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陽臺面積計算新規(guī)定
陽臺面積計算新規(guī)定
住建部新規(guī)7月1日起實施，飄窗開始計算面積，陽臺不再只算一半面積
南寧樓市“送面積”時代面臨終結(jié)
7月1日起，由住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的新版《建筑工程計算面積規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)正式落地實施。根據(jù)新《規(guī)范》，原有住宅建筑陽臺、戶外花池、戶外結(jié)構(gòu)樓板、飄窗等將計算建筑面積，這也意味著開發(fā)商通過“送面積”進行營銷的時代面臨終結(jié)。南寧房地產(chǎn)市場業(yè)內(nèi)人士表示，在“送面積”行為中獲益最大的實際上是開發(fā)商，購房者受惠有限。新規(guī)的實施將使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，相關房源價格不會因此出現(xiàn)大的波動。
現(xiàn)狀 1
買房“送面積”很普遍
近年來，南寧房地產(chǎn)市場上經(jīng)�？梢钥吹健耙环孔儍煞俊薄ⅰ瓣柵_送一半面積”、“89平方米實得面積100平方米”等宣傳語。實際上，由于此前“陽臺只算一半面積”等規(guī)定，這些贈送面積一般都是開發(fā)商鉆政策空子“偷來”的面積。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前南寧樓市在售項目中，一半以上的樓盤都有贈送面積，贈送比例一般為5%～10%，有的甚至達到30%。在“偷面積”招數(shù)中，較常見的是將陽臺變成房間，實現(xiàn)“兩房變?nèi)俊�，或者“三房變四房”。在舊的規(guī)定中，陽臺算一半面積，業(yè)主可將陽臺當真正的陽臺用，也可將其圍閉起來做成一個書房或客房。一般而言，一個戶型都會設計一個半封閉陽臺，所“偷”的面積在5平方米左右。但不少開發(fā)商設計的陽臺越來越多，如鳳嶺北一樓盤，其中一個戶型雖然只是2房1廳，卻設置了4個陽臺，所“偷”面積在20平方米左右。
開發(fā)商“偷面積”常見的手法還有將飄窗位置直接落地，將房間的空間擴大，而這樣的“飄窗”位置在舊規(guī)定中是不算面積的。此外，層高不超過2.2米的空間都不計算面積，這些均讓開發(fā)商“大有文章可做”。
調(diào)查 2
“送面積”并非越多越好
“‘送面積’獲利最大的是開發(fā)商，購房者實際獲得的實惠有限�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士表示，“送面積”表面上是購房者以相對實惠的價格獲得了更多的使用面積，但實際上開發(fā)商早已經(jīng)把價格打進這些贈送的面積里，平均價格跟沒有贈送面積的房源差不了多少，購房者并沒有撿到“天上掉下來的餡餅”。
這位業(yè)內(nèi)人士坦言，開發(fā)商贈送面積其實還變相提高了小區(qū)的容積率。以一個容積率為3.0、總建筑面積10萬平方米的樓盤為例，如果按照常規(guī)設計，不“偷”面積，這棟樓可以設計20層。但如果通過打政策擦邊球，每套房有可能“偷”出10個平方米的面積，假設有1000套房，就有可能“偷”出1萬平方米的面積。這樣，開發(fā)商在容積率不變的基礎上，又可以多蓋1到2層樓，能多賣上萬平方米。
“這樣一來，開發(fā)商成為了最大的受益方。而國家卻有可能因此損失了稅收，購房者為此犧牲了舒適度�！边@位業(yè)內(nèi)人士表示，購房者在享受開發(fā)商贈送面積的同時，可能要犧牲通風、采光等條件，并遭遇一些本可避免的麻煩。譬如，那些有大進深露臺的戶型，很有可能造成房間日照不足，降低居住舒適性。如果是一些奇偶層露臺錯開的戶型，還會導致隱私性不強等問題。
值得一提的是，大部分所謂的“贈送面積”，由于沒有計算在規(guī)劃報建的建筑面積和容積率內(nèi)，并沒有產(chǎn)權(quán)。一旦這部分“贈送面積”發(fā)生安全事故，業(yè)主很難通過法律維權(quán)。
分析 3
新規(guī)將遏制“送面積”行為
近年來，南寧房地產(chǎn)市場“偷面積”愈演愈烈，除了市場競爭越來越激烈，以及計算面積的舊規(guī)定給予了開發(fā)商很多發(fā)揮的空間外，“70/90政策”(指2006年6月1日以后新審批、新開工的商品住房項目，必須建設70%以上套型建筑面積90平方米以下的住房)也逼使開發(fā)商不得不想方設法將戶型設計得更寬敞一點，以迎合置業(yè)者的需求。
而新《規(guī)范》實施后，以前的這套做法操作難度大幅增加了�！斑@次新規(guī)條文規(guī)定得比較細，就‘偷面積’手法而言有很強的針對性，今后南寧房地產(chǎn)市場的‘偷面積’行為將受到有效遏制。”廣西華藍設計(集團)有限公司總建筑師施艦表示，今后“70/90政策”在執(zhí)行上預計也會有所松動。
記者看到，新《規(guī)范》修訂的主要技術內(nèi)容有：增加了建筑物架空層的面積計算規(guī)定;取消了有永久性頂蓋的面積計算規(guī)定，增加了無圍護結(jié)構(gòu)有圍護設施的面積計算規(guī)定;修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規(guī)定;增加了凸(飄)窗的建筑面積計算要求;修訂了陽臺的面積計算規(guī)定等等。
其中值得一提的是，新《規(guī)范》要求，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。這也是新規(guī)中變化最大的一條。相比之下，按照2005版《規(guī)范》，飄窗是不算面積的。業(yè)內(nèi)人士表示，這也是此前許多開發(fā)商在售樓時經(jīng)常提到的“贈送飄窗”優(yōu)惠。不過以后，這種說法恐怕行不通了。
另外，新《規(guī)范》要求，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積;主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，則按照其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。而在舊版的《規(guī)范》里，建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2來計算。業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著，今后開發(fā)商想通過面積計半的大陽臺設計吸引購房者以及規(guī)避稅費，難度將進一步加大。
未來 4
小戶型設計面臨挑戰(zhàn)
走訪中，不少市民認為需要理性看待開發(fā)商“送面積”的行為。如果自己的定位是想買套90平方米的房子，但是加上贈送的面積能到120平方米，這對置業(yè)者來說非常有吸引力。至于羊毛是否出在羊身上，那就要看樓盤的定價，如果定價合理，自己認為總價可以接受，那還是會覺得性價比較高�，F(xiàn)在市場競爭越來越激烈，新《規(guī)范》的出臺應該會使市場更規(guī)范，讓開發(fā)商從其他方面對購房者進行讓利。
“新《規(guī)范》對市場的影響比較有限�！蹦蠈幉┲脴I(yè)投資有限公司營銷中心主任覃斌認為，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展了近20年之后，已經(jīng)趨于規(guī)范�！八兔娣e”只是開發(fā)商眾多營銷手法中的一種。如今這一手法被限制，開發(fā)商還可以在價格、物業(yè)等其他方面做文章。不過開發(fā)商需要面對的現(xiàn)實是，新《規(guī)范》實施后，小戶型的設計將遭遇更大挑戰(zhàn)，很難再通過政策空子“偷面積”。從長遠來看，新《規(guī)范》對購房者來說是好事，今后開發(fā)商建的房子在舒適度和通透度上應該會做得更好。
需要注意的是，新《規(guī)范》的落地實施引起了部分市民擔憂：今后“送面積”的房源將越來越少，這類房源會不會因此受到市場追捧，價格因此水漲船高?對此，業(yè)內(nèi)人士表示，盡管新《規(guī)范》的實施時間是今年7月1日，但根據(jù)規(guī)定，在這一時間之前已經(jīng)完成規(guī)劃審批的樓盤，仍按原先的規(guī)定執(zhí)行。也就是說，新規(guī)對市場真正產(chǎn)生影響，恐怕還要過大半年時間。而且南寧樓市這類房源當前的庫存量較大，即使受到市場熱捧，短期內(nèi)也不大可能消化殆盡，因此購房者不必過于擔憂。
部分新舊建筑面積計算規(guī)定對比
舊規(guī)定
計算半面積：主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺、主體結(jié)構(gòu)外的陽臺。
不計入建筑面積：結(jié)構(gòu)層高在2.20米及以上的地下室、結(jié)構(gòu)層高在2.20米以下的地下室、窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.20米及以上的凸(飄)窗、窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10米以下的凸(飄)窗、窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45米及以上的凸(飄)窗。
新規(guī)定
計算全面積：主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺、結(jié)構(gòu)層高在2.20米及以上的地下室。
計算半面積：主體結(jié)構(gòu)外的陽臺、結(jié)構(gòu)層高在2.20米以下的地下室、窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.20米及以上的凸(飄)窗。
不計入建筑面積：窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10米以下的凸(飄)窗、窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45米及以上的凸(飄)窗。
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