房地產(chǎn)周期波動成因分析

　　20世紀(jì)60年代，美國Stephen  A.Phyrr等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始致力于西方房地產(chǎn)市場的周期研究，分別從宏觀和微觀角度，采用多模型和多方法，探索房地產(chǎn)周期波動及其機(jī)理。

　　從宏觀的角度分析房地產(chǎn)的周期波動規(guī)律，即著重于國家、世界或區(qū)域范圍內(nèi)的周期研究，如國家和地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)需求周期、供給周期、占有周期、長周期和短周期等。主要研究內(nèi)容包括三個方面：以全國為對象研究房地產(chǎn)周期[1]；以較長的時間序列資料為基礎(chǔ)研究房地產(chǎn)周期[2]；以宏觀經(jīng)濟(jì)周期為背景研究房地產(chǎn)周期[3]。

　　從微觀的角度分析某類物業(yè)的周期波動規(guī)律，即著重于城市區(qū)域、次級市場或物業(yè)位置范圍內(nèi)的周期研究，如城市周期、社區(qū)周期、所有權(quán)生命周期、租金率周期和資本化率周期等。針對項目投資決策的研究也屬于微觀層面的研究，所涉及的物業(yè)包括辦公樓、住宅、工業(yè)用房和商業(yè)用房等，主要分析各類物業(yè)在不同市場周期階段的投資策略。在各類物業(yè)周期研究的文獻(xiàn)中，較多的是辦公物業(yè)，如倫敦和悉尼的辦公樓市場周期[4][5]。

　　采用多方法和多模型研究房地產(chǎn)周期。一是采用不同指標(biāo)描述房地產(chǎn)周期，如空置率[6]、通貨膨脹率[7]、房地產(chǎn)價值[8]、價格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地產(chǎn)周期，如系統(tǒng)動力學(xué)模型[10]、租金增長率和租金分布模型[11]；三是考慮風(fēng)險因素分析房地產(chǎn)周期及其投資策略[12]。

　　在我國，對經(jīng)濟(jì)周期波動的研究主要在改革開放以后，且大多限于宏觀經(jīng)濟(jì)層面。其內(nèi)容主要為國外有關(guān)經(jīng)濟(jì)周期研究成果的介紹、我國改革開放后經(jīng)濟(jì)周期波動的特點(diǎn)[13]以及利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的反向傳播(BP)模型預(yù)測經(jīng)濟(jì)周期波動的轉(zhuǎn)折點(diǎn)[14]等。

　　本文結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，從投資、政策、市場行為心理和城市信息化水平等四個方面論述房地產(chǎn)周期波動的成因，探討對房地產(chǎn)周期波動進(jìn)行預(yù)警和調(diào)控的理論依據(jù)。

　　　　二、房地產(chǎn)周期波動與房地產(chǎn)投資

　　以武漢市為例，選擇房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、住宅投資、房屋施工面積、房屋竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房銷售面積、城市居民可支配收入和居民居住消費(fèi)價格指數(shù)等9個指標(biāo)，用其擴(kuò)散指數(shù)來描述房地產(chǎn)周期波動。比較分析擴(kuò)散指數(shù)與房地產(chǎn)投資波動的關(guān)系，可知這兩者之間具有明顯的相關(guān)性（相關(guān)系數(shù)為0.94），如圖1所示。

　　附圖

　　　　圖1　房地產(chǎn)投資與周期波動

　　由于長期的計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，我國經(jīng)濟(jì)增長具有資源約束型特征。投資作為關(guān)鍵的投入要素，自然是引起經(jīng)濟(jì)周期波動的主要因素。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的一部分，因而過度投資同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的重要原因，且具有三個特點(diǎn)。

　　一是在投資饑渴癥影響下的投資沖動。首先，投資沖動來自于投資者自我約束弱、責(zé)任主體不明確。如在1992—1993年房地產(chǎn)投資過熱時，絕大多數(shù)投資者為國有企業(yè)。由于企業(yè)的產(chǎn)權(quán)不明晰，職責(zé)不明確，對投資者沒有形成有效的利益約束機(jī)制。其次，投資沖動來自于投資者對市場認(rèn)識的模糊性。計劃經(jīng)濟(jì)具有資源約束和短缺經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，即只要有投入就會有需求，這一特點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期仍然影響很多投資者。再次，銀行信用極度擴(kuò)張。銀行對房地產(chǎn)投資資金有著無限供給的傾向，為熱情飽滿的投資者和善于鉆營的投機(jī)者提供了條件，從而形成一種多元化的房地產(chǎn)投資沖動。如1992年，我國專業(yè)銀行凈拆出資金增加了593.2億元，這些拆出的資金1/4被用來炒地皮[15]。再如東南亞金融危機(jī)與該地區(qū)長期的房地產(chǎn)過熱有著密切的關(guān)系，一般地，金融機(jī)構(gòu)放貸給房地產(chǎn)業(yè)的款項以不超過總放貸額的10%為宜，而泰國、馬來西亞和印尼的金融機(jī)構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%和20%[16]，隨著市場逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象。

　　二是房地產(chǎn)投資在時間上的集中性、物業(yè)類別及其定位上的同質(zhì)性。房地產(chǎn)投資集中發(fā)生在某個時段，是由于過多地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資的計劃

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