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國家嚴(yán)把“土地關(guān)”對房地產(chǎn)價格的影響多大?

時間:2023-05-01 04:59:42 法學(xué)論文 我要投稿
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國家嚴(yán)把“土地關(guān)”對房地產(chǎn)價格的影響多大?

    據(jù)新華網(wǎng)報道,國土資源部發(fā)布了2004年度全國土地利用變更調(diào)查結(jié)果——中國新增建設(shè)用地大幅下降,比上年減少37%,而今年國家仍將嚴(yán)把土地這扇“閘門”。這是否會進(jìn)一步拉升當(dāng)前居高不下的房地產(chǎn)價格呢?

國家嚴(yán)把“土地關(guān)”對房地產(chǎn)價格的影響多大?

    按照時下一些房地產(chǎn)商的理論,回答應(yīng)當(dāng)是肯定的。他們認(rèn)為,由于國家對土地實行嚴(yán)管政策,造成房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足,老百姓對房地產(chǎn)的預(yù)期價格看漲;同時,國家對經(jīng)營性土地使用權(quán)全面實行“招拍掛”,也抬高了地價,并進(jìn)而抬高了房價。

    但國土資源部卻持不同觀點。地籍司有關(guān)負(fù)責(zé)人指出,土地供應(yīng)包括兩塊,一塊是增量,一塊是存量。去年,國家嚴(yán)控新增建設(shè)用地,是對土地增量的控制,這一塊還不到全國建設(shè)用地供應(yīng)總量的一半。而對于土地存量,國家基本沒有采取限制措施。因此,新增建設(shè)用地的減少并不一定導(dǎo)致土地供不應(yīng)求,也不一定導(dǎo)致土地價格的上漲。

    國土資源部認(rèn)為,中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、需求強勁,是部分城市地價上漲較快的主要原因;而北京、上海等重點城市房地產(chǎn)市場需求強勁,房價漲幅較大,則帶動了地價的不斷上漲。

    那么,土地供應(yīng)量、土地價格、商品房價格之間到底是什么關(guān)系?中國人民大學(xué)土地管理系副主任嚴(yán)金明教授認(rèn)為,土地供應(yīng)量是影響地價的因素之一,但不是決定性因素;從理論上看,房價由地價、建筑安裝成本和利潤組成,地價的變化影響房價。但在實際操作中,房地產(chǎn)商往往要根據(jù)某個城市某個地段的房價,來決定出多高的價錢收購?fù)恋夭艅澦。從這個意義上講,反而是房價影響了地價!

    以往,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓常常是“暗箱操作”,房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地價,房地產(chǎn)商由此獲得了超額利潤。從2002年7月1日起,國家對經(jīng)營性土地使用權(quán)全面實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓,用市場競爭機(jī)制明確了土地的真實價格,公開了開發(fā)商的隱形土地成本,使地價回歸真實水平,當(dāng)然也增加了房地產(chǎn)商的成本,減少了房地產(chǎn)商的利潤。

    無論如何,老百姓希望政府盡快采取措施,抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。嚴(yán)金明教授認(rèn)為,政府也完全有能力做到這一點。在當(dāng)前房價較高的情況下,政府可以充分利用土地供應(yīng)量、土地價格、商品房價格之間的關(guān)系,適當(dāng)增加土地供應(yīng)量,降低人們對房地產(chǎn)價格的預(yù)期值;同時,定期公布土地市場供求信息,防止部分房地產(chǎn)商囤積土地、惡意炒作。

    中新網(wǎng)·張曉松

 

國家嚴(yán)把“土地關(guān)”對房地產(chǎn)價格的影響多大?

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