該房屋租賃糾紛是民事糾紛還是行政糾紛

　　1998年5月，某縣房產(chǎn)公司（管理該縣公產(chǎn)房的事業(yè)單位）對縣城新民路81號公有房屋進(jìn)行改造后，與劉某簽訂房屋租賃協(xié)議，房產(chǎn)公司將店面租賃給劉某經(jīng)營，租賃期限為一年，自1998年7月1日起至1999年6月30日止，每月租金500元。合同期限屆滿后，劉某繼續(xù)使用該店面，每月仍支付500元租金給房產(chǎn)公司，但雙方未續(xù)簽合同。期間，劉某對店面進(jìn)行室內(nèi)裝修，房產(chǎn)公司得知也未提出異議。2001年10月該縣進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革，撤銷了房產(chǎn)公司，成立了房產(chǎn)管理局。2004年元月16日，房產(chǎn)管理局決定對現(xiàn)有公產(chǎn)房采用招標(biāo)形式確定新的承租人，劉某參加了81號店面的招標(biāo)，但該店面被他人中標(biāo)。次日，房產(chǎn)管理局以書面形式通知?jiǎng)⒛吃谠��?0日前搬遷，劉某認(rèn)為自己對店面裝修的投資款未得到補(bǔ)償，拒絕搬遷。元月24日，房產(chǎn)管理局向劉某送達(dá)了《行政處罰事先告知書》、《責(zé)令停止違法行為通知書》、《行政處罰聽政告知書》，劉某未進(jìn)行申辯。2月13日，房產(chǎn)管理局對劉某進(jìn)行行政處罰：一、停止違章占用公有房屋；二、從2004年元月17日起按現(xiàn)房屋租金處五倍的罰款。劉某收到處罰決定書后，未申請復(fù)議或提起訴訟，又未自覺履行，房產(chǎn)管理局遂向法院提起強(qiáng)制執(zhí)行申請。

　　[評析]

　　法院能否受理房產(chǎn)管理局的執(zhí)行申請，即該類糾紛是民事糾紛還是行政糾紛？有兩種不同的觀點(diǎn)。

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該糾紛屬于行政糾紛，法院應(yīng)當(dāng)受理房管局提出的行政非訴執(zhí)行申請。我國建設(shè)部頒布的《城市公有房屋管理規(guī)定》第四十三條第三項(xiàng)明文規(guī)定，強(qiáng)占公有房屋的，責(zé)令其限期遷出，賠償損失，應(yīng)處以該房屋強(qiáng)占期間租金總額五倍以下的罰款。作為房地產(chǎn)行政管理職能部門，房產(chǎn)管理局在查明劉某強(qiáng)占公有房屋事實(shí)，履行告知義務(wù)程序的基礎(chǔ)上，適用該行政規(guī)章作出的行政處罰于法有據(jù)。劉某在規(guī)定的期限未申請復(fù)議又未采取司法救濟(jì)措施，該行政處罰決定書即發(fā)生法律效力。劉某不自覺履行，房產(chǎn)管理局向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院就應(yīng)當(dāng)受理。

　　第二種觀點(diǎn)是，該糾紛屬于民事糾紛性質(zhì)，房產(chǎn)管理局作出的具體行政行為明顯缺乏依據(jù)，人民法院應(yīng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行。理由是：

　　一、房產(chǎn)管理局適用行政規(guī)章對劉某進(jìn)行行政處罰缺乏法律依據(jù)。劉某與房產(chǎn)公司簽訂租賃合同是平等主體之間的民事法律行為，由此產(chǎn)生的租賃糾紛不屬于行政法調(diào)整的范疇，而應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。房產(chǎn)公司主張劉某搬遷能否支持，劉某的抗辯是否成立，雙方應(yīng)承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)通過仲裁或訴訟加以解決，在雙方的糾紛尚未得到裁決前，冒然認(rèn)定劉某屬強(qiáng)占公有房屋，難于令人心悅口服，所以說房產(chǎn)管理局適用行政規(guī)章對劉某進(jìn)行處罰于法無據(jù)。

　　二、房產(chǎn)管理局認(rèn)定劉某強(qiáng)占公有房屋與事實(shí)不符。劉某經(jīng)營房產(chǎn)公司的店面緣由雙方簽訂了房屋租賃合同，盡管租賃期限屆滿，但劉某繼續(xù)使用租賃物，房產(chǎn)公司未提出異議且接受了劉某的租金，根據(jù)《合同法》第二百三十六之規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期為不定期�！逗贤�法》第二百三十二條規(guī)定，對不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。就本案而言，房產(chǎn)管理局未盡通知義務(wù)，也未明確提出解除租賃合同，就以招標(biāo)形式確定新的承租人顯然與法相悖。劉某在租賃物中繼續(xù)經(jīng)營是有法可依的，該行為不屬于強(qiáng)占公有房屋的范疇，所以房產(chǎn)

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