如何判別土地使用權評估中的經(jīng)濟性貶值

眾所周知，經(jīng)濟性貶值是采用成本法進行資產(chǎn)評估時需要考慮的重要因素之一。所謂經(jīng)濟性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。如何判別委估對象是否存在經(jīng)濟性貶值并確定其對評估值的影響程度，需綜合考慮評估項目的背景、委估對象的歷史狀況和現(xiàn)狀、買賣雙方主體、特殊政策影響的區(qū)域等綜合因素。通過以下本所近期所做的整體資產(chǎn)評估案例，我們談一下土地使用權評估中對經(jīng)濟性貶值的理解。

項目背景：位于某�。ㄒ韵潞喎Qa�。┠呈校ㄒ韵潞喎Qb市）工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的某中外合資企業(yè)（以下簡c企業(yè)），中外合資前是一家生產(chǎn)家用電器的集體企業(yè)，中外合資時廠址區(qū)域未劃定工業(yè)開發(fā)區(qū)，b市也未出臺有關征地優(yōu)惠政策。因經(jīng)營需要，c企業(yè)的中方股東出讓部分股權給本企業(yè)的外方股東，特委托本會計師事務所對c企業(yè)的整體資產(chǎn)（凈資產(chǎn)）進行評估。經(jīng)中外雙方要求并與本所約定，本次評估采用成本法。

在對c企業(yè)進行各單項資產(chǎn)及負債評估時，涉及到c企業(yè)廠區(qū)內(nèi)的土地使用權（以下簡稱該土地或土地）評估。經(jīng)核實，該土地產(chǎn)權清晰，土地性質屬出讓土地，土地現(xiàn)狀為五通一平，為c企業(yè)所有，權證齊全。我們在對該土地的重置成本進行調查時，得知該區(qū)域五通一平土地于評估基準日的重置成本為76元/平方米（依據(jù)相應的征地補償文件及取得土地、開發(fā)土地成本資料計算得到，使用年限為50年）。但是，b市工業(yè)開發(fā)區(qū)以管委會的名義出臺征地優(yōu)惠政策：凡在該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)新辦的企業(yè)，均可以以每平方米27元的價格向該開發(fā)區(qū)管委會購買五通一平的土地（注：土地使用年限為50年，對新辦企業(yè)性質及經(jīng)營期限無明確要求）。其操作過程是：該工業(yè)開發(fā)區(qū)管委會通過b市政府劃撥形式取得土地（征地補償費用由政府另行解決），經(jīng)土地開發(fā)形成五通一平后賣給本開發(fā)區(qū)內(nèi)新設立的企業(yè)使用。如果考慮有償取得土地，開發(fā)區(qū)管委會取得土地并將其開發(fā)成五通一平的成本也約為76元/平方米。也就是說，b市政府出于加快當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、增加財政稅收收入等考慮，通過補貼工業(yè)開發(fā)區(qū)土地開發(fā)成本的形式來招商引資，正所謂“堤內(nèi)損失堤外補”。另經(jīng)調查，該開發(fā)區(qū)管委會經(jīng)b市人民政府授權（有文件依據(jù)），完全有權處置本開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地。那么，c企業(yè)的土地使用權評估值應以76元/平方米為計價依據(jù)還是應以27元/平方米為計價依據(jù)？

本案例中，買方（指c企業(yè)的外方股東）認為，只要在該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)開辦企業(yè)（因評估目的為股權轉讓，c企業(yè)的股東可理解為在開發(fā)區(qū)內(nèi)設立企業(yè)），都可以以27元/平方米買到五通一平的土地，因此土地評估值應以27元/平方米為計價依據(jù)；土地價值由76元/平方米降為27元/平方米，是由于政府政策因素的影響使土地產(chǎn)生了經(jīng)濟性貶值。從賣方（指c企業(yè)的中方股東）角度看，由于賣方主體是企業(yè)而不是政府，如果將其取得及開發(fā)成本為76元/平方米的土地以27元/平方米的價格賣出去，這等于c企業(yè)中方股東替b市政府履行了“招商引資”的義務而得不到政府的補償，顯然不公平。我們認為，本案例中買方認為的經(jīng)濟性貶值并不是真正的經(jīng)濟性貶值。首先，政府特殊政策因素對土地價格影響的區(qū)域較小，僅限于為b市工業(yè)開發(fā)區(qū)（我國目前的評估理論對外部條件引起經(jīng)濟性貶值的區(qū)域界定無專門論述）。其次，土地的市價直接影響土地重置成本。要以27元/平方米的價格取得土地，賣方主體必須是政府（開發(fā)區(qū)管委會），而買方主體必須是開發(fā)區(qū)內(nèi)的新辦企業(yè)；因此，27元/平方米的土地價格不是公開的市場價格，而是限定了買賣雙方主體特殊交易市價。再次，從重置成本的構成要素看，土地的重置成本應包含土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、資金成本、開發(fā)商合理利潤等，27元/平方米的土地單價只是部分重置成本（至少不含稅費、資金成本、開發(fā)商合理利潤），而不是完整的重置成本。

綜上所述，我們認為c企業(yè)土地的重置成本應以公開的市場價76元/平方米為基礎依據(jù)。因此c企業(yè)的土地不存在經(jīng)濟性貶值。會計         

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