近年來隨著社會的不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,作為社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的有機(jī)組成部分的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在改革開放大潮的強(qiáng)勁勢頭的帶動下,以前所未有的速度不斷發(fā)展和完善,但作為社會主義市場經(jīng)濟(jì)的國家,我國有獨有的市場經(jīng)濟(jì),政治文化條件,從理論上和實踐中來講都有別于國外的物業(yè)管理.雖然說面對房地產(chǎn)開發(fā)的累累成果以及物業(yè)管理行業(yè)在國內(nèi)總體發(fā)展趨勢良好,物業(yè)管理理念逐步深入人心,但每一個新興的事物都必然要經(jīng)歷種種曲折過程,物業(yè)管理也不例外.如建成房屋疏于管理而帶來得一系列問題,但為解決這一系列問題,物業(yè)管理也將成為房屋管理及房地產(chǎn)業(yè)的一個必然選擇，

淺析物業(yè)糾紛的成因及對策

    八十年代初在探索與嘗試中起步的物業(yè)管理,從目前的社會發(fā)展來看,依然是一個新興的,有待逐步完善的行業(yè)。從其內(nèi)涵來講物業(yè)管理是一個專門的機(jī)構(gòu),受物業(yè)的所有人委托,以合同的形式,在一定權(quán)限允許范圍內(nèi)行使管理權(quán),對已經(jīng)投入使用的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理,同時對物業(yè)的配套設(shè)施和設(shè)備及周邊環(huán)境等實行統(tǒng)一專業(yè)化管理,并對物業(yè)業(yè)主提供綜合性服務(wù).但在具體的實施過程中,由于現(xiàn)階段的物業(yè)管理發(fā)展不夠完善,法律、法規(guī)體系有待于規(guī)范,管理服務(wù)不夠成熟,管理理念尚未深入人心,業(yè)主收入較低及業(yè)主素質(zhì)參差不齊等諸多因素的影響,導(dǎo)致在實施物業(yè)管理過程中,雙方發(fā)生糾紛頻繁.物業(yè)管理糾紛頻生，對物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展及其形象產(chǎn)生負(fù)面的影響。從更深層來講對當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展已經(jīng)產(chǎn)生嚴(yán)重進(jìn)的影響。而近來物業(yè)糾紛的發(fā)生呈“上升”趨勢發(fā)展。因此，對物業(yè)糾紛進(jìn)行系統(tǒng)的分析，探其根源，從而找出解決當(dāng)前物業(yè)糾紛的可行辦法，使物業(yè)管理行業(yè)走向管理服務(wù)的制度化、規(guī)范化已經(jīng)勢在必行。

    物業(yè)糾紛產(chǎn)生的因素眾多，就從目前來看，國內(nèi)物業(yè)由于處于物業(yè)發(fā)展的初級階段，人們對物業(yè)的認(rèn)識滯后等因素，導(dǎo)致物業(yè)糾紛一定程度上存在于社會政策，管理服務(wù)不到位，理念未普及等原因。 

    物業(yè)管理行業(yè)的政策和相關(guān)法律建設(shè)不能跟上房地產(chǎn)發(fā)展乃至物業(yè)管理發(fā)展的需求，很多開發(fā)商把工程的尾巴留給物業(yè)公司，甚至“誰開發(fā)，誰管理”依然是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)的“看家寶”這種開發(fā)、管理之間的“父子”關(guān)系造成物業(yè)開發(fā)中的問題遺留在管理階段，導(dǎo)致大量的物業(yè)投入使用后，管理問題層出不窮，業(yè)主紛紛抱怨，另外，除了2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》外，在物業(yè)管理發(fā)展的二十多年里沒有一部完整的國家級行政法律可以遵循。并且地方性法規(guī)在制定過程中缺少科學(xué)理論的依據(jù)作指導(dǎo)，只局限于境外的經(jīng)驗或就事論事的解決方案上，使法規(guī)存在諸多漏洞，“養(yǎng)虎為患”造成當(dāng)前物業(yè)糾紛頻生，物業(yè)管理企業(yè)難以開展工作。

    物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個環(huán)節(jié)，與房地產(chǎn)有密不可分的關(guān)系，但從目前情況來看，開發(fā)商只管開發(fā)，至于業(yè)主使用后的一系列問題理所當(dāng)然的都推給物業(yè)公司，部分問題物業(yè)公司無法解決，而矛盾的另一方業(yè)主又有自身的理解，我交物業(yè)費，物業(yè)公司就必須對我負(fù)責(zé)，這樣一來糾紛就直接在業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生，等同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成階段就把業(yè)主與物業(yè)公司推倒了對立面上。從法律責(zé)任來看開發(fā)上應(yīng)該承擔(dān)日后物業(yè)管理的相關(guān)責(zé)任，如果我們有比物業(yè)管理發(fā)展水平超前一些的專門政策、法規(guī)來規(guī)范個體和主體之間的義務(wù)和關(guān)聯(lián)，那么我們就不會有主觀上的錯誤理解，更不會有現(xiàn)在責(zé)權(quán)不清的糾紛。可以說政策問題是目前物業(yè)糾紛產(chǎn)生的最根本問題。

    當(dāng)前物業(yè)糾紛產(chǎn)生的直接原因突出在物業(yè)管理過程及物業(yè)理念方面，大致可以分以下幾個方面：

    一、收費標(biāo)準(zhǔn)。

    目前我國物業(yè)管理沒有在收費上作詳細(xì)規(guī)定，個別物業(yè)管理企業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)不一，致使業(yè)主不知道按哪中標(biāo)準(zhǔn)交費，許多業(yè)主認(rèn)為交費高，又缺乏收費依據(jù)，雙方在交費標(biāo)準(zhǔn)上矛盾尖銳，北京朝陽區(qū)一知名小區(qū)業(yè)主在入住時沒有和物業(yè)公司約定該項目的費用和標(biāo)準(zhǔn)，入住后物業(yè)公司按每平方米3.15元/月收取物業(yè)管理費用，業(yè)主認(rèn)為收費過高，拒交務(wù)業(yè)費，還把物業(yè)公司告上法庭，

備考資料

    二、收費方式問題。

    當(dāng)前物業(yè)中存在開發(fā)商和物業(yè)公司在與購房者簽訂購房合同付款后準(zhǔn)備入住時，讓業(yè)主交上兩年到三年的物業(yè)管理費，導(dǎo)致雙方發(fā)生糾紛的情況也不在少數(shù)。

    三、維修基金的收取時間問題。

    深圳某物業(yè)公司的一個物業(yè)小區(qū)，當(dāng)業(yè)主在物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時，物業(yè)公司要求業(yè)主提前繳納三年的維修基金，業(yè)主拒交，理由是開發(fā)商承諾新購住宅若是自身質(zhì)量問題，予以兩年保修期，至少在保修期后繳納維修基金。物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾由此產(chǎn)生，維修基金在這段時間該不該收，怎么收到目前為止還沒有很明確的說法，這種問題給物業(yè)公司帶來了很大的麻煩，在業(yè)主中產(chǎn)生不良影響，導(dǎo)致雙方堅持不下，矛盾不能解決。

    四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的糾紛。

    物業(yè)管理公司與業(yè)主之間本來應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供無形的商品服務(wù)，但由于當(dāng)前缺少相應(yīng)的法律約　束，沒能很好的約束物業(yè)公司與業(yè)主，有的物業(yè)管理企業(yè)便在觀念上點到這種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，相反也有的業(yè)主處處以“主人”自居，把物業(yè)管理企業(yè)看成是“奴隸”，沒能很好的對待這種平等商業(yè)關(guān)系，比如有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定物業(yè)的內(nèi)用包括代收水電費、電話費、煤氣費、供暖費等。等正式開展這項業(yè)務(wù)時卻告知業(yè)主到指定的收費地點交費。另外有的業(yè)主也顛倒這種關(guān)系，什么事情都找物業(yè)看，我的事情無論和物業(yè)有沒有關(guān)系都要求物業(yè)解決，這種糾紛近來也不斷出現(xiàn)。

    五、物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備說變就變。

    目前，物業(yè)管理企業(yè)配套設(shè)施設(shè)備是物業(yè)銷售，是吸引顧客的一個靚點。但現(xiàn)在物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備的實際使用情況多數(shù)與承諾相背離，開發(fā)商或物業(yè)在建設(shè)和管理過程中隨意改變配套設(shè)施設(shè)備的用途，完全違背管理條例的規(guī)定和當(dāng)初的承諾。比如：王女士購房時，開發(fā)商所承諾的市中心廣場上有一塊中心綠地一萬多平米并有一處幼兒園，優(yōu)美的環(huán)境，方便齊全的配套設(shè)施設(shè)備，使王女士毫不猶豫的買了一套高價住房，等入住時候發(fā)現(xiàn)中心綠地處正在修建一處塔樓，幼兒園賣給了一家公司作辦公樓，王女士和其他業(yè)主把開發(fā)商和物業(yè)公司隨后告上法庭，這類糾紛在目前時有發(fā)生。

    綜上所述，物業(yè)管理產(chǎn)生的糾紛各不相同，但共同的問題就是人們認(rèn)為一部指導(dǎo)性法律就可以包打天下，而沒有制定更多的實施細(xì)則、辦法的配套法律文件，造成諸多法律盲區(qū)存在。所以現(xiàn)在對于物業(yè)企業(yè)也好還是物業(yè)糾紛也好，制定一部完善的具有超前性的規(guī)章制度是迫切需要的！只有有健全、超前的物業(yè)管理法律制度才能協(xié)調(diào)物業(yè)公司與業(yè)主之間的相互責(zé)任和義務(wù)，明確相互關(guān)系，達(dá)到雙方最大限度的統(tǒng)一，減少不必要糾紛的產(chǎn)生。

    另外，作為物業(yè)企業(yè)本身，有必要在經(jīng)營管理中提高自身的服務(wù)質(zhì)量，改進(jìn)工作方法，盡最大努力滿足社會和業(yè)主方面的需要，體現(xiàn)自身價值突出“服務(wù)”，把“業(yè)主之上，服務(wù)第一”作為宗旨，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境。

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