春暉物業(yè)管理公司寶恒公寓的企劃書

　　寶恒公寓坐落于徐州東部商業(yè)圈，地處最繁華的鬧市區(qū)，東臨華東第二的徐州火車站300米，西靠風(fēng)景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米，南依徐州最繁華的淮海路200米，這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮(zhèn)江投資人帶來的全新的江南設(shè)計(jì)理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住，寶恒公寓共十三層，其中1-2層為商用，3-13為住宅總建筑面積14000平方米，住宅每層八戶合計(jì)1000余平方，兩部電梯設(shè)施齊全。如此優(yōu)質(zhì)的開發(fā)，更需要優(yōu)質(zhì)管理，徐州春暉物業(yè)管理公司有多年的物管經(jīng)驗(yàn)，成功并持續(xù)的管理著近十個(gè)物業(yè)，完全有能力對(duì)寶恒公寓實(shí)施優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活、辦公環(huán)境。

　　一、公司概況：

　　徐州春暉物業(yè)管理公司是一家具有轄區(qū)基層政府及執(zhí)法機(jī)關(guān)背景，注冊(cè)資金50萬元，具備專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開發(fā)前舜小區(qū)、綜合開發(fā)壩子小區(qū)、中房集團(tuán)永康小區(qū)、久隆圓夢(mèng)花園小區(qū)等近十個(gè)住宅小區(qū)、XX市場、徐州三院兩家單位。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采用直線職能管理模式。公司組織制度完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。一室四部直接負(fù)責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門，直接為業(yè)主提供多項(xiàng)日常服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。

　　二、公司物業(yè)管理理念

　　我們認(rèn)為：物業(yè)管理的目的，是要為業(yè)主或租戶，提供一個(gè)安全、舒適、和諧的居住工作環(huán)境，保障業(yè)主及租戶的利益。同時(shí)，更是要提高物業(yè)的投資回報(bào)率。使業(yè)主投資的物業(yè)升值增值。因此，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，更為重要的是通過這些物業(yè)，去推動(dòng)和協(xié)調(diào)在這些物業(yè)內(nèi)進(jìn)行各類活動(dòng)的業(yè)主或租客之間的社會(huì)與人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品得以發(fā)揮最高的效益。我們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)受市場規(guī)律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業(yè)主是“上帝”.

　　三、管理業(yè)績：

　　當(dāng)前春暉物業(yè)管理公司所管理的生活小區(qū)都是都是其他物管無法經(jīng)營下去的樓盤、小區(qū)。是其他物管無法管理的爛攤子，雖然我公司在當(dāng)?shù)卣�府的支持下成功地將這些樓盤、小區(qū)一一梳理、整治并管理好，但我們不滿足于現(xiàn)狀，積極參與新建樓盤、小區(qū)的物業(yè)管理市場競爭，堅(jiān)持走“市場化、專業(yè)化、人性化”的發(fā)展之路。并把人才隊(duì)伍建設(shè)放在首位，并從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州、深圳等地地邀請(qǐng)具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人才加盟本公司。當(dāng)前公司正導(dǎo)入iso900質(zhì)量認(rèn)證體系，以提高公司的專業(yè)化水準(zhǔn)，同時(shí)重視自己的弱項(xiàng)，把技術(shù)要求較高的工程維護(hù)和房屋維護(hù)等項(xiàng)，交給給具有國家資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。

　　四、管理優(yōu)勢(shì)：

　　（一）本土企業(yè)對(duì)樓盤環(huán)境最熟悉

　　俗話說知己知彼百戰(zhàn)不殆，強(qiáng)龍難壓地頭蛇、我公司是土生土長的由地方基層政府支持的，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的公營企業(yè)，對(duì)住戶、周邊環(huán)境、政府職能部門最熟悉，開展寶恒公寓物管工作駕輕就熟。這一點(diǎn)無任何一家物管企業(yè)可與我公司相抗衡。

　　（二）政府依托，無倒閉之憂

　　徐州的物管企業(yè)素有打一槍換一個(gè)地方的習(xí)慣，即在樓盤使用初期憑借開發(fā)商的垂青，不管住戶業(yè)主是否滿意，先賺一筆錢服務(wù)一兩年，兩三年后收不到錢就撤退，就逃跑。春暉物業(yè)管理公司則不同，當(dāng)初政府承辦春暉物管公司的目的，就是為了協(xié)助那些物管撤離小區(qū)的業(yè)主享受良好的物業(yè)服務(wù)，政府是以服務(wù)社會(huì)、服務(wù)群眾為己任的。這一點(diǎn)是我公司與民營物管企業(yè)的最大區(qū)別。

　　（三）有執(zhí)法機(jī)構(gòu)支援，能更好的將寶恒公寓周邊環(huán)境整治好，給業(yè)主一個(gè)優(yōu)美舒適的生活空間

　　寶恒公寓地處徐州東部商業(yè)圈，地處最繁華的鬧市區(qū)，周邊環(huán)境因缺少農(nóng)貿(mào)市場比較混亂，只有當(dāng)?shù)貓?zhí)法機(jī)關(guān)才有權(quán)對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行整治，而春暉物業(yè)管理公司由政府創(chuàng)辦，公安、城管等執(zhí)法機(jī)關(guān)將全力支持配合公司的經(jīng)營和管理。這一點(diǎn)其他物管公司望塵莫及。

　�。ㄋ模┙�(jīng)驗(yàn)豐富、收費(fèi)低廉

　　公司目前管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開發(fā)前舜小區(qū)、綜合開發(fā)壩子小區(qū)、中房集團(tuán)永康小區(qū)、久隆圓夢(mèng)花園小區(qū)等近十個(gè)住宅小區(qū)（均系其他物管公司撤離后無法管理的）、XX市場、徐州三院兩家單位，擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在物管行業(yè)以最低的收費(fèi)（個(gè)別樓盤每平方米收費(fèi)僅為0.08元/月）獲取了持續(xù)優(yōu)良的服務(wù)。

　　五、工作原則和做法

　　（一）零干擾服務(wù)

　　物業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)以盡量不打擾業(yè)主住戶為原則，如人走到樓門口，樓道燈也應(yīng)聲而開，路口展示屏顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息等。

　�。ǘ�）氛圍管理

　　在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的

　　人們。實(shí)踐“氛圍管理”，給住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。經(jīng)常組織業(yè)主開展一些文化、體育活動(dòng)如展覽、比賽、沙龍聯(lián)歡等。

　　（三）個(gè)性化服務(wù)

　　采用“個(gè)性化服務(wù)”根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。

　�。ㄋ模�“管理報(bào)告”制

　　“我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方？所花的錢值不值？當(dāng)不當(dāng)？”是業(yè)主最關(guān)心的事項(xiàng)，推行“管理報(bào)告”制度，每季向業(yè)主細(xì)說管理費(fèi)如何花銷、讓業(yè)主評(píng)說住宅區(qū)管理得好不好。

　�。ㄎ澹�1拖n管理

　　“1拖n”即實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作，“1拖n”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率和工作效率。

　�。�六）打分制

　　員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個(gè)衡量物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個(gè)環(huán)節(jié)沒有做好，也同時(shí)讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。

　�。ㄆ撸┰胍舻燃s束性管理

　　社區(qū)安靜是每一個(gè)住戶的理想，但外部交通及社會(huì)噪音及內(nèi)部住戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個(gè)住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對(duì)某些住戶的音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲等。物業(yè)管理應(yīng)該有一個(gè)公平的管理公約，對(duì)其中個(gè)別住戶的違規(guī)行為進(jìn)行處理以還社區(qū)一個(gè)安靜環(huán)境。

　　同樣，對(duì)公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進(jìn)行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯(cuò)誤的時(shí)候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識(shí)，則是物業(yè)管理的一大課題。

　�。ò耍�會(huì)所安排

　　特色會(huì)所是許多新社區(qū)成功的新招，但會(huì)所經(jīng)營往往是物業(yè)管理公司的難點(diǎn)之一，能把社區(qū)住戶吸引到會(huì)所里來，視會(huì)所為第二客廳，同時(shí)利用會(huì)所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動(dòng)，應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個(gè)方向。

　　（九）物業(yè)管理的費(fèi)用獨(dú)立核算

　　物業(yè)管理的費(fèi)用均取之于業(yè)主或租客，一幢獨(dú)立的大樓就是一個(gè)獨(dú)立的戶頭、管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是量入為出最大限度地照顧廣大業(yè)主。所有收入支出先由物業(yè)公司提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審查同意后執(zhí)行。定期公布財(cái)務(wù)狀況，不少于三個(gè)月公布一次，以方便業(yè)主查閱，增加透明度，減少不必要誤解，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)管理處的信心。管理費(fèi)一般由以下部分組成：

　�。�1）聘用管理員工的薪金、福利補(bǔ)貼等約占管理費(fèi)總額的25%—40%。

　�。�2）電梯等樓宇設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用；

　�。�3）公共部位電、水、煤及通信的費(fèi)用；

　�。�4）樓宇火災(zāi)保險(xiǎn)，公共責(zé)任及勞工保險(xiǎn)費(fèi)；

　�。�5）樓宇清潔及保安、護(hù)花種草等及美化環(huán)境方面的費(fèi)用；

　�。�6）管理公司的行政開支；

　�。�7）儲(chǔ)備金，實(shí)際上是房屋及設(shè)備的大修理費(fèi)用，�？顚Ｓ�。

　　上述費(fèi)用中，除第一項(xiàng)作為物業(yè)公司的法定收入，可以自由支配外，其他費(fèi)用均需定期向業(yè)主或租戶公布帳目，年終有余時(shí)，要轉(zhuǎn)入下年；出現(xiàn)赤字時(shí)，需要由業(yè)主或租客分?jǐn)�。如果�?jīng)常性收入低于經(jīng)常性支出，就可能要調(diào)整管理費(fèi)。

　�。ㄊ�）堅(jiān)持“一個(gè)中心”倡導(dǎo)“兩個(gè)體系”理順“三方關(guān)系”

　　堅(jiān)持“一個(gè)中心”即堅(jiān)持“以客戶服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原則，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動(dòng)）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對(duì)性的向客戶提供各種服務(wù)，以滿足客戶的需求。倡導(dǎo)“兩個(gè)體系”人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。倡導(dǎo)“培訓(xùn)”體系，走一條“精挑選，嚴(yán)訓(xùn)練”的人才隊(duì)伍建設(shè)之路，練就精兵強(qiáng)將，實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理；倡導(dǎo)“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調(diào)、合作”作為內(nèi)部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵(lì)、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過員工例會(huì)制度、金點(diǎn)子工程、內(nèi)部通氣會(huì)、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時(shí)也讓員工了解公司的工作計(jì)劃和目標(biāo)，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實(shí)現(xiàn)其自我價(jià)值。理順“三方關(guān)系”通過各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關(guān)系；理順與開發(fā)商、相關(guān)政府部門的關(guān)系，贏得住戶對(duì)本公司的信任和支持。

　�。ㄊ�一）實(shí)現(xiàn)“四贏目標(biāo)”

　　通過公司員工的努力，住戶的支持，相關(guān)方的配合最終實(shí)現(xiàn)“住戶享受好服務(wù)，員工實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，公司贏得相應(yīng)利益，政府獲得榮譽(yù)”的“四贏目標(biāo)”

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