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學府杏林項目管理模式探討論文
學府杏林項目是四川省“成都國際醫(yī)學城”城市功能片區(qū)的首個商品房項目，致力于為客戶提供高品質(zhì)的生活，項目位于溫江區(qū)醫(yī)學城八一路與芙蓉大道相交處，占地約10.4ha,總建筑面積約43x104m目前，成都市政府著力打造“成都國際醫(yī)學城”的發(fā)展，學府杏林項目周邊將形成一流的醫(yī)療、教育、商業(yè)配套。作為集團同期開發(fā)面積最大的單個住宅項目,為順利實現(xiàn)項目開發(fā)目標,業(yè)主方在該項目引人了項目開發(fā)代建管理;四川凱邦建設工程管理有限公司作為項目代建方”主要對項目進行工程（質(zhì)量、進度、安全文明施工）、成本、技術等的全過程精細化管理，秉承“為您想得更多，為您做得更好”的經(jīng)營理念,優(yōu)選項目管理人員組建強大的項目管理團隊。目前該項目巳圓滿交付，實現(xiàn)了各項里程碑節(jié)點、質(zhì)量、安全、成本控制目標;同時，通過設計優(yōu)化、招標采購、各項目標過程控制，為項目增值和業(yè)主方創(chuàng)造了實質(zhì)價值。
項目無一例重大安全、質(zhì)量事故發(fā)生，榮獲四川省及成都市“標化工地”、“優(yōu)質(zhì)結構”、“芙蓉杯”等14項榮譽稱號。項目在建過程中,上級主管部門質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站均給予了項目管理高度評價。
1.項目策劃
項目開工前,由項目負責人組織相關人員編制《項目策劃書》，從團隊組建到工程、成本、技術管理進行全過程管理策劃,做到事前預控，事中控制、事后總結三大點。
項目管理團隊主要來自地產(chǎn)板塊具有豐富管理經(jīng)驗的專業(yè)管理團隊，為強化精細化管理奠定了基礎。項目團隊組成有項目負責人、項目助理各一名，下設由公司各中心派駐監(jiān)理組、技術組、成本組等專業(yè)人員組成，公司總工辦對項目關鍵節(jié)點及重大事項進行監(jiān)督管理。
項目管理團隊以服務為理念，以合同為基礎,增強項目管理風險意識，既要充分考慮業(yè)主方的利益,代表業(yè)主方行使項目管理，同時又要為施工方及時排憂解難，提高工作效率。
2.工程管理
通過在學府杏林項目一期的管理實踐,公司成功建立和完善了項目管理服務流程和標準，為今后的長遠發(fā)展積累了寶貴經(jīng)驗。
2.1風險管理
項目開工前，進行各項風險管理規(guī)劃、風險識別、風險控制，特別是施工合同的簽訂，通過各項風險管控梳理,有效預防了因合同內(nèi)容不健全而造成管理被動及各種不合理工期和費用索賠、成本失控等風險隱患。重點梳理和控制客戶關注的質(zhì)量、觀感及敏感點，如：屋面/廚衛(wèi)/外墻滲水、室內(nèi)觀感、空鼓開裂、室內(nèi)地面管道露管、門窗質(zhì)量、公區(qū)裝修、園林總平效果等，有效提高了房屋交付時業(yè)主方滿意度。
招標采購所需候選單位優(yōu)先選取集團合格供方庫中優(yōu)質(zhì)單位;根據(jù)招標進度及時更新合格供方信息，本質(zhì)上降低了工程管理過程中由于施工單位違約而造成管理難度增大的風險。
2.2質(zhì)量管理
實行樣板先行制度,各工序皆需通過樣品確認,并現(xiàn)場打樣，待通過驗收后才可大面積施工。同時，加強材料進場驗收’工程師對各項材料入場需嚴格核查，并建立相關臺賬，工程師見證取樣送檢及平行試驗，有效把控材料進場質(zhì)量管理關口。項目成立質(zhì)量檢查小組，開展QC活動,對工程質(zhì)量進行雙控管理，監(jiān)督定樣、過程質(zhì)檢，促使工程質(zhì)量管理標準顯著提高。
除此之外，項目倡導采用新材料、新工藝與時俱進，保證工程質(zhì)量，例如:樓層廚衛(wèi)間模板支立采用定型模板工藝，不但提高了混凝土成型觀感質(zhì)量,還有利于優(yōu)質(zhì)結構工程的創(chuàng)建;②樓梯采用定型模板，安裝、拆除方便且可重復使用，增強樓梯的觀感質(zhì)量;③主體模板全部采用全新覆膜板，成型質(zhì)量較好，基本達到清水混凝土效果;④砌體工程水電管道采用砌磚包管工藝，避免炮體剔槽影響觀感及后期使用開裂，確保工程質(zhì)量，對項目創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)結構工程起到創(chuàng)新性關鍵作用。
2.3進度管理
通過project軟件編制項目總體進度計劃，對里程碑節(jié)點進行重點控制，要求各施工單位根據(jù)項目總體進度編制詳細施工進度計劃，通過報送月、周計劃實行計劃分解和控制，并通過召開周、月度、專項會議等進行問題梳理，及時進行問題解決和進度糾偏；同時，嚴格按照施工合同對各施工單位進行有效監(jiān)督和進度管理。
2.4安全文明施工管理
從臨設布置到現(xiàn)場施工各階段施工按排,需按照招標要求《安全文明施工標準》進行，直至竣工階段。通過每月檢查考評,進行獎懲,實現(xiàn)過程安全文明施工管理。通過合同約定創(chuàng)建“安全文明標化工地”，對未達標者按合同金額進行一定比例的處罰。
3.技術管理
項目部在滿足規(guī)范和驗收的前提下，對項目的每一個方案進行了分析和比較，最終選擇最優(yōu)方案。同時，通過設計方案優(yōu)化,很大程度上控制了項目成本，為項目目標成本節(jié)約的貢獻率達到了70%，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
3.1優(yōu)化戶型平面布置
在戶型平面布置中墻的錯位會直接給結構布置中的梁造成錯位影響，致使結構形式不規(guī)則，各參數(shù)指標容易超標從而導致含鋼量控制困難；因此，在設計初期對戶型進行調(diào)整時，墻體需盡量對齊，保證結構布置更加合理。
3.2優(yōu)化立面設計
立面過于復雜會產(chǎn)生大量建筑線條，在日后施工過程中將會帶來施工困難、工藝復雜、人工成本增加等，導致造價總成本增加，因此在滿足立面效果的前提下要求立面設計簡潔，合理減少不必要的立面線條。
3.3優(yōu)化車位設計
在滿足規(guī)劃的停車比例前提下,盡量增加停車位數(shù)量；對地下停車位方案進行優(yōu)化設計得以解決車位不足的問題，同時避免加大地下室而使成本提高。
3.4.合理減少吟下室面積
合理控制地下室車輛轉(zhuǎn)彎半徑，在滿足規(guī)范要求的前提下,車輛轉(zhuǎn)彎半徑由原來的6m調(diào)至5.5m,共節(jié)約了近500m2地下室面積。
3.5優(yōu)化立面涂料
對立面涂料部分進行重新規(guī)劃，非景觀面由面磚改用涂料,在保證效果的同時,將項目立面線條、客廳陽臺、生活陽臺、采光井、屋面女兒墻面磚調(diào)整為涂料，節(jié)約了項目成本。
3.6優(yōu)化結構控制參數(shù)
在設計初期就對結構技術參數(shù)進行控制，對位移角、位移比、剪重比控制在合理的參數(shù)范圍內(nèi)，使得結構參數(shù)和配筋更為合理。
3.7優(yōu)化結構荷栽
在設計初期,對建筑結構荷載進行了詳細的清理,空心磚代替多孔磚以減少結構的荷載;在建筑合理使用的范圍內(nèi)，100mm厚的隔墻代替200mm厚的隔墻以減少結構的荷載;同時,設計院根據(jù)實際情況對建筑的門窗洞口荷載進行折減，使得所得荷載符合建筑實際情況，避免因荷載人為放大而導致結構含鋼量增加。
3.8優(yōu)化地下室結構抗浮措施
在同地勘單位協(xié)商的情況下,使地勘單位提供地下水位由原來的528.00m下調(diào)至527.8m。同時和設計院協(xié)商，地下室抗浮設計參數(shù)參照建筑設計細則執(zhí)行，即抗浮安全系數(shù)取1.1,恒載安全系數(shù)取1.0，從而使整個地下室均可不設抗浮錨桿(設計院原定采用建筑設計細則，即抗浮安全系數(shù)取1.2,恒載安全系數(shù)取1.0，在此情況下需要進行地下室抗浮設計），從而節(jié)約施工工期1~2個月。按照地勘單位初步估算提供的抗浮錨桿初設,錨桿間距約2.4mX2.4m—個,根據(jù)初步估算節(jié)約1萬根抗浮錨桿,節(jié)約成本300萬元左右。
4.成本管理
工程的二次深化設計由多家單位同時進行,擇優(yōu)選用。通過二次深化確保工程效果和控制工程成本。
4.1目標成本執(zhí)行情況
學府杏林一期共計經(jīng)辦合同108個，結算共計節(jié)約金額比例為8.32%,相對目標成本，合同（結算）變化主要體現(xiàn)在以下個方面：
(1)建安類成本節(jié)約：主體結構及初裝、公區(qū)精裝修、主體安裝、外墻石材。
(2)總平園林在實施過程中，為了滿足效果，優(yōu)化園林施工圖,結算較目標成本有所增加。
(3)電梯供應及安裝目標成本選擇中檔電梯，實施過程中由于營銷需要調(diào)整為一線品牌電梯，實際結算較目標^^本有所增加。
4.2方案優(yōu)化控制
成本作為項目重點的控制對象，成本中心對方案設計階段進行了較為緊密的跟蹤，配合技術中心做好方案測算和比選工作’在方案評審階段最大限度實現(xiàn)項目利潤，如電視、電話方案采用三網(wǎng)合一方式，為項目節(jié)約847萬元，通過學府杏林一期成本控制編制分部分項工程的工料機數(shù)據(jù)庫，為后期項目管理積累了大量經(jīng)驗數(shù)據(jù)。
4.3成本過程控制
在招標前期做好合約規(guī)劃,針對不同的分項工程采取對應的招標方式和計價方式,為成本控制創(chuàng)造了有利條件。在實施過程中，嚴格控制方案變更,做到變更前有費用預算、方案比選，及時做好項目成本動態(tài)控制。
4.4結算管理
學府杏林一期項目分包繁多，工作量大，項目管理部通過增加造價人員，制定結算計劃，加班加點辦理結算資料。對結算資料的完整性、嚴謹性、準確性進行高標準要求，并順利通過審計單位審查。
5.結束語
項目管理不但為“業(yè)主創(chuàng)造價值，項目增值”，更重要的是在項目實施過程中,做到過程可視化管理，從而保證項目質(zhì)量;通過項目管理持續(xù)性開展,不斷積累經(jīng)驗’避免設計和施工失誤造成返工而增加的成本、資源浪費,更為項目后期使用過程中滿足不同個性化需求而提高舒適度。
(1)通過前期項目管理總結,在后期項目管理中得到了進一步提升，不斷完善管理措施,為業(yè)主方創(chuàng)造了價值，更為項目產(chǎn)品實現(xiàn)的過程質(zhì)量得到了保證，各種風險得到有效控制，尤其在工程支付方面,避免了大量的費用索賠和工期索賠，大幅度提升了項目的品質(zhì)建設；
(2)公司通過多個項目的管理經(jīng)驗和總結，積累了大量的成功案例及數(shù)據(jù)庫，也實現(xiàn)了管理PDCA循環(huán)，提升了公Kl的項目管理能力，鍛煉和培養(yǎng)了大批的管理人才，增強了公司在管理行業(yè)的核心競爭力；
(3)公司通過“精細化、專業(yè)化、保姆式”管理，秉承“為您想得更多，為您做得更好”的服務理念，開展了項目管理工程監(jiān)理、造價咨詢、設計管理等業(yè)務，培養(yǎng)出大批管理人才和專業(yè)人才，為公司擴張業(yè)務奠定了堅實基礎，實現(xiàn)了工程“一站式”管家服務宗旨，向“工程管理系統(tǒng)服務商”穩(wěn)步前進。
(4)隨著公司業(yè)務的不斷增長，綜合管理能力加強、專業(yè)素養(yǎng)全面提升,培養(yǎng)和儲備優(yōu)秀的項目負責人同樣也亟待解決。
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