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審理公房租賃糾紛案件若干問題的思考
[提要]近幾年來,由于法律規(guī)定不明,致使審判實踐中對因公房租賃使用權發(fā)生糾紛的案件,理解不同、標準掌握不一,造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經驗,對一些亟待解決的問題提出了自己的看法,以期能促進認識的統(tǒng)一。一、“出租人指定”是否應作為前置程序
公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛,是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一,現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理,有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后,法院才能受理,F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡稱《租賃條例》)規(guī)定,“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的,應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的,出租人應當變更承租人;協(xié)商不一致的,由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住權!惫P者認為,《租賃條例》明確由出租人確定承租人,對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言,指定變更承租人既是出租人的權利,也是出租人的義務,出租人應當履行該項職責,承租人取得承租權應當?shù)玫匠鲎馊说恼J可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服,同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責,則該類糾紛大量涌入法院,無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續(xù)下來的福利性質狀態(tài)下,在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎上,出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序,同時筆者認為,即使個別情況下出租人指定有困難,其也應當出具書面證明文件,澄明系爭房屋相關租賃情況,以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序,方能向法院提起訴訟。另外,筆者建議應明確規(guī)定出租人指定承租人的期限,因為該期限直接影響當事人的起訴條件,不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況,可以考慮以一個月為宜。
二、當事人的訴訟地位如何確定
目前由于規(guī)定不明確,有的法院將出租人列為被告,另一方同住人列為第三人,有的法院則將出租人列為第三人,而以同住人為被告。筆者認為,對出租人不指定的或對出租人指定不服的,應區(qū)別情況予以處理。
1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的,F(xiàn)實中,同住人對承租權的變更沒有爭議,但出租人基于某種原因不同意變更;或者同住人對租賃戶名的變更協(xié)商不成,出租人亦不愿意進行指定,且不出具書面意見。出租人出具書面意見的(可對書面意見提出具體細化的要求),可視為出租人履行了管理的權利義務。只有在出租人未完成其指定之義務時,才應列出租人為被告,同住人列為第三人。此時的訴訟請求只能是要求出租人履行義務。有人就此提出不同意見認為,一旦法院作出判決,判令出租人應當在判決生效后三十日內作出指定,而出租人仍不指定怎么辦?筆者認為,此時解決的方法也是多樣的,既可以向出租人的上級部門提出司法建議,責成下級部門履行法院確定的義務而作為,也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務對待,予以罰款或采取其他有效措施。
2、出租人進行了指定,同住人對出租人的指定不服。這時同住人是直接權利義務人,筆者認為,可以借鑒勞動爭議案件的處理方式,將直接權利義務人作為訴訟的原、被告,出租人列為第三人。當前我國的公房租賃使用權仍具有社會福利性質,出租人對承租人的指定實質上帶有行政色彩,與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計劃經濟的產物,公房的物權性質有被虛化的一面,此類爭議實質上是同住人之間對承租權的爭議,故同住人應列為原、被告。而對于出租人而言,其并不與同住人發(fā)生直接的民事權利義務爭議,其對雙方爭議的訴訟標的沒有獨立請求權,但案件處理結果可能與其有法律上的利害關系,故其
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