南京市鼓樓區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司等訴盛名公司未經(jīng)其他區(qū)分所有人同意占用共用部分并對其專有部分作有害全體區(qū)分所有人的改建侵權(quán)案

　　原告：鐘寶強等住婁子巷164號19戶住戶。

　　被告：江蘇盛名實業(yè)有限公司（以下簡稱盛名公司）。

　　南京市婁子巷164號六層商住樓，底層為商業(yè)用房，層高4.2米，建筑面積362.04平方米，產(chǎn)權(quán)屬被告盛名公司所有。二至六層為居住房，由原告鐘寶強等19戶居住使用，產(chǎn)權(quán)部分屬原告房產(chǎn)公司所有，部分由住戶按房改政策購買。1998年3月，被告將底層部分的填充墻拆除，地面部分下挖至0.9？1.2米深，準備增建夾層，由此引起與原告方的糾紛。同年6月，被告委托南京市房屋安全鑒定處（下稱安鑒處）就其在婁子巷164號底層增設(shè)夾層進行鑒定，結(jié)論為：夾層施工對主體未造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全，但夾層設(shè)計、施工中存在問題，建議被告采取有關(guān)整改措施。此后，被告按照安鑒處提出的要求進行整改。同年9月，被告又委托安鑒處對其增設(shè)夾層方案進行鑒定，結(jié)論為：現(xiàn)經(jīng)持證設(shè)計單位出具的正規(guī)施工圖，能滿足安全使用要求，建設(shè)施工期間被告應加強監(jiān)督，確保工程質(zhì)量。同年11月，江蘇省建設(shè)委員會抗震辦經(jīng)審核同意被告在婁子巷164號底層加一夾層；南京市公安局鼓樓區(qū)分局消防科經(jīng)審核，同意被告按所報圖紙進行施工。1999年1月，原告向南京市鼓樓區(qū)人民法院起訴，訴稱：被告大規(guī)模地拆改主體結(jié)構(gòu)，房屋裝修加大荷載，造成樓上住房墻體嚴重開裂，屋面、墻面滲水，水箱受損、水管漏水，既嚴重影響了樓上住戶的居住安全，也嚴重侵犯了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，要求被告恢復房屋原有的主體結(jié)構(gòu)，拆除夾層，將下挖的部分恢復原狀，并對受損的給排水系統(tǒng)及主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)框架柱采取補救加固措施。

　　被告盛名公司答辯稱：婁子巷164號底層房屋產(chǎn)權(quán)屬我公司所有。我公司根據(jù)使用需要，對自己的房屋進行裝修改造，并委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計，設(shè)計方案經(jīng)南京市建委、規(guī)劃局審核批準，安鑒處亦作出鑒定認可，我公司是按法定程序進行的，屬合法行為。要求駁回原告的訴訟請求。

　　審理期間，被告領(lǐng)取了南京市規(guī)劃局頒發(fā)的準予在婁子巷164號室內(nèi)加一層夾層的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。受案法院委托安鑒處對原告鐘寶強等19戶的住房損壞情況進行鑒定，結(jié)論為：原告鐘寶強等戶住房出現(xiàn)的問題，并非被告底層增建夾層造成的；建議被告對底層公共部分大平臺樓梯間的墻體裂縫部位用高標號水泥砂漿粉刷，對地梁露筋部位做好保護層。

　　「審判」

　　南京市鼓樓區(qū)人民法院認為：原、被告屬同幢異產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)，方便生活，團結(jié)互助，公平合理的精神，正確處理好相鄰關(guān)系，共同維護大樓的安全。被告進行整改，其設(shè)計是按照有關(guān)部門的要求所作。原告主張二至六層房屋受到損壞是被告增建夾層所致，被告提供了相關(guān)證據(jù)證明與自己的行為無關(guān)，原告沒有提出反證，對原告的主張，不予支持。但被告應按批準的施工質(zhì)量要求組織施工，并由有關(guān)監(jiān)理部門對施工現(xiàn)場進行監(jiān)督。在訴訟中，被告自愿補償原告鐘寶強等19戶每戶1000元，予以準許。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十二條、第八十三條及有關(guān)部門的規(guī)章，該院判決如下：

　　一、被告盛名公司對南京市婁子巷164號底層公共部位大平臺樓梯間墻體裂縫部位用高標號水泥砂漿粉刷，對地梁露筋部位做好保護層，疏通下水管道。由原告房產(chǎn)公司和被告盛名公司共同委托監(jiān)理部門負責現(xiàn)場監(jiān)理，監(jiān)理費用由被告盛名公司負擔。

　　二、被告盛名公司給付原告鐘寶強等19戶每戶1000元補償費。

　　原告鐘寶強等19戶不服原審判決，以原起訴理由向南京市中級人民法院提起上訴，請求撤銷原判，改判由盛名公司恢復房屋原狀。

　　南京市中級人民法院經(jīng)審理認為：婁子巷164號六層商住樓由盛名公司、房產(chǎn)公司及鐘寶強等戶區(qū)分所有。盛名公司、房產(chǎn)公司及鐘寶強等人既對各自的專有部分享有單獨所有權(quán)，又對共用部分按其專有部分的比例享有共有權(quán)。各區(qū)分所有權(quán)人對專有部分有權(quán)進行裝修和必要的改造，但在行使這一權(quán)利時不得妨礙建筑物的正常使用及損害全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。一區(qū)分所有權(quán)人對共用部分的使用，應當經(jīng)過全體區(qū)分所有權(quán)人的同意。盛名公司未經(jīng)其他區(qū)分所有權(quán)人的同意，擅自開發(fā)利用屬共用部分的地下空間，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的共同利益，故鐘寶強等19戶以盛名公司侵犯了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益為由，要求盛名公司將下挖的部分恢復原狀的上訴理由成立，應予支持

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