鄺五女訴里仁房地產(chǎn)公司抵押貸款購(gòu)房逾期不交房解除合同返還購(gòu)房款案

　　被告：番禺里仁房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)里仁公司）。

　　第三人：中國(guó)工商銀行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司與第三人屬下的南村辦事處簽訂《迎賓樓樓宇按揭協(xié)議書(shū)》，約定由南村辦事處向購(gòu)買(mǎi)里仁公司房屋者提供樓價(jià)70％以?xún)?nèi)額度及一至十年期限的樓宇按揭貨款業(yè)務(wù)。此后，里仁公司即開(kāi)始進(jìn)行售樓業(yè)務(wù)。

　　1994年1月11日，原告鄺五女與里仁公司簽訂《房屋訂購(gòu)合同》，交付5000元訂金。同年2月22日，鄺五女又與里仁公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：鄺五女購(gòu)買(mǎi)里仁公司位于番禺市迎賓城環(huán)市廣場(chǎng)牡丹閣A樓7室房屋一間，價(jià)值人民幣211008元；鄺五女須于簽約時(shí)給付58302.40元（不含定金），余款則以辦理銀行按揭貸款形式支付；里仁公司必須于1996年6月30日前將樓房建成，如因施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決，或因重大技術(shù)需要更改圖紙，或人力不可抗拒的自然災(zāi)害等因素影響，可延期交樓；但自應(yīng)交樓之日起120天后，仍未能將樓房交付，鄺五女有權(quán)書(shū)面通知里仁公司解除契約，里仁公司在接獲通知30天內(nèi)退回一切款項(xiàng)及利息。簽約后，鄺五女兩次共交付購(gòu)房款126008元給里仁公司，并支付其他費(fèi)用1496.30元。

　　同日，鄺五女與南村辦事處簽訂《中國(guó)工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》，約定：鄺五女以其向里仁公司購(gòu)買(mǎi)的房屋作抵押向該辦事處貸款8萬(wàn)元，貸款利率為月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此簽下《貸款借款申請(qǐng)暨還款擔(dān)保書(shū)》，承諾自貸款之日起同時(shí)開(kāi)立零存整取房屋儲(chǔ)蓄專(zhuān)戶(hù)，按月固定存入1667元，且不提前支取，保證到期一次歸還貸款本息。南村辦事處遂于當(dāng)日將鄺五女所貸8萬(wàn)元直接劃入里仁公司專(zhuān)用帳戶(hù)。

　　里仁公司在施工過(guò)程中，于1996年5月13日向番禺市建設(shè)委員會(huì)提交《工期延誤報(bào)告》，要求因地質(zhì)情況復(fù)雜改變?cè)O(shè)計(jì)方案，工程施工需延誤215天；還以對(duì)所有樁工程進(jìn)行檢測(cè)及不可抗力風(fēng)雨影響為由，要求再順延215天。番禺市建設(shè)委員會(huì)為此加具了“延誤工期原因基本屬實(shí)”的意見(jiàn)。在此期間，鄺五女共在其于南村辦事處開(kāi)立的儲(chǔ)蓄專(zhuān)戶(hù)存入63346元，并支付了至1997年5月20日的貸款利息36190元。后因里仁公司未能在約定日期交付房屋，鄺五女遂停止向南村辦事處交付1997年5月20日以后的利息。經(jīng)與里仁公司多次協(xié)商未果，鄺五女向番禺市人民法院提起訴訟，稱(chēng)其已按約定付清了購(gòu)房款，但被告至今未交房，要求解除與里仁公司購(gòu)房合同，并判令其退還全部樓款及按月利率10‰計(jì)算的利息。

　　被告里仁公司答辯稱(chēng)：我公司不能按期交房，是因?yàn)槭┕ぶ杏龅搅撕贤�約定的可延期的情況，并被市建委證實(shí)。因此，要求繼續(xù)履行合同。

　　第三人中國(guó)工商銀行番禺市支行訴稱(chēng)：我行向原告提供按揭貸款8萬(wàn)元已劃入被告帳戶(hù)，原告支付了到1997年5月20日止的貸款利息，本金及余下利息未償付。我行請(qǐng)求解除與原告簽訂的貸款合同，判令原告償還貸款本息，被告對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　番禺市人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為：被告里仁公司具有售房資格，第三人屬下的南村辦事處具有經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)資格，原、被告及原告與南村辦事處之間相互簽訂的上述《合同》及《協(xié)議書(shū)》、《還款擔(dān)保書(shū)》，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，均合法有效。因南村辦事處不具備法人資格，其行為應(yīng)由其主管部門(mén)第三人承擔(dān)法律責(zé)任。原告鄺五女依約交付了購(gòu)房款，被告應(yīng)按約定的期限交付房屋給原告。被告在基礎(chǔ)施工中，確實(shí)遇到地質(zhì)復(fù)雜情況，從原設(shè)計(jì)鉆孔樁改變?yōu)槿斯ね跇�，使施工時(shí)間增多215天，符合合同延期交樓特殊原因的約定，故交樓時(shí)間可順延215天。但被告對(duì)樁工程進(jìn)行測(cè)檢和雨水天氣影響的時(shí)間是合同簽訂時(shí)應(yīng)預(yù)見(jiàn)的，且測(cè)檢工程保證質(zhì)量是被告應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，被告因此要求順延交樓的時(shí)間無(wú)理，本院不予支持。按合同約定，被告交樓時(shí)間是1996年6月30日前，允許順延時(shí)間為215天，即被告實(shí)際應(yīng)交付樓房的時(shí)間為1997年1月31日。被告至今仍未能將房屋基礎(chǔ)工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構(gòu)成違約，原、被告簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)予終止。據(jù)此，南村辦事處與原告簽訂的《抵押貸款合同》、《樓宇按揭還款擔(dān)保書(shū)》均應(yīng)相應(yīng)終止。致使上述合同和擔(dān)保書(shū)終止的過(guò)錯(cuò)責(zé)任在于被告，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償原告及第三人由此造成的損失。被告須返還原告購(gòu)房款131008元（含訂金5000元），并從1997年2月1日起以月利率10‰計(jì)付該項(xiàng)利息至付清為止，同時(shí)應(yīng)賠償原告因辦理購(gòu)房手續(xù)必須支付并已支付的其他費(fèi)用1966.30元。第三人所貸8萬(wàn)元已劃入被告帳戶(hù)，并由第

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