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論房屋抵押與房屋按揭的異同
一直以來(lái)，衣食住行都是人類生存的基本需求，而其中極為重要的就是居住所需的房屋，因此才有安居才能樂(lè)業(yè)這一說(shuō)。同時(shí)，購(gòu)房置業(yè)對(duì)每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)幾乎可以說(shuō)是一項(xiàng)最大的投資，有的甚至還要耗盡畢業(yè)的積蓄。然而要等到每個(gè)家庭都攢足了一次性購(gòu)房置業(yè)的資金，恐怕也不符合房屋需求不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)狀和較多年輕一代超前消費(fèi)的觀念。
當(dāng)前，國(guó)際公認(rèn)只有居民家庭的年收入與房?jī)r(jià)之比為1：6左右時(shí)，住房的有效需求才能形成，供求矛盾才以緩解。但在我國(guó)，兩者之比大約為1：20甚至1：30，由此便導(dǎo)致全國(guó)400多萬(wàn)住房困難戶、危房戶與5000多萬(wàn)平方米積壓滯銷商品房并存的尷尬局面①。要在短期內(nèi)使居民家庭的年收入與房?jī)r(jià)之比上升到1：6左右是不現(xiàn)實(shí)的。在這種情況下如何推動(dòng)房屋業(yè)健康發(fā)展便成為迫切需要解決的問(wèn)題，于是，房屋按揭等在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家和地區(qū)較為流行的融資購(gòu)房方式也經(jīng)香港傳入我國(guó)，成為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、滿足居民購(gòu)房需求的一種有效方式。置業(yè)者用少量的錢購(gòu)得預(yù)售房，取得了房產(chǎn)權(quán)益，房地產(chǎn)開發(fā)商也因提前將商品房售出而獲得了流轉(zhuǎn)加快的效益，而銀行也愿意在降低風(fēng)險(xiǎn)的前提下提供貸款，獲取收益，三方當(dāng)事人各取所需，皆大歡喜。它很好地緩解了房屋市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓?qǐng)A一個(gè)安居夢(mèng)。房屋按揭較其他類型房屋抵押更具靈活性，具有更深一層的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)作用。
為了更好地將“房屋抵押”這種傳統(tǒng)融資擔(dān)保方式與目前較為流行的“房屋按揭”的融資購(gòu)房方式進(jìn)行區(qū)分，筆者試從以下幾方面對(duì)二者的異同進(jìn)行比較分析后發(fā)表如下淺見，要求于諸方家。
一、 房屋抵押和房屋按揭的概念
房屋抵押是指借款人（或第三人）將自己有權(quán)處分的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人（銀行等金融機(jī)構(gòu)或其他法人、個(gè)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋折價(jià)或變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其法律依據(jù)主要是《民法通則》第89條“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還”，及《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第33條“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第34條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”的相關(guān)規(guī)定。
房屋按揭通常情況下是指房屋開發(fā)建設(shè)中由開發(fā)商、銀行、購(gòu)房人共同參加的一種購(gòu)房行為，指房屋買賣合同中的買方在支付首期購(gòu)房款后余款由購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款，并將所購(gòu)房屋設(shè)定擔(dān)保，由銀行收存保管購(gòu)房人的購(gòu)房證書和文本，并辦理樓花或現(xiàn)樓抵押登記，同時(shí)開發(fā)商作為購(gòu)房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔(dān)回購(gòu)保證義務(wù)。
需要說(shuō)明的是，在我國(guó)盛行的按揭一詞并不是法律術(shù)語(yǔ)，我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)在默許“按揭”存在的前提下，并沒(méi)有在任何法律文件中使用。按揭業(yè)務(wù)主要是在銀行開展、且必須有銀行介入，而我國(guó)的一些行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)都是借鑒銀行的規(guī)定對(duì)房屋開發(fā)在不同階段的擔(dān)保行為，將按揭一詞置換成了抵押，用抵押的規(guī)定取代銀行關(guān)于按揭的規(guī)定。2003年5月7日最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》中也避開了了使用“按揭”一詞，籠統(tǒng)地稱為“商品房擔(dān)保貸款”。最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就《解釋》答記者問(wèn)時(shí)談到，商品房擔(dān)保貸款也就是人們通常所說(shuō)的商品房按揭。因此，從某種程度而言，按揭一詞已溶入我國(guó)法律背景而形成了具有專門中國(guó)法律內(nèi)涵的中國(guó)習(xí)慣法所認(rèn)可的法律術(shù)語(yǔ)②。
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