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期房轉(zhuǎn)讓法律問(wèn)題思考
一、期房轉(zhuǎn)讓的概念
期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。本文所說(shuō)的期房轉(zhuǎn)讓的期間還包括至購(gòu)房者辦理好房產(chǎn)證（小產(chǎn)證）之前，這一段期間購(gòu)房者把房屋再次轉(zhuǎn)讓的行為。
二、期房轉(zhuǎn)讓的合法性分析
期房轉(zhuǎn)讓使得一部分投資商在短期內(nèi)獲得利益從而帶動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但由于一些投資客的投機(jī)也擾亂了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，引起了購(gòu)房市民的恐慌，產(chǎn)生了負(fù)面影響。因此一些地方相繼出臺(tái)了期房限制轉(zhuǎn)讓的政策，那么期房轉(zhuǎn)讓究竟是否合法呢？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓�！�。我國(guó)合同法第五十二條的第五項(xiàng)也規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同是無(wú)效的合同，而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的，是屬于法的效力等級(jí)中的法律。按照邏輯推理期房轉(zhuǎn)讓也就自然無(wú)效。但是按照這樣的邏輯思路就會(huì)得出《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是一部自相矛盾法律的結(jié)論，因?yàn)樵摲ǖ谒氖臈l規(guī)定商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
�。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵�(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）待有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
�。ㄋ模┫蚩h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
這就是說(shuō)該法第四十四條的規(guī)定是允許在建過(guò)程中的房屋（沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)證）進(jìn)行交易的，這豈不是自相矛盾嗎？在現(xiàn)實(shí)生活中也有同樣的困惑，因?yàn)槠诜磕懿荒苜I賣不同的地方政策又各不相同，有的地方允許而有的地方又不允許（如南京、上海等）。其實(shí)期房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題在1995年1月1日生效實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中就已經(jīng)作出了規(guī)定，只不過(guò)是一個(gè)授權(quán)性規(guī)定而已。該法第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的末竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定�！�。但時(shí)至今日，近十年的時(shí)間國(guó)務(wù)院也沒(méi)有出臺(tái)這方面的規(guī)定，致使至今還沒(méi)有一部全國(guó)性的行政法規(guī)來(lái)操作期房買賣問(wèn)題。這不能不說(shuō)是我國(guó)立法的滯后，但從《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的本意來(lái)看是準(zhǔn)許期房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權(quán)給國(guó)務(wù)院來(lái)具體實(shí)施而已。根據(jù)法理學(xué)的一般原理，只要是法律和行政法規(guī)沒(méi)有禁止的，公民便可
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