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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理研究論文
各式各類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不斷驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)已成為了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合型產(chǎn)業(yè)，其成本管理延續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，所涉及的部門(mén)多、協(xié)調(diào)難度大。在一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，通常是注重建造階段的成本管理，但在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展全過(guò)程中，投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期招商、工程實(shí)施和商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段的成本管理地位同樣重要，而各階段往往會(huì)出現(xiàn)利益沖突，需要綜合管理，考慮項(xiàng)目全壽命周期的成本。
近年來(lái)，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸暴露出成本管理上的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的成功與否關(guān)系到項(xiàng)目的整體利益，使對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理研究成為必要。
成本管理中存在的問(wèn)題
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項(xiàng)目成本管理方面存在許多問(wèn)題。結(jié)合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，目前在其成本管理中存在的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：
第一，商業(yè)項(xiàng)目套用住宅項(xiàng)目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個(gè)獨(dú)立的部門(mén)，與住宅地產(chǎn)的成本部門(mén)分開(kāi)而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個(gè)體系，無(wú)法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)展成本管理前，缺少組織架構(gòu)的支撐、沒(méi)有專(zhuān)職的成本管理者負(fù)責(zé)成本工作，從而難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前多采用住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的一套成本管理辦法來(lái)管理，只注重工程建設(shè)過(guò)程中的建安成本管理，在成本管理意識(shí)上沒(méi)有脫離造價(jià)成本的概念，沒(méi)有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的含義。
第二，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的成本管理組織。在對(duì)五家大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織設(shè)置進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構(gòu)架一般單獨(dú)設(shè)立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)等。而考慮到在開(kāi)發(fā)與建設(shè)階段能夠與住宅項(xiàng)目進(jìn)行資源共享，往往由負(fù)責(zé)住宅的設(shè)計(jì)、施工及成本等專(zhuān)業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)好后再移交商業(yè)管理公司運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門(mén)來(lái)進(jìn)行，成本管理的組織設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有針對(duì)性。
第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期招商、工程實(shí)施和商業(yè)運(yùn)營(yíng)五個(gè)階段，成本管理在項(xiàng)目的不同階段對(duì)項(xiàng)目影響的程度是不同的。
目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問(wèn)題，主要是對(duì)以下三個(gè)階段的重視程度不夠。
一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗(yàn)不足，評(píng)估體質(zhì)不健全，成本決策指標(biāo)往往直接套用一般項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，有可能導(dǎo)致成本決策失誤。前期決策失誤對(duì)項(xiàng)目成本的影響是不可逆的，后期只能通過(guò)削減利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)。
二是輕設(shè)計(jì)階段的成本管理。一些開(kāi)發(fā)商容易在設(shè)計(jì)階段忽視建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)的互相作用，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目建成后無(wú)法滿(mǎn)足商家的設(shè)店要求，后期不得不接受商家的整改意見(jiàn)，對(duì)已完工程進(jìn)行大量的拆除和新建，造成項(xiàng)目成本的極大浪費(fèi)。
三是輕運(yùn)營(yíng)階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理依然流于工程施工階段，對(duì)運(yùn)營(yíng)階段的成本管理重視度不夠，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)受阻。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)是，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，存在開(kāi)發(fā)初期高利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)中期微利，運(yùn)營(yíng)期間無(wú)利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性投資越大，項(xiàng)目質(zhì)量越好，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命成本應(yīng)該選擇一個(gè)合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問(wèn)題。
解決措施及建議
一是建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)。重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本調(diào)研與成本數(shù)據(jù)分析，建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)。企_業(yè)應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的積累，成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)搜集積累已完成商業(yè)項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)及對(duì)同行業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，建立針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目投資評(píng)估指標(biāo)體系，提高決策準(zhǔn)確率。
二是建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)訂制相結(jié)合。寧波萬(wàn)達(dá)置業(yè)的劉華指出，“訂單地產(chǎn)”模式是圍繞滿(mǎn)足主力店等商業(yè)的商務(wù)對(duì)接要求和開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備工作要求來(lái)進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該將建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)訂制相結(jié)合，在招商前置的情況下，由商業(yè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)。同時(shí)，在滿(mǎn)足建筑設(shè)計(jì)的條件下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合進(jìn)行優(yōu)化，能夠使得開(kāi)發(fā)商和商家獲得最大商業(yè)利益。
三是將運(yùn)營(yíng)成本納人項(xiàng)目總成本綜合考慮。研究表明，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，項(xiàng)目前期成本占全壽命周期成本的7%-12%,建設(shè)階段成本占27%-28%左右，而運(yùn)營(yíng)及維修期的成本高達(dá)60-66%。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段通常要持續(xù)20年以上，因此，運(yùn)營(yíng)成本直接影響項(xiàng)目的收益情況。將運(yùn)營(yíng)成本納人項(xiàng)目總成本，在決策階段就進(jìn)行綜合考慮，選擇一個(gè)合理的運(yùn)營(yíng)成本，達(dá)到一次性投資與運(yùn)營(yíng)成本的平衡。
四是樹(shù)立可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念。能真正將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)起來(lái)，并實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利增長(zhǎng)，才稱(chēng)得上是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。不能可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成嚴(yán)重的資產(chǎn)滯后。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)后，后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要不斷進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理中，應(yīng)融入可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念，建立可持續(xù)的回報(bào)機(jī)制。
五是建立商業(yè)地產(chǎn)成本管理體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理本身就是一項(xiàng)重視成本管理的過(guò)程，加之商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性和復(fù)雜性，使得對(duì)于其成本管理體系的要求更加嚴(yán)格。然而，我國(guó)目前還沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立和實(shí)施有效的成本管理體系，這就使得建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理體系成為必要。對(duì)國(guó)內(nèi)外的成'功經(jīng)驗(yàn)研究證明，既然商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體、建設(shè)主體、運(yùn)營(yíng)主體都是同一法人，就應(yīng)當(dāng)將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理視為一個(gè)整體，基于全壽命周期理論，建立完整的成本管理體系。商業(yè)地產(chǎn)成本管理體系的建立將會(huì)是筆者下一步的研究?jī)?nèi)容。
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