該起房屋買賣是否有效？

    甲原為某國家機(jī)關(guān)一位局級(jí)干部，承租單位一套五居室樓房，由甲與其妻乙共同居住，甲于1995年2月去世，該房由其妻乙居住，承租人變更為乙，此時(shí)，乙的女兒丙為照顧母親亦搬入此房居住。1996年11月，單位依照國家房改政策向職工出售公有住房，乙申請(qǐng)購房，單位同意并預(yù)收了乙購房款及維修基金共2萬余元，在產(chǎn)權(quán)證未辦完時(shí)，乙即于1997年1月去世。1998年6月單位以無共居人為由終止了此房購房決定，井要求丙騰房，丙卻要求繼承此房，雙方由此產(chǎn)生糾紛。

    評(píng)析：

    眾所周知，公民購買商品房，付款后，辦完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證，所買房屋便成為私人財(cái)產(chǎn)，依法可以發(fā)生繼承等。而本案涉及的主要問題是職工購買公有住房已交購房款但未辦理產(chǎn)權(quán)證之前死亡的，其購房行為是否有效？對(duì)此問題存在兩種截然相反的意見。

    第一種意見：依據(jù)民法的有關(guān)規(guī)定，購房行為系要式法律行為，只有在房屋管理部門辦理完登記手續(xù)后，購房行為方能生效，乙只向單位交了購房款，但其未能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋所有權(quán)還未發(fā)生轉(zhuǎn)移，雙方房屋買賣關(guān)系不成立，故丙要求繼承該房的理由不能成立。

    第二種意見：乙購房手續(xù)齊全，其交了購房款，單位亦同意其買房并收了購房款，雙方購房協(xié)議已實(shí)際成立，（乙完全履行了合同義務(wù)，未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，責(zé)任在單位，不在乙，單位不應(yīng)單位方作出終止購房決定。

    筆者同意第二種意見，理由如下：

    一、公有住房買賣在我國尚屬一種新情況，處理這種糾紛并沒有明確的法律依據(jù)，根據(jù)《民法通則》第6條的規(guī)定，在法律沒有規(guī)定的情況下，民事主體從事民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。對(duì)公有住房買賣，不宜完全按要式法律行為確認(rèn)買賣合同是否成立。單位同意乙買房并收了其購房款，表明雙方當(dāng)事人就合同的主要條款已達(dá)成合意，所以雙方購房合同已經(jīng)成立并實(shí)際履行。《合同法》第8條規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同”。

    雙方當(dāng)事人訂立合同的目的在于使合同產(chǎn)生拘束力，從而實(shí)現(xiàn)合同所規(guī)定的權(quán)利、利益，如合同不能生效，就不能實(shí)現(xiàn)合同目的。依法律規(guī)定，合同的生效條件為：（1）行為人具有相應(yīng)的行為能力；（2）當(dāng)事人意思表示真實(shí)；（3）不違反法律和社會(huì)公共利益，合同具有一般生效要件，即產(chǎn)生法律效力�！逗贤�法》第44條第2款規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)才生效的，應(yīng)依照其規(guī)定，這里的批準(zhǔn)登記手續(xù)是民事行為的特別生效要件，也就是所謂的要式法律行為。不動(dòng)產(chǎn)和法律規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)如車輛、船舶、航空器等，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須依法辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。本案中乙與單位的購房合同已經(jīng)成立是個(gè)不爭的事實(shí)，對(duì)房屋買賣合同是否生效，一般需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)以后才能主效，但對(duì)公有住房這種帶有福利性質(zhì)的買賣，合同何時(shí)生效？沒有明確的法律規(guī)定，應(yīng)適用公有住房改革與買賣的有關(guān)政策性規(guī)定，根據(jù)公平原則，應(yīng)認(rèn)定該案中雙方所簽購房合同成立并且已生效。

    《合同法》第107條規(guī)定，"當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。"依嚴(yán)格履行合同義務(wù)的原則，當(dāng)事人任何一方因違反合同規(guī)定的義務(wù)均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，該案中乙已交了購房款，依合同履行了自己的義務(wù)，單位本應(yīng)履行售房義務(wù)卻單方終止了購房合同，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。乙有權(quán)選擇對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的方式，既然乙選擇要求違約方承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任，作為違約方，單位應(yīng)繼續(xù)履行售房行為。

    二、依據(jù)北京市人民政府

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