依據(jù)房改政策購房，應(yīng)如何認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)

    劉某某與戈某某系夫妻關(guān)系，戈某與焦某某系夫妻關(guān)系，趙某某系劉某某之岳母，戈某之母。劉某某原系某公司職工。本市宣武區(qū)祿頭條街19號(hào)院5-6-604號(hào)二居室住房一套系某公司的自管公房，劉某某于1991年4月承租該房。1992年某公司依據(jù)“房改”的有關(guān)政策，開始向本單位職工出售住房。1993年2月27日，劉某某向某公司交納了購房預(yù)付款2000元。1993年6月，劉某某因出國訪友，曾與某公司簽定協(xié)議約定：“停薪留職期滿不歸，按自動(dòng)離職處理，并按公司規(guī)定，退出公司的住房，同時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)�！�1993年8月，劉某某回國。某公司發(fā)給劉某某9月和10月兩個(gè)月工資，停發(fā)了劉某某11月份的工資。同年12月15日，劉某某向某公司交納了購房款7773.70元及公共維修金804.45元，尚欠部分購房款1396.24元未交納。雙方均承認(rèn)當(dāng)時(shí)簽定了購房協(xié)議，但均末向法院提交。雙方均未到房地權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，劉某某未取得房屋所有權(quán)證。此后，某公司未向劉某某收取房屋租金。1994年初，劉某某再次出國并自行辭職，訴爭房現(xiàn)由戈某夫婦及趙某某居住。1997年7月，某公司以劉某某1993年出國未歸，1994年回國后自行辭職，遷往國外定居，訴爭房長年空閑，劉某某亦未按期交納房租為由向宣武區(qū)法院起訴，要求劉某某騰房并補(bǔ)交欠租。劉某某答辯認(rèn)為，1993年某公司實(shí)行房屋改革，其已將訴爭房購買，其與某公司不存在房屋租賃關(guān)系，其親屬有權(quán)使用該房，不同意某公司的訴訟請(qǐng)求。

    二、審理情況

    宣武法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某某原系某公司職工，并在某公司售房時(shí)出資購買其租住之房，該行為屬雙方真實(shí)意思表示，未違反法律規(guī)定。劉某某交納房價(jià)款，某公司亦已收取，雙方買賣關(guān)系即已確立，且事實(shí)上在劉某某向某公司交納了購房款之后，某公司已停止收取劉某某租金，雙方的租賃關(guān)系即已自動(dòng)解除。在劉某某出國辭職后，某公司以劉某某空閑房屋及未交納租金為由，要求騰房及補(bǔ)交租金沒有法律依據(jù)，不予支持。判決：駁回某公司要求劉某某騰房及補(bǔ)交欠租的訴訟請(qǐng)求。

    一審判決后，某公司不服，以劉某某尚未取得訴爭房的所有權(quán)為由，向本院提起上訴，堅(jiān)持其原訴請(qǐng)求。本院二審經(jīng)審理認(rèn)為：劉某某原為某公司職工，并依照有關(guān)規(guī)定交納了全部的購房款及維修金，故雙方之間已不存在承租關(guān)系，其買賣關(guān)系已經(jīng)確立，現(xiàn)某公司因劉某某辭職而要求其騰房，沒有法律依據(jù)。判決：駁回上訴，維持原判。

    二審判決后，某公司不服，仍以原訴訟理由向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

    本院再審經(jīng)審理認(rèn)為：雖劉某某于1993年12月交納了該房的大部分購房款及公共維修金，但劉某某在某公司售房過程中，自行辭職出國，并在出國前，就房屋問題與某公司另有約定。現(xiàn)劉某某已自行離職，應(yīng)按其與某公司的約定將訴爭房退還該公司。某公司亦應(yīng)按約定將劉某某交付的購房款及公共維修金退還劉某某。戈某、焦某某、趙某某既非該訴爭房的承租人，又非劉某某之共居人口，居住該訴爭房沒有法律依據(jù)，其住房問題應(yīng)自行解決。劉某某在第一次出國后，雖中途回國，但并未繼續(xù)在某公司工作，故劉某某一方在再審中稱，該案不適用劉某某與某公司之約定的辯解，缺乏法律依據(jù)。原判駁回某公司要求劉某某一方騰房的訴訟請(qǐng)求錯(cuò)誤，再審予以糾正。某公司再審要求判決劉某某一方退還房屋理由正當(dāng)，再審予以支持。判決：一、撤銷本院一、二審判決；二、劉某某、戈某某、戈某、焦某某、趙某某于本判決生效后三十日內(nèi)將本市宣武區(qū)祿長街頭條19號(hào)院5-6-604號(hào)二居室騰空，交還某公司；三、某公司于本判決生效后三十日內(nèi)退還劉某某購房款9773.7元及公共維修金804.45元。

    再審判決后，北京市人民檢察院以再審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律不當(dāng)為由，提出抗訴。

    本院再審認(rèn)為，劉某某交付了大部分購房款及公共維修金，但其并未取得訴爭房屋的所有權(quán)，購房行為并未完成。劉某某自行辭職出國，其應(yīng)依雙方協(xié)議，將訴爭房屋退還某公司。原再審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，故判決維持了原再審判決。

    三、評(píng)

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