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枝江市金屬材料公司訴鄭吉明未按其通知的期限交款喪失優(yōu)先購買權(quán)租賃到期后返

時間:2023-05-01 05:03:42 法學(xué)論文 我要投稿
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枝江市金屬材料公司訴鄭吉明未按其通知的期限交款喪失優(yōu)先購買權(quán)租賃到期后返還房屋案

  原告:枝江市金屬材料公司(以下簡稱金屬公司)。

  被告:鄭吉明,男,35歲,個體工商戶。

枝江市金屬材料公司訴鄭吉明未按其通知的期限交款喪失優(yōu)先購買權(quán)租賃到期后返還房屋案

  金屬公司與鄭吉明于1997年6月10日簽訂了一份《房屋出租合同》。雙方約定:金屬公司將其座落在枝江市馬店鎮(zhèn)迎賓大道79號臨街營業(yè)用房(從左至右第三套)租給鄭吉明使用,每月租金600元,租賃期從1997年6月10日至1997年12月10日。1997年10月9日,金屬公司對鄭吉明第11戶承租人發(fā)出《購房通知書》,載明各承租戶若想購買承租房屋,必須于1997年10月31日前交清16.5萬元購房款,逾期交付即視為放棄購房。同日,金屬公司將該通知書送給鄭吉明之妻簽收,但其妻對是否購房未作明確表示。1997年11月20日,鄭吉明到金屬公司去交購房款,金屬公司以超過通知書規(guī)定購房時間為由拒收,并告知該房已于1997年11月2日賣給了楊以清。租賃到期后,鄭吉明一直占據(jù)該房并交納房屋租金至1998年2月,金屬公司也收取了租金。

  1998年2月23日,原告金屬公司向枝江市人民法院起訴稱:我公司與鄭吉明簽訂的房屋租賃合同到期后,不愿與鄭吉明續(xù)簽租賃合同,現(xiàn)鄭吉明一直占據(jù)該房拒不搬出,損害了我公司合法權(quán)益。請求人民法院判令鄭吉明搬出承租房屋,付清房屋使用費,并賠償我公司不能按期交付買主房屋的經(jīng)濟損失8910元。

  鄭吉明答辯稱:我沒有承諾金屬公司于1997年10月9日發(fā)出的《購房通知》,該《購房通知》沒有法律效力,我作為房屋承租戶應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán),對方在我享有優(yōu)先購買權(quán)期間將該房賣與他人,侵犯了我的合法權(quán)利。反訴請求法院確認(rèn)金屬公司將該房賣與他人的行為無效,判令金屬公司與我確立房屋買賣關(guān)系,并賠償我停業(yè)期間的經(jīng)濟損失2700元。

  金屬公司對鄭吉明的反訴答辯稱:對方原來雖享有優(yōu)先購買權(quán),但未在我公司《通知》規(guī)定的時間內(nèi)交付購房款,優(yōu)先購買權(quán)已喪失。請求人民法院駁回對方的反訴請求。

  「審判」

  枝江市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:金屬公司與鄭吉明簽訂的《房屋租賃合同》到期后,金屬公司不同意再與鄭吉明續(xù)簽租賃合同,依法應(yīng)予準(zhǔn)許。金屬公司發(fā)出的《購房通知》是合法有效的。鄭吉明未在《通知》規(guī)定的時間內(nèi)交付購房款,應(yīng)視為其對優(yōu)先購買權(quán)的放棄。鄭吉明現(xiàn)提起反訴,要求確認(rèn)金屬公司與他人房屋買賣關(guān)系不成立的訴訟請求,不能予以支持。由于金屬公司已收取了鄭吉明1998年2月份以前的所有房租,視為其同意鄭吉明租用該房至1998年2月,F(xiàn)金屬公司要求鄭吉明賠償其不能于1997年11月2日交付他人房屋至1998年2月23日起訴前的經(jīng)濟損失8910元的訴訟請求,不能予以支持。鄭吉明反訴要求金屬公司賠償停業(yè)期間的經(jīng)濟損失2700元屬于自行擴大的損失,也不能予以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十四條和《城市私有房屋管理條例》第二十條之規(guī)定,該院于1998年6月25日判決如下:

  一、本訴被告鄭吉明將承租房退還本訴原告金屬公司,并按每月600元的標(biāo)準(zhǔn)付清房屋使用費(從1998年3月1日始至搬出承租房時止)。

  二、駁回反訴原告鄭吉明的訴訟請求。

  宣判后,鄭吉明不服該判決,向宜昌市中級人民法院提起上訴。稱:金屬公司于1997年10月9日發(fā)出《通知》只能視為要求解除原租賃合同的要約,其對該要約并未承諾,因此雙方仍應(yīng)履行原租賃合同至1997年12月10日止。一審法院確認(rèn)該通知合法有效不妥。另外,其在1997年10月9日收到金屬公司《購房通知》后,于1997年11月20日到金屬公司交付購房款,按照法律規(guī)定此時其仍享有對該房的優(yōu)先購買權(quán),但金屬公司卻在1997年11月2日將該房賣與他人,違反了優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定,該房屋買賣行為是無效的,應(yīng)予撤銷。請求二審法院確認(rèn)其與金屬公司的房屋買賣行為成立,并判令金屬公司購償其經(jīng)濟損失2700元。

  金屬公司未提出書面答辯。

  宜昌市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:金屬公司與鄭吉明簽訂的房屋租賃合同到期后,金屬公司不同意與鄭吉明續(xù)簽租賃合同應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,鄭吉明現(xiàn)應(yīng)搬出承租房,并給付占用房屋期間的占用費。鄭吉明收到金屬公司的《購房通知》后,其并沒有明確表示放棄購房權(quán)利。金屬公司將該房出售給他人的行為違反了最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條之規(guī)定,屬無效

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