體員工中充分調動工作積極性，把成本管理滲透到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，從而更好地促進房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
2.2全面實行公開招標
在房地產項目開發(fā)中，實施物資采購公開招標，物資供應按進度分批配送十分重要。第一，公開招標選擇優(yōu)秀供應商，包括供應商的信譽度、生產能力、技術水平、管理水平、服務水平等方面的考量，采取與多家供應商合作完成物資采購計劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質，而且對項目正常生產起著決定作用。第二，強化管理監(jiān)督供應商，供應商在利益驅動下更多考慮自身需求是正常的經濟行為，因此通過合同條款和過程約束來加強物資質量監(jiān)督和供應期限管理是必要的，可更好防止房地產企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應商建立長期合作關系，房地產企業(yè)應同物資供應商建立長期合作的伙伴關系，保持穩(wěn)定的業(yè)務往來，不斷更新物資供應商的物資質量、價格、服務等信息，并適時向物資供應商反饋使用情況，這既有利于房地產企業(yè)根據物資價格和施工進度選擇恰當的供應商，也有利于物資供應商及時掌握物資使用信息。因此，房地產企業(yè)與物資供應商之間保持良好的長期合作的戰(zhàn)略關系，對雙方的發(fā)展都有利。
2.3借助電商平臺采購
如今，電子商務已經成行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，房地產企業(yè)也應跟上時代的腳步，充分利用電子商務平臺進行物資采購管理。電商平臺采購的優(yōu)點主要有兩點，一是規(guī)范物資采購過程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時省錢，讓決策更加高效。在房地產企業(yè)經營成本控制方面主要有三個方面的作用，一是降低物資供應商的商務成本，通過電商平臺可使物資采購達到陽光透明的采購招標和方便快捷的供應投標，直接降低了物資供應商的商務成本，間接增加供應商對物資降價讓利的意愿;二是降低物資采購工作費用成本，通過電商平臺進行物資采購，可以便捷進行遠程發(fā)標、投標、開標、評標和定標等工作，不僅能擴選供應商，提高物資采購的快速響應能力，而且能實現隨用隨提，大幅降低物資采購工作費用和管理成本;三是降低物資采購總成本，通過電商平臺進行物資采購，可以開展戰(zhàn)略性采購、聯合采購、集中采購等活動，以規(guī)模性物資采購獲取生產商或經銷商更多的價格和服務優(yōu)惠，直接降低房地產企業(yè)物資采購的總成本。
2.4全程負責采購任務
在房地產企業(yè)物資采購中，供應商選擇對于采購產品的質量和服務至關重要。在物資采購中，通常采用流水線式采購模式，由項目部提供技術文件，由采購部編制招標文件并完成招標活動，最后交給工程部實施。這種模式有各負其責、相互制約的優(yōu)點，但分割了采購過程，不利于部門間的合力協作，容易出現“需要什么采購什么”和“采購什么就用什么”的現象，當出現問題時難以追查責任，使得物資采購效益低下。而在物資采購中實行招標工程師全程負責采購任務的模式，包括技術標準制定、招標文件編制、招標活動開展、供應商選擇、釆購合同簽訂、采購活動實施和采購履約評估等所有環(huán)節(jié)均由招標工程師負責，可以有效避免部門間相互推諉、不負責任的問題。當然，這種模式也有權力過度集中、容易出現貪腐的弊病，因此需要設置必要的督察機構對所有物資采購活動進行抽查驗證，約束招標工程師和供應商的行為，防止暗箱操作避免尋租現象出現，保證物資采購科學合理，保障物資采購效益最大化。
3結論
物資采購是房地產企業(yè)需要著重控制的重要內容，直接關系到項目工程的質量和企業(yè)經營的效益。在市場競爭激烈的網絡時代，房地產企業(yè)需要轉變成本管理理念，抓好關鍵環(huán)節(jié)，做好源頭控制，管好支出大項，有效解決物資采購中存在的問題，大幅提供物資采購管理的績效，有力控制項目開發(fā)的成本，才能持續(xù)健康發(fā)展。
房地產論文7
摘要：本文在簡要介紹土地增值稅的基礎上，分析了房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢，進而提出了有關房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的技巧，以求明顯縮減房地產企業(yè)的成本支出，對其以后的發(fā)展有所益處。
關鍵詞：房地產企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；清算技巧
伴隨著我國房地產市場的發(fā)展，房地產企業(yè)的稅收也在持續(xù)增多，稅收金額也是一筆很大的數目。房地產企業(yè)的高管人員及財稅人員如果進行一系列完備的稅收籌劃，不但可以緩解企業(yè)的稅收壓力，增強企業(yè)的獲利能力，而且有助于縮減企業(yè)的稅收風險，更加迅速的實現企業(yè)的價值追求。
一、土地增值稅概述
土地增值稅的實施目的是適當增強國家對房地產開拓、業(yè)務行為的全面調控，限制土地炒價現象以保證土地的合理使用，進而維持國家穩(wěn)定。土地增值稅具有如下幾個特征：一是征稅范圍相對廣；二是利用扣除法得出增值額；三是采用超率累進稅率；四是按照次數征稅；五是納稅時期、納稅方式依據房地產轉讓的現狀確定。
二、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢
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在稅率上，土地增值稅采取了累進計算法，按照納稅義務人增值率的差異而選取對應的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免稅，增值率20%是關鍵的標準。一旦增值率高于20%，就不可以免稅。針對一般住宅而言，可在稅收優(yōu)惠政策下進行適當的稅收籌劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價，這樣不僅能避免減少企業(yè)的稅前收入，還很有可能帶來稅前收入的增多，這是由于在有差別的籌劃方式里，所降低的土地增值稅額度不一樣。如此特別的稅收優(yōu)惠政策給房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃帶來了契機，所以，在籌劃時要適當的運用。此外，在進行籌劃時，必須明晰其各種條件，比如與一般標準相符的小區(qū)住宅，在售出房屋時，其升值額扣掉項目金額的比重必須少于20%。如果企業(yè)的房地產項目是多個項目的結合，還要分別算出其增值額，不這樣做的話就無法利用有關的稅收待遇。
�。ǘ┯欣谌嬲{控
加大對房地產的全面調控，能夠推動我國經濟更上一個臺階。稅收政策屬于宏觀調控中的關鍵舉措，對于房地產行業(yè)的成長有著關鍵的推進作用。比如房地產企業(yè)可依據土地增值稅的有關優(yōu)惠政策決定是否注資和開建，以便減輕企業(yè)的資金壓力，從而使企業(yè)獲得很大的利潤。另外，稅收政策還有利于國家調整產業(yè)構成，實現市場資源的最優(yōu)分配，推動經濟的繁榮進步。
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依靠土地增值稅稅收籌劃，不但增強了企業(yè)的繳稅認識度，也使企業(yè)的財務管理水準上升到了一個新層次，進而提升企業(yè)的運營收益。針對房地產企業(yè)，在支出、盈收等因素確定的情形下，繳稅金額與稅前利潤二者是此起彼伏的關系。經過稅收籌劃后，可以幫助企業(yè)采用適當的避稅手段減少企業(yè)的納稅金額，這對提高企業(yè)的運營效益有著關鍵的推動作用。
三、土地增值稅稅收籌劃及清算技巧
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在稅率上，土地增值稅采取累進計算法，按照納稅義務人增值率的差異而選取對應的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免稅，住宅增值率20%是關鍵的標準。一旦增值率高于20%，就不可以免稅。針對一般住宅而言，可在稅收優(yōu)惠政策下進行適當的稅收籌劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價，增值比例不同，稅率也不同，在稅率臨界點的基礎上，計算出降價金額與稅收的數值相比較，適當降價或許能增加稅前收入，降低稅負，使公司利潤增大。并非銷售價額越高公司利潤越大。這是由于在有差別的籌劃方式里，考慮土地增值稅的同時，也需兼顧增值稅及其他稅種。對于成本的加計扣除費用的列支也是籌劃的重點，成立項目部，其成員的所有費用列入開發(fā)間接費而并非期間費用，計入的科目不一樣，直接影響著土地增值稅額。一塊地上，土地增值稅可以按辦理建設工程規(guī)劃許可證的時間不同而進行分別清算。如果一塊地上有高層、別墅及商業(yè)辦公樓等，合在一起清算，根據這塊地的容積率按照建設面積分攤的話，高層增值很少；但對于別墅來說，增值很大，土地增值稅按累計稅率交納非常不合適，這些問題就是籌劃的重點，預測收入、成本、費用、稅金等，適當的分開申辦建設工程規(guī)劃許可證，可以少交納土地增值稅，實現企業(yè)價值的最大化。根據清算政策，公司可以選擇先蓋什么、后蓋什么，因清算日期不同，對公司的現金流及稅負也有一定的影響。
（二）恰當選取清算的時點
當前，國家在征繳土地增值稅時，采用了預征的方法，對預征率統(tǒng)一確定后，在項目核算完畢后計算土地增值稅。房地產企業(yè)在拿到預售資格后所獲取的資金收入依照固定的預征率上繳土地增值稅，當項目符合增值稅清算前提時再按規(guī)定核算。當前，我國各地政府在土地增值稅預征率制度上還有著相當明顯的'差別，在對其進行預征時，如果應繳納稅款的額度高于清算時應繳納稅款的額度，就要立刻進行清算；如果土地增值稅預征要繳納的稅款額度低于土地增值稅清算要繳納的稅款額度，就要延遲清算。在詳細的籌劃方案里，企業(yè)必須關注對房地產項目清算時點的選取，當土地增值率低于其臨界值時必須盡早清算；與之相反，必須延遲清算。還要注意的是，必須在項目符合清算條件前的籌劃清算時點，唯有如此才可以增強企業(yè)在清算時點上的主動性，最大限度的為企業(yè)爭取利益。
�。ㄈ┻m度明確可扣除項目金額
土地增值稅應繳納稅款的多少，同所扣除的項目數額有著不可分割的聯系。適度的明確可扣除項目的金額，可以大幅度縮減土地增值稅稅額。借助稅收籌劃，可以明顯增多稅前利潤；雖說在籌劃的過程中，容易產生扣除項目金額增多的狀況，但是，基于整體的稅收利潤比較大，依然可以彌補項目金額過多的窘境，實現籌劃的目的。針對可扣除項目金額，需要參考企業(yè)的現實狀況，選取適當的額度，使稅前利潤抵達最高值，最終落實稅收籌劃的目的。
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房地產企業(yè)在開發(fā)建立住宅樓時，在一些情形下可憑借選取合作伙伴減少稅負，國家在有關稅法中也有類似的規(guī)定。依照制度分房供自己用的，姑且免于征收土地增值稅。若是對土地項目開拓，建成住房樓，那么在出售住房時，就要依照確定的稅率繳納土地增值稅。房地產企業(yè)在確定合作搭檔時，必須切實思考這個層面，合理參考增值稅對征稅范疇的界定，然后作出納稅籌劃。除此之外，還可利用房地產的代建房來減少稅款。房地產企業(yè)在代建房屋的過程中，獲得了相應的代建費用，但是這種代建費用單純是房地產企業(yè)的勞務費用，而竣工的房舍在未移轉所有權的前提下，是無須繳付增值稅的。此種代建房屋的方式，房地產企業(yè)必須首先斟酌最后的房屋用戶，然后進行適當開發(fā)，進而在一定范圍內減少稅款。
（五）科學選擇利息支付方式
房地產企業(yè)在上繳土地增值稅的時候，可借助借款利息支付方式的差異來做納稅籌劃。從如今借款利息扣除的限額手段來講，大體有如下兩類：其一，在銀行同期借款利率中，依照可扣掉的最大額度來扣除；其二，把利息費同其他費用相結合，大體上根據稅法確定的原則，即按房地產開發(fā)成本的10％以下扣除。不一樣的利息支付方式，所產生的減稅成效也不一樣，這樣能夠為房地產企業(yè)實現減稅目的提供可靠參考。
四、結語
由于土地增值稅稅收籌劃關涉到房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的財務活動而言，必須確定恰當的籌劃管控方案，使企業(yè)的管理和決策具備可靠的參考，從而緩解企業(yè)的資產壓力，提升企業(yè)的運營成效。
參考文獻：
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房地產論文8
一、建筑經濟
建筑經濟學的研究內容包括：建筑經濟學的性質、理論、方法，建筑業(yè)的宏觀經濟問題，建筑企業(yè)的經濟問題，建筑市場的建立與發(fā)展問題等。中國的建筑經濟學已初步建立起學科基礎，取得了一批比較好的研究成果，但無論從理論上還是從研究方法上，都需要進一步發(fā)展提高。研究建筑經濟的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在此基礎上改善生產關系，最終為促進建筑生產技術的發(fā)展，更好地提升建筑行業(yè)活動的經濟效果。
二、提出房地產經濟和建筑經濟的鏡像關系
廣義的房地產經濟是指房地產相關經濟范疇，其可以是獨立的經濟體，也可以與其他任何產業(yè)相互交叉和關聯。建筑經濟則是指在建筑領域，對建設項目經濟方面做出的預測、分析、實施、決策、評估等各項活動。對房地產經濟進行評價時，多從可建設用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術經濟指標入手。為了方便講房地產經濟和建筑經濟對比論述，把它們分別看做相對獨立的整體。房地產經濟與建筑經濟之間的關系可以用鏡像關系來形容。通俗一點講，照鏡子時，鏡子內外的像很相似，但實際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實實在在存在的實物，鏡子里面是通過照鏡子產生的影像。從這個角度上來講，建筑經濟是實在的、活動的人和物，而房地產經濟則是產生的影像�？梢詮囊韵氯齻�方面具體論述二者之間的鏡像關系。
(一)房地產企業(yè)和建筑企業(yè)的關系
建筑企業(yè)是建筑產品生產環(huán)節(jié)的主體，而產品流通環(huán)節(jié)的`主體則是房地產企業(yè)。一個完整的過程應該是，首先，房地產企業(yè)項目立項、批準，之后，建筑企業(yè)進行生產，接下來，轉化為建筑產品乃至房地產產品，最終，房地產企業(yè)對建筑產品進行銷售活動。
(二)房地產經營活動和建筑生產活動的特點
房地產企業(yè)的角色比較復雜，更像是一個整合商，將各種資源或者與資源相關的經濟活動進行整合，房地產企業(yè)更多地是從事高端經營管理，通過前期業(yè)務人員、工程現場管理人員、銷售人員以及會計人員共同完成房地產的開發(fā)經營活動。建筑企業(yè)卻與之不同，建筑企業(yè)提供建筑生產活動，包括實實在在的勞動、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉化成建筑產品，成型的建筑產品再配上建筑企業(yè)的組織經營管理，最終構成建筑企業(yè)的日常生產活動。
(三)房地產業(yè)和建筑業(yè)緊密聯系，息息相關
房地產業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨立生產活動部分，又有穿插交叉環(huán)節(jié)，其中，建筑業(yè)施工與房地產業(yè)開發(fā)是兩大產業(yè)的交叉點�？梢赃@樣說，沒有建筑業(yè)的生產活動就沒有房地產業(yè)的經營活動，同時，沒有房地產業(yè)立項，也就沒有建筑業(yè)的生產，兩者關系密切，共同承擔起了國民經濟中重要的一部分。
三、房地產經濟和建筑經濟汲水理論分析
房地產經濟與建筑經濟之間的關系不僅僅是鏡像關系，還可以用汲水理論引出二者的關系。經濟學中有個名詞叫做汲水政策，是指經濟蕭條時，通過拿出一定的公共投資促使經濟回復正常的一種活動政策，其是應對經濟波動的一種財政政策。這里則引用汲水理論類比房地產經濟和建筑經濟。建筑經濟好像是打井，而房地產經濟及其產品好像是井中的水。下面可以運用汲水理論闡述一下二者之間的關系。
(一)優(yōu)質資源有限，循環(huán)資源無限
一般情況下，不同城市的水，品質不同。同樣的，不同城市房地產資源，表現價值不同。地段的好壞直接影響了房價，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬，而放在郊區(qū)只值3千;水資源是循環(huán)的，雖然不停地汲取水資源可能會造成井中的地下水暫時性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實現循環(huán)。與水資源類似，房地產產品類同。大規(guī)模開發(fā)銷售可能會導致某個區(qū)域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產品壽命到期再生產，同樣可以達到循環(huán);水被使用的時候才具有使用價值，而水的價值則是通過市場最終確定的，資本論中，價值規(guī)律指出，使用價值圍繞價值上下波動，在相對時間單位內表現平穩(wěn)。這個經濟規(guī)律放在房地產方面來說，這個相對時間可能會比較長，而這個時間段內則表現出單邊平穩(wěn)上升，上漲。
(二)打井活動是實實在在的生產活動必然具有實實在在的內在價值
打井是人體力付出，是一種是實實在在的勞動，是創(chuàng)造價值的唯一源泉。同樣的，建筑企業(yè)生產活動也具有同樣的性質，建筑企業(yè)通過勞動創(chuàng)造了建筑產品，創(chuàng)造了價值，同時這種勞動是創(chuàng)造價值的唯一源泉。在后期的房地產銷售中，建筑企業(yè)生產產品的價值就附加在房地產經濟之中，通過銷售得以實現;通貨膨脹年復一年的積累也同樣將累計價值附加到了房地產產品之中，表象為房地產價值在逐年升高。房地產經濟和建筑經濟存在的汲水理論具有其實際的應用意義。這個看似簡單的打井取水的理論，來描繪相對復雜的房地產經濟和建筑經濟，會把繁瑣復雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問：房價會不會出現暴跌現象呢?可以這樣說，雖然優(yōu)質水資源稀缺，但即使發(fā)洪水，帶來的也只是短暫的波動，波動之后，還是會遵循物質守恒理論。水自身具有使用價值和價值，而打井這一活動又具有勞動的價值，那么，這一現象就必定會遵循價值規(guī)律。不管是國內市場還是國外市場，房地產經濟和建筑經濟一定遵循市場規(guī)律，并受到價值規(guī)律的支配和調節(jié)。中國是一個很大的房地產市場，在市場經濟和農村人口城市化的背景下，取二十年不算太長也不算太短的相對周期，中國房地產市場表現為穩(wěn)中有升，而投機者等待的逆轉大調不會出現。盡管有時在人為的調控下會表現出一些假象，但真正尊重的還應是市場和價值規(guī)律這兩只無形的手。
房地產論文9
一、引言
隨著市場經濟的不斷發(fā)展，我國房地產行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻。房地產行業(yè)經過三十多年的發(fā)展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據統(tǒng)計，從20xx年至20xx年的5年時間中，房地產行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業(yè)投資大、風險高等特點，使得房地產行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉變成了“平利行業(yè)”。就房地產行業(yè)目前現狀來看，競爭比較激烈，行業(yè)整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業(yè)，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業(yè)提高利潤的一條有效途徑，房地產企業(yè)可根據自身特點，合理管理企業(yè)資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業(yè)進行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實現價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業(yè)結構調整和企業(yè)資產優(yōu)化配置。
二、房地產企業(yè)稅收主要分布情況
�。ㄒ唬╅_發(fā)建設環(huán)節(jié)
房地產企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業(yè)在開發(fā)房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業(yè)在進行工程建設時，還會涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
�。ǘ┺D讓處置環(huán)節(jié)
房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業(yè)稅的征稅管理可知，房地產企業(yè)銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業(yè)稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業(yè)的主營業(yè)務，因此還應該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。
�。ㄈ┏钟惺褂铆h(huán)節(jié)
房地產企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業(yè)出租房屋或者土地時，需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時，一般不需要負擔稅收負擔�？傊谖覈�，房地產企業(yè)的稅收負擔種類比較多。企業(yè)需要根據不同稅種的特點進行合理籌劃。
三、房地產企業(yè)主要稅種的籌劃策略
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營業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務稅，計稅依據為營業(yè)額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，營業(yè)稅的稅收籌劃通�？梢詮娜齻�方面進行規(guī)劃，一是充分利用營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的`資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業(yè)稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業(yè)在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業(yè)如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業(yè)稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規(guī)定，采用5%的營業(yè)稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業(yè)銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現金折扣等，如果房地產企業(yè)將銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業(yè)稅的計稅基礎，從而節(jié)省一定的營業(yè)稅。因此，房地產企業(yè)為了降低營業(yè)稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上。
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對于房地產企業(yè)來說，土地增值稅是對房地產企業(yè)收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實行四級累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產企業(yè)可以根據增值稅的特點和相關優(yōu)惠政策，合理進行稅收籌劃。根據土地增值稅相關條例規(guī)定，對于增值率不超過20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產企業(yè)在對房屋進行定價時，要充分考慮相關的優(yōu)惠政策，以提高企業(yè)利潤作為目標。舉例來說，A地產在20xx年開發(fā)了一個項目，該項目列為普通住宅，共10000平方米，20xx年5月完工，該房地產項目共發(fā)生的費用如下：取得地盤價款300萬元，開發(fā)成本500萬元，為了響應國家限制房價的政策，年末企業(yè)推出一批低價房源，管理層的初步定價策略有兩個，方案一的定價策略是1300元/平方米，方案二的定價策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業(yè)應該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為72.8萬元，扣除項目金額為1112.8萬元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應該免征土地增值稅。方案一的凈利潤為247.2萬元。如果采用方案二，企業(yè)應該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為75.6萬元，扣除項目金額為1115.6萬元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應交土地增值稅為70.32萬元，方案二的凈利潤為224.08萬元，很顯然，在這兩個方案中，考慮土地增值稅的優(yōu)惠政策之后，可以為企業(yè)帶來更多的利潤。其次，房地產企業(yè)可以利用利息扣除方法進行稅收籌劃。由于房地產企業(yè)利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；二是不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的10%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。所以可以根據具體情況選擇適合的方法進行稅收籌劃。當企業(yè)利息費用比較高時，可以通過提供金融機構證明，采用分攤利息的方式進行利息費用扣除；如果利息支出比較小時，則可將其計入開發(fā)成本一并扣除，這樣也有利于降低企業(yè)土地增值額，進而減輕了土地增值稅負擔。
（三）企業(yè)所得稅稅收籌劃
企業(yè)所得稅稅收籌劃的重點在以下兩個方面，一是通過合理的方法實現遞延收入；二是對企業(yè)的成本、費用進行籌劃，以減少企業(yè)的應納稅所得額。具體來說，企業(yè)可以根據需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計價方法等來實現。尤其對于房地產企業(yè)，其固定資產占企業(yè)總資產的比重很高，在適當的情況下，企業(yè)可根據發(fā)展，縮短固定資產折舊年限，進而提高當前的折舊額，企業(yè)所得稅的應納稅所得額就會隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來說，某房地產企業(yè)有一套房屋，價值100萬元，預計使用5年，凈殘值為零，企業(yè)在進行稅收籌劃，根據情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變?yōu)?年，二是采用雙倍余額遞減法計提折舊，三是采用年數總和法計提折舊，通過計算可知方案一不僅可以滿足稅務機關要求，還可以給企業(yè)帶來更多的經濟利益。
�。ㄋ模┓慨a稅的稅收籌劃
房產稅的計稅方法有兩種，一種是按照房產原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計征；另一種方法是從租計征，以房產租金作為房產稅的計稅依據。因此，房產稅的稅收籌劃重點就是如何對房屋進行分配以及如何分解房地產的租金收入，以實現稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價值400萬元，將其全部對外出租，租金每年30萬元，則該房地產企業(yè)應該繳納的房產稅為3.6萬元，如果房地產企業(yè)在對外出租過程中，將水電費、物管費等分解開來，由物管公司收取客戶水電費、物管費8萬元，則企業(yè)的房產稅為2.64萬元，這樣就可以節(jié)省0.96萬元的房產稅。
（五）其他稅種的稅收籌劃
對于房地產企業(yè)，在進行房產交易過程中，還會涉及到印花稅、契稅等稅種。對于印花稅，計稅依據是應稅憑證記載金額或者應稅憑證件數。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業(yè)與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對于企業(yè)之間的借款合同則無需繳納印花稅，因此，適當情況下，房地產企業(yè)可通過企業(yè)之間借款來代替與銀行的借款。房地產企業(yè)在轉移土地以及房屋權屬時還需要繳納契稅，關于契稅稅收籌劃，一般企業(yè)可以將房屋的銷售與相關設備銷售分開進行，簽訂兩份銷售合同，這樣可以分解收入，節(jié)約契稅。
四、結論
對于房地產企業(yè)來說，其稅收籌劃的空間很大，通過采取適當的方法進行稅收籌劃，不僅有助于提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢，而且能夠很好地響應國家的宏觀調控政策。隨著國家對房地產調控的不斷加強，房地產企業(yè)的利潤在不斷下降，因此，房地產企業(yè)為了能夠穩(wěn)定發(fā)展，有必要通過相關措施降低成本，而稅收籌劃又是企業(yè)降低成本的一條有效途徑，企業(yè)應該結合各種稅收的特點以及自身經營情況，做好稅收籌劃工作，以使企業(yè)資金得到有效配置，進而實現利潤最大化。
房地產論文10
一、前言
商業(yè)房地產對我國經濟的發(fā)展起著重大促進作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費嚴重、排放過大等，這一定程度上對環(huán)境造成了負面影響。因此要想達到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對自己負責也是對子孫后代負責。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國的建筑業(yè)也應該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經濟發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經濟道路。應該如何發(fā)展低碳經濟問題，政府應該結合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國家中長期低碳經濟發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個發(fā)展階段目標、途徑以及重點支持領域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標準，鼓勵開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產項目。構建多樣、安全、清潔、高效的能源供應的消費體系。
二、低碳經濟對我國商業(yè)房地產經濟的影響
1.不利影響
�。�1）低碳經濟無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國作為發(fā)展中國家，科學技術發(fā)展水平還非常有限，低碳技術與發(fā)達國家相比相對不成熟，而且發(fā)達國家對于中國的技術轉讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢必會增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經濟就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國目前對太陽能、風能等新能源的開發(fā)技術上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會大大提高成本，因此對于建筑行業(yè)來說低碳經濟是一種成本很高的經濟。大部分開發(fā)商大都喜歡根據市場要求來決定開發(fā)產品的類型與形式，而低碳經濟作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產品能否受到市場歡迎，對于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個項目的開發(fā)，因此并無充足的經濟實力投入到低碳經濟的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經濟在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經濟會抬高房價因為低碳經濟需要投入大量資金用于新材料以及新技術，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經濟會涉及土地應用，這就會使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認同與普及，會被認為綠色建筑與高房價是對等的，從而導致開發(fā)商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內攀升。（3）短期內低碳經濟會限制商業(yè)房地產經濟的發(fā)展據測算，因為我國商業(yè)房地產行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達到歐洲的三倍，這說明我國當前商業(yè)房地產業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因為能源的使用方便與廉價才促使商業(yè)房地產業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產業(yè)發(fā)展就會受到嚴重限制，甚至出現倒退虧損，這就會牽一發(fā)而動全身引起連鎖反應，這對于整個建筑行業(yè)將產生不利影響。
2.有利影響
�。�1）利于對商業(yè)房地產行業(yè)的內部結構調整近些年房價持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導致的。這些開發(fā)商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產市場門檻低、內部結構不合理導致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內部舒適性以及內在品質，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調控以及技術成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠來看這有利于商業(yè)房地產業(yè)內部的調整。（2）促進商業(yè)房地產業(yè)長期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產業(yè)像股票市場，背后隱藏著泡沫危機，一旦房價被持續(xù)炒高，市場將失去承接能力，將會導致金融危機。所以，低碳經濟的地產行業(yè)作為一個投資周期長、收益風險大的`投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會更專注于技術的提升以及建筑品質的提升上，從長遠考慮對商業(yè)房地產發(fā)展有利。（3）對商業(yè)房地產行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產行業(yè)研究的重點一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經濟能夠將市場資本與低碳技術結合，更多地將資本用于技術的研發(fā)，在未來有望實現建筑物的節(jié)能減排與智能化。
三、低碳經濟下商業(yè)房地產經濟的發(fā)展
在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經濟將會成為未來發(fā)展的趨勢。在未來，商業(yè)房地產企業(yè)的核心競爭力將變?yōu)榈吞冀洕夹g的競爭，誰能主動建造出高質量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業(yè)市場占得先機。而隨著社會發(fā)展、經濟的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質量的生活還可以降低能耗。低碳經濟不但可以提升商業(yè)房地產企業(yè)的成就感與社會責任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經濟效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環(huán)保型住宅。
1.住宅產業(yè)化發(fā)展
住宅的產業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質量而且可以降低能耗。在低碳經濟時代，商業(yè)房地產企業(yè)就是要實現綠色住宅產業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實行低碳發(fā)展，可以實現企業(yè)與消費者直接溝通，讓企業(yè)了解消費者需求，做到優(yōu)化資源配置，達到節(jié)能減排、提升人們生活質量的目的。
2.戶型布局合理，加強開發(fā)能力
我國目前的商業(yè)房地產行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關心消費者需求，只關心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導致資源嚴重浪費。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經濟時代，商業(yè)房地產企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質量戶型設計又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術與環(huán)保材料的使用
我國目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經濟起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應的技術的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內必須開空調保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導低碳生活，提高人們的低碳意識
商業(yè)房地產企業(yè)要以身作則，提高自身對低碳的認識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經濟的認識。5.立足實際，長遠發(fā)展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業(yè)房地產企業(yè)應該立足于實際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產企業(yè)應該依據實踐經驗探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。
四、結束語
在低碳經濟時代，降低能源消耗、減少排放是未來商業(yè)房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢。商業(yè)房地產企業(yè)主導著低碳經濟的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產企業(yè)還存在很多的問題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產企業(yè)引進先進的理念，立足于實際，依據經驗積極探索，開發(fā)出新技術，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會�，F在低碳成了發(fā)達國家新的經濟增長點，各個發(fā)達國家都在忙著研發(fā)新的低碳技術，這是一次全球范圍內的技術變革，我們要緊緊抓住這次機遇，大力發(fā)展低碳經濟，使低碳經濟發(fā)展模式成為實現我國經濟可持續(xù)發(fā)展的內在動力。
房地產論文11
摘要：隨著社會的發(fā)展和經濟的進步以及科學技術的日新月異，在房地產企業(yè)的管理中，越來越多的企業(yè)摒棄了依靠數字分析和規(guī)章制度來強化管理工作的硬性管理方法，將更多的經歷轉移到了文化的認同上，通過優(yōu)化企業(yè)的文化，凝聚更多的心理趨向、行為規(guī)范和價值觀來柔性管理企業(yè)，從而在提高了企業(yè)相關工作人員的工作熱情和工作積極性的同時，使得房地產企業(yè)的各項工作得以順利的開展和運行，所以本文就房地產企業(yè)文化的內涵進行闡述，探究了強化房地產企業(yè)文化建設工作的重要性，分析了現階段我國房地產企業(yè)文化建設的狀況，并以萬達集團為例提出了強化我國房地產企業(yè)文化建設工作的措施。
關鍵詞：房地產企業(yè)；企業(yè)文化；建設；內涵；作用；現狀；措施
一、房地產企業(yè)文化的內涵
房地產企業(yè)的企業(yè)文化是房地產企業(yè)在長期的經營活動中逐漸形成的，為全體員工所認同、遵守，帶有本企業(yè)特色的價值觀念、行為模式以及與其相適應的制度和組織結構，房地產企業(yè)的企業(yè)文化以房地產企業(yè)的管理哲學和理念為核心的，凝聚著全體員工的歸屬感、積極性和創(chuàng)造性，體現了房地產企業(yè)及其成員的價值準則、經營哲學、行為規(guī)范、共同信念以及凝聚力�，F階段房地產企業(yè)的企業(yè)文化主要包括物質層、制度層和觀念層三個主要的層面，具有文化導向性，注重整體意識，有一定的精神追求，同時房地產企業(yè)也具有雙向屬性，即房地產企業(yè)既遵循文化事業(yè)的一般規(guī)律，同時，房地產企業(yè)又遵循市場經濟的基本法則。
二、強化房地產企業(yè)文化建設工作的重要性
強化房地產企業(yè)的文化建設工作是促進企業(yè)發(fā)展的重要力量，也是提高房地產企業(yè)競爭力的重要法寶，同樣也是促進企業(yè)長遠發(fā)展的靈魂。也就是說房地產企業(yè)要想在激烈的社會競爭中取得更好更快的發(fā)展和進步，就必須通過提高自身的知名度、商業(yè)信譽、品牌和服務的質量來提高自身的內在競爭力，而這些都屬于企業(yè)文化的范疇；其次，房地產企業(yè)的企業(yè)文化的建設是以提高企業(yè)的核心競爭力為最終目標的，而在房地產界，品牌競爭又是企業(yè)的核心競爭力，所以強化房地產企業(yè)的企業(yè)文化建設工作能夠在很大程度上提高企業(yè)的核心競爭力；此外，房地產企業(yè)的企業(yè)文化具體穩(wěn)定性，是企業(yè)發(fā)展的土壤，能夠給予房地產企業(yè)更多的力量，是企業(yè)發(fā)展的靈魂，由此可見，強化房地產企業(yè)的企業(yè)文化建設工作對于房地產企業(yè)的長遠發(fā)展有著十分重要的作用。
三、我國房地產企業(yè)文化建設的現狀
一方面，通過相關的調查研究發(fā)現，現階段一些房地產企業(yè)的管理者對于企業(yè)文化建設的重視程度不夠高，只是從口號上理解企業(yè)文化，沒有將企業(yè)的使命、宗旨和目標等內容結合起來，缺乏實際的執(zhí)行力，導致了房地產企業(yè)出現“老板文化”、“旗手文化”等企業(yè)文化，形式化的房地產企業(yè)文化大大降低了房地產企業(yè)文化的價值，沒有實現房地產企業(yè)實施企業(yè)文化的初衷。另一方面，房地產企業(yè)文化建設中缺乏創(chuàng)新性，眾所周知，我國大多數房地產企業(yè)都是誕生于改革開放后，所以大部分的房地產企業(yè)存在同一化和重復性，大部分的房地產企業(yè)都將“團結求實、質量第一、開拓創(chuàng)新、顧客質量、服務周到”等口號作為自己的企業(yè)文化，千篇一律，模仿較多，不能和企業(yè)自身的特點和特色來建設自身的企業(yè)文化，這樣一來，既不能體現企業(yè)的價值觀和精神信念，也不能發(fā)揮企業(yè)文化應有的價值。
四、強化我國房地產企業(yè)文化建設工作的措施
1.實際案例
眾所周知，萬達集團可謂是房地產企業(yè)的領頭軍，之所以萬達集團能夠有今天的成就，與其優(yōu)秀的企業(yè)文化是分不開的，縱觀萬達企業(yè)集團的企業(yè)文化，我們可以看出，在第一階段，萬達集團的強調誠信經營，老實做人，精明做事是其企業(yè)文化；第二階段，萬達集團強調社會責任，共贏創(chuàng)富，回饋社會是其企業(yè)文化；第三階段，萬達集團強調追求卓越，國際萬達，百年萬達是其企業(yè)文化。由此可見，萬達集團在不同階段，都有著不同的企業(yè)文化，而且其制定的'企業(yè)文化是與其發(fā)展水平和戰(zhàn)略目標相吻合，是有利于其下一步的發(fā)展和進步的，因此，萬達才有著今天的成功和成就。
2.強化措施
�、贅淞⒁匀藶楸镜墓芾砝砟�
人是企業(yè)發(fā)展的核心，也是企業(yè)文化的靈魂，所以樹立以人為本的管理理念，增強員工對企業(yè)文化的認同感是十分重要和必要的，也是使企業(yè)文化能夠切實發(fā)揮其應有作用的關鍵，而對于房地產企業(yè)來說需要從兩方面著手，一方面，對于房地產企業(yè)的員工來說，要把一切活動都圍繞著調動員工的工作熱情和工作積極性來開展，使員工能夠接受企業(yè)文化，并且使員工擁有較強的責任感、使命感和榮譽感；而對外，要樹立信貸的營銷觀念，強調以顧客為中心。
�、诩訌妱�(chuàng)新和協作的力度
對于房地產企業(yè)來說在營運過程中不僅需要和本行業(yè)的其他企業(yè)進行交流，而且需要和政府行政管理部門、金融機構以及建筑材料供應商等其他組織進行溝通和聯系，所以在這個過程中，加強協作意識成為了房地產企業(yè)文化的必要組成部分；此外，要想在激烈的社會競爭中取得更好更快的發(fā)展就必須加以創(chuàng)新，房地產企業(yè)的企業(yè)文化中必須真正的體現人性化、個性化以及現代的服務理念。
③優(yōu)化自身的企業(yè)形象
優(yōu)化房地產企業(yè)的企業(yè)形象，不僅要樹立良好的品牌意識，還需要房地產企業(yè)以誠信為根本，打造具有房地產企業(yè)特色的企業(yè)形象，這同時也是優(yōu)化房地產企業(yè)外在企業(yè)文化的必然需求，這就要求房地產企業(yè)要充分的考慮自身的品牌設計、規(guī)劃設計、市場定位、文化品味以及服務水平等，以誠信為根本，做到表里如一，加大宣傳的力度，使自身的企業(yè)形象得到不斷的優(yōu)化，強化自身的競爭力。
五、結語
雖然現階段越來越多的房地產企業(yè)比較重視房地產企業(yè)企業(yè)文化的建設工作，也在一定程度上促進了企業(yè)的發(fā)展，但是就實施情況來看，依舊存在一些問題和不足，所以不斷的優(yōu)化和完善房地產企業(yè)的企業(yè)文化是需要相關工作人員一直努力的方向和目標。
參考文獻
[1]郝丹江.淺析國有房地產企業(yè)文化建設的意義與途徑[J].南方論刊，20xx，（5）：79-80.
作者：侯佳楠 單位：秦皇島興龍房地產集團有限公司
房地產論文12
摘要：《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》已于20xx年1月1日起施行。如何準確地理解這個準則并將其運用于實際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產的概念、性質特征、初始和后續(xù)計量、轉換與處置等方面對投資性房地產準則加以闡述。
關鍵詞：新會計準則投資性房地產準則
一、投資性房地產概述
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。
在日常經營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區(qū)分進行會計處理，投資性房地產適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。
我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業(yè)持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業(yè)帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業(yè)自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業(yè)房地產的構成情況及各類房地產對企業(yè)經營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產作為區(qū)別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。
二、投資性房地產的初始計量和后續(xù)計量
1、投資性房地產的初始計量
企業(yè)取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同�，F分別介紹幾種取得方式的成本計量。
�。�1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。
�。�2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
�。�3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的.情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。
2、投資性房地產的后續(xù)計量
投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
�。�1）采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。
�。�2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
（3）投資性房地產后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
三、投資性房地產的轉換
房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。
在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產
房地產開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產
企業(yè)將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租，即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價值模式下投資性房地產轉為自用
企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產，轉換日為企業(yè)開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。
企業(yè)出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業(yè)務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業(yè)務收入”。
四、綜合示例
20xx年4月10日，甲房地產開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為20xx年5月1日。20xx年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，20xx年12月31日該項投資性房地產的公允價值為9600萬元。假定20xx年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產，并以11000萬元出售，出售款已收訖。
20xx年5月1日轉換時：
借：投資性房地產—成本94000000
貸：公司開發(fā)產品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
20xx年12月31日：
借：投資性房地產—公允價值變動2000000
貸：公允價值變動損益2000000
20xx年3月31日出售時：
借：銀行存款110000000
貸：其他業(yè)務收入110000000
借：其他業(yè)務成本96000000
貸：投資性房地產—成本94000000
—公允價值變動2000000
同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業(yè)務收入。
借：公允價值變動損益2000000
貸：其他業(yè)務收入2000000
同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務收入
借：資本公積—其他資本公積4000000
貸：其他業(yè)務收入4000000
綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計量模式會對財務報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，但因不計提折舊會導致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業(yè)應當根據本企業(yè)的實際情況選擇合適的后續(xù)計量模式。
房地產論文13
摘要：改革開放以來，人們生活水平不斷提高，我們的城市每天都在緊張的建設中，每天都發(fā)生著天翻地覆的變化。作為直接參與城市建設的一員，房地產開發(fā)企業(yè)的安全管理與生產更是性命攸關的大事，多年來，國家與地方政府、企業(yè)到個人，無不把安全生產放在了首要位置來抓，放在了人民利益的高度來抓，安全生產責任制落實到人，有法必依，有責必追。曾經安全生產中出現的重大世故的慘痛教訓，無時無刻不在提醒和警示著我們，安全生產無小事，人民生命財產安全高于一切。這就需要我們層層落實安全責任，抓好日常安全生產的重要環(huán)節(jié)，時刻監(jiān)督開展安全教育培訓，真正的把安全生產意識深入到安全生產中的每一個環(huán)節(jié)，只有這樣才能實現房地產開發(fā)企業(yè)安全管理的各項目標。現對房地產開發(fā)企業(yè)安全管理中所存在的問題進行認真分析，并提出了切實可行的措施。
關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè);安全管理;措施分析
一、引言
房地產開發(fā)企業(yè)所承建的工程項目有著投入資金量大、施工建設時間長、參加的多方施工個體較多等特點，這就對房地產開發(fā)企業(yè)在施工建設中的安全管理提出了更加嚴格的要求，如果房地產開發(fā)企業(yè)安全管理工作做不到位，那么必然會留下安全隱患。也是房地產開發(fā)企業(yè)效益利潤和生產經營目標的前提條件，并關系到房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定。所以如何結合實際，建立和完善一套系統(tǒng)的切實有效的安全生產管理工作方法，是各級監(jiān)管職能部門和房地產開發(fā)企業(yè)一直共同努力實踐研究的目標。
二、房地產開發(fā)企業(yè)安全管理中存在的隱患
1.安全意識嚴重匱乏。房地產開發(fā)企業(yè)的某些管理人員和施工人員在施工建設中安全意識淡薄，心存僥幸心理，認為安全生產有些規(guī)章制度實施起來比較麻煩，按習慣施工，只注重時間和質量，卻忽視安全管理環(huán)節(jié)。還有些管理和施工人員認為自己的技術能力高，干工程這一行多年，經驗豐富，保證不能出現事故。對以往出現的安全事故不當回事，不認真剖析研究，也不從中吸取教訓堅決杜絕，明知故犯現象時有發(fā)生。還有一些安全管理人員，工作管理水平不高，缺乏認真負責的責任心，安全生產管理工作經驗少，各項安全生產方案編寫的不合理，無法實際操作，未起到安全監(jiān)管的職能作用。2.安全規(guī)章制度不健全。好多房地產開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型的施工隊，沒有一整套行之有效系統(tǒng)的安全生產管理規(guī)章制度。有的有規(guī)章制度卻沒有預案，沒有被演練過，沒有結合實際健全完善本單位的安全管理規(guī)章制度，施工現場只憑借管理人員個人經驗再管理安全工作，沒有形成系統(tǒng)切實可行的安全生產管理機制。有的大型房地產開發(fā)企業(yè)安全生產管理規(guī)章制度沒有得到及時更新，有些內容已經不能符合現代施工標準，更有些規(guī)章制度不切實際，沒有針對性，無法應用在實際的安全生產建設中，這就造成了安全生產管理規(guī)章制度制定了安全生產管理規(guī)章制度，卻沒有得到有效的具體實施，無法達到在安全生產建設活動起到應有的監(jiān)督和指導的作用。3.安全責任制落實不到位。健全全面的安全生產管理規(guī)章制度都需要管理與施工人員認真貫徹執(zhí)行，如果不能嚴重落實，那都將變成空談。在房地產開發(fā)企業(yè)中有一部分人員把安全責任制當成是一種形式，沒有抓好貫徹落實，沒有牢固樹立“安全生產無小事”的安全生產理念，把安全管理工作當成走過場，部分房地產開發(fā)企業(yè)在工程招標過程中，分拆工程項目，有的施工隊伍私自轉包和分包工程，從而導致施工人員工作標準與素質低下，安全責任制的落實更是無從談起。安全責任制得不到落實，那為項目施工建設的各項安全生產管理規(guī)章制度就得不到有效的執(zhí)行與監(jiān)管，導致項目施工建設期間安全生產管理工作嚴重失控。4.質量安全走過場存在隱患。一些房地產開發(fā)企業(yè)，為了追求經濟利潤，不負責的推動施工建設的進度，在施工建設項目各項文件手續(xù)不齊的情況下，擅自違規(guī)、違法開始施工建設，從而造成各項相關的質量監(jiān)管手續(xù)沒有到位，導致現場監(jiān)管缺失，使得整個施工建設處于脫離監(jiān)管狀態(tài)，在以后的施工建設與應用中都存在這樣那樣的安全隱患。還有一些房地產開發(fā)企業(yè)固執(zhí)的縮短規(guī)定的施工建設時間，違背科學客觀規(guī)律，不按照標準化作業(yè)，私自不按正常程序施工，經常為了提前工期“趕工”、“搶工”，為項目施工建設質量和安全都留下了隱患。
三、房地產開發(fā)企業(yè)加強安全管理措施分析
1.強化安全意識。在項目施工建設中，應該有針對性的.總結出各個方面容易出現的隱患，進行定期的排查和梳理，組織安全管理人員進行安全培訓，把“三級安全教育”切實執(zhí)行，普及房地產開發(fā)企業(yè)的各項安全生產管理規(guī)章制度，進一步提高施工人員的安全意識，牢固樹立安全生產上“如履薄冰，如臨深淵”的憂患意識，把安全生產意識給全體人員打上深刻烙印。只有安全意識得到了提高，才能輻射到施工建設的每一個角落，才能有效保證安全生產管理工作的各項規(guī)章制度得到有效貫徹落實。2.建立健全安全各項規(guī)章制度。房地產開發(fā)企業(yè)為了加強施工建設各個環(huán)節(jié)的安全管理工作，強化現場的指導與監(jiān)督職能，要把建立健全安全生產各項規(guī)章制度作為首要工作來抓，實現安全生產規(guī)范化、系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。要深入施工現場調查研究，組織安全專業(yè)人員制定切實可行并貼合實際的安全管理各項制度。為施工建設的現實安全夯實基礎，保證所有施工建設現場都在安全監(jiān)管之中，有章可循，有法可依。我們在建立健全良好的安全生產管理規(guī)章制度的同時，落實責任到人，堅決履行安全責任，把安全責任制貫徹到底，不留隱患，消除死角。只有把安全責任制落到了實處，才能保證各項安全生產管理制度的有效執(zhí)行，才能保證在施工建設活動的正常進行。3.狠抓安全責任制落實到位。房地產開發(fā)企業(yè)要與所管轄部門、部門與職員要層層落實安全責任制，層層明確各項安全目標并簽署安全責任書，并與本企業(yè)獎罰辦法掛鉤，各級考核。與施工個體要把安全生產責任制落實到施工合同中，要在施工建設階段性落實安全責任，設定切實可行的各項安全生產目標，并全程進行監(jiān)督管理，隨時檢查，督促施工個體把安全責任制落實到人，把安全責任制明確到各級崗位職責中，做到各項安全制度有專人負責，有專人監(jiān)督，加大安全措施資金的投入，要及時拔付到位，各種安全設置必須保持更新完整，并且保證在日后隨時隨地能夠安全使用。從而保證各項安全生產管理工作目標順利實現。4.強化基本施工建設程序基礎。房地產開發(fā)企業(yè)要堅決執(zhí)行國家規(guī)定的基礎建設標準，嚴格遵守國家有關施工建設的各項文件規(guī)定，防止在各項手續(xù)還沒有辦理就提前開始施工建設。當企業(yè)利潤與安全生產管理出現沖突，能嚴格按照國家相關規(guī)定的基礎建設程序合理、科學安排施工建設進度，禁止違規(guī)、違法施工建設行為的發(fā)生。
四、結語
多年來，國家、政府、企業(yè)對安全生產管理工作高度重視，國務院針對我國工程建筑安全生產制定了《安全生產法》等很多相關的法律法規(guī)，使得我國的安全生產管理工作得到了整體提升，但房地產開發(fā)企業(yè)在安全生產管理工作中還存在很多不足，一個房地產開發(fā)企業(yè)的安全生產管理工作是否完善，直接影響了項目施工建設能否順利進行，直接關系到施工人員的生命財產安全，這就要求房地產開發(fā)企業(yè)始終把安全生產管理工作放在重中之重的位置來抓，把落實安全責任制放在企業(yè)利潤之上來抓，只有把安全生產管理工作常抓不懈，才能為房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與未來奠定堅實基礎。
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房地產論文14
【摘要】
隨著我國房地產行業(yè)的空前發(fā)展，建筑工程的規(guī)模越來越大，需要的技術水平越來越高，這對我國房地產業(yè)的項目管理提出了更多的新要求。在我國，房地產業(yè)是一個新興行業(yè)，房地產企業(yè)對建筑工程的項目管理起點較晚，許多管理經驗是從施工單位引入后結合自身特點慢慢衍化而來的。但是在當今市場環(huán)境下，已經越來越不適應，暴露出許多問題，本文即主要研究我國房地產企業(yè)項目管理的現狀及問題，并結合項目管理實際經驗提出了相關的管理對策，以期對我國房地產企業(yè)提供一些有益的幫助。
【關鍵詞】
房地產；項目管理；現狀；對策
近年來，我國經濟飛速發(fā)展，特別是在國家擴大基礎建設的背景下，國內房地產業(yè)也迎來了輝煌的發(fā)展機遇。許多房地產企業(yè)在國家利好政策下開始做大、做強。但不可否認的是，房地產企業(yè)作為項目的投資開發(fā)者，因傳統(tǒng)管理體制的影響，企業(yè)無現成的項目管理模式可遵循，我國較大的房地產企業(yè)都有根據自己發(fā)展歷程慢慢摸索、建立起來的一系列體制或制度。雖然監(jiān)理模式已經引入我國多年，可以適當分擔企業(yè)的一些管理精力，但這種甲乙雙方外加監(jiān)理的管理模式未能很好的提高房地產企業(yè)對項目管理的能力。這嚴重影響了我國房地產建筑市場的健康發(fā)展，因此，房地產企業(yè)的項目管理已開始變得尤為重要。
1我國房地產企業(yè)項目管理現狀分析
我國建筑企業(yè)由于長期受計劃經濟體制的影響，其項目管理水平還處在較低的水平層面上。而房地產開發(fā)企業(yè)作為在市場經濟環(huán)境下成長起來的一類企業(yè)，在引入建筑施工企業(yè)人力的同時也不同程度的吸納了較為落后的建筑施工企業(yè)的管理體制。這種重視施工現場的管理體制無疑與房地產開發(fā)企業(yè)全盤考慮項目開發(fā)周期的行為不匹配。這就導致房地產開發(fā)企業(yè)要根據自身的特點自己建立和完善管理體制，在此過程中，因無前期企業(yè)的模范案例可遵循，企業(yè)內部員工在專業(yè)上、素質上不能很好的建立與企業(yè)相適應的管理體制，故在體制建立上存在較多問題，突出表現為組織不科學，管理模式不合理，經濟效益低，管理技術缺乏創(chuàng)新，人員綜合素質低等。
1.1管理模式現狀
我國房地產業(yè)項目管理的突出現狀之一是管理模式不合理，房地產企業(yè)的管理模式仍然有很強的計劃經濟色彩。以行政和硬性指令來代替科學管理的方法。項目總體規(guī)劃方面不夠重視，所做的各種規(guī)劃不科學，不符合實際，主要靠以往經驗積累或其他企業(yè)類似項目的照搬。在項目規(guī)劃階段未能充分考慮后期設計、施工等方面的問題，各項計劃的制定缺乏有效支撐，拍腦袋定計劃。如果在后期項目實施過程中遇到新的變化，因時間緊迫，無法全面、妥善解決，只能主觀臆斷，導致制定的措施不得當�？刂品矫妫憩F為企業(yè)內部控制缺乏足夠重視，缺少完整有效的控制體系�？刂频拇蟛糠止ぷ骺繖z查、考核代替。而這些工作的開展需要等任務結束以后才能進行，這種事后控制的方法，較多的只能做出定性判斷，不能進行統(tǒng)計分析和量化計算。事前和事中控制沒有得到足夠的重視。
1.2組織模式現狀
我國目前較多的房地產企業(yè)的組織設置較為混亂，多數是根據項目開發(fā)建設各階段的主要工作來劃分不同部門主辦的組織模式。而這種各自為陣的組織現狀無疑為項目順利開展增加了協調、溝通難度。在項目開發(fā)的各階段會因主辦部門不同而側重考慮的問題不同，這就導致項目的前期存在諸多矛盾。如設計方案階段需要滿足規(guī)劃、功能和美觀要求，往往不會過多考慮成本和后期施工的難易程度。而成本預算階段則要重點考慮節(jié)省成本的途徑和實施，這種因成本偏高問題而導致修改設計方案的事情屢見不鮮。類似的問題相信在不同企業(yè)都不同程度的有所體現。這種分部門、分專業(yè)的組織模式在能夠更好完成本職工作的同時卻忽略了項目整體考慮的思維模式，從而增加了企業(yè)內部溝通、協調的精力和時間，不利于企業(yè)的發(fā)展。
1.3管理方法現狀
房地產企業(yè)作為項目的投資者，從項目開始立項就決定了企業(yè)所扮演的角色，具有對所有參與該項目各相關單位的付款權。正是因為房地產企業(yè)擁有該權利，導致了他們在對這些單位的管理方面方法較為單一，存在很大的依賴性。如果這些參與單位在各自工作中存在困難、失誤或不滿足房地產企業(yè)要求的情況，房地產企業(yè)便會以罰款或滯后付款等經濟方式予以處罰。這種“以包代管”，事不關己，事前不充分溝通，一致克服，事后處罰的行為在我國很多房地產企業(yè)中表現尤為明顯。
1.4人員綜合素質現狀
我國房地產企業(yè)成立之初的員工大多數都是從建筑設計或施工企業(yè)轉變而來。這些人員之前從事的工作性質較為單一，在房地產企業(yè)角色轉變較慢，而企業(yè)新吸收的高校人才往往能夠盡快融入企業(yè)氛圍中來，但是因缺乏工作經驗，在每個項目環(huán)節(jié)的知識掌握不夠深入而不能充分發(fā)揮作用。房地產開發(fā)企業(yè)的項目管理涉及設計、施工、技術、管理、合同、經濟等諸多知識，這就要求房地產開發(fā)企業(yè)擁有綜合性人才，如設計人員要考慮成本及現場施工的可操作性，成本人員要考慮設計方案的初衷及后期建筑使用的質量和耐久性，現場施工人員要熟悉設計原理、合同約定、后期驗收等相關事宜。這就需要企業(yè)員工對項目開發(fā)建設的各階段要有一定廣度和深度的認識，而這些能力是很多房地產企業(yè)員工所不具備的。
2房地產項目管理的相關對策
2.1改變管理模式
管理模式主要由管理觀念、管理方法和管理體制組成，改變企業(yè)的管理模式，就是要改變這三種要素。管理觀念的改變，以往企業(yè)以追求產值為目標，以行政指令管理為特點。房地產企業(yè)雖然是我國市場經濟下的新興企業(yè)，但是其人員隊伍依然保留些以往企業(yè)的特點。在當前市場經濟體制下，這種觀念已然改變，現在企業(yè)以追求盈利為目標，追求創(chuàng)新發(fā)展。經營觀念對一個企業(yè)的發(fā)展至關重要，只有將觀念改變過來，適應新經濟的要求，企業(yè)才能發(fā)展壯大。管理方法的'改變，采用先進的、科學的和量化的管理方法。例如在項目前期方案設計階段，建立方案評選的量化評比體系，成本、工程、銷售、物業(yè)等人員參與評分；項目分期、分標段劃分上，綜合考慮不同建筑施工企業(yè)的整體實力。建立績效評價指標體系來獲取工作達到預期目標的準確性，總結規(guī)律，積累經驗，定期培訓，為以后工作起到借鑒、指導作用。管理體制的改變，建立具有彈性生產力，剛性結構和符合企業(yè)特點的合理組織體系，shift企業(yè)的生產力組織方式符合其自身的發(fā)展規(guī)律。具體包括：房地產企業(yè)各部門運作與協調管理分離，建立統(tǒng)籌各部門工作的綜合管理體制。企業(yè)權力適當下放，加快各部門決策速度，同時完善公司制度，對各部門制度執(zhí)行落實情況進行監(jiān)督，增加或加大監(jiān)督職能的運用，以此建立集權和分權相結合而又不失衡的靈活組織機構。
2.2提高人員綜合素質
雖然房地產企業(yè)管理部門人員都是以專業(yè)化為標準，但是在日常工作中，各部門都會互相接觸。同一件事情都會由多個部門參與，這就需要企業(yè)加強對人員綜合素質的培養(yǎng)，企業(yè)內部營造提高綜合素質的氛圍，開展宣傳和學習，讓企業(yè)員工逐步了解、認識其他部門的專業(yè)化知識，使員工能夠在干本職工作的同時考慮相關環(huán)節(jié)，盡可能統(tǒng)籌考慮問題。在日常工作中可實施有效的培訓考核策略，拓展員工的專業(yè)知識，提高員工認識和解決問題的高度，促使企業(yè)員工綜合素質的提高。
3結語
隨著房地產企業(yè)的發(fā)展，一個企業(yè)同時開發(fā)兩個以上項目已是司空見慣，這種企業(yè)層面的多項目管理對項目管理的能力又提出了更高的要求。通過項目管理水平的提高，來解決房地產企業(yè)由項目多項性和多樣性而引起的企業(yè)戰(zhàn)略目標難以實現、資源矛盾、協調困難、管理復雜等問題，以實現企業(yè)的戰(zhàn)略目標，取得最佳經濟效益和社會效益。本文旨在為房地產企業(yè)提供一個全新視角，以重新審視、改革當前管理模式和技術，提高企業(yè)的核心競爭力。
房地產論文15
摘要：運用營銷力理論和系統(tǒng)解釋結構模型理論，分析房地產樓盤營銷力的相關影響要素，構建了房地產樓盤營銷力系統(tǒng)解釋結構模型，并結合全程策劃的思想，提煉出了以房地產樓盤營銷力提升為主線的營銷策劃模式。
關鍵詞：房地產;樓盤營銷力;系統(tǒng)工程;策劃模式
我國房地產營銷策劃大致經歷了概念策劃模式、賣點群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導向逐步發(fā)展。營銷不再限于解決樓盤的廣告推廣和銷售問題，而是要對項目立項、市調、定位、規(guī)劃、推廣、銷售直至后期管理的全過程進行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價值為目標的全程策劃模式。但顧客讓渡價值僅僅是影響買房決策的一個因素，開發(fā)商受利益驅動往往又不愿向顧客讓渡價值，房價是一漲再漲，大大削弱了樓盤競爭力。因此，以樓盤營銷力提升為目標的營銷力策劃模式得到了發(fā)展和應用，取得了良好效果。
1營銷力理論和系統(tǒng)解釋結構模型理論綜述1.1營銷力理論綜述狹義的營銷力是指企業(yè)營銷力，這是我國學者于1998年最早提出來的全新理念，由于研究還處于初級階段，對營銷力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統(tǒng)的理論體系。關于企業(yè)營銷力的構成，日本CI高級顧問加藤邦宏先生認為主要由產品力、銷售力和形象力構成。而國內則存在資源能力假說、競爭能力假說、策略能力假說、動力假說等理論流派。動力派將企業(yè)營銷力放在營銷流研究系統(tǒng)中，認為它是推動企業(yè)營銷流在企業(yè)營銷鏈上運動的動力系統(tǒng)，它由三大要素構成：1)產品力。主要受到產品功能、形式、外延、價格等因素的影響。
2)形象力。主要受到企業(yè)知曉度、知名度、美譽度、指名度、負指度、滿意度、抱怨度等因素影響。
3)銷售力。主要受到組織、戰(zhàn)略、策略、人才、資金、銷售管理等因素影響。
還有學者進一步把它擴展為七大要素，即情報力、商品力、品牌力、渠道力、促銷力、協調力、服務力等。
由于動力學派對營銷力的研究是把營銷力放在營銷流系統(tǒng)中來研究的，動態(tài)地考察營銷力對推動產品銷售的作用，內容完備，機理清晰，對營銷實踐活動具有較強指導意義。
1.2系統(tǒng)解釋結構模型理論
解釋結構模型(ISM)是美國J.華費爾特教授于1973年提出的一種結構模型化技術，它將復雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，通過對表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運算,得到可達性矩陣,然后分解可達性矩陣，最終使復雜系統(tǒng)分解成層次清晰的多級遞階結構模型，幫助人們理解和把握住系統(tǒng)的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉化為直觀的具有良好結構關系的模型。解釋結構模型在制訂企業(yè)計劃、城市規(guī)劃等領域已廣泛使用，尤其對于建立多目標、元素之間關系錯綜復雜的社會系統(tǒng)及其分析，效果更為顯著。特別適用于變量眾多、關系復雜而結構不清晰的系統(tǒng)分析中，它的應用面十分廣泛。
2房地產樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM構建房地產樓盤不等同于企業(yè)，關于企業(yè)營銷力構成的相關理論不能直接用于樓盤營銷力策劃。因此，房地產樓盤營銷力研究需要用ISM理論，對影響因素進行分析，構建樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM，才會對房地產營銷策劃具有指導意義。
2.1房地產樓盤營銷力影響因素分析對樓盤營銷力有影響的因素很多，為了找準影響因素，應組建一個由業(yè)界內經驗豐富的營銷策劃人構成的團隊，召開座談會。會上，由主持人首先提供給大家一份業(yè)內著名營銷人關于提高樓盤競爭力的策劃意見，要求與會專家圍繞樓盤營銷力提高的主題，展開影響樓盤營銷力因素及其相互關系的分析，通過歸納整理專家們的討論意見，結合企業(yè)營銷力理論，歸納出影響樓盤營銷力(S1)的主要因素有：S2產品、S3形象、S4價格、S5促銷、S6樓盤品質(代表戶型、建筑質量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀、S9品牌、S10單價、S11總價、S12廣告、S13公關、S14營業(yè)推廣、S15推銷等。
2.2構建房地產樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM根據ISM相關理論原理可知，要確定影響樓盤營銷力的因素及其相互關系，是可以通過專家對話過程來建立可達矩陣和解釋結構模型的。據此，在專家座談會上，通過專家對話形式，對以上影響因素，對樓盤營銷力的影響力傳遞關系和路徑進行分析，并構建出各因素的可達關系如圖1。圖中單元格內的“V”表示該單元格所在行元素對所在列元素有影響關系(即可達關系)。
根據以上可達關系，可建立可達矩陣。其具體做法是：在圖1表達的可達關系基礎上，加上了個單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達S2。依此類推，即可建立可達矩陣。
在此基礎上按照矩陣元素為1的數量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤營銷力提高的可達矩陣如圖2所示。
圖1影響樓盤營銷力提高的各因素間關系圖2樓盤營銷力提高的可達矩陣最后，建立樓盤營銷力解釋結構模型。
由圖2可達矩陣可知，影響樓盤營銷力的因素可以分為兩個層級，產品、形象、促銷、價格四大要素屬直接因素，它們又可進一步分解為樓盤品質、外觀、品牌、公關、廣告、推銷、營業(yè)推廣、價格、升值潛力等若干第二級影響因素。
據此，可建立樓盤營銷力的ISM如圖3。
圖3樓盤營銷力提高的解釋結構模型(ISM)3房地產樓盤營銷力策劃模式分析通過樓盤營銷力提高的解釋結構模型揭示，為了提高樓盤營銷力，應從產品、形象、促銷、價格四個方面提高競爭力，提升途徑是從樓盤品質、外觀、品牌、公關、廣告、推銷、營業(yè)推廣、價格、升值潛力各方面進行綜合提升的。但該模型僅為樓盤營銷策劃指明了一個方向，要形成一個具有實踐指導作用的樓盤營銷策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤營銷力提升”為指導思想，在開發(fā)各環(huán)節(jié)努力提高樓盤的產品、形象、促銷、價格競爭力，從而增加其營銷力，這就是“全程圍繞樓盤營銷力提升的營銷力策劃模式”(以下簡稱“營銷力策劃模式”)。該模式是一個動態(tài)的全程策劃概念，特別適用于激烈競爭的市場。其策劃流程：營銷力分析→營銷力提升→營銷力展示與傳播→營銷力釋放與延伸。
3.1營銷力分析
由圖3可知，樓盤營銷力主要受產品、形象、價格、促銷四要素影響，產品因素又可細化為戶型、建筑質量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套、外觀、品牌等品質因素;價格可分解為升值潛力、單價、總價因素;形象則受樓盤外觀、品牌、廣告、公關、客戶關系等影響;促銷則受營業(yè)推廣、推銷、廣告、公關、銷售管理和銷售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀、銷售氣氛等銷售展示因素影響。因此，樓盤營銷策劃的起點就是要通過調研分析，弄清樓盤的營銷力影響要素的現狀、存在的問題以及對樓盤可能帶來的影響。
3.2營銷力的提升
房地產樓盤營銷力是可以借助有效的'方法進行提升的，提升工作主要從以下方面展開：1)設計能體現項目核心競爭優(yōu)勢且新穎獨特的開發(fā)理念。
2)市場定位。通過市場細分，選定目標市場、項目定位，為規(guī)劃設計和營銷推廣指明方向。
3)合理進行總體規(guī)劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車分流、建設規(guī)模、建筑風格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。
4)規(guī)劃生活和商業(yè)配套、物管設施。如會所、停車位、活動中心、運動設施、游泳池、商業(yè)街、休閑廣場等硬件設施。
5)樓盤外立面設計,確定項目名稱。重視項目名稱及外立面造型、天際線設計和色彩規(guī)劃，提升樓盤外觀形象和品牌競爭能力。
6)環(huán)境景觀設計。包括規(guī)劃景觀風格、景觀軸線和節(jié)點，設置景觀小品，選擇綠化植物，水景觀規(guī)劃設計等。
7)合理的戶型配置。包括：戶型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶型的功能配置。
8)智能化設計。重點做到樓宇自動化、通信自動化、通訊自動化、安保自動化。如小區(qū)廣播和語音系統(tǒng)、小區(qū)網絡、寬帶、光纖、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設施、消防設施、門衛(wèi)室等。
9)物業(yè)管理策略。包括安保、物業(yè)維護及周到的親情式服務。
10)外部環(huán)境治理和配套設施規(guī)劃。協助相關部門完善小區(qū)外道路網絡、公交設施、幼兒園、學校、醫(yī)院、農貿市場、金融網點、郵政設施、環(huán)衛(wèi)和治安設施等。
3.3營銷力的展示與傳播
樓盤的競爭力需要通過各種有效、合理的媒介運用，開展針對性的促銷、公關活動等，將其展現于目標客戶群的眼前，刺激其購買。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。
2)建立視覺形象識別系統(tǒng)。
3)廣告表現策略與廣告設計。
4)制定開盤慶典、公關活動方案。
5)推廣媒介組合及費用安排。
6)銷售現場包裝及展示系統(tǒng)設計。包括施工場地、周邊環(huán)境和售樓部的包裝，設計示范景觀、樣板間、生活體驗館、沙盤、模型、多媒體系統(tǒng)、室內看板等。
7)宣傳資料設計。包括：樓書、戶型圖、海報、DM單等。
8)促銷策略制定與促銷活動實施。
9)安保及物管服務的示范實施。
10)評估推廣效果，調整廣告及促銷策略。
3.4營銷力的釋放與延伸
1)制定銷售部管理辦法和管理制度，規(guī)范銷售人員言行，提高銷售力。
2)準備銷售資料。包括：銷售人員服裝、名片、客戶登記表、定價表、銷控表、認購協議、銷售合同、補充協議、前期物管協議等。
3)銷售流程設計，規(guī)范銷售接待工作。
4)銷售人員培訓。包括銷售基礎知識、項目情況、銷售實戰(zhàn)演練、商務禮儀訓練等培訓。
5)制定現場氛圍營造策略。通過營造適宜的現場氣氛，打消意向客戶顧慮，激發(fā)購買欲望，促進銷售。
6)銷售控制。利用銷售控制表展示并有效控制銷售數量、銷售價格、銷售進程、銷售現場氣氛等，營造一種熱銷氣氛，穩(wěn)步推進樓盤銷售。
7)實施“低價入市，低開高走，有序調價”的總體價格策略，展示樓盤良好的增值前景，促進銷售。
8)開展有效的促銷活動、巡展活動、團購和公關活動。
9)加強客戶追蹤和客戶關系管理，通過口碑傳播，促進新的銷售，實現銷售力的持續(xù)和延伸。
4結語
營銷力策劃模式體現了全程為提高樓盤營銷力服務的思想，系統(tǒng)地分析了影響樓盤營銷力的各因素，提出了營銷力提升實現的途徑，操作性較強。但由于影響樓盤營銷力的因素較多，關系較復雜，因此，應把營銷力提升看作一個系統(tǒng)工程，以樓盤營銷力為目標，綜合運用各種營銷手段，形成營銷合力。
此外，由于營銷力策劃模式的構建是基于相關專家意見基礎上的，專家意見的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤ISM構成要素和解釋關系與具體樓盤的營銷實際情況有差異，加之系統(tǒng)各構成要素是處于動態(tài)變化中的，這就要求該模式在應用中需要不斷改進和完善，才能更加貼近房地產營銷實際，充分發(fā)揮其指導作用。
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