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開發(fā)商斂財手段難以想象 地產(chǎn)業(yè)暴利發(fā)人深省
中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利有多大？北京開發(fā)商潘石屹無意中證實，這兩年開發(fā)商都賺了大錢，大的房地產(chǎn)公司一個項目的凈利潤，可以抵得上中國期貨市場與整個電影行業(yè)的全年利潤。不少房地產(chǎn)商獲利的捷徑，是從低買高賣中獲取本應屬于國家和全體國民所有的土地差價。他們所采用的手段，遠非一個正常市場環(huán)境中的商人所能想象，房地產(chǎn)業(yè)的暴利已成為某些利益群體的盛宴。
斂財模式的新路徑
去年，中國房地產(chǎn)市場遇到了少有的好年景，不少開發(fā)商都賺的缽滿盆滿。然而令人不解的是，
60多家房地產(chǎn)上市公司的財務年報平均每股收益僅為0.22元，與2003年相比只增加了0.03元，低于市場平均水平。那么，與紅火的房地產(chǎn)業(yè)相應的利潤哪里去了呢？原來，房地產(chǎn)業(yè)由于開發(fā)持續(xù)時間長，環(huán)節(jié)多，因而不良的公司很容易轉移利潤，開發(fā)項目賺的錢就轉到個人名下，虧損則由上市公司來承擔之事，絕非個案。當今，一種新的斂財模式正被家族房地產(chǎn)企業(yè)所運用。
這類家族企業(yè)利用房地產(chǎn)項目滾動開發(fā)的規(guī)律，在先期需要大量資金投入時，由旗下上市公司承擔成本及風險，在預售款陸續(xù)回籠后，則不斷攤薄上市公司所占項目公司的權益，以獲取最大收益。此類模式的運作一般是家族企業(yè)通過公司A控制上市公司 B，公司C則是A、B這兩家公司共同出資的房地產(chǎn)項目公司。接下來分三步走：第一步：初期由上市公司承擔大部分成本及風險。在項目啟動之初，上市公司B持 C的絕大部分股權；家族公司A僅占小股。公司C預付土地出讓金、獲得“四證”，成立房地產(chǎn)項目開發(fā)公司D.按央行195號文件規(guī)定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔保。在預付土地出讓金，取得“四證”之后，公司D即可申請銀行開發(fā)貸款，用于設計規(guī)劃等項目費用，一般由其母公司C或上市公司提供擔保。由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔著大部分成本及風險。家族公司則在項目啟動初期充分降低了成本及風險。
第二步：回籠預售款前后，攤薄上市公司所持股權。按照原有政策規(guī)定，必須在項目開發(fā)至2／3或封頂后才能對外銷售，并對購房者發(fā)放按揭貸款。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始賣“樓花”，所得資金用于后期項目建設，但會計帳面上這部分收入并不能入賬。在預售后不久，家族公司A即開始大幅度增資（資金多為預售收入），取得公司C的絕對控股地位，增資完后，再把全部預售款轉到家族公司A；被家族企業(yè)控制的上市公司B卻不追加投資，股權被稀釋，只能獲得投資收益。至于預售款金額運用情況，由于上市公司已不是項目的控股股東，因此在其報表中不必體現(xiàn)，公司C以后的運作也不得而知。家族企業(yè)利用中報與年報間的時間差增資，巧妙地隱藏了現(xiàn)金運用情況。
第三步：項目竣工，家族企業(yè)享有大部分收益。按照對公司C的股權比例進行利潤分成，家族公司A獲得大部分利潤，上市公司B則承擔了初期成本及風險，最終卻僅獲得小部分利潤。難怪經(jīng)濟學家易憲容氣憤地質(zhì)問，“房價上漲這么多，房地產(chǎn)企業(yè)給國家交了多少稅，房地產(chǎn)上市公司給股民分了多少紅？”
地產(chǎn)商的聚財之“道”
2004年，包括上海在內(nèi)的不少地區(qū)的稅務部門都在檢查中發(fā)現(xiàn)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在不同程度的偷漏稅行為，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。同年，杭州市審計部門發(fā)現(xiàn)，列入審計范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅達7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了稅務檢查結果顯示，被查的10家開發(fā)商竟然均存在著偷漏稅款行為。某稅務策劃實戰(zhàn)家就曾為某上市公司節(jié)稅6.2億元人民幣，而在業(yè)界聲名鵲起。
一位有過六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的人士透露，調(diào)整報表轉移利潤的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產(chǎn)公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業(yè)務接待費
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