出租違章建筑的房屋租賃合同效力及其處理辦法

    原告李俊將自建違建房出租給被告張軍，雙方于2000年訂立房屋租賃合同協(xié)議一份，約定租期為一年，年租金為27000元。到期后，雙方口頭協(xié)議續(xù)租一年。但到期后，被告張軍拒付租金，并繼續(xù)使用違建房�，F(xiàn)原告李俊要求被告張軍騰房并給付拖欠租金27000元。

    [焦點]

    1、該租賃合同是否有效

    2、本案如何處理

    [處理]

    1、該租賃合同無效。理由是依據(jù)《中華人民共和國城市產(chǎn)地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定及95年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條之規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋違法建筑不得出租。只有依法登記的房屋權(quán)利才受法律保護。本案原、被告簽訂房屋租賃協(xié)議無效。

    2、本案因簽訂合同內(nèi)容不合法，屬無效民事行為。根據(jù)《民法通則》第六十一條及《合同法》第五十六條、第五十八條、第五十九條之規(guī)定，有三種處理方式：返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳非法所得。對此，在司法實踐中各地做法不一，歸納起來共有三種處理意見：第一種意見：“無效”按“有效”走，具體做法是，由于該合同無效，但系雙方合意，故被告已使用原告所有的違建房應支付使用費，其標準參照市場價，其數(shù)額一般與當事人雙方約定租金數(shù)額相同，考慮被告已實際使用2年，拖欠1年房租，被告應支付1年使用費27000元并騰房。原告已履行1年合同的情況應予以維持。這種處理辦法時下較為流行，但處理結(jié)果恰好對違建行為予以法律保護，維護了原、被告雙方利益。雖于法理相悖，但能平息當事人紛爭；

    第二種意見是判決駁回原告請求并收繳其非法所得。其理由是原、被告所訂立租賃合同違返國家有關(guān)規(guī)定屬無效合同。造成無效主要責任在于原告，因其不具備房屋所有權(quán)證，但被告簽訂合同時未嚴格審查爭議房屋的權(quán)利是否完整，明知其是違建而與之訂立合同，故也有一定過錯。原告收取租金等非法所得，應予收繳。對于一般無效民事行為產(chǎn)生的非法所得應適用收繳而非追繳，包括合同履行中約定交付和尚未交付而預約取得利益。故本案應依《中華人民共和國民法通則》第134條第3款規(guī)定，決定如下：收繳原告非法所得27000元及預期所得27000元。

    第三種意見是認定該租賃合同無效。理由同上。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第61條規(guī)定，其無效處理方式有返還財產(chǎn)，賠償損失及追繳三種情況。本案中，由于原告出租行為并沒損害國家、集體和他人的利益，被告使用了原告所有的房屋，故被告支付使用費，其標準應以房管部門規(guī)定的數(shù)額為準，不應以雙方約定的租金計算，原告依無效合同取得財產(chǎn)27000元房屋租賃金應依法返還給被告。法院應當向房產(chǎn)管理機關(guān)提交司法建議書，對違章建筑收其所有人進行整改處罰。故本案應判決被告給付原告2年房屋使用費（房管部門核定）；原告退還被告收取房屋租金27000元。同時向房產(chǎn)管理機關(guān)提交司法建議書。

    筆者同意第三種意見。

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