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新 社 區(qū) 發(fā) 生 了 什 么論文
近年來,隨著上海城市發(fā)展的日新月異,新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)。在看到社區(qū)硬件面貌徹底改變的時候,我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化?這種變化有什么制度價值?本文從我區(qū)石門二路街道達安城、新福康里兩個社區(qū)個案調(diào)查狀況出發(fā),試圖找出這些變化,以及這些變化怎樣影響了居民參與公共事務(wù)的條件,并進一步指出地區(qū)政府在這種基礎(chǔ)關(guān)系結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型后應(yīng)扮演什么角色,而這一點對于積累新式社區(qū)管理經(jīng)驗,以至“打造國際一流社區(qū)”無疑具有重要意義。
一、達安城、新?道飪蓚小區(qū)的基本情況
達安城小區(qū)和新?道镄^(qū)原來都是石庫門舊式里弄,是近幾年通過舊區(qū)改造在我區(qū)較早建成的新式小區(qū)。據(jù)我們的調(diào)查,達安城小區(qū)住宅共58414平方米,業(yè)主579戶,新福康里小區(qū)住宅10.8萬平方米,有主業(yè)1246戶。這些業(yè)主或者通過回搬或者通過新購都取得了房屋的產(chǎn)權(quán),是新小區(qū)的真正主人。兩個小區(qū)業(yè)主全部入住后,相繼成立了業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)委會)。目前,達安城小區(qū)已是第二屆業(yè)主委會員,有11人組成;新?道镄^(qū)也成立了第一屆業(yè)主委員會,有13人組成。兩個小區(qū)的業(yè)主委員會成立后,都與管理小區(qū)的物業(yè)公司(前者是上海達安物業(yè)管理有限公司,后者是上海百事通物業(yè)管理有限公司)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,與物業(yè)公司形成聘用與被聘用的關(guān)系。兩個小區(qū)相同的是,所聘用的物業(yè)公司都繼續(xù)了業(yè)委會成立之前的管理本小區(qū)的物業(yè)公司,而兩個物業(yè)公司與原來的小區(qū)開發(fā)商都有某種關(guān)聯(lián)。目前從整體上而言,兩個小區(qū)的業(yè)委會與物業(yè)公司之間關(guān)系良好,業(yè)委會對物業(yè)公司整體上是信任的,但有不滿意的地方,達安城小區(qū)業(yè)委會對于物業(yè)公司就小區(qū)內(nèi)開公司問題的處理情況不甚滿意,新?道镄^(qū)居民因小區(qū)內(nèi)盜竊案件不斷發(fā)生以及物業(yè)收費較高而頗有微詞。
二、城市社區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變革
我們知道,傳統(tǒng)城市社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的,居住者沒有通過市場交易價格購買房屋,而是作為工作單位的成員進入居住區(qū)的,因而居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位(集體)或者國家(由政府房管部門代表行使)。居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準政府性質(zhì)的物業(yè)公司(由“房管所”轉(zhuǎn)制而來),這些準政府機構(gòu)代表政府擁有物業(yè)資源的占有、處置和受益權(quán),同時也程度不同地替政府承擔著部分社會福利功能。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義,并不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本,這些費用要么由政府貼補,要么由單位組織統(tǒng)一負擔,甚至還可能由小區(qū)經(jīng)營的其它收入(比如停車場、房屋出租等)來填補。正因如此,物業(yè)公司不僅視自己為當然的管理者,而且是身份和地位都高于居住者一方的,因為他們掌握著房屋資源的社會提供,是他們代表政府為居民提供了福利。在物業(yè)眼里,居民是一個準公共福利的享受者,是物業(yè)管理照顧的對象。居民不住,對物業(yè)的生存沒有影響,但反過來,如果物業(yè)停止了工作,對居民的影響極大。如果居民希望保留樓前更多的綠地,希望減少油煙、噪音污染,希望建造自行車棚等,居民就必須或者通過請求其產(chǎn)權(quán)單位代表他們向物業(yè)交涉,或者集體通過信訪的形式向物業(yè)呼吁。事實很清楚,是居民依賴物業(yè)的資產(chǎn)生存,而不是相反。物業(yè)與居民之間是縱向的管理與被管理關(guān)系,雙方的權(quán)利、責任和義務(wù)不對等,居民無權(quán)約束物業(yè),居民公共需要的能否實現(xiàn)基本上取決于物業(yè)的良心發(fā)現(xiàn),而非法律的約束。還需要指出的一點是,在傳統(tǒng)社區(qū)中,物業(yè)只承擔了社區(qū)管理的部分職責,主要是房屋的拆建、修葺等,另外一部分管理職能,如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等,是由政府機構(gòu)(街道及有
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