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開發(fā)商斂財手段難以想象 地產(chǎn)業(yè)暴利發(fā)人深省

時間:2023-05-01 05:02:48 法學論文 我要投稿
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開發(fā)商斂財手段難以想象 地產(chǎn)業(yè)暴利發(fā)人深省

    中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利有多大?北京開發(fā)商潘石屹無意中證實,這兩年開發(fā)商都賺了大錢,大的房地產(chǎn)公司一個項目的凈利潤,可以抵得上中國期貨市場與整個電影行業(yè)的全年利潤。不少房地產(chǎn)商獲利的捷徑,是從低買高賣中獲取本應屬于國家和全體國民所有的土地差價。他們所采用的手段,遠非一個正常市場環(huán)境中的商人所能想象,房地產(chǎn)業(yè)的暴利已成為某些利益群體的盛宴。

    斂財模式的新路徑

    去年,中國房地產(chǎn)市場遇到了少有的好年景,不少開發(fā)商都賺的缽滿盆滿。然而令人不解的是,

    60多家房地產(chǎn)上市公司的財務年報平均每股收益僅為0.22元,與2003年相比只增加了0.03元,低于市場平均水平。那么,與紅火的房地產(chǎn)業(yè)相應的利潤哪里去了呢?原來,房地產(chǎn)業(yè)由于開發(fā)持續(xù)時間長,環(huán)節(jié)多,因而不良的公司很容易轉移利潤,開發(fā)項目賺的錢就轉到個人名下,虧損則由上市公司來承擔之事,絕非個案。當今,一種新的斂財模式正被家族房地產(chǎn)企業(yè)所運用。

    這類家族企業(yè)利用房地產(chǎn)項目滾動開發(fā)的規(guī)律,在先期需要大量資金投入時,由旗下上市公司承擔成本及風險,在預售款陸續(xù)回籠后,則不斷攤薄上市公司所占項目公司的權益,以獲取最大收益。此類模式的運作一般是家族企業(yè)通過公司A控制上市公司 B,公司C則是A、B這兩家公司共同出資的房地產(chǎn)項目公司。接下來分三步走:第一步:初期由上市公司承擔大部分成本及風險。在項目啟動之初,上市公司B持 C的絕大部分股權;家族公司A僅占小股。公司C預付土地出讓金、獲得“四證”,成立房地產(chǎn)項目開發(fā)公司D.按央行195號文件規(guī)定,預付的土地出讓金必須是自有資金,但實際操作中,公司C預付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款,由上市公司提供擔保。在預付土地出讓金,取得“四證”之后,公司D即可申請銀行開發(fā)貸款,用于設計規(guī)劃等項目費用,一般由其母公司C或上市公司提供擔保。由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源,因而承擔著大部分成本及風險。家族公司則在項目啟動初期充分降低了成本及風險。

    第二步:回籠預售款前后,攤薄上市公司所持股權。按照原有政策規(guī)定,必須在項目開發(fā)至2/3或封頂后才能對外銷售,并對購房者發(fā)放按揭貸款。但在實際運作中,往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始賣“樓花”,所得資金用于后期項目建設,但會計帳面上這部分收入并不能入賬。在預售后不久,家族公司A即開始大幅度增資(資金多為預售收入),取得公司C的絕對控股地位,增資完后,再把全部預售款轉到家族公司A;被家族企業(yè)控制的上市公司B卻不追加投資,股權被稀釋,只能獲得投資收益。至于預售款金額運用情況,由于上市公司已不是項目的控股股東,因此在其報表中不必體現(xiàn),公司C以后的運作也不得而知。家族企業(yè)利用中報與年報間的時間差增資,巧妙地隱藏了現(xiàn)金運用情況。

    第三步:項目竣工,家族企業(yè)享有大部分收益。按照對公司C的股權比例進行利潤分成,家族公司A獲得大部分利潤,上市公司B則承擔了初期成本及風險,最終卻僅獲得小部分利潤。難怪經(jīng)濟學家易憲容氣憤地質(zhì)問,“房價上漲這么多,房地產(chǎn)企業(yè)給國家交了多少稅,房地產(chǎn)上市公司給股民分了多少紅?”

    地產(chǎn)商的聚財之“道”

    2004年,包括上海在內(nèi)的不少地區(qū)的稅務部門都在檢查中發(fā)現(xiàn),大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在不同程度的偷漏稅行為,約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。同年,杭州市審計部門發(fā)現(xiàn),列入審計范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅達7000萬元;南京市地稅部門對全市10家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了稅務檢查結果顯示,被查的10家開發(fā)商竟然均存在著偷漏稅款行為。某稅務策劃實戰(zhàn)家就曾為某上市公司節(jié)稅6.2億元人民幣,而在業(yè)界聲名鵲起。

    一位有過六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的人士透露,調(diào)整報表轉移利潤的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產(chǎn)公司想轉移利潤到國外,對其會計說弄個“海外業(yè)務接待費

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