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漫談當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題、改革及政策取向
最不缺少的是問題說中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前最不缺少的是問題，確實(shí)毫無夸張之處。如市場(chǎng)總供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潛力巨大但有效需求不足，房價(jià)過高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差，二級(jí)市場(chǎng)遠(yuǎn)未建立起來，公房入市還是難題，租賃市場(chǎng)不規(guī)范，住房金融市場(chǎng)不健全，某些地區(qū)性市場(chǎng)虛火上升，存在著逐漸膨脹的泡沫，……
上述不完全列舉出的這些問題，單拿出任何一個(gè)，都是制約中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展從而制約房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。例如，從宏觀的角度看，當(dāng)前我國的城鎮(zhèn)住房建設(shè)已經(jīng)達(dá)到每年5億平方米以上的水平，而據(jù)估算2001～2010年我國城鎮(zhèn)居民的住房潛在需求量每年也有約6個(gè)億，與此同時(shí)，目前的有效需求（商品房銷售）只有每年1個(gè)多億，而商品房空置量卻已達(dá)到1個(gè)億左右的水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需之間存在著這么大的缺口，人們對(duì)住房需求的渴望與并不令人滿意的現(xiàn)實(shí)之間存在著巨大的差距，政府依靠刺激內(nèi)需特別是住房需求來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。
上述這些問題，單拿出任何一個(gè)，也都是從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究的專家學(xué)者以及政策制定者們必須認(rèn)真面對(duì)的課題。而當(dāng)這些問題交織在一起，牽一發(fā)而動(dòng)全身時(shí)，則不僅使決策者們一時(shí)摸不著頭緒，即使在學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域，也是令學(xué)者們既感頭痛又頗覺興奮的頭等難題了。
越有問題越需要市場(chǎng)
是什么原因?qū)е铝诉@一切，我們又該如何對(duì)癥下藥？這就涉及到市場(chǎng)和政府關(guān)系的基本問題了，而這個(gè)問題既是經(jīng)濟(jì)學(xué)界一個(gè)難題，也是經(jīng)濟(jì)學(xué)史上的一個(gè)永恒話題。到底應(yīng)該市場(chǎng)調(diào)節(jié)多一些，還是政府調(diào)節(jié)多一些，這個(gè)問題對(duì)于當(dāng)前既屬于發(fā)展中國家又屬于轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)國家的中國就更加重要。
首先需要明確的一個(gè)概念是，目前不管是發(fā)達(dá)國家，還是發(fā)展中國家，轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的國家，都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟(jì)”模式，既有市場(chǎng)調(diào)節(jié)，又有政府調(diào)節(jié)。但是，市場(chǎng)在其中所起的作用卻是千差萬別的，因而在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)Y源配置的效率也就有高低不同。目前可以有把握得出的一個(gè)結(jié)論是，市場(chǎng)機(jī)制縱有萬般不是，在資源配置效率方面尚無任何一個(gè)機(jī)制能與之相媲美。至少，大規(guī)模的計(jì)劃體制的社會(huì)實(shí)驗(yàn)已然失敗，而高舉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大旗的國家的實(shí)踐也表明，誰的旗幟舉得越高誰的經(jīng)濟(jì)效率一般來講也就越高。
看來，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，恐怕是我們唯一正確的選擇。房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是屬于很“不完全”的市場(chǎng)，但這“不完全”并不能成為不需要市場(chǎng)調(diào)節(jié)（特別是發(fā)揮其基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用）的理由�，F(xiàn)階段，我們也應(yīng)該加強(qiáng)政府調(diào)節(jié)的作用，但是需要明確政府能夠更有效地發(fā)揮作用的領(lǐng)域。相對(duì)于市場(chǎng)調(diào)節(jié)更有效率的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域而言，加強(qiáng)政府在社會(huì)領(lǐng)域的作用顯然更符合效率原則；同樣，相對(duì)于政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的微觀領(lǐng)域過度干預(yù)和管制所引起的低效率而言，其對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀層面的必要調(diào)控以及制定正確的游戲規(guī)則則更富有效率。
當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題多多，這既是難題，其中也孕育著解決的方法。如果我們能夠認(rèn)定正是由于市場(chǎng)的發(fā)育不完善，改革的不徹底引發(fā)了這許多問題，那么我們培育市場(chǎng)，完善市場(chǎng)，就應(yīng)該能夠解決這些問題。問題越多，問題越復(fù)雜，則進(jìn)行市場(chǎng)取向的經(jīng)濟(jì)改革解決這些問題的效率也就越高。
當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)問題多多，如市場(chǎng)總供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潛力巨大但有效需求不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差，二級(jí)市場(chǎng)遠(yuǎn)未建立起來等等。這些既是難題，而其中也不乏孕育著解決的方法。如果我們能夠認(rèn)定正是由于市場(chǎng)的發(fā)育不完善，改革的不徹底引發(fā)了這許多問題，那么我們培育市場(chǎng)，完善市場(chǎng)，就能夠?qū)⑦@些問題解決。
政策的重點(diǎn)是需求
明確了市場(chǎng)取向的改革是正確方向，那么合乎邏輯的觀點(diǎn)便是政策的制訂和研究的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設(shè)方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認(rèn)的，由此使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高（2000年人均居住面積10.3平方米），住宅消費(fèi)占家庭消費(fèi)總支出中的比重偏低（2000年為10%），大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。
解決問題的關(guān)鍵還是在需求方面。特別在當(dāng)前的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，對(duì)市場(chǎng)需求、百姓的實(shí)際消費(fèi)偏好應(yīng)重點(diǎn)考慮。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求任何決策（不管是政府的還是企業(yè)的）都應(yīng)從
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