缺乏公信價格過高 細數2004房地產市場8宗罪

　　房地產業(yè)無疑是2004年中國最具爭議的產業(yè)之一�？纯照哳A言房地產“泡沫”會在“幾個月內破滅”，看多者認為房市至少還有“20年”甚至“200年”的良辰美景。人們可以輕巧地翻過歲末的日歷，但房地產業(yè)已浮出水面的幾大問題仍會從年尾拖到來年，它們不僅是房市的現實，更將影響中國房地產業(yè)的未來。關注以圖化解這些問題比爭論“泡沫”的有無更具現實意義。

　　一、市場：缺乏公信力，信息極端不對稱。

　　現在的樓市最缺少什么？不是產品是信息；不是買賣了多少套房子或房價漲跌的定性信息，而是由公共部門發(fā)布的具有普遍公信力的數據以及對數據的分析。眼下，關于房地產的各種評價滿天飛，開發(fā)商看多，大家懷疑；境外投資機構的研究人員看空，人們不信，疑心他們有無投資的利益動機；有關部門說一派健康，理由是近幾年房價漲幅沒有超過城市居民收入的漲幅、城市化進程正在加速，需求會持續(xù)，但在老百姓的望房興嘆聲中，這些“充足”的理由顯得很無力。譬如在上海，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授說，目前“還有60%的人未買過商品房，依然住著狹小的房子”�！罢l都不敢信”“誰都不可信”成了眼下人們對于房市的普遍心態(tài)，而這，正是房地產市場缺失公信力的典型表征。

　　房地產市場的權威信息是公共產品，理應由政府職能部門提供。而眼下，這些部門提供的信息為何缺少公信力？因為不透明，其數據從何而來、結論如何得出人們并不清楚，有的也經不起分析。在“經營城市”風行、地方政府成了最大的土地開發(fā)商的現實情況下，不透明的信息可信度自然要大打折扣。

　　二、產品：價格、價值嚴重背離，利潤不可預期。

　　一般而言，成熟市場中的商品價格應是成本加上合理利潤。而眼下，商品房究竟賣多少價合適，連開發(fā)商自己心里都沒譜。上海浦東新區(qū)某樓盤原定開盤價為1萬元／平方米，開盤當日，開發(fā)商看到200多套房源竟有500多排隊等候的買主，當即將價格漲到12000元／平方米。這種“見風漲”式定價法，在其他產業(yè)不可想象，但在房地產市場卻屢見不鮮。這說明眼下房地產價格與價值已經背離得連開發(fā)商自己都無法把握了。在“2004年國際金融年會”上，上海某地產集團總裁說，這連他自己也“看不懂。”現在，開發(fā)商賣樓最苦惱的不是不知道如何賺錢，而是不知道賺多少錢才算是賺足了，因為房地產價格構成已遠非成本加合理的利潤預期。

　　三、定價：機制顛倒，邏輯牽強。

　　2004年下半年，在房市爭論激烈之時，一些開發(fā)商和業(yè)內活躍人士到處宣講一個觀點：“房價決定地價”，地價對房價具有反作用。理由是開發(fā)商只有在預計將來的房子能賣多少錢后，才會決定買不買地。這等于說是產品的價格決定原材料的價格，質言之，是價格決定成本。也就是說，市場所遵循的普遍規(guī)律：成本決定價格，在房地產行業(yè)被顛倒了。

　　北京某地產“聞人”在公開論壇上說，只有政府從高地價中多獲益，才能拿到更多的錢去用于改善低收入人群的住房條件。其隱含的邏輯是：房價高是為了地價高，地價高是為了改善低收入者的住房。多么堂皇的理由！只是，在眾多中等收入人群望樓興嘆，更不要說是低收入者買不起房的事實面前，這理由顯得很蒼白，這邏輯顯得很牽強：難道政府在低地價、低房價的情況下就改善不了低收入者的居住環(huán)境？既然一心要割購房人的錢袋，又何必強樹牌坊！

　　四、產業(yè)：缺乏“陽光”，漸成權力“尋租”場。

　　雖然在層出不窮的富豪排行榜上，房地產界的老總們占據了將近半壁江山，但平心而論，房地產界人士在公眾心中的形象并不算好。SOHO中國董事長潘石屹調侃說，“看看電視劇里演的房地產老板，沒有幾個好人的。”影視劇多少反映了些現實的影子。房地產市場“過去被認為是黑暗、腐敗、充滿權錢交易的地方，如今應該讓人覺得有陽光、廉潔和公正。這有賴于企業(yè)的社會良心和社會責任�！饼堄缊D在一次論壇上說，“房地產

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