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項目策劃書模板(3)
第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。
理由：
(1)本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。
(1)中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而
形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關鍵在于前期能否建
立市場人氣，引起市場轟動。
在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。
理由：
價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。)
第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創(chuàng)造相
對較高的利潤。
理由：
(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。
第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。
(三)價格策略
目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。
整體操作結束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關系后報與貴司參考。
七、廣告策略
(一)主訴求點：
突出社區(qū)無以倫比的內部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。
理由：本案的內部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷
售，如單純宣傳社區(qū)品質，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢
及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。
(二)各銷售期訴求
1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內部配套設施開發(fā)觀念等。
2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。
3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現(xiàn)戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質，使之成為一廣告系列。
理由：
(1)可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。
(2)可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久。
(三)廣告媒體選擇
1、電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。
2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊
3、車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。
4、電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。
5、三維動畫——提前展現(xiàn)小區(qū)內部的景致和內部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。
八、操作執(zhí)行安排
我司以多年的策劃代理經驗，總結出一套嚴謹?shù)捻椖坎僮髁鞒�。完全建立在市場基礎上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。
(一)前期市調階段(第一階段)
第一階段人員安排
1、市場研究分析
環(huán)境研究分析項目地段背景調研附近房地產調研市場消費傾向調研分析市調員1員，策劃員1名市調員1員，策劃員1名市調員2員，策劃員1名市調員2員，策劃員2名
2、市場調研成果總結專案組動腦會議后，市調負責人與專案主管共同編寫市場總結
3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動腦會議
4、營銷方向與設想(開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議)
5、策劃報告綱要專案策劃員執(zhí)筆
此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調研，并編寫市調報告。在對本案的規(guī)劃情況熟知后，結合前期的市場調研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。在與發(fā)展商共
同就策劃內容協(xié)商修正并確定之后，將進行第二階段的工作內容。
(二)銷售準備階段(第二階段)
第二階段人員安排
1、營銷策劃報告的正式交稿主要內容的決定：目標市場定位銷售策略制定推廣措施及訴求重點廣告目標與目的廣告預算的編制平面制作物設計要求(樓書風格建議、dm及單頁制作建議、海報建議、展板內容建議等)現(xiàn)場pop布置建議sp活動建議媒體選擇與安排進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報告。
2、我司與發(fā)展商會議(確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、sp活動計劃等內容)-----
3、廣告計劃及文案設計審核專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經理主控，發(fā)展商進行確認與把握。
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