平房拆遷補(bǔ)償新規(guī)定
近幾年，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，關(guān)于城市房屋拆遷的法律和政策時(shí)有更新，變得更加具體和完善。因此，對(duì)于拆遷戶以及其他公民來(lái)說(shuō)，學(xué)習(xí)最新的法律法規(guī)有助于更好地了解城市拆遷的主體、程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及法律責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容。本期創(chuàng)為律師拆遷講解將就拆遷戶普遍關(guān)心的最新政策和法律中涉及城市房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的部分，結(jié)合辦案實(shí)踐，做一個(gè)全面詳實(shí)的梳理�，F(xiàn)行的城市房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要是依據(jù)2011年1月國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》來(lái)制定和執(zhí)行的，而對(duì)于集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償，也可適當(dāng)參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》來(lái)執(zhí)行。
首先需要說(shuō)明的是城市房屋拆遷的補(bǔ)償方式。依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條中的規(guī)定，補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，且由被拆遷人決定補(bǔ)償方式。在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)拆遷方擅自決定補(bǔ)償方式，或者制定兩種完全不對(duì)等的補(bǔ)償方式，以迫使拆遷戶只能選擇某一種方式的情況，這些都是違法行為，被拆遷人需要保持警惕。
其次是補(bǔ)償項(xiàng)目，即補(bǔ)償?shù)臉?gòu)成。對(duì)于貨幣補(bǔ)償來(lái)說(shuō)，如果補(bǔ)償對(duì)象是住房，則補(bǔ)償內(nèi)容包括房屋價(jià)值、土地使用權(quán)價(jià)值、裝飾裝修費(fèi)以及搬遷費(fèi)等;如果是經(jīng)營(yíng)性用房，那么在上述補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上還有停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式，補(bǔ)償項(xiàng)目包括房屋置換、裝飾裝修費(fèi)、搬遷費(fèi)以及安置費(fèi)等。同樣的，經(jīng)營(yíng)性用房需要加上停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
最后是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這也是拆遷戶關(guān)注最多，最想了解的問(wèn)題，在此依據(jù)補(bǔ)償方式分別進(jìn)行論述：
一、如果被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，那么對(duì)于房屋價(jià)值的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定不得低于征收公告公布之日的類似商品房?jī)r(jià)格，且具體的補(bǔ)償數(shù)額由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定。但實(shí)際中，由于拆遷雙方對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇差異較大，或者由拆遷方擅自選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告往往存在較大的偏差，可信度較低。為此，根據(jù)長(zhǎng)期辦案的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，建議廣大拆遷戶可以參照與房屋同地段的類似房屋價(jià)格或距離最近的商品房的平均價(jià)格來(lái)估算房屋的價(jià)值，即用同地段類似房屋的價(jià)格或距離最近的商品房的均價(jià)乘以自身房屋的面積，就是房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)拇笾聰?shù)額。需要注意的是，最近商品房的均價(jià)實(shí)際上包含了房屋本身的價(jià)值以及土地使用權(quán)的價(jià)值。因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格本身包括了建造成本、土地出讓金、各項(xiàng)稅費(fèi)、利潤(rùn)等。就一般的縣市而言，如果補(bǔ)償數(shù)額能達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)即可認(rèn)為合理。但對(duì)北京、上海、深圳等一線城市來(lái)說(shuō)，在實(shí)際補(bǔ)償中，標(biāo)準(zhǔn)會(huì)相對(duì)提高。對(duì)于裝飾裝修的補(bǔ)償費(fèi)用，一般由拆遷雙方共同協(xié)商決定，無(wú)法達(dá)成一致的，則由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。現(xiàn)實(shí)中，每戶的裝修情況和程度都不同，沒(méi)有固定或者可參照的標(biāo)準(zhǔn)，只能具體問(wèn)題具體分析。且房屋裝飾裝修費(fèi)在補(bǔ)償中所占份額較低，如果拆遷雙方在房屋價(jià)值和土地使用權(quán)的補(bǔ)償上能達(dá)成一致，那么在房屋裝飾裝修費(fèi)上一般不會(huì)出現(xiàn)較大分歧。對(duì)于搬遷費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，主要由拆遷方制定，只要能夠保證順利搬遷，即可認(rèn)為費(fèi)用合理，一般企業(yè)和廠房的搬遷費(fèi)會(huì)相對(duì)較高。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，由于涉及內(nèi)容和計(jì)算方式相對(duì)復(fù)雜，我們會(huì)在今后的專題中為大家做詳細(xì)說(shuō)明。
二、如果被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么以1比1的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)將自己的房屋與拆遷方提供的房屋進(jìn)行置換是最基本的利益保障。但實(shí)際中，還需要考慮公攤面積的問(wèn)題。如果房屋為平房，則不需要考慮。而如果房屋為高層的安置房或商品房，其公攤面積一般大于20%。因此，在實(shí)際的產(chǎn)權(quán)調(diào)換中，拆遷戶以自己房屋的1平米去兌換置換房屋的1.2平米左右是比較合理的。對(duì)于安置費(fèi)來(lái)說(shuō)，其判斷標(biāo)準(zhǔn)與搬遷費(fèi)基本一致，即保證被拆遷人在安置期間的基本居住需求，且只有在拆遷方無(wú)法為拆遷戶提供現(xiàn)房的時(shí)候才會(huì)產(chǎn)生，一般情況下期房的交房時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。在此，建議被拆遷人在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中與拆遷方就期房的交房時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)約定，以保證在拆遷方無(wú)法正常按時(shí)交房時(shí)，能夠有合法證據(jù)追究其違約責(zé)任，避免不必要的損失。
總之，就現(xiàn)行的法律和政策所體現(xiàn)的精神而言，一個(gè)核心的補(bǔ)償原則是拆遷行為必須保證被拆遷人的生活水平不下降，即拆遷戶的生活水平在拆遷之后應(yīng)等于或高于原有生活水平。衷心希望廣大拆遷戶通過(guò)這次講解，能夠深入了解補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵，大致判斷出自己房屋的補(bǔ)償數(shù)額，并以此為基準(zhǔn)爭(zhēng)取自身的合法權(quán)益。
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