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資金壓力考驗開發(fā)商 信托將成地產(chǎn)金融創(chuàng)新主力

時間:2023-05-01 04:57:22 法學論文 我要投稿
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資金壓力考驗開發(fā)商 信托將成地產(chǎn)金融創(chuàng)新主力

    伴著土地管理進一步嚴格化和地價進一步上漲趨勢,有人士認為2005年房地產(chǎn)行業(yè)最為深切的感覺就是投融資緊張。因為土地出讓金必須交齊之后才可以入市進行開發(fā)運作。而此前央行2003年底實施的121文件,要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款提出諸多限制,比如說要開工證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、土地證4證齊全才給予貸款,如果開發(fā)商達不到這個要求,商業(yè)銀行就不會放款。可以說,這些舉措使得很多房地產(chǎn)企業(yè)前期的融資渠道都斷掉了,這對于大部分開發(fā)商來說都是一個嚴峻的資金考驗。

    可以說,中國投融資是一個高度管制的行業(yè),其中4大國有商業(yè)銀行占據(jù)了絕大部分的市場份額,是各行業(yè)融資的主渠道。目前,中國商業(yè)銀行資產(chǎn)28萬億元左右,中國的信托機構、證卷機構、保險機構所有的資產(chǎn)加起來不到商業(yè)銀行的1/10.特別在房地產(chǎn)領域,其他融資方式如上市比較嚴格,發(fā)行企業(yè)債也比較困難,產(chǎn)業(yè)基金尚未得到法律保護,這對于地產(chǎn)企業(yè)所急需短期資金的狀況來說是難以解決實際問題的。因此開發(fā)企業(yè)更是高度依賴于銀行信貸發(fā)展。

    重慶國投有限公司總裁助理孫飛在日前一次論壇中提出,當前房地產(chǎn)融資主要渠道還是銀行,這種狀況在短時間內(nèi)難以改變。但是在央行開始加強對地產(chǎn)金融風險的關注和控制后,從我國投融資市場的發(fā)展特別是當前房地產(chǎn)融資的方向、趨勢來看,信托將會成金融創(chuàng)新的主力和示范,并在相當長的一段時期內(nèi)以信托加銀行的方式來表現(xiàn)。

    首先,相關法律法規(guī)不斷完善為信托業(yè)務的發(fā)展打開了局面。2002年6月《信托公司管理辦法修訂稿》以及一些等等規(guī)定的出臺,為信托業(yè)務的正式規(guī)范開展奠定了基礎。去年11月,銀監(jiān)會出臺《房地產(chǎn)信托管理暫行辦法征求意見稿》,突破了原來信托集合資金計劃200份的限制,既為信托融資模式的發(fā)展廣開了空間,也使以信托財產(chǎn)管理制度來進行財富管理和融資,成為我國投融資行業(yè)一個新的增長點。同時,信托公司還據(jù)此可以為房地產(chǎn)公司提供較大額度的資金,即使房地產(chǎn)開發(fā)商4證不齊全的情況下,信托公司也可以為其進行融資。

    其次,信托業(yè)務的靈活性使其適應面非常寬廣。信托公司可以作信托業(yè)務、貨幣業(yè)務、資本業(yè)務,以及直接作產(chǎn)業(yè)投資。正是由于信托業(yè)務的靈活性和經(jīng)營范圍的廣泛性,有人將信托公司稱為國內(nèi)的金融百貨公司。但它并不是像人們通常想的那樣只是一個過橋資金,而是還可以為房地產(chǎn)提供全程性的金融服務。比如房地產(chǎn)企業(yè)通過信托投資公司融資1個億,這1個億資金可以成為注冊資本金,房地產(chǎn)公司依此取得4證,然后可能再通過商業(yè)銀行作后期貸款。項目進入正常的開發(fā)運作軌道之后,再把錢還給信托投資公司。

    值得注意的是,在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領域,商業(yè)銀行和其他金融機構都很難有業(yè)務創(chuàng)新空間。而信托可以以財產(chǎn)權、收益權以及優(yōu)先購買權等多種方式提供融資服務,可以作為國內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流模式。

    第三,信托加銀行的融資模式將會被進一步重視。隨著中國發(fā)展越來越開放的態(tài)勢,中國金融機構以分業(yè)經(jīng)營管理為主的業(yè)務格局中,已出現(xiàn)了混業(yè)經(jīng)營的趨勢和苗頭,如商業(yè)銀行也開始允許設立基金管理公司,還有的商業(yè)銀行開始開發(fā)信托管理業(yè)務,推出銀行信貸加信托相結合的模式。孫飛甚至認為信托加銀行的模式會進一步成為地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的主要模式。

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