淺談房地產(chǎn)價(jià)格的生態(tài)環(huán)境影響因素
一、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
1、一般因素，是指對(duì)廣泛區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格水平普遍有所影響的因素，如一定時(shí)期的利率水平、通脹率、產(chǎn)業(yè)信貸政策等，是否限購(gòu)、限貸等通常還會(huì)產(chǎn)生普遍的較大影響。
區(qū)位因素，是指對(duì)某特定地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素，如交通、環(huán)境污染、基礎(chǔ)設(shè)施等，區(qū)位因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主導(dǎo)因素。
個(gè)別因素，指與房地產(chǎn)自身狀況有關(guān)的影響因素，如土地的位置、面積、形狀、地勢(shì)，房屋的樓層、面積、朝向、建筑質(zhì)量等。
2、區(qū)位因素是房地產(chǎn)價(jià)格眾多影響因素中最主導(dǎo)的因素。房地產(chǎn)的區(qū)位概念涵蓋地理位置（或坐落） 、周邊環(huán)境（包括自然生態(tài)環(huán)境、人文社會(huì)環(huán)境和景觀等） 、交通便利度和配套設(shè)施（包括城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）完善度等多個(gè)方面。
二、生態(tài)環(huán)境影響因素及其價(jià)值影響途徑
1、生態(tài)環(huán)境影響因素的內(nèi)涵
第一是自然環(huán)境影響因素，表現(xiàn)為特定的地形地貌、地質(zhì)、水文、動(dòng)植物群落分布等的自然背景狀況，也就是房地產(chǎn)所依存的基本自然環(huán)境。
第二是污染環(huán)境影響因素，突出表現(xiàn)為近年來(lái)人類不合理活動(dòng)造成的`各種環(huán)境污染影響，如有毒有害氣體、揚(yáng)塵、污水、噪聲、垃圾堆放、電磁干擾等給房地產(chǎn)使用功能帶來(lái)的不利影響。
第三是生物環(huán)境影響因素，自然界的微循環(huán)通過生物和微生物作用達(dá)到稀釋自凈，通過生物系統(tǒng)和生物與非生物系統(tǒng)的作用平衡維護(hù)生態(tài)平衡和持續(xù)進(jìn)化，房地產(chǎn)項(xiàng)目是系統(tǒng)循環(huán)的分子之一。
第四是景觀環(huán)境影響因素，表現(xiàn)為人的視覺美感、協(xié)調(diào)性，所謂賞心悅目。
2、生態(tài)環(huán)境影響因素的價(jià)值影響途徑
�。�1）正負(fù)外部性與交互影響
其他條件相近情況下，將生態(tài)環(huán)境影響因素視為外部性，生態(tài)環(huán)境會(huì)給區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格表現(xiàn)產(chǎn)生正反兩個(gè)方向的影響：原始的、優(yōu)良的、適度開發(fā)生態(tài)環(huán)境下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，生態(tài)環(huán)境因素對(duì)價(jià)值的影響是正向的，反之多為反向。對(duì)于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)而言，由于資源開發(fā)強(qiáng)度大，工業(yè)和人類活動(dòng)頻繁，導(dǎo)致目前較多的是反向影響，比如一個(gè)毗鄰煤化工或者鋼鐵廠的房屋往往表現(xiàn)出低于其他同類房屋的價(jià)格，正是由于可能存在的空氣或噪聲等污染環(huán)境給房地產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)的負(fù)外部性。
同時(shí)，生態(tài)環(huán)境是個(gè)開放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身也被納入這一系統(tǒng)，與生態(tài)環(huán)境發(fā)生交互影響，注重生態(tài)設(shè)計(jì)、適度開發(fā)、保護(hù)環(huán)境的房地產(chǎn)項(xiàng)目往往容易融入所處的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，并與之相協(xié)調(diào)、共生。
（2）直接影響與間接影響
生態(tài)環(huán)境因素通過開發(fā)成本進(jìn)入房地產(chǎn)價(jià)值，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的途徑稱為直接影響。具體表現(xiàn)有三，一是處于較優(yōu)生態(tài)環(huán)境區(qū)位的土地價(jià)格往往較較差生態(tài)環(huán)境區(qū)位的土地價(jià)格高，二是處于較優(yōu)生態(tài)環(huán)境區(qū)位的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入一定的成本以保證項(xiàng)目本身在建設(shè)期和建成后仍能維持自身和區(qū)位周邊較優(yōu)生態(tài)環(huán)境因素，三是處于較差生態(tài)環(huán)境區(qū)位的房地產(chǎn)項(xiàng)目可能需要投入一定的治理成本以確保項(xiàng)目定量化指標(biāo)符合國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)規(guī)范。
優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境增強(qiáng)了人們對(duì)房地產(chǎn)使用價(jià)值擴(kuò)大的心理預(yù)期，比如景觀預(yù)期、健康預(yù)期等，進(jìn)而導(dǎo)致需求增加和價(jià)格期望值升高，最終影響房地產(chǎn)價(jià)格抬升的影響途徑為間接影響。直接影響和間接影響在生態(tài)環(huán)境因素作用于房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)同時(shí)存在。
三、生態(tài)環(huán)境影響在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用方法
1、房地產(chǎn)價(jià)格生態(tài)環(huán)境影響的經(jīng)濟(jì)損益分析
房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估成果體現(xiàn)為基準(zhǔn)日的參考價(jià)格。如何將生態(tài)環(huán)境因素的影響納入貨幣化表現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格，要做的就是對(duì)作用于房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境影響做經(jīng)濟(jì)損益分析�？蛇x用矩陣法做經(jīng)濟(jì)損益分析：
第一步，細(xì)分確定影響項(xiàng)目指標(biāo)及影響方向，如空氣質(zhì)量，景觀資源，植被蓋度等項(xiàng)目指標(biāo)；
第二步，對(duì)每個(gè)影響項(xiàng)目賦予不同權(quán)重（合計(jì)為100%）并視特定房地產(chǎn)合理賦值；
第三步，通過市場(chǎng)類比調(diào)查或其他方式對(duì)個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)賦值進(jìn)行貨幣化計(jì)量；
第四步，根據(jù)指標(biāo)權(quán)重、貨幣化賦值綜合計(jì)算生態(tài)環(huán)境影響的貨幣化價(jià)值，納入房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)濟(jì)核算體系。
2、旅行費(fèi)用法和防護(hù)費(fèi)用法
旅行費(fèi)用法和防護(hù)費(fèi)用法從正反兩個(gè)方向給出了定量化房地產(chǎn)價(jià)格生態(tài)環(huán)境影響的更直觀描述。事實(shí)上，廣義上來(lái)說，旅行費(fèi)用法和防護(hù)費(fèi)用法是分別基于生態(tài)環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格正向和反向影響的兩個(gè)估價(jià)方法群組。
環(huán)境質(zhì)量將影響人們對(duì)一個(gè)旅游場(chǎng)所的需求。旅行費(fèi)用法用于評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格正向影響的生態(tài)環(huán)境因素價(jià)值，包括優(yōu)良的空氣質(zhì)量，清澈的水源，豐富的動(dòng)植物群落，靜謐的環(huán)境等，仿佛是進(jìn)入到某個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)旅行，或者說達(dá)到了與之類似的輕松愉悅效果，因此，可以假定進(jìn)入該風(fēng)景區(qū)旅行的門票費(fèi)、交通費(fèi)、餐飲費(fèi)、時(shí)間的機(jī)會(huì)成本等，近似的等于待估房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境因素影響的貨幣化價(jià)值。這一群組的評(píng)估方法實(shí)質(zhì)上屬于收益法類型。
相反，存在負(fù)外部性生態(tài)環(huán)境影響的房地產(chǎn)都需要加以防護(hù)，以規(guī)避或減輕因大氣污染、水污染、噪聲污染、電磁污染或者核污染等帶來(lái)的不利影響，防護(hù)費(fèi)用法以工程和貨幣化的表現(xiàn)反應(yīng)出這種負(fù)向生態(tài)環(huán)境影響的價(jià)值底限，實(shí)質(zhì)上是一種成本法類型的評(píng)估方法群組。更多的情況是，標(biāo)的房地產(chǎn)同時(shí)存在正負(fù)向的生態(tài)環(huán)境影響因素，需要將旅行費(fèi)用法和防護(hù)費(fèi)用結(jié)合運(yùn)用，加總求得累積價(jià)值影響。
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