從本案談房屋擅自轉(zhuǎn)租合同之效力

　　黃某承租了中國(guó)工商銀行墾利縣支行房屋27間，對(duì)轉(zhuǎn)租問題問約定。2002年4月20日，在中國(guó)工商銀行墾利縣支行不知情的情況下，黃某與袁某又簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議》，原告將承租的中國(guó)工商銀行墾利縣支行一樓房屋三間租給袁某使用，雙方約定：袁某租用黃某一樓房屋三間，租期為三年，自2002年5月1日起至2005年3月28日止。合同到期房屋自然收回。黃某按約履行了合同，交付了房屋，但袁某違反合同關(guān)于2004年3月28日前一次性交納房屋租賃費(fèi)16000元的約定，黃某向袁某索要，但袁某稱，該租賃房屋系黃某轉(zhuǎn)租，該行為未經(jīng)中國(guó)工商銀行墾利縣支行同意，也未到房產(chǎn)部門辦理登記備案，黃某無權(quán)出租房屋，其與黃某簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效，黃某應(yīng)向其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。黃某無奈，向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)合同有效，并要求袁某向其支付租金16000元。

　　[分歧]

　　法院在審理過程中對(duì)房屋轉(zhuǎn)租合同的效力產(chǎn)生分歧：

　　第一種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同無效。我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。該規(guī)定說明未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，乘租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。同時(shí)我國(guó)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。規(guī)章具有參照效力。

　　第二種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同有效。我國(guó)《合同法》第224條的規(guī)定，并未規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租無效，該條款僅僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對(duì)原合同的解除權(quán)。在法理上，轉(zhuǎn)租合同的效力不以出租人的意志為轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)租合同的履行問題要受原租賃合同的制約。對(duì)合同的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以法律規(guī)定和行政法規(guī)為準(zhǔn)，部門規(guī)章并不是法律或行政法規(guī)，其性質(zhì)僅具有行政管理效力，并不具有司法效力。

　　[評(píng)析]

　　筆者認(rèn)為第二種意見是正確的。本案的關(guān)鍵問題是對(duì)于房屋租賃合同，在未怔得原房屋所有權(quán)人的同意的前提下，承租人擅自轉(zhuǎn)租的效力問題。

　　對(duì)于租賃中的轉(zhuǎn)租問題，我國(guó)《合同法》僅在第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。對(duì)于這一規(guī)定，我國(guó)采取的是限制主義和區(qū)別主義的立法模式，其在一定程度上是對(duì)出租人的利益保護(hù)。該規(guī)定包含兩方面的問題，其一，在出租人同意的情況下，存有兩種合同關(guān)系，即出租人與承租人的合同關(guān)系；承租人與次承租人的合同關(guān)系。第三人對(duì)租賃物造成損失的情況下，根據(jù)合同的相對(duì)性原理，出租人可依據(jù)與承租人的合同要求乘租人承擔(dān)損害賠償損失，而乘租人在承擔(dān)了損失后，可依據(jù)與次乘租人的合同請(qǐng)求次乘租人彌補(bǔ)該損失。其二，在出租人不同意的情況下，出租人負(fù)有合同解除權(quán)，當(dāng)然，根據(jù)合同的相對(duì)性原理，出租人解除的合同是其與乘租人訂立的合同。而對(duì)于在此情況下轉(zhuǎn)租合同的效力，《合同法》并未涉及，這不能不說是一種立法上的遺憾。而對(duì)于轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定上事關(guān)當(dāng)事人的切身利益。

　　對(duì)于出租人、承租人與次承租人之間的法律關(guān)系問題。筆者認(rèn)為：原租賃合同和轉(zhuǎn)租和同其在處分權(quán)能上都是一致的，即允許他人對(duì)租賃物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而其所有權(quán)保留于出租人所有。對(duì)該法律關(guān)系分兩種情況，1、如原租賃合同明確約定未經(jīng)出租人

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