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試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立和完善論文
自1998年第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議通過的憲法修正案，正式確立了國(guó)有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度以來，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)有了飛速發(fā)展。不容忽視的是，在市場(chǎng)交易中存在一些混亂現(xiàn)象，與物權(quán)法立法的滯后，特別是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不完善有很大關(guān)系。如何完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，成為我國(guó)制定物權(quán)法要解決的重點(diǎn)和核心問題。
所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專門機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)記載于有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實(shí)。簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)登記。以此為基礎(chǔ)建立起來的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機(jī)關(guān)及效力等各項(xiàng)制度，為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。
一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀。
1949年到1956年我國(guó)也曾建立有不動(dòng)產(chǎn)登記制度，之后一直中斷到上世紀(jì)90年代才恢復(fù)。當(dāng)時(shí)登記只是作為不動(dòng)產(chǎn)行政管理部門的一種行政管理手段，法律明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，這種登記與民法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)沒有法律上的聯(lián)系。我國(guó)目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法在一定程度上已經(jīng)避免了上述偏見。但有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定很零散，登記程序不完備，多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記，登記機(jī)關(guān)具有行政管理性，這些問題有待在物權(quán)法中予以糾正和明確。
如“擔(dān)保法”第四十二條、第四十三條規(guī)定，涉及到的登記機(jī)關(guān)有：有土地管理部門、林木主管部門，工商行政管理部門、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門及公證部門。還有其他法律法規(guī)對(duì)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了規(guī)定。這些法律法規(guī)對(duì)登記只作出了行政效力的規(guī)定，只能滿足計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行政管理的需要�，F(xiàn)有的制度不能保護(hù)權(quán)利人對(duì)未來物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或者說，權(quán)利人主張未來物權(quán)請(qǐng)求權(quán)缺乏法律基礎(chǔ)。作為政府部門的登記機(jī)關(guān)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記只能以行政法為依據(jù)行使管理職能，不能按物權(quán)公示原則的要求來服務(wù)市場(chǎng)，保證交易秩序和安全。
二、為什么要建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度
建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，有利于當(dāng)事人及社會(huì)一般的第三人明確地知悉不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，達(dá)到“靜態(tài)秩序，動(dòng)態(tài)安全”的法律目的。
因?yàn)槲餀?quán)具有絕對(duì)性和對(duì)世性，故物權(quán)的任何變動(dòng)均應(yīng)進(jìn)行公示。交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，而登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（除抵押權(quán)以外）變動(dòng)過程的生效要件，盡管從表面上看是約束當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，即只有經(jīng)過登記才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。其實(shí)從最終意義上說，登記作為公示手段主要是為了維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益。不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本質(zhì)和現(xiàn)實(shí)生活的客觀要求。因?yàn)�，不�?dòng)產(chǎn)的本來性質(zhì)就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配權(quán)（物權(quán)），而這種支配權(quán)必須也應(yīng)當(dāng)依一種公開的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某不動(dòng)產(chǎn)上物權(quán)的存在。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)第三人來說，基本的意義是權(quán)利變動(dòng)讓人知悉的效力，即登記的告知作用。
登記的權(quán)利正確性推定效力，是指對(duì)任何第三人來說，不管真實(shí)情況怎樣，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確�！安粍�(dòng)產(chǎn)登記簿記載之物權(quán)應(yīng)該與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一致，動(dòng)產(chǎn)的占有與實(shí)際之物權(quán)一致，這是正常的法律秩序的基本要求�！爆F(xiàn)實(shí)中，由于當(dāng)事人的過錯(cuò)或者登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，致使登記簿上記載的權(quán)利與當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利不一致。無論是誰的過錯(cuò)，登記對(duì)社會(huì)一般的第三人來說都應(yīng)該是正確的，這是因?yàn)椋怯浭菄?guó)家專門機(jī)關(guān)所為，當(dāng)然也最具有社會(huì)公信力。
善意保護(hù)效力，是指一旦當(dāng)事人變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了登記，則即使依登記方法表現(xiàn)出來的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事實(shí)上并不存在或有瑕疵，但對(duì)于信賴該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與該物
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